La subasta se celebró hace un par de semanas. Se subastaba un piso de 120 m2 de un edificio moderno sito en el número 8 de la calle Luchana de Madrid. El piso estaba vacío desde que, hace ocho años, les empezaron a llover los embargos a los propietarios.
Los pasillos cercanos al Juzgado que subastaba estaban llenos de postores, un veinte por ciento particulares y el resto subasteros profesionales, unos solos y otros con sus clientes. Solo algo realmente bueno puede hoy en día atraer a tantos postores y no era para menos, pues se trataba de una de las escasas ocasiones en que la deuda hipotecaria ascendía a una miseria en comparación con el valor del piso subastado. Además el piso estaba vacío y en perfecto estado.
Seguro que la subasta no iba a quedar desierta, como viene ocurriendo últimamente.
Comienza la subasta y las primeras cifras, entre 150.000 y 250.000 se suceden rápido, pujando exclusivamente los particulares, pero llega un momento en que estos se callan y dejan paso a los postores de verdad, los subasteros, quienes acudimos a las subastas pensando en sacar un margen razonable, no como los particulares, que acuden con la cabeza llena de pájaros, creyendo que van a comprar a mitad de precio.
Poco a poco, de mil en mil y, al final de doscientos en doscientos, las pujas van ascendiendo, cada vez más lentamente, hasta llegar a la exhausta cantidad de 350.000 euros, ofrecida por una conocida subastera de Madrid.
Enhorabuena para ella, pero ahora, a partir de esa cifra, quiero hacer un pequeño estudio, haciendo la cuenta de la vieja, acerca del valor real actual de las viviendas , demostrando lo desfasadas que se están quedando las cifras que nos piden en los anuncios de idealista.com, por poner un ejemplo, que aún habrían de bajar un 25% para alcanzar el actual precio razonable.
Ya he comentado en alguna ocasión, para escándalo de algunos que no acaban de creerme, que en la subasta de un piso en condiciones óptimas (como el de esta subasta, que estaba vacío y en perfecto estado), hay que contar con que los subasteros profesionales pujen hasta más o menos el 80% del valor que le den al piso y que lo comprará uno u otro en función de dicha tasación.
Pues bien, si la adjudicataria de esta subasta llegó a ofrecer hasta 350.000 euros por el piso, eso quiere decir que había tasado la vivienda en 437.500 euros.
Eso en el caso de que yo tenga razón y que los otros postores, sus rivales, la hubieran obligado a subir hasta su calculado 80%. Pero supongamos que ese día todo el mundo hubiera estado un poco desganado y solo la hubieran obligado a subir hasta el 75% de su tasación. Eso implicaría que la tasación habría sido de 466.666 euros.
Por tanto deduzco que la tasación de esa vivienda, calculada por profesionales que se juegan su dinero (no como los tasadores al uso), oscila entre 437.000 y 467.000 euros. ¿Como se explica entonces que en las ofertas de idealista.com los precios de esta calle no bajen de 5.000 euros/m2, que para este piso darían la astronómica cifra de 600.000 euros?
Pues eso, que en España los precios han bajado, pero los propietarios aún no lo saben.
Ya se enterarán.
Seguro que la subasta no iba a quedar desierta, como viene ocurriendo últimamente.
Comienza la subasta y las primeras cifras, entre 150.000 y 250.000 se suceden rápido, pujando exclusivamente los particulares, pero llega un momento en que estos se callan y dejan paso a los postores de verdad, los subasteros, quienes acudimos a las subastas pensando en sacar un margen razonable, no como los particulares, que acuden con la cabeza llena de pájaros, creyendo que van a comprar a mitad de precio.
Poco a poco, de mil en mil y, al final de doscientos en doscientos, las pujas van ascendiendo, cada vez más lentamente, hasta llegar a la exhausta cantidad de 350.000 euros, ofrecida por una conocida subastera de Madrid.
Enhorabuena para ella, pero ahora, a partir de esa cifra, quiero hacer un pequeño estudio, haciendo la cuenta de la vieja, acerca del valor real actual de las viviendas , demostrando lo desfasadas que se están quedando las cifras que nos piden en los anuncios de idealista.com, por poner un ejemplo, que aún habrían de bajar un 25% para alcanzar el actual precio razonable.
Ya he comentado en alguna ocasión, para escándalo de algunos que no acaban de creerme, que en la subasta de un piso en condiciones óptimas (como el de esta subasta, que estaba vacío y en perfecto estado), hay que contar con que los subasteros profesionales pujen hasta más o menos el 80% del valor que le den al piso y que lo comprará uno u otro en función de dicha tasación.
Pues bien, si la adjudicataria de esta subasta llegó a ofrecer hasta 350.000 euros por el piso, eso quiere decir que había tasado la vivienda en 437.500 euros.
Eso en el caso de que yo tenga razón y que los otros postores, sus rivales, la hubieran obligado a subir hasta su calculado 80%. Pero supongamos que ese día todo el mundo hubiera estado un poco desganado y solo la hubieran obligado a subir hasta el 75% de su tasación. Eso implicaría que la tasación habría sido de 466.666 euros.
Por tanto deduzco que la tasación de esa vivienda, calculada por profesionales que se juegan su dinero (no como los tasadores al uso), oscila entre 437.000 y 467.000 euros. ¿Como se explica entonces que en las ofertas de idealista.com los precios de esta calle no bajen de 5.000 euros/m2, que para este piso darían la astronómica cifra de 600.000 euros?
Pues eso, que en España los precios han bajado, pero los propietarios aún no lo saben.
Ya se enterarán.
POSTDATA (febreo-13): Cuando escribí este post, hace tes años y medio, todavía se podía invertir en subastas pujando hasta un setenta y cinco u ochenta por ciento respecto al precio real de los pisos subastados. Ha pasado el tiempo, la crisis se ha profundizado y, naturalmente, ahora a ningún inversor sensato se le ocurriría trabajar con un margen tan exiguo.
Actualmente hay que ofrecer un cincuenta y cinco o senta por ciento como máximo, sobre el precio previsible de venta, pues probablemente dicho precio haya bajado para cuando dispongamos de las llaves y comience la comercialización del bien.
