¿Quieres ser subastero? Consultorio de subastas - 1

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Me estáis haciendo muchas consultas a través del correo electrónico, y no me parece mal pues uno de los objetivos de este blog es ayudar a la gente que está metida en apuros de subastas y a la gente que quiere empezar a invertir en las mismas. Parece una contradicción pero en mi cabeza no lo es.

Hasta ahora he estado contestando esas consultas a través del correo, pero pienso que es una pena no compartir con todos tanto la consulta como la respuesta.

Por ello he tomado dos decisiones:

  1. Cada tres o cuatro semanas voy a poner un post llamado "Consultorio de Subastas", que es donde debéis hacerme tales consultas, firmando con vuestro nombre o nick o apodo para poder diferenciar las respuestas. Aún en el caso de que hagáis la consulta a través del correo electrónico, yo la copiaré de allí y la pegaré entre los comentarios del post, respondiendo también entre los comentarios. Que nadie se preocupe si hace consultas demasiado privadas, porque todavía no se me ha ido la olla y sabré distinguir que, en ese caso, no debo hacer pública la consulta.
  1. Más adelante, cuando haya un repertorio significativo de consultas, elaboraré una carpeta de "Preguntas frecuentes". Pero eso será mucho más adelante. Antes tengo otros proyectos para el blog.

En cualquier caso quiero manifestar que no soy abogado, ni siquiera he estudiado Derecho, así que todas mis respuestas hay que ponerlas en solfa. Mi único haber en este sentido es que tengo alguna práctica en estos asuntos, pero nada más.

Ahora es vuestro turno y el viernes colgaré otro post-consultorio.

Seguro que también os interesa:
1- Lecciones para subastas judiciales: El expediente judicial
2- El expediente judicial, segunda lección
3- El expediente judiacial, tercera lección
4- Subastas judiciales, nociones básicas

  1. #17
    23/03/09 15:06

    Pau,
    el sobrante -no habiendo cargas posteriores- siempre es para el propietario del piso. Pero, a menos que haya muerto, es difícil que se deje quitar el piso por una deuda tan pequeña. Lo más probable es que la pague antes de la subasta.

  2. #16
    23/03/09 15:03

    Empleado, muchas gracias por ofrecerte, quédate por aquí, que vas a hacer mucha falta.
    Saludos, Tristan

  3. #15
    Anonimo
    23/03/09 12:16

    Lo comentado sobre ITP y AJd es de fuentes de una Oficina Liquidadora, y de muy buena tinta..., ademas es donde habitualmente los oficiales de notarias consultan...

    Por cierto A VECES "puedo" resolver dudas sobre esos impuestos.....
    o sobre temas hipotecarios....

  4. #14
    Anonimo
    22/03/09 13:57

    Hola Tristán
    Si un piso lega a subastarse por una deuda con la comunidad por 10’000 euros, y el piso no tiene ni anterior ni posteriores deudas, la única deuda inscrita es la de la comunidad, si en la subasta se cubre estos “Principal Intereses + Costas” 10’000 euros el Procurador puede pujar mas alta y quien seria el que beneficiario del sobrante.
    Un saludo Pau

  5. #13
    Anonimo
    20/03/09 17:39

    Gracias Tristán por tus consejos siempre acertados, aunque lo de los oficiales de notaría me lo sé muy bien y que son unos "figuras" y lo saben todo... pero estas preguntas que formulo aquí es para conocimiento de todos los que participamos que tarde o temprano se nos presentarán. Sé, además, que aquí no todo el mundo es abogado empezando por el blogger y seguro que a más de uno le viene bien, y de eso se trata. De ayudarnos entre nosotros. ¿No es así?
    Saludos
    MF

  6. #12
    20/03/09 12:04

    Hola Kretan, desde que empecé en subastas en 1992, hubo muchísima actividad hasta el año 2002, en que empezaron a haber muy pocas subastas y a suspenderse las pocas que había por lo barato que estaban los créditos. Los subasteros habituales empezamos a diversificar hacia otros negocios y aparecieron nuevos subasteros que se conformaban con lo poco que había.
    Algunos otros subasteros de siempre se reciclaron hacia los créditos usureros.
    Simultáneamente, ocurrió que para las pocas subastas que se celebraban, había demasiada demanda y simplemente dejó de ser buen negocio. Desde 2002 hasta diciembre de 2005 yo me dejaba caer en las pocas subastas que consideraba interesantes, pero en enero de 2006, tras participar en una frustrante subasta, decidí que lo dejaba hasta que cambiara esa situación, lo que ha ocurrido en 2008.
    Actualmente muchos subasteros están caput porque no pueden vender lo que compraron en 2006, 2007 y principios de 2008 a ningún precio, ni siquiera por debajo de su coste, porque nadie les llama por teléfono. Algo parecido ocurrió cuando yo empecé profesionalmente en las subastas, los subasteros estaban caput y eran muy prudentes, quizá demasiado, con las nuevas inversiones, lo que me dejó un hueco para hacer algunas buenas compras durante dos o tres años. Pero ahora es distinto, porque aunque la competencia esté extremando la prudencia, hay una nueva competencia, los bancos, que están subiendo todo a lo bestia, de forma que se lo están quedando casi todo.
    En resumen, que por ahora tampoco se puede decir que sea un momento bueno, ha aumentado mucho el número de subastas pero las deudas hipotecarias son tan desaforadas, que los bancos no nos dejan adjudicarnos casi nada. Es lo que hay.
    Pero según vaya avanzando y profundizándose la crisis, empezarán a dejar de pagar sus hipotecas también aquellos que las constituyeron hace más tiempo, por ejemplo en los noventa, a mejores precios, con hipotecas menos elevadas, y entonces es cuando empezará la caza mayor. Lamento que sea así, pero será.

