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blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subastas judiciales. Problemática de la posesión

Subastas judiciales. Problemática de la posesión

La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.

Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.

Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.

Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.
Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.

Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.

Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".
¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. #21

    Degg0

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristán,

    Una consulta; en una adjudicación directa de la AEAT en la que no se indica ningún plazo para conformar la Mesa, ¿de que plazo disponen? Lo digo porque en mi caso hace 12 días (25/10) que se cerró el plazo para recibir ofertas y me indican que están a la espera de recibir un sobre cerrado presentado a tiempo en otra delegación... Tengo puesta la caducidad para el viernes!! ¿si se junta la Mesa el lunes mi oferta presentada a tiempo estará caducada??!!!

    PD: Miro en el reglamento y no encuentro nada (excepto en el Reglamento 9399/2005 art 106.3 que indica 5 días, pero que es para concursos...) y por internet veo que muchas veces ellos mismos se dan un plazo de 5 días, pero no veo si es optativo o imperativo.
    Un saludo
    Dani

  2. #22

    Tristán el subastero

    en respuesta a Degg0
    Ver mensaje de Degg0

    Esto es muy habitual. Simplemente están esperando a que llegue ese último sobre cerrado antes de abrirlos todos. Supongo que cuando mencionas tu caducidad te estarás refiriendo a la caducidad de tu cheque bancario. No importa que caduque, no te lo tendrán en cuenta.

  3. #23

    Degg0

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias.
    He presentado la oferta con certificado digital y en un apartado al complementar la oferta indica "Oferta válida hasta el:" y yo he marcado hasta el 10/11/2013 (por poner una fecha posterior y que creía que daría margen suficiente a que se reuniese la Mesa), ahora mi duda es si la Mesa se reúne posteriormente a esta fecha si será válida mi oferta o la anulan..

  4. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a Degg0
    Ver mensaje de Degg0

    Supongo que si, pero lo que yo haría sería llamar y aclararlo. En hacienda no son hieráticos como algunos funcionarios judiciales sino que interactúan bien con los ciudadanos.

  5. #25

    Degg0

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    He llamado y sí, muy majos :p me han dicho que no había problema y que además justo habían recibido hoy el último sobre.. Gracias

  6. #26

    Degg0

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hoy me han adjudicado el inmueble (local)! Que ilusión, esperemos que no me encuentre con sorpresas! Una consulta, dicen que tributa por ITP, solicitaré por IVA, pero mencionan que para ello pago con el m309 el IVA y luego lo recupere, yo quiero aplicar la inversión del sujeto pasivo (no pagar nada y no recuperar nada) ¿sabes como aplicaro? ¿Lo has ralizado alguna vez?
    En cuanto a la inversión del sujeto pasivo (al ser empresario) yo me baso en el Capitulo 1, apartado 7 del manual IVA 2012..

  7. #27

    Tristán el subastero

    en respuesta a Degg0
    Ver mensaje de Degg0

    ¿Te soy sincero? Ni idea. Se que muchos lo hacen así pero todavía no me he animado.

    Pero el asunto me interesa mucho, así que, por favor, en cuanto te enteres nos lo cuentas.

  8. #28

    mopass

    Tengo una pregunta para quien tenga respuesta, llevo cosa de un año con las subastas, mi pregunta es, al adjudicarme un inmueble si al entrar en el hay efectos personales, estos pasan a ser de mi propiedad. He adquirido un garaje/almacén y en el interior hay objetos. En el caso de qué pasarán a ser de mi propiedad, que ley o normativa ampararía dicho acto.
    Muchas gracias a todos por los comentarios

  9. #29

    Jotaerre

    en respuesta a mopass
    Ver mensaje de mopass

    Buenos días, mopass, el art. 703.1, segundo párrafo, de la LEC:

    "Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el secretario judicial requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos."

    Saludos,

  10. #30

    Zandii

    Estoy evaluando participar en una subasta de un inmueble en el portal de hacienda, mi duda es que tan costoso y tardado es en caso de ser el mejor postor sacar a alguien de la vivienda, ya que se tienen las escrituras pero no la posesión... He ido a la vivienda y confirme que se encuentra habitada.

  11. #31

    Jotaerre

    en respuesta a Zandii
    Ver mensaje de Zandii

    Buenos días, Zandii, es imposible de predecir sin conocer los detalles, el título del ocupante, su disposición a llegar a un acuerdo, si hay que demandar por precario, etc...
    En este último caso, además, dependerá​ de cada Juzgado, pero unos 6 meses, sin recursos, no te los quita nadie.
    Saludos,

  12. #32

    ramiroefm2

    Buenas tardes, quería compartir con vosotros una reciente e ingrata experiencia en la adjudicación de un inmueble a través de una subasta judicial. Hace unas semanas, pujé en una subasta y alcancé la máxima postura. Antes de pujar, realicé todas las acciones que consideré oportunas: visitar la vivienda, consulta de las cargas, consultas de la titularidad del catastro (hay veces que se inscriben ahí los alquileres), etc.

