Subastas, la mejor tasación

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La subasta se celebró hace un par de semanas. Se subastaba un piso de 120 m2 de un edificio moderno sito en el número 8 de la calle Luchana de Madrid. El piso estaba vacío desde que, hace ocho años, les empezaron a llover los embargos a los propietarios.

Los pasillos cercanos al Juzgado que subastaba estaban llenos de postores, un veinte por ciento particulares y el resto subasteros profesionales, unos solos y otros con sus clientes. Solo algo realmente bueno puede hoy en día atraer a tantos postores y no era para menos, pues se trataba de una de las escasas ocasiones en que la deuda hipotecaria ascendía a una miseria en comparación con el valor del piso subastado. Además el piso estaba vacío y en perfecto estado.
Seguro que la subasta no iba a quedar desierta, como viene ocurriendo últimamente.

Comienza la subasta y las primeras cifras, entre 150.000 y 250.000 se suceden rápido, pujando exclusivamente los particulares, pero llega un momento en que estos se callan y dejan paso a los postores de verdad, los subasteros, quienes acudimos a las subastas pensando en sacar un margen razonable, no como los particulares, que acuden con la cabeza llena de pájaros, creyendo que van a comprar a mitad de precio.

Poco a poco, de mil en mil y, al final de doscientos en doscientos, las pujas van ascendiendo, cada vez más lentamente, hasta llegar a la exhausta cantidad de 350.000 euros, ofrecida por una conocida subastera de Madrid.

Enhorabuena para ella, pero ahora, a partir de esa cifra, quiero hacer un pequeño estudio, haciendo la cuenta de la vieja, acerca del valor real actual de las viviendas , demostrando lo desfasadas que se están quedando las cifras que nos piden en los anuncios de idealista.com, por poner un ejemplo, que aún habrían de bajar un 25% para alcanzar el actual precio razonable.

Ya he comentado en alguna ocasión, para escándalo de algunos que no acaban de creerme, que en la subasta de un piso en condiciones óptimas (como el de esta subasta, que estaba vacío y en perfecto estado), hay que contar con que los subasteros profesionales pujen hasta más o menos el 80% del valor que le den al piso y que lo comprará uno u otro en función de dicha tasación.

Pues bien, si la adjudicataria de esta subasta llegó a ofrecer hasta 350.000 euros por el piso, eso quiere decir que había tasado la vivienda en 437.500 euros.
Eso en el caso de que yo tenga razón y que los otros postores, sus rivales, la hubieran obligado a subir hasta su calculado 80%. Pero supongamos que ese día todo el mundo hubiera estado un poco desganado y solo la hubieran obligado a subir hasta el 75% de su tasación. Eso implicaría que la tasación habría sido de 466.666 euros.

Por tanto deduzco que la tasación de esa vivienda, calculada por profesionales que se juegan su dinero (no como los tasadores al uso), oscila entre 437.000 y 467.000 euros. ¿Como se explica entonces que en las ofertas de idealista.com los precios de esta calle no bajen de 5.000 euros/m2, que para este piso darían la astronómica cifra de 600.000 euros?

Pues eso, que en España los precios han bajado, pero los propietarios aún no lo saben.
Ya se enterarán.
 
POSTDATA (febreo-13): Cuando escribí este post, hace tes años y medio, todavía se podía invertir en subastas pujando hasta un setenta y cinco u ochenta por ciento respecto al precio real de los pisos subastados. Ha pasado el tiempo, la crisis se ha profundizado y, naturalmente, ahora a ningún inversor sensato se le ocurriría trabajar con un margen tan exiguo. 
 
Actualmente hay que ofrecer un cincuenta y cinco o senta por ciento como máximo, sobre el precio previsible de venta, pues probablemente dicho precio haya bajado para cuando dispongamos de las llaves y comience la comercialización del bien.
 
  1. en respuesta a Fcalvo
    -
    #17
    09/01/11 17:28

    Hola a todos,
    Al cálculo que ha echo Fcalvo yo le agregaría que tu precio de venta debe ser un entre un 5 y un 10% del valor del mercado para vender rápido, o por lo menos para ser el primero en vender cuando se reactive un poco, a menos que seas propietario de algo muy especial que marque la diferencia.