  7. #11
    20/03/09 11:44

    Hace muchos años que trabajo con el mismo abogado y de vez en cuando le llamo sólo para hecerle consultas puntuales que por supuesto no le pago. Sin embargo, a veces me corta molestarle para dudas que me parecen tontas. ¿Qué hago entonces? Llamo o visito al oficial de mi notaría. Es increíble la preparación de esta gente. Claro, están todo el día dale que te pego con estos temas y, al final, les pasa que aunque no hayan estudiado Derecho, saben más que muchos abogados.
    MF, no creo que te digan nada diferente de lo que ya te han explicado aquí Echevarri y Empleado pero, si tienes un notario habitual, antes de gastarte más dinero consultando con abogados, visítale y cuéntale que pretendes comprar el crédito de un banco y que quieres saber qué impuestos debes pagar. Además, si al final haces esa operación, la puedes hacer en esa misma notaría como forma de agradecimiento hacia el oficial que te haya asesorado.

  8. #10
    Anonimo
    20/03/09 10:54

    Contesto a Echevarri y Kretan. Por supuesto que he consultado a un abogado pero como ya dije en mi post anterior no supo sacarme de la duda. Tendré que hacerlo con un abogado "experto en derecho hipotecario"; pero creía que esta duda no me llevaría a ello, o yo pensaba que no era para tanto.Veo que sí.

  9. #9
    20/03/09 01:22

    Por cierto ya que tu consultorio está abierto... cuanto tiempo crees que va a estar elevada la actividad en el tema subastero... te he leído que ahora está incrementándose la cantidad de subastas... bueno más o menos que le tomes el 'pulso al mercado' un poco en algún post.... para donde van los precios, etc etc

  10. #8
    20/03/09 01:19

    Desde luego que lo más logico es consultar un abogado... pero uno bueno en la materia. Gastarse 100 o 500 o incluso muchos más euros (según la complejidad que para mi se me escapa) te sale a cuenta por saber bien como tener que actuar para conseguir tu propósito.

    Un saludo a tristan, excelentisimo blog y interesante profesión... Feliz Crisis!

  11. #7
    19/03/09 22:07

    Estas de suerte MF, Echevarri te ha dodo una respuesta de lujo, con "Consulta Vinculante" y todo.

  12. #6
    19/03/09 19:17

    No hay divergencia. Yo me he ceñido a tu caso concreto, en que quien te ha de ceder es el Banco y empleado ha dado una visión general del asunto.

    En todo caso, yo estaria ya solicitando un estudio de tu caso a un abogado

  13. #5
    Anonimo
    19/03/09 14:21

    Parece que hay divergencia en las dos contestaciones anteriores.... parecen que no se ponen de acuerdo.
    Echevarri me dice que AJD sobre RH.Bien. Luego "empleado" parece que piensa de otra forma o eso me parece a mí. Perdonad pero si sois tan amable de aclararmelo os lo agradecería en el alma. Supongamos que es una cesión de hipoteca a punto de ejecutarse entre dos particulares y la RH es de 120.000€por ejemplo.
    Otra vez muchas gracias.

  14. #4
    Anonimo
    18/03/09 10:55

    Las cesiones de crédito, asi se llama la operación de compra de la hiptoeca tiene varias formas de liquidarse.
    depende quine transmite y quien aduqiere, si están sujetas a IVA, les corresponde AJD
    si no estan sujetas a IVA, estan sujetas a ITP, y exenta de éste

  15. #3
    17/03/09 23:16

    Voy petado...

    AJD sobre RH

  16. #2
    17/03/09 13:28

    Respuesta a MF:
    Hola MF, te respondo por orden:
    A- Te equivocas, la expedición de la certificación de cargas sirve para otras cosas, por ejemplo para que los posteriores no puedan alegar ignorancia respecto a que esa hipoteca se está ejecutando, pero no para lo que tú dices. El banco de la hipoteca anterior te la puede vender en cualquier momento.
    B- En fiscalidad mi opinión es amateur, pero creo que correspondería el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero en este tema el "oráculo" es Echevarri.
    C- la Justicia es gratuíta en España, por lo que el juzgado no te cobra nada, pero si el banco te vende la hipoteca anterior que se está ejecutando, tendrás que contratar a un letrado y a un procurador para que lleven la demanda y ellos sí que te cobrarán. No tengo ni idea de cuánto, lo tendrás que negociar con ellos.
    Al final, si en esa subasta por la primera hipoteca hay sobrante, la minuta no la pagarás tú sino que el dinero saldrá de ese sobrante, aunque eso disminuirá lo que quede para la segunda hipoteca que ya es tuya.
    D- A la subasta por la primera hipoteca puedes concurrie como un subastero más o también puedes haberte personado en el juzgado en calidad de acreedor posterior, pero si lo haces así, tendrás el coste del procurador.
    Te saldrá más barato acudir como un simple subastero y sí, ingresar la fianza como cualquiera.
    E- No pasa nada, es de esperar que el juzgado haya hecho las notificaciones con diligencia y en las mismas conste que está ilocalizable. Se le da por notificado mediante los edictos y asunto concluído.
    F- Desde la Certificación de cargas puede parar desde un par de meses hasta varios años, depende del acreedor. Los juzgados actúan a instancia de parte, y si el procedimiento está parado, eso significa simplemente que el banco titular de la hipoteca no está solicitando nada nuevo. quizá podría solicitar la celebración ya de la subasta y no lo hace porque está negociando, o simplemente puede ocurrir que la pereