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Subastas judiciales. Problemática de la posesión

Subastas judiciales. Problemática de la posesión

La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.

Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.

Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.

Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.

Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.

Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.

Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".

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  1. en respuesta a Nutnut
    -
    Top 100
    #67
    25/11/21 07:12
    El desalojo de los ex propietarios no tiene por qué complicarse si no les aplica la ley 1/2013 ni la LAU. 
  2. Nuevo
    #66
    25/11/21 06:55
    Buenos días, 
    Estoy muy interesado en pujar en una subasta en la que el inmueble ha salido a subasta por ejecución hipotecaria. 
    Lo que me echa para atrás es que aunque la única propietaria no vive allí, sí sus dos hijos (de unos 65 años) ¿creeis que será complicado que se vayan una vez aprobado el remate?
    Gracias
    Y excelente blog y artículos Tristan.
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #65
    15/09/21 18:59
    Ya, eso ponía en la información de subasta - situación posesoria "No consta" - quiere decir que no hay constancia de que halla  ocupantes, ¿correcto?
    Y en las opciones de respuesta que dan no hay una exactamente igual:
    ¨1    Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios. 
    ¨2    Le consta que se halla habitada por su propietario/a. 
    ¨3    Le consta que se halla alquilada. 
    ¨4    Desconoce la situación posesoria de la finca 
     
      ¿Seria la primera?  ""Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios."
    Y sabes para que lo preguntan?

    Gracias de nuevo!
  4. en respuesta a Pepita3
    -
    Top 100
    #64
    15/09/21 18:47
    Pues yo les respondería eso mismo, que no te consta.
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #63
    15/09/21 18:09
    Hola Tristan, Gracias por tu respuesta!
    No, soy adjudicataria y eso me pide AEAT para generar el certificado de adjudicación... Y no se que efectos puede tener elegir una respuesta u otra.
    He visto que hay alguien en inmueble, pero no se con que condición esta. En información de subasta ponía situación posesoria "No consta" y el inmueble es de una empresa.
    Gracias de nuevo!
  6. en respuesta a Pepita3
    -
    Top 100
    #62
    15/09/21 15:52
    ¿Tú eres la deudora? Entonces es que quieren que les cuentes el estado posesorio de la vivienda que se va a subastar, así lo incluyen en el anuncio de la subasta y todos sabemos a qué atenernos.
  7. #61
    15/09/21 15:50
    Expertos subasteros,
    Apreciaría mucho su respuesta de antemano, no he conseguido encontrar la respuesta en temas.
    AEAT pide complementar la 
    "MANIFESTACIÓN DEL ADJUDICATARIO SOBRE LA SITUACIÓN POSESORIA DE LA FINCA: 
    ¨    Le consta que se halla libre de ocupantes y/o arrendatarios. 
    ¨    Le consta que se halla habitada por su propietario/a. 
    ¨    Le consta que se halla alquilada. 
    ¨    Desconoce la situación posesoria de la finca"
    Para que necesitan esta manifestación y en que influye?
    Gracias! 

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