Subastas judiciales. Problemática de la posesión

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Subastas judiciales. Problemática de la posesión

La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.

Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.

Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.

Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.
Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.

Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.

Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".
  1. en respuesta a Angelcaceres
    -
    #60
    23/04/19 07:10

    Buenos días, Ángel, en eso estamos de acuerdo, no siempre, y dependerá de cada caso y de cómo haya actuado el ejecutado.

    Porque, en el B, recordemos que la obra nueva no causa una inscripción independiente y posterior a la hipoteca, sino la modificación de descripción la finca registral ("terreno sobre el que se halla construida una edificación, etc..."), y lo que inicialmente se subasta es siempre una finca registral.

    Saludos,

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #59
    23/04/19 00:12

    ¿? ¿Seguro con la respuesta?, ¿no sería el caso B, el excluido, entendiendo el que la casa construida no estaría con el terreno adquirido?

    En el caso B, la hipoteca se formaliza el 1-1-2003 y la casa se hace un año después, sin embargo en el caso C sería el que estaría incluida la casa, porque la hipoteca se hace 1-1-2000, y la escritura de Adquisición por edificación (obra nueva vieja por haber una construcción anterior) es de solo dos meses después.

    El comentario no está para dejar en feo a nadie, sino para al menos conocer, que no siempre que se adquiera en subasta un terreno con casa, esté incluida la casa.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #58
    17/04/19 08:58

    De acuerdo, solo lo mencionaba porque era un caso distinto a los de las ejecuciones hipotecarias que plantea Ángel.

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #57
    17/04/19 08:18

    En algunas tasaciones el perito afirma que la edificación existe pero que no la tasa porque no figura inscrita en el Registro de la Propiedad. En otras ocasiones simplemente no se menciona la edificación existente.

  5. en respuesta a Angelcaceres
    -
    #56
    17/04/19 07:41

    Buenos días, Ángel, y gracias por las aclaraciones.
    Me refiero a que el Juzgado subasta = vende bajo su responsabilidad, que según la LEC solo alcanza a que la finca registral sea la correcta, con independencia de que coincida o no con la realidad física, pues adaptarla es responsabilidad del ejecutado.
    De forma que, si el ejecutado considera que la construcción no está incluida en el título que se ejecuta, debió registrarla aclarándolo, o bien alegarlo al oponerse a la ejecución, al amparo de los arts. de la LH que mencionas. Si no lo hizo, entonces es ya solo de aplicación la LEC, sin responsabilidad alguna para el Juzgado o el adjudicatario.

    En esta STS del 2000 se trata el tema de la accesión, aunque en un caso en que se embargó (no era una EH, por tanto) la finca registral con una construcción no registrada, pero para la subasta solo se tasó el terreno (no lo dice, pero menudo lince el tasador...), y lo que se discutió en un pleito posterior fue la venta del adjudicatario a un tercero:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=2944526&statsQueryId=106692636&calledfrom=searchresults&links=%221031%2F2000%22&optimize=20031203&publicinterface=true

    Así que esa sería mi respuesta también al caso B, y, entendiendo que en el C sí se registra esa escritura, sería el caso excluido, siempre que así conste en la inscripción.

    Saludos,

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #55
    16/04/19 22:19

    Buenas noches Jotaerre, ¿cual seria la diferencia para ti entre considerar hipotecada y entender adjudicada?, la adjudicación sería un paso más, el último, y el que a la gente que participa en subastas le interesa.
    Sobre una edificación anterior, es como tu dices en la misma finca, bien porque se tira la antigua, y se construye una nueva o se va ampliando.

    Respecto a "adquisición por edificación", se llamaba así en las antiguas escrituras, en las mas modernas, se llama nueva construcción, y es para poder registrar una vivienda que no figuraba, se hace una escritura con ese contenido.

    Para no darle yo un disgusto al veterano mfmelo, te dejo que le contestes el caso que falta el B, y si deseas comentar algo sobre el C, una vez resuelta la duda.

    Saludos

  7. en respuesta a Angelcaceres
    -
    #54
    15/04/19 15:50

    Para analizar de forma detallada:Jotaerre.
    Yo no soy jurista, soy subastero y lo que haya construido en lo que compro: es mío y si el día de la posesión no se han retirado los enseres, maquinaria, plantas, etc todo me lo quedo, todo, lo construido también, tanto si está registrado como si no.
    Como bien dice Jotaerre (no podía ser de otra forma) en la tasación debe de constar lo construido y su valor, aunque no esté registrado. Las modificaciones habidas en mi finca registral, adjudicada en subasta me las como, tanto si son para bien, como para mal, es así y así es como lo he vivido siempre.

    Saludos.

  8. en respuesta a Angelcaceres
    -
    #53
    14/04/19 09:46

    Buenos días, Ángel, y muchas gracias, verdaderamente interesante.

    Pero conste que no estamos hablando de si se puede considerar hipotecada (y, por ende, subastada) la edificación, sino de si se puede entender adjudicada cuando no consta registrada ni en la hipoteca.
    Porque, entonces, entra en juego en la ejecución la mala fe de los ejecutados, que, pudiendo alegarlo durante el proceso, no lo hicieron y dejaron que la adjudicación fuera firme sin oponer que los actos de ejecución eran contrarios al título ejecutivo, por el 563 LEC.

    Dicho lo cual, me parece obvio que en el caso A, la tasación de la finca necesariamente debió incluir la edificación no registrada, al igual que en el caso E (no entiendo lo de "sobre una edificación anterior", ¿en la misma finca registral?), siendo al caso D de aplicación el 110 LH, como mejora de la edificación ya existente.
    Tampoco entiendo a qué se refiere la "adquisición por edificación" del caso C.

    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #52
    13/04/19 23:23

    No un ejemplo, sino cinco para que sirvan para la discusión, con fechas hipotéticas. Uno de ellos al menos no entraría la vivienda, en el resto sería discutible ¿Cuáles serian para vosotros los que si estaría incluida la vivienda y en cuales no?, con argumentos.

    Todo ello en base a la Ley hipotecaria Artículo 109. La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

    Artículo 110.Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.

    Finca 1111

    Caso A
    1-1-2000 Adquisición por compraventa
    1-1-2001 Inicio de edificación de casa
    1-1-2003 Fin de obra de casa, no se lleva al registro.
    1-1-2004 Solicitud de hipoteca
    1-1-2010 Subasta

    Caso B
    1-1-2000 Adquisición por compraventa
    1-1-2003 Solicitud de hipoteca
    1-1-2004 Inicio construcción casa
    1-1-2006 Fin de obra de casa, no se lleva al registro.
    1-1-2010 Subasta

    Caso C
    1-1-2000 Compra de terreno
    1-1-2000 Solicitud de hipoteca
    1-3-2000 Adquisición por edificación
    1-1-2010 Subasta

    Caso D
    1-1-2000 Adquisición por compraventa
    1-1-2004 Solicitud de hipoteca
    1-1-2005 Sobre una edificación anterior se construye una casa mas grande a lo largo ancho y alto.
    1-1-2007 Fin de obra de casa, no se lleva al registro.
    1-1-2010 Subasta

    Caso E
    1-1-2000 Adquisición por compraventa
    1-1-2001 Inicio de edificación de casa
    1-1-2003 Fin de obra de casa, no se lleva al registro.
    1-1-2004 Solicitud de hipoteca
    1-1-2005 Sobre una edificación anterior se construye una casa mas grande a lo largo ancho y alto.
    1-1-2007 Fin de obra de casa, no se lleva al registro.
    1-1-2008 Ambas casas se unen en una por medio de corredores
    1-1-2010 Subasta

  10. en respuesta a Angelcaceres
    -
    #51
    13/04/19 12:36

    Hola, Ángel, pues pon un ejemplo, porque, y más si es una EH, lo veo prácticamente imposible.
    Saludos,

  11. en respuesta a mfmelo
    -
    #50
    13/04/19 11:42

    Salvo mejor criterio de Tristan, Jotaerre, y otros juristas, no siempre es así. puede darse el caso que a pesar de subastarse la finca por una hipoteca por el 100%, sin usufructos ni nuda propiedad, ... la casa construida en el terreno no se la queda el adjudicatario.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #49
    30/05/18 00:08

    Hola, tengo una duda con respecto al inquilino de una vivienda,segun art 661 ley enjuiciamiento civil se le notifica para que en un plazo de 10 dias se presente ante el Tribunal los titulos que justifiquen su situación. Mi pregunta es, que titulos hay que presentar o que preguntas suele hacer el secretario para considerar que pueden o no permanecer en el inmueble?

    Un saludo

  13. en respuesta a Sergioo00
    -
    #48
    28/05/18 17:18

    Ninguna molestia, Sergio. Estoy encantado de tenerte por aquí.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #47
    28/05/18 15:47

    Muchísimas gracias,y perdona las molestias

  15. en respuesta a Sergioo00
    -
    #46
    28/05/18 10:31

    No podemos ayudarte desde aquí, Sergio, pues haciéndolo estaríamos perjudicando a otros postores que también estuvieran interesados en la misma subasta. Hace tiempo que en este blog decidimos que no estaba bien fomentar que personas sin conocimientos inmobiliarios y completamente desconocedoras de este negocio pudieran competir, con nuestro apoyo, contra otros que se hubieran tomado previamente la molestia de informarse sobre esto.

    En cualquier caso te aseguro que tus dudas las hemos tratado al menos diez o veinte veces en los cientos de artículos publicados aquí o en el blog de Subastanomics, por lo que te animo a que sigas la misma senda de los que te han precedido y busques por aquí la solución a la problemática de esa subasta concreta. Todas las respuestas a cualquier duda que te surja en ésta o en cualquier otra subasta las tienes aquí, no hay más que estudiar un poco.

  16. #45
    27/05/18 20:22

    Buenas tardes, me gustaria si alguien supiera sobre el tema de subastas de fincas rústicas con inquilinos. Resulta que una señora interpuso demanda judicial para reclamar unas deudas a unos señores por no pagar las rentas de un local comercial, y hace dos años se inscribio una anotacion de embargo sobre una finca rústica, pero resulta que sobre esa finca aparece en nota simple un contrato de alquiler con un tiempo de duracion de 5 años. Esta persona se encuentra actualmente pagando la luz, y el ibi, y tengo la duda de adjudicarme la propiedad y no poder desahuciarlo.Se le puede obligar al inquilino abandonar la finca? un saludo

  17. en respuesta a mfmelo
    -
    #44
    28/11/17 12:26

    Gracias, era pura curiosidad, ávaro no se si será, pero ha tenido que pagar casi tres millones de euros. Era una disputa familiar, y me da que al final se ha quedado en la familia la finca. Lor ricos tambien lloran.

  18. en respuesta a Iizaguirre
    -
    #43
    27/11/17 13:14

    Si.
    Se queda con todo, el muy avaro adjudicatario.
    ......Si lo que sale es el 100% de la finca y no es la nuda, el usufructo o un tanto por ciento.

    Saludos y la división de la cosa común y concursales todos son "voluntarios", también lo son los bienes incautados por aduanas.
    VOLUNTARIOS= POR LAS BUENAS O POR LAS MALAS, TU ESCOGES.

  19. en respuesta a mfmelo
    -
    #42
    27/11/17 13:04

    Gracias mfmelo,no es que den nada gratis, sino que un propietario de la finca, saca a subasta voluntariamente la misma, es decir, ningún banco ni acreedor alguna le ha puesto la soga al cuello para vender. Se llama voluntaria por eso mismo porque alguno de los propietarios la saca a subasta, otra cuestion es que el resto de propietarios no quiera, a veces son herederos, divorcios, ....

    Como indiqué no es una casa lo que se vende, sino a priori, lo que figura que se vende es una finca, pero en el medio tiene una casa. La dificultad está en saber si esa casa, aunque no venga en el pliego, se la quedaría el comprador de la finca.

  20. en respuesta a Iizaguirre
    -
    #41
    27/11/17 08:25

    Lo mismo da que sea voluntaria o que la saquen por un acreedor, voluntariamente nadie da nada, así que de voluntario nada de nada.

    Que no esté matriculada en el RP, no tiene mayor problema, yo tengo viviendas en ese estado, no es obligatorio, el juzgado te da documentación necesaria por si quieres inscribirla. Todo el proceso se lleva tiempo, dinero y esfuerzo, por lo que hay que comprar aún más barato, pero nada más. Si es para uno y no venderla, pues mejor, ya que si tienes problemas en el futuro a los acreedores les costará más dar con los bienes.
    Si nunca ha sido inscrita en RP, aún más trámites, pero se hacen.
    Si ya lo estuvo como finca independiente, se tendrá que reanudar el tracto sucesivo interrumpido, lo que se hace con la documentación del juzgado.

    Saludos.

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