    En la visita al inmueble nadie me abrió la puerta.. y preguntando por duplicado, tanto al juzgado (nº 32) como al procurador del ejecutante, ambos me comunican que las diligencias de notificación en el domicilio subastado fuero negativas, dandome a entender que el domicilio estaba desocupado. Yo doy por supuesto, de que la vivienda estaba vacía con dichas comprobaciones.

    Después de la adjudicación, fui con mi chica para enseñarle la vivienda que había adquirido, y no se si por curiosidad, o un miedo recurrente, decido volver a llamar a la vivienda. Pues, voilá!! me encuentro dos personas, una señora mayor y su hijo, distintas al ejecutado que habitan en ella desde la guerra civil, y por supuesto, pagando desde entonces una renta antigua de 50 euros.

    Me he quedado perplejo, y sinceramente no se como actuar. Había decidido perder la señal, y no pagar la cantidad restante, con el fin de evitar quebraderos de cabeza y duraderos litigios.

    Tengo una desagradable sensación de engaño e impotencia, un organismo público pone a disposición del publico un bien, prácticamente inaccesible, dado que los inquilinos cuentan con unos derechos casi equiparables al derecho a la propiedad, y que encima, aparecen ocultos (no inscritos en ningún sitio)

    ¿Que haríais en mi lugar? ¿Se podría recuperar la señal si alguien con reserva de postura le trasladasen el remate y pagase?

    Quizás, es probable que haya alguien que haya pujado por un bajo precio con reserva de postura

    Un Saludo y gracias a todos, y no solo por la consulta, sino por lo aprendido en este bloc

  13. #33

    Tristán el subastero

    en respuesta a ramiroefm2
    Ver mensaje de ramiroefm2

    Ufff, menudo problemón, Ramiro. ¿Desde la guerra civil? Eso es un alquiler de renta antigua.
    En tu investigación te faltó preguntarle a los vecinos. El que no haya nadie en la casa en ese momento no significa nada. Hay que hablar con los vecinos, con el conserje, etc. Tampoco significa nada que en el juzgado (ni el procurador) no sepan nada del alquiler. Y por supuesto, ni soñar con que un alquiler de renta antigua esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
    Solo te queda rematar y quedarte con la casa alquilada o quebrar y perder la fianza. No hay más. Haya no alguien con su postura reservada, tú pierdes la fianza.

  14. #34

    ramiroefm2

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchas gracias Tristán, creo que no tiraré como ya comentaba. Haciendo números la pelea puede ser más cara que los 10.000 euros de depósito. Hay veces que se pagan caros los errores.

  15. #35

    Tristán el subastero

    en respuesta a ramiroefm2
    Ver mensaje de ramiroefm2

    Pero si has comprado muy muy barato y los inquilinos son muy muy mayores, quizás haya margen.

  16. #36

    ramiroefm2

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En mi opinión, está bastante ajustado, y quizás no vea mucho margen. Es un 3º exterior con ascensor de unos 50 y pico m2 en la calle de la ventosa (al lado de la iglesia san francisco) y me lo adjudique por 135.000 euros. La ubicación es buena, pero teniendo en cuenta los posibles problemas... lo veo ajustadete..

  17. #37

    Tristán el subastero

    en respuesta a ramiroefm2
    Ver mensaje de ramiroefm2

    Buen precio si estuviera vacío, como creías. Demasiado dinero para dejarlo parado hasta que se mueran los inquilinos. Pero antes de darte por vencido, visítales e intenta llegar a un acuerdo para que renuncien al alquiler y se vayan. No hablo de unos pocos miles, sino de ofrecerles una buena cantidad que para ellos sea significativa sin que te estropee del todo la inversión.

  18. #38

    ramiroefm2

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ya lo hice y se cierran en banda. Quizás otra opción sea intentar venderlo... Y mil gracias Tristán, se ve que estás curtido en la materia. ;-)

  19. #39

    Iizaguirre

    Buenas, aunque posiblemente un poco tarde, pero comentar dos cuestiones. La de este sistema de comentarios, que para mi también me parece caótico, y el impuesto que se ha creado Montoro, entiendo que no se podría aplicar a la venta de bienes inmuebles.

  20. #40

    Iizaguirre

    Otra cuestión, ¿habéis tenido alguna ocasión de estar en una subasta VOLUNTARIA en al que se puja por fincas, pero en la que hay una casa que no esta en el registro de la propiedad?

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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