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Subastas judiciales. Problemática de la posesión

Subastas judiciales. Problemática de la posesión

La entrega pacífica de los bienes subastados es el aspecto que más ansiedad produce entre los postores no profesionales. Sencillamente, les acojona.

Esto es así porque la propiedad del bien sin la facultad de disponer del mismo tiene poco o ningún valor, careciendo de sentido participar en una subasta judicial si no se va a poder disfrutar de la vivienda comprada. Por eso, tantos incautos compradores en subasta se sienten defraudados o engañados por el sistema judicial, que les ha hecho pagar el remate sin proporcionarles posteriormente el uso del bien subastado.

Por otra parte, hay que reconocer que existen ocupantes de los bienes adjudicados que tienen derechos legítimos, subsistentes a la hipoteca o embargo ejecutados, que les otorgan el disfrute del bien sea quien sea el legítimo propietario. Son los inquilinos.

Pero dichos inquilinos no siempre ostentan un título legítimo. Uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso "ocupantes de última hora" distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para acabar con estas prácticas fraudulentas, el artículo 661 de la LEC 1/2000, sobre la comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho y la publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta, dice así:
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación.

En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución.

2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquiriente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la subasta.

Qué lástima que este artículo haya acabado siendo papel mojado en la mayoría de los casos, pues los tribunales se están limitando a manifestar en los edictos de subasta que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble", con lo que el acongojado postor continúa sin saber a ciencia cierta qué va a suceder tras la subasta.

Una lástima, sin duda, pues la incertidumbre genera desconfianza y el precio de los remates disminuye, como es natural.

Buena semana a todos y no os perdáis el próximo post titulado "Inquilinos, vade retro".

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  1. en respuesta a Danielz
    -
    Top 100
    #20
    05/11/13 19:59

    El decreto de adjudicación llevará fecha de cuando te lo den

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #19
    05/11/13 18:18

    Buenas noches,

    Compre una casa en subasta y posteriormente la remate, todo esto fue en abril 2013, a dia de hoy el juzgado aun no a puesto la casa en mi nombre. Cuando finalmente inscriban la casa a mi nombre que fecha de compra pondran?? abril 2013 o el dia que la incriban en el registro??

    Saludos y gracias.

  3. en respuesta a Mimi.luna
    -
    Top 100
    #18
    28/05/10 18:14

    Mimi.luna, las cosas de palacio van despacio y las de la Justicia en España van a paso de tortuga. Lo siento pero es así, os ha tocado la china.

  4. Nuevo
    #17
    28/05/10 06:00

    Buenas noches,les agradeceria que me ayudaran,mi actual pareja compro en su dia una vivienda y metio en las escrituras a su anterior pareja,tras separarse ella le reclamo el 50 por ciento de esta vivienda,ella nunca habia abonado ninguna letra de la hipoteca hasta la fecha,tras el juicio el juez sentencio que ella le tenia que abonar a el el 50 por ciento de loque se habia pagado hasta la fecha de esa hipoteca,como no hubo acuerdo el juez saco a subasta el piso y mi pareja tuvo que pujar por su propia casa,el caso esque pidio dinero prestado para poder pujar y dejar el deposito de dinero que se solicitaba para la puja,se quedo con el piso,el problema esque ya hace siete meses qe ingreso el deposito de dinero y se suponia que se lo devolverian en un par de meses pero no a sido asi,,saben si esto es algo normal o si se puede agilizar el que le devuelvan dicha fianza?? gracias

  5. #16
    Anonimo
    17/10/09 23:41

    Para evitar estas situaciones lo mejor sería que el ejecutado tuviera la oportunidad si puede de seguir en su vivienda.
    En algunos casos como el mío y de mi familia se nos han cerrado todas las puertas ya que "gracias" a una cesión de crédito hipotecario perpetrado por la caja con la que habíamos contratado hipoteca a una compañía mulltigestión se nos negó el margen de maniobra.

    Urge una cambio de las leyes adaptándose a las circunstancias actuales y que me temo que pueden llegar a estar peor. Hacer medicina preventiva máxime cuando el estado que somos todos hemos ayudado tanto a los bancos pues actualmente los bancos tienen todos los derechos y nosotros sólo el deber de pagar. Una protección a la familia y su vivienda.

    Esa sería la verdadera política de Protección Social.

    Recibid un saludo.

