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Nos guste o no, algunas subastas se suspenden

En junio del 98 me adjudiqué un precioso bungalow en Ibiza en una subasta celebrada en un juzgado de lo social de Madrid. No hubo más postores porque a la misma hora había una subasta concurridísima en los juzgados de Primera Instancia, así que el precio de adjudicación fue ridículo.


Los juzgados de lo social son muy puñeteros para las subastas, un verdadero desastre porque cometen multitud de errores y al final se tienen que suspender casi la mitad de las celebradas. Sin embargo en ésta ocasión no me pareció que pudiera ocurrir porque las notificaciones estaban todas correctamente hechas, algunas incluso en estrados así que me dispuse a disfrutar del buen negocio hecho.

Finalmente, cuando la inmobiliaria ibicenca que se encargó de la venta lo tenía ya apalabrado y me iban a ingresar la fianza, recibí una llamada de una italiana llamada Alesandra Bianchi, quien llorando histérica me dijo que esa casa era suya, que me lo podía demostrar y que por favor no la vendiera.
Yo paralicé la venta inmediatamente y le di todos los datos para que acudiera rápidamente al juzgado a manifestar lo que creyera conveniente.

Efectivamente ella tenía razón: La demandada tenía nacionalidad española y dni español y se llamaba exactamente como ella, pero no era ella. La legítima propietaria de mi bungalow (yo sólo era propietario por error judicial) era italiana y no tenía dni, sino NIE para extranjeros.

No quiero profundizar en el inmenso error judicial que produjo aquella catástrofe, ni quiero acordarme de la profunda decepción que me supuso perder aquél negocio, pero sí he querido traer ésta anécdota a esta página para explicar que a veces tenemos que ser capaces de comprender que si la razón no está de nuestra parte, es mejor no comenzar una batalla judicial que podemos perder y que además es injusta.

Yo podría haberme empecinado y haber vendido el bungalow a un tercero de buena fe y haber obligado a Alesandra a pleitear contra ambos durante años. Incluso habría podido evitar tener que idemnizarla porque hice la inversión a través de una sociedad, podría haber hecho mil perrerías pero ¿Hubiera sido justo para esa mujer? No y mil veces no.

Me acordé del aciago suceso porque en el post del pasado 8 de mayo, sobre las Subastas de VPO, entre los comentarios había uno de José Luis en el que cuenta el inmenso lío jurídico en el que está inmerso desde que compró hace dos años una vivienda en una subasta de Hacienda en la que, por error han embargado la vivienda de un vecino en vez de la del deudor. Bueno, en principio ni siquiera están seguros de qué es lo que ha pasado ni de quién ha sido el error, si del catastro o del Registro, pero el resultado es que Hacienda le ha adjudicado la vivienda de alguien que no tiene nada que ver con esa deuda.

El adjudicatario parece empecinado en conseguir la posesión de esa vivienda, que tiene que pedir en un procedimiento civil, pero yo ya le he advertido que, se ponga como se ponga, jamás va a conseguir que un tribunal de Justicia le dé la posesión de una vivienda subastada por error.

Yo tenía la sartén por el mango y supe renunciar, ¿Sabrá él?
  1. #12
    Anonimo
    18/05/09 19:59

    A hacienda no le puedo decir nada, pues hay que pesar que ellos hacen las cosas bien, han embargado la finca que corresponde y a quien corresponde ,
    La finca fue embargada hace más o menos 6 años al sr Trallero y la tenia una empresa de Zaragoza a la que le embargo hacienda.
    Esta empresa dice que no sabe que finca es que ya se peleo hace 6 años y lo dejo por imposible.

    El alcalde ni pone ni quita rey por el momento no dice nada.

    El sr duran , dice que es su casa y que no se va pelear con su vecino de siempre, por el momento.

    Al sr trallero ya le va bien.

    Si no he hecho nada durante este tiempo no es por no poder indenticar la finca ya que solamente hay tres en la calle es por no poner en un apuro al sr duran y alborotar a todo un pueblo.

    Pero el problema esta hay, en el registro de la propiedad esta a mi nombre, en el catastro pronto estará a mi nombre también y eso ya no se puede cambiar.

    Como decía el otro día abogadillo , yo creo que la solución es enviar un burofax , y luego poner la demanda y a ver que pasa.

    Alguno tendrá que decir algo y aportar más información.

  2. #11
    Anonimo
    18/05/09 17:51

    Hola Tristán:

    A mi lo que me hace sospechar que tal vez no hay error es que como dice José Luis: "el señor Durán tiene escrituras de la finca de la calle Herrerías 17, que coinciden por metros con la descripción del catastro de la finca 17 [Pero vive en la 19], y el Sr. Trallero tiene escrituras de la finca de la calle Herrerías 19 que coinciden con los metros del catastro del 19 [pero vive en la 17]".