    Se dice que este es un buen momento para comprar y uno malo para vender, pero luego de ser comprador pasas a ser vendedor, y ahora es para ti un mal momento, y eso hay que compensarlo siendo competitivo a la hora de vender, ya sea por precio o por exclusividad, pero yo no vendería una propiedad que sea una más del montón a precio de mercado, porque me encontraré que la propiedad no la vendo ni en 4 años según van las cosas...
    Y a todo esto hay que pensar en sacarle ese necesario 15 o 20% de rentabilidad al final como mínimo, por los riesgos e incertidumbres que este tipo de compra lleva implícitas.

    Rentabilidad final del 20%, vendiendo con un 5% menos del valor de mercado

    Valor de mercado 400.000
    Precio de compra en subasta: 287.878
    Gastos 10% : 28.787
    Total: 316.665
    Vender en : 380.000
    Rentabilidad 20%: 63.335

    En el peor de los casos, en que tarde en vender o bajen los precios, lo que sea peor (hay que comprar pensando en el peor de los escenarios), hay que restar al beneficio ese lucro cesante que menciona Fcalvo de unos 25600 euros, por lo que me quedaría unos 37.735 finales, que para una inversión de 316.665 no me parece ni pretenciosa ni avariciosa, la veo incluso muy justa...
    Y todo esto sin contar con posibles inquilinos de mala fe, temas de posesión y demás complicaciones típicas de subastas.

    Saludos

  2. #16
    02/10/09 19:43

    ¿El 10% comorrrggg? Ni de coña, que se hagan ricos de otra manera, pero no así. Por lo que yo veo en los procedimientos judiciales que estudio, la factura del tasador oscila entre los 600 y lo 1000 euros, dependiendo del número de bienes a tasar.
    Tu abogado tiene razón, se puede hacer así y te ahorras algo en tasaciones.

  3. #15
    Anonimo
    02/10/09 10:28

    Soy nuevo en estos temas, me gustaria comentar mi situacion , si alguien me puede ayudar.
    En el año 2007 tome una de las decisiones mas importantes de mi vida, despues de pensarlo mucho, pude cerrar mi empresa , pague a los proveedores , pague las indemnizaciones de los trabajadores y pude vender el local donde ejerciamos la actividad.
    Resumiendo , vendimos por decir algo por 300 y me pagaron la mitad, la otra mitad conseguimos sacar una hipoteca a favor nuestro por 75 y los otros 75 nos dio una garantia personal.(llego oct 2008 y el colegui no pago nada).
    Resultado, nos debe 150 , la hipoteca la hemos ejecutado y saldra pronto a subasta.
    Cuantas veces pienso si tome la decision correcta, todo esto es para preguntar sobre las tasaciones judiciales en los 75 que hemos podido embargar
    (los de la garantia personal), hay que pagar el 10 % del valor de tasacion al tasador judicial?.
    No se si me explico, pero como hemos embargado varios bienes me dice el abogado que primero tasaremos el mas vendible y luego ya veremos.

    Gracias a todos los que participais , sois de obligada lectura para mi desde hace un tiempo.

    saludos,y gracias.

  4. #14
    01/10/09 21:39

    Manuel Alicante, el propietario de este piso llevaba ocho años viviendo en Murcia, creo. No cuesta nada localizarle y conseguir que firme un papelito en el que manifiesta que te da la posesión voluntariamente. También se pueden correr algunos riesgos y hacerlo a las bravas, para comenzar la venta, mientras la documentación va avanzando en el juzgado. Alguna vez me ha ocurrido que me dan la Posesión un día y firmo ante el notario a los dos o tres días, porque, en realidad, ya lo tenía vendido y solo estaba esperando la posesión.
    Pero esos son riesgos que corro yo por mi cuenta Y QUE NO ACONSEJO A NADIE.

  5. #13
    Anonimo
    01/10/09 11:26

    Jejeje no es lo mismo comprar para un cliente, que hay que correr riesgos 0, que comprar para uno mismo.
    Un saludo

  6. #12
    Anonimo
    01/10/09 01:39

    Una curiosidad Tristan, en relación a tu último comentario:
    Hubieras entrado en el piso antes de cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad?
    Como se sabe fehacientemente que no hay nadie en el piso, y quién te da la posesión (en dos dias)?

  7. #11
    30/09/09 23:49

    No estais teniendo en cuenta que estos márgenes tan mínimos se producen solo en el caso de subastas de pisos que generan fuerte competencia, como era el caso, por tratarse de viviendas vecías y en perfecto estado. En estos casos no hay ni que pensar en plazos de entrega tan largos como los que estáis calculando.
    Yo personalmente, si llego a comprar ese piso, hubiera rematado el precio en dos o tres días y hubiera entrado al piso inmediatamente. Cartel de "Se vende" con un precio cañón y retorno + beneficios en un par de meses, teniendo en cuenta que en los dos juzgados hipotecarios de Madrid la documentación te la tienen lista en un periquete, a veces.

  8. #10
    Anonimo
    30/09/09 23:03

    Estoy con Tristan, si el piso vale 400000 es porque estamos suponiendo a dia de hoy que la venta en ese precio es relativamente facil.
    Estamos hablando de un coste total de 352000 y de una espera hasta que se lo adjudiquen de por ejemplo un año, luego 6 meses para la venta.
    En total 48000 euros un 14% en año y medio.Cuando actualmente en un deposito te dan el $% en el mismo año y medio.

  9. #9
    Anonimo
    30/09/09 22:24

    Tienes razón, los tasadores no se juegan los cuartos (al ménos directamente), son profesionales (al menos la mayoría) que se juegan su prestigio y responsabilidad profesional (osea, que si se juegan los cuartos indirectamente).
    No es que este en contra de los subasteros, pero vivir de especular...

    Una cosa hay que reconocer, la definición de valor de mercado coincide casi al dedillo con lo que comentas. Mucha gente lo confunde con los valores de oferta, pero (resumiendo mucho) es lo que estaría dispuesto a pagar un comprador prudente teniendo en cuenta los plazos de las operaciones del mercado en ese momento.

    Saludos

  10. #8
    30/09/09 18:35

    A Iuris Civilis.

    El cálculo que hago del lucro cesante durante dos años, no lo aplico alegremente. Es el tiempo mínimo que estimo que puedo tardar en vender el inmueble comprado si se ha realizado una valoración objetiva y real.

    Desde que me dan el auto de adjudicación, que se lleva un pico de meses, me dan la posesión, que se lleva otro pico, pongo el inmueble en condiciones de venta que se lleva también un tiempo (aunque este lo pueda controlar yo)y encuentro un comprador que me lo compre, como poco se me van dos años en los momentos actuales.

    Si me he equivocado en el cálculo del precio de mercado y tengo que bajar el precio de venta si quiero vender, MENUDA RUINA DE COMPRA HE HECHO.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  11. #7
    Anonimo
    30/09/09 18:15

    Hola Tristán:

    Totalmente de acuerdo. El desajuste existente entre la oferta y la demanda de inmuebles, a mi juicio, ha provocado una caída generalizada de los precios cuya tendencia bajista se mantendrá , como mínimo, hasta el comienzo del segundo semestre del 2010. Sin embargo, no coincido con F. Calvo en cuanto a calcular el lucro cesante en dos años. A mi juicio, la reactivación del mercado inmobiliario, con unos vendedores poco reacios a bajar los precios de venta de los inmuebles y unos compradores imposibilitados en acceder a la compra de los mismos, va a tardar bastante más de dos años. Un saludo.

  12. #6
    30/09/09 16:57

    Oyechata, también a tí te doy la razón, nadie quiere vender no ya perdiendo dinero, sino que ni siquiera quieren vender a un euro menos que el que mejor vendió del edificio. Es la leche.
    Todas las ofertas que me han enviado de vendedores "supuestamente desesperados" eran de risa, desde chalets a 600.000 euros hasta mitades indivisas al doble de su precio usual.
    Será que no están tan desesperados, al menos por ahora.