  6. #15
    Anonimo
    17/10/09 23:31

    Para evitar llegar a esa situación lo mejor sería dar al propietario la oportunidad de poder seguir en su vivienda, es decir en algunas ocasiones como es mi caso y el de mi familia porque estamos en esa situación, "gracias " a una venta de crédito hipotecario que perpetró una Caja a una compañía Multigestión de esas que luego se niegan a negociar privándonos de margen de maniobra.
    Es necesaria una reforma de las leyes para proteger a las familias, máxime en la situación actual y en lo que pueda venir.
    Hay que hacer medicina preventiva pues tal y como está ahora el tema de la banca al que el estado ha ayudado tanto y que en los contratos hipotecarios sólo tienen derechos y el hipotecado sólo tiene deber de pagar.

    Recibid un cordial saludo.

  7. Top 100
    #14
    26/09/09 13:24

    Silvia, lamento mucho tu situación. Son muchas las subastas de pisos motivadas porque los ex dejan de pagar la hipoteca de una vivienda que no pueden utilizar.
    En cuanto a tí, puedes estar allí hasta que llegue un agente del juzgado comunicándote que tienes 30 días para abandonar la vivienda, aunque yo no apuraría el plazo.

  8. #13
    Anonimo
    25/09/09 22:09

    Estoy en la espera (precisamente no dulce, como las embarazadas) de que venga ese señor tan simpatico del juzgado o alguien para que me diga"señora tiene que dejar su piso".
    Mi ex marido dejo de pagar la hipoteca en consecuencia el piso salió a subasta, lo vendieron a una agencia de servicios inmobiliarios que es del mismo banco que lo subasto por el 70% de su valor, recibí esa notificación a finales de julio de este año, luego nada, ninguna notificación mas...o sea que no sé cuando tengo que dejar mi piso. ¿Tiene que llegarme alguna para dejarlo? ¿Cuanto tiempo tendria para dejar mi piso una vez recibida esa notificación? Tengo hijas viviendo conmigo alli y si no fui a otro sitio es porque estoy en paro,

  9. #12
    Anonimo
    23/09/09 22:51

    Tristan te conteste al anterior post

  10. #11
    Anonimo
    23/09/09 22:17

    También hay que distinguir entre las subastas judiciales (en las que se puede pedir al juez el lanzamiento de los ocupantes con cierta rapidez tras la ejecución) y las que son de órganos administrativos, como Hacienda y la Seguridad Social, en las que hay que ir a un procedimiento completo, porque ni hacienda ni la Seguridad Social tienen autoridad para ordenar un lanzamiento.

    Saludos.

  11. #10
    Anonimo
    23/09/09 22:14

    Tristán:

    Has tenido suerte hasta ahora. Insisto en que, si el poseedor sin título tiene mala fe, es más difícil echarle incluso que al arrendatario que no paga. Eso porque con el arrendatario que no paga la ley dice claramente que para recurrir la sentencia en primera instancia tiene que pagar lo que debe (cosa que nunca hacen), pero el que está en precario (sin título) puede apelar sin más, y entonces el propietario tiene que pedir la ejecución provisional, que como he comentado antes muchos juzgados no dan (ni prestando caución) porque entienden que el ser echado de su casa puede causar al ocupante perjuicios difícilmente compensables. Escogiendo bien el procedimiento de desahucio puede intentarse evitar esto, pero no siempre es posible.

    Saludos.

  12. Top 100
    #9
    23/09/09 21:23

    Si, los deshaucios llevan tiempo, pero yo me refiero a las posesiones tras las enajenaciones forzosas. La mayoría de los ocupantes suele irse sin dar problemas y muy pocos esperan a que se les eche.

  13. #8
    Anonimo
    23/09/09 19:58

    Tristán:

    En la mayoría de los casos los desahucios llevan menos de un año, pero pregunta a cualquier abogado y te dirá que en algunas ocasiones llevan mucho más tiempo.

    Contesto a tu pregunta en la entrada anterior.

    Saludos.

  14. Top 100
    #7
    23/09/09 19:48

    Empleado, IurisCivilis, FCalvo y Abogadillo, os he hecho una consulta en el post anterior acerca de un asunto con el que me he encontrado hoy y que veo muy negro. A ver que me contáis al respecto.

  15. Top 100
    #6
    23/09/09 19:46

    IurisCivilis y Abogadillo, no es tan fiero el león como lo pintan. Si os soy sincero, no es la posesión la cuestión que a mí más me preocupa en las subastas, sino los inquilinos enmascarados y la indolencia de muchos tribunales.