    Ese error es muy extraño. Como tú dices, puede haber error del registrador o del Catastro, y que se hayan han intercambiado las titularidades, desde siempre. Por parte del registro, lo veo difícil, porque como sabes los registros inscriben en base a lo que dicen los títulos, y los títulos en ese caso están mal, por lo que el registrador ha actuado bien. El error tendría que existir antes, en el momento de la preparación de los títulos (normalmente, en la notaría). Lo raro es que las dos escrituras estén mal. Para que las dos estén mal, lo lógico es que se hicieran en el mismo momento, y que un solo error llevara a la confusión de ambas, porque es casi imposible que dos viviendas se describan mal y que la descripción incorrecta de las dos coincida con otra vivienda. Si la transmisión de ambas viviendas ha coincidido en algún momento, en ese momento podría haberse dado la confusión (en la notaría se confunden y ponen los datos equivocados, o las partes no leen ni escuchan la esccritura): por ejemplo, si las casas se construyeron juntas y se vendieron a la vez, lo cual es raro en casas de pueblo. Otro caso posible es que las viviendas fueran parte de una misma herencia, y que en la notaría o los herederos confundieran las escrituras.

    En cuanto a si es justo o no para el Sr. Durán, si es cierto que vive allí desde siempre, tendrá que hacer valer su derecho de usucapión sobre la finca (adquisición de la propiedad por la posesión continuada como dueño), si reúne los requisitos. Lo mismo podrá hacer Trallero sobre la finca vecina. Y entonces a José Luis le quedarían algunas soluciones, pero no muy satisfactorias...

    Es un tema complicado, y desde luego quisiera saber cuál es la historia verdadera detrás de este lío.

    Un saludo,

    Abogadillo

  3. #10
    18/05/09 16:58

    Pero para esa permuta tendría que estar de acuerdo el propio Duran, cosa que dudo a menos que sea un pesimista y lo vea todo muy negro. Por eso ya dije desde un principio que lo primero que tendría que hacer Jose Luis es ir personalmente a hablar con el Registrador de la propiedad y, demostrándole que ha habido un error, conseguir que se involucre en la solución. Los registradores son mucho más accesibles de lo que la gente cree y, cuando vea que hay un error garrafal, apuesto a que será el primero en aportar soluciones.

  4. #9
    Anonimo
    18/05/09 16:49

    Tristán, antes que nada gracias por tu paciencia y tus contestaciones. El dinero devuelto por Hacienda a lo mejor lo ven los nietos de José Luis. Si Durán le da la casa a José Luis y José Luis a Durán, Duran se quedará con la que siempre ha creído suya y entonces el que tendrá que salir es Trallero que no tiene ninguna casa a su nombre. En algún momento se tendrán que poner las cosas en orden. ¿O Trallero seguirá generando deudas que no pagará porque embargaran una y otra vez la casa equivocada y seguirán cayendo despistados?

  5. #8
    18/05/09 13:58

    Gracias Bernardo.
    Abogadillo, mi tesis de lo que pasó es distinta. Tú tienes tu casa y yo la mía y desde que las inscribimos no hemos vuelto a preocuparnos por el Registro de la Propiedad. Pero imagina que por error del registrador o del Catastro, nos han intercambiado las titularidades, desde siempre, desde el principio, hace treinta años. Como no nos hemos enterado nuestra vida ha seguido siendo la misma.
    Respecto a las notificaciones, todos sabemos que en los pueblos se conoce todo el mundo. ¿Dónde vive el Sr. Trallero? Allí mismo señor, en la casa con las rejas azules. Gracias chaval. Y se le entrega la notificación del juzgado o de Hacienda y ya está, nadie se pregunta si es que están los números cambiados o qué pasa. Notificación realizada, asunto concluído.
    Lo que es indudable, según nos cuenta el interesado, es que las titularidades de ambas viviendas están intercambiadas, que están bien en el Catastro pero están mal en el Registro. Da igual si ha sido un error administrativo o un complot entre el demandado y su vecino y amigo. Eso no es relevante, lo que sí es relevante a efectos prácticos es que han subastado una vivienda que, errores registrales aparte, pertenece a otra persona distinta del demandado.
    Si nuestras viviendas, la tuya y la mía, tienen intercambiadas las titularidades, y por un embargo que venía contra mí, en realidad la que subastan es tu casa, ¿Tú crees que acabarías teniendo que irte de tu casa mientras yo me quedo tan tranquilo en la mía? ¿O crees que una solución salomónica sería decir, bueno como el embargo iba contra Tristan, pues ahora que intercambien sus casas? No, lo que habría que hacer es suspenderlo todo y volver a empezar. O eso creo.

  6. #7
    Anonimo
    18/05/09 13:24

    Me sumo a los halagos, Tristán. Es un gesto que te honra.

    Y también soy de la opinión de que enquistarse intentando forzar una situación no sólo acarrea más disgustos de los imprescindibles, sino que se convierte en el árbol que te impide ver el bosque.

    Hay muchos peces en el mar: a éste déjalo ir.

  7. #6
    Anonimo
    18/05/09 13:23

    Tristán:

    Desde luego, tu actitud en este caso te honra.

    Como ya comenté en la entrada sobre VPO, creo que el problema de José Luis es distinto del tuyo, donde el error estaba claro.

    Primero, desde el punto de vista jurídico: La casa subastada era de Trallero. Éste tiene los títulos sobre la misma debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Por consiguiente, José Luis, que ha comprado basándose en lo que dice el registro y es de buena fe, es el propietario de ese inmueble. Puede tardar un año en conseguir la posesión, pero si está bien asesorado, lo conseguirá.

    Pasamos ahora a si moralmente debe echar a Durán. Aquí entran consideraciones muy personales, pero, como ya he dicho, tengo dudas sobre la buena fe de Trallero y Durán.
    Las escrituras no se "cambian" fácilmente. Es lamentablemente frecuente que dos personas tengan un título sobre un inmueble (especialmente sobre inmuebles antiguos o terrenos rurales, donde los límites no están claramente definidos), pero que dos personas tengan un título incorrecto sobre el inmueble del otro parece mucha casualidad. Y que además no lo sepan, uno reciba notificaciones de hacienda y no haga nada, etc. pues ya parece demasiada casualidad. Pero como dije en tu otro post, posiblemente soy desconfiado de profesión y me equivoco. Cosas más raras se han visto...

    Como señaló otra persona, habría que ver muy bien si es cierto que Durán siempre ha vivido allí o si se han puesto de acuerdo para ponérselo difícil a José Luis.

    Saludos,

    Abogadillo

  8. #5
    18/05/09 12:56

    Ángela, ponte el la piel de Durán, que vive en su casa desde siempre, de hecho la heredó hace muchos años y ahora se la subastan por error y le pides que la permute. Ni de coña, peleará por ella y la defenderá con uñas y dientes, y los juzgados le darán la razón.
    Y también ponte en la piel del demandado, Trallero, cuya casa NO HA SIDO SUBASTADA, porque la que se ha subastado por error ha sido la de su vecino (Durán). Trallero está tan tranquilito disfrutando de su casa y de ahí no hay quien le expulse porque la casa sigue siendo suya ya que no ha sido ni embargada ni subastada.
    Lo que yo le aconsejo a José Luis de intentar recuperar el dinero suspendiendo la subasta es porque realmente pienso que es la única salida que tiene, a la que terminará llegando antes o después, tras unos pocos años o tras muchísimos años, eso dependerá de él y de lo que decida.
    Por otra parte en este caso, además de un error administrativo indudable, ha habido otro error, en este caso del propio José Luis, que no comprobó debidamente quién vivía en la casa que se subastaba. Aunque eso le puede pasar a cualquiera, lo cierto es que cuantas más averiguaciones se hagan sobre las viviendas subastadas, menos probabilidades hay de cometer ese tipo de errores.

  9. #4
    Anonimo
    18/05/09 12:21

    Tristan, ¿no sería más facil que se intercambien las casas, que hagan una permuta? En otro caso, José luis se pone al pie de los caballos, pleitar para que Hacienda suspenda??? más vale un mal acuerdo que un buen pleito. Tan injusto es tirar a Durán de su casa como que se quede con las dos, una porque la heredó de su padre y vive en ella la otra porque lo dice el Registro. Durán 2, José Luis 0.

  10. #3
    18/05/09 11:10

    Fernan2, si yo te contara...

  11. #2
    Anonimo
    18/05/09 01:03

    Tu perdiste un buen negocio, lo que hiciste te honra, Tristan. Pero hay que tener en cuenta que a José Luis nadie le va a devolver el dinero, a él parece que se le pide que renuncie a todo, a la casa y al dinero. No me acabo de creer que hayan estado con las casas cambiadas. Y si es así pues que Duran le permute la suya. Durán seguirá en su casa y José Luis tendrá casa.

  12. #1
    17/05/09 12:47

    Para que luego digan de la ética de los subasteros!! Seguro que más de uno de los que te han llamado de todo, en tu lugar, hubieran arramblado con todo lo que hubieran podido...

    s2

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