  13. #5
    30/09/09 16:52

    FCALVO, tienes toda la razón, pero en Madrid hay mucha competencia y subasteros con mucha pasta que prefieren ganar menos, pero mover el dinero, que tenerlo parado a ese 4% del que hablas.
    No es mi caso, cuando tienes menos dinero, tienes que hacer que rinda más y ese es el motivo por el que hasta enero del 2006 yo hacía el 80% de mis inversiones fuera de la Comunidad de Madrid, buscando lugares con subasteros más razonables y también más fácilones, porque en Madrid somos tantos y hay tantos cazeros, que no hay mucho que rascar, ya me entiendes.
    Por otra parte, si a tu cálculo le quitas el lucro cesante, lo que te queda es un 14% de margen, que para mí es escaso, pero que muchos partirían la cara por él.
    Y aunque las cosas son así en Madrid, siempre hay algún hueco que se les ha escapado a los demás.

  14. #4
    30/09/09 14:52

    Tristán hay una cosa que no he entendido nunca y es el escaso margen que le pedis en Madrid a la inversión que hacéis.

    Según dices, un 20% del valor tasado por el subastero como precio de mercado a fecha de hoy. Si pujais hasta un 80% es lo mismo que decir que el margen bruto es un 20%.

    A mí los números no me salen, y los números son los mismos en Madrid que en otra parte de España.

    Imaginemos que sale a subasta una vivienda cuyo valor a precio de hoy es de 400.000 euros, pagamos por tanto por ella 320.000 y a partir de ahí hacemos números.

    Coste de la inversión......320.000
    ITP que pagamos 7% ........ 22.400
    Registro y varios(*) 3%.... 9.600
    Lucro cesante(**) 2 años 4% 25.600
    -------
    Me he gastado en total ....377.600

    Es decir he pagado 377.600 por algo que espero ingresar 400.000 lo que me da un margen de 22.400 que sobre la inversión total representa un 6% y con la inseguridad de saber si lo podré vender por ese precio.


    Desde luego yo le pido a mis inversiones una mayor rentabilidad.

    (*) aquí meto los gastos que se pueden producir como pago de contribución atrasada, comunidad, pintura y reparaciones varias que se pueden o no presentar pero que habrá que tenerlas previstas.

    (**) El lucro cesante es el tiempo que voy a tardar en recuperar la inversión que he calculado en dos años. Si el dinero lo tuviera en el banco durante dos años en una inversión sin riesgo al 4% ingresaría esa cantidad.

    En fin, cada uno con su dinero, y con la competencia que pueda tener, hace lo que puede y quiere.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  15. #3
    Anonimo
    30/09/09 12:08

    Ya se "oye" se "ve", ventas de viviendas, por lo que queda de pago de la hiptoeca, pero eso solo en casos donde el banco no dió el 120% o mas del valor de la vivienda, pues ya sabemos que durante un tiempo las tasadoras, que "pertenecen" a los bancos y cajas. las valoraciones las hacian a la medida del préstamo, no al valor d ela vivienda, es ahora o a partir de ahora, cuando de verdad sabremos los precios de las viviendas, por cierto que el precio pagado en las subastas, ese si que es el valor real, pues no hay nadie que de más dinero que el del remate.
    Tanto Tristan como Draco llevan razon en cuanto a que los precios bajaran bastante mas....al menos es lo que creo

    Ya en idealista.com aparecen anuncios bajando el precio de un 20% en adelante y eso de semana en semana

  16. #2
    Anonimo
    30/09/09 12:01

    Los precios tienen que caer todavía mucho para que esto se normalice, volveremos a ver precios del 2000. Y luego unos cuantos años de línea plana. De momento entre el círculo empresarial lo que hay es miedo, miedo porque no se factura como antes, miedo porque se han dejado para después del verano las decisiones de los despidos. Veremos a ver que pasa en la primavera-verano cuando realmente se vean las consecuencias de esta crisis. Y en el mundo de las subastas calculo que justo dentro de un año y tres meses será el pistoletazo de salida para el alubión de pisos y pabellones que saldrán a buenos precios en los juzgados, o por lo menos con tasaciones del 2000

  17. #1
    Anonimo
    30/09/09 10:24

    En tu anterior entrada "ventas desesperadas", te deseaba suerte con tu propuesta, ya que podía ayudar a los más desesperados. Lo que se me olvidó decir es que "Spain is different", así que muy poca gente querrá venderla perdiendo dinero, aunque a la larga se ahorre muchos disgustos e incluso más dinero.
    Espero equivocarme, pero tiene toda la pinta de ir para largo

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