  16. #5
    Anonimo
    23/09/09 19:20

    Tristán:

    Perfecta, una vez más, tu entrada.

    Como dicen isuriscivilis, Francisco y Draco, recuperar la posesión puede ser muy complicado. En el caso más sencillo -el ejecutado vive en el inmueble subastado- y si lo que se subasta es la propiedad del 100% (y no por ejemplo el usufructo o la nuda propiedad) por definición en principio el ocupante no tendrá derecho a seguir en el inmueble después de la subasta.

    En este caso, muchas personas al recibir una demanda -o incluso un burofax- diciéndoles que ocupan ilegalmente una vivienda se asustan y acceden a desocupar la vivienda. Sin embargo, si el ocupante es peleón y está bien asesorado, se pueden tardar años en desahuciarle, especialmente porque muchos juzgados no conceden la ejecución provisional de una sentencia de desahucio en caso de que ésta haya sido recurrida.

    Si, por el contrario, el inmueble no estaba ocupado por el ejecutado sino por otra persona, la cosa puede complicarse. Esta tercera persona puede tener un contrato de arrendamiento, y en la mayoría de los casos el comprador estará obligado a respetarlo. Es cierto que podrá cobrar la renta, pero posiblemente sea muy baja. Si el derecho del ocupante es de usufructo, en principio tendrá que estar inscrito en el registro de la propiedad para que sea oponible al comprador, con lo cual éste estará advertido antes de la subasta.

    En cualquier caso, si el comprador compra para habitar el inmueble, posiblemente tendrá que tener paciencia antes de poder vivir en él. Si se compra como inversión, el retraso en conseguir la posesión puede hacer que la rentabilidad sea mucho menor, porque el comprador habrá pagado el precio con la adjudicación más los costes de abogado y procurador pero será muy difícil conseguir rentabilidad hasta que se consiga la posesión.

    Además, aunque se consiga una sentencia favorable y condenen al ocupante a pagar las costas del juicio, normalmente el ocupante será insolvente, y el comprador tendrá que pagar todos los gastos.

    Como dice iuriscivilis, es un procedimiento caro, lento y muy desagradable, que lleva a muchos propietarios a grandes disgustos. Lo más aconsejable es negociar la entrega de la posesión del ocupante, sea antes de la subasta o después.

    Saludos,

    Abogadillo

  17. #4
    Dalamar
    23/09/09 18:39

    Aprendo muchisimo con este blog!

    Me encanta!

    Saludos,

    Daniel

  18. #3
    Anonimo
    23/09/09 13:14

    Para mi los lanzamientos es el peor lado de las subastas. Aunque no todos los pisos están ocupados.
    Por eso en los tiempos que corren que parece que se puede hacer una buena inversión, quién dice que dentro de 8 meses no sea tan buena.
    Ya no te digo si empiezan con recursos esto alarga la toma de posesión muchísimo.

  19. #2
    23/09/09 00:54

    Muchas veces tendremos que hacer de investigadores, o solo saber interpretar los documentos que tenemos a nuesta disposición en el procedimiento.

    Por ejemplo.Si las notificaciones las está recibiendo el demandado en su domicilio, no puede aparecer luego un contrato de alquiler, con vete tú a saber qué fecha.

    Por supuesto habrá que averiguar, también, quién está pagando la luz, el agua y cualquier suministro que tenga la vivienda. Son documentos que nos ayudan a corroborar de fraude un contrato de alquiler.

    Pero, aun a pesar de tomar todas estas precauciones, seguro que alguna vez nos encontramos con alquien que no quiere dejar su vivienda bajo ningún concepto o alargar el lanzamiento y por tanto utilizará todo tipo de argucias.

    Entonces, lo que hay que hacer es ponerse en manos de un abogado. Es el riesgo de las subastas.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  20. #1
    Anonimo
    22/09/09 16:14

    Siendo completamente cierto todo lo que apuntas en el post, tsmbien sería oportuno señalar que, aunque se supiera con total seguridad la verdadera situación posesoria del inmueble subastado, si pretedemos disponer del mismo y solicitamos la ejecución forzosa de los ocupantes, nos vamos a encontrar, en la mayoría de los casos, con un procedimiento injusto, caro, lento y problemático.

    La regulación legal de las denominadas diligencias de lanamiento es practicamente nula y la practica puede generar una multitud de problemas que enrarecen todavía más el proceso de disposición del bien subastado.

    Un cordial saludo.


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