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Subastas judiciales. Menudos abogados

Leer este antiguo post de IurisCivilis acerca de la mala praxis de un abogado sevillano me ha recordado la pésima estrategia que unos abogados recomendaron a su cliente en una subasta que hace unas semanas presencié en un juzgado de Madrid.

Se trataba de un piso que los subasteros habíamos valorado aproximadamente en unos doscientos mil euros y por el que nadie pensábamos pagar más de ciento cuarenta mil. Estaba en buen estado y lo ocupaban dos padres junto a su hija de treinta y tantos.

Salía a subasta por la primera hipoteca cuya deuda ascendía solo a unos cincuenta mil euros, de principal pero luego había un embargo de unos treinta y seis mil y una segunda hipoteca del mismo banco de otros sesenta mil euros (solo los principales de la deuda). Por lo visto el embargo se le había colado al banco justito antes de poder inscribir la segunda hipoteca. Estas cosas suelen pasar cuando no se hacen las cosas bien.

Los subasteros no teníamos demasiadas esperanzas porque si el banco pretendía cobrar toda su deuda iba a tener que pujar lo suficiente para cubrir también las dos deudas posteriores a la que se estaba ejecutando, pero no estábamos preparados para presenciar lo que a continuación relato.

Justo en el momento en que la secretaria termina de leer las condiciones de subasta, se levantan dos abogados que manifiestan representar a la hija de los demandados como arrendataria de la vivienda subastada, lo que quieren poner en conocimiento de los posibles postores (para acojonarnos, por supuesto) junto con el anuncio de que se han personado en autos el día anterior.

La secretaria se queda pasmada y advierte que el juzgado aún no ha decido respecto a si el arrendamiento es válido o un fraude y que, en todo caso, la subasta sigue adelante.

Comienza la subasta y la parte actora ofrece cien mil euros, que son superados por la hija de los demandados, allí presente como un postor más, cosa que puede hacer perfectamente, y las pujas se van sucediendo entre el actor y la hija-arrendataria hasta llegar nada menos que a doscientos mil euracos del ala, ante la mirada estupefacta de los veinte subasteros presentes en el acto.

Al final fue el actor quien se adjudicó la vivienda y los abogados y la hija-arrendataria tuvieron que irse con el rabo entre las piernas.

¿Qué había ocurrido? Muy sencillo, la familia de demandados había pensado que la mejor manera de quedarse con el piso sin tener que pagar las deudas posteriores sería que la niña acudiera a la subasta como una postora más y seguramente los abogados les dijeron que para adjudicárselo baratito lo mejor sería acongojarnos antes a los subasteros con un supuesto contrato de arrendamiento.

Mal pensado porque a los subasteros profesionales difícilmente les puede asustar un contrato ficticio entre unos padres y su hija, presentado a última hora y viviendo todos juntos en la misma vivienda. Si yo hubiera sido su abogado les habría aconsejado trabajar mucho mejor el asunto del contrato de arrendamiento (no pienso decir cómo) y nos habríamos personado en autos con suficiente antelación para que el juzgado tuviera tiempo para decidir que el arrendamiento era válido y la ocupación legítima y sobre todo sobre todo, una vez conseguido lo anterior, LO ÚLTIMO QUE LES HABRÍA ACONSEJADO HABRÍA SIDO PUJAR EN LA SUBASTA Y SUBIR EL PRECIO, CON LO FÁCIL QUE HABRÍA SIDO DEJAR QUE EL ACTOR SE LO ADJUDICARA POR CIEN MIL EUROS Y HABER EJERCIDO EL RETRACTO SOBRE ESA CIFRA.
¡¡¡Mendrugos!!!
  1. #22
    Anonimo
    20/12/09 20:58

    Estoy de acuerdo que como estrategia para minorar deuda, fué chapó y por los datos dados todo parece indicar ese camino.

    Por el caso, es una familia fuertemente endeudada o embargada pero sin embargo tiene efectivo para consignar e ir a la subasta y pujar.

    Esta gente llevaba meditando y tramando la estrategia, la única incoherencia que encuentro es indicar al comienzo de la subasta que estaba alquilado con el objetivo de subir al maximo la subasta.

    Aunque los subasteros sabemos que ese contrato de alquiler es falso, de momento ya la posible puja la minoramos solo con decir eso, o al menos habrá pujantes que se retiraran lo que redundará en menor puja.

    MAs bien la estrategia era, intentamos recuperar la casa por el menor dinero posible (cosa que el banco no entro pues el procurador va con ordenes prefijadas) pero si no logramos este objetivo, nos estamos una temporada larguita en el piso proque hemos hecho muy bien lo deberes, justificante pagos mensuales, luz, agua, etc etc y de paso disminuimos deuda y anunciando en la subasta en el momento justo.

    Operación muy arriesgada, no creo que el juzgado trague con el contrato de alquiler, pero si lo han preparado bien, todo es posible, y cuando te encuentras a un deudor que parece enteramente arruinado pero sin embargo viene con pasta en la mano, CUIDADO!!!!
    Que tal vez no sean tan tontos como parece.

    Lo que estaba claro, que si su intención era ejercitar derecho retracto, mal asunto, pero no creo, por los datos del caso.

    En cuanto a los abogados, los abogados son para lo que son, gestionar y asesorar la parte jurídica, pero una subasta también es un negocio y a no ser que sea un abogado-empresario, no creo que sea la persona mas adecuada para gestionar los diversas variantes de una subasta, porque cualquier decisión ha de ser tomada desde la perspectiva de negocio y teniendo en cuanta los números en la cabeza.

  2. #21
    10/12/09 22:01

    Si se hubiera admitido el contrato como válido por el juez, y por tanto con derecho al retracto, seguro que el banco no hubiera hecho una puja de 100.000 euros, se hubiera ido directamente a los 200.000

    La jugada estaba en aprovecharse del embargo que separaba las dos hipotecas.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-administrador
    www.subastasunicas.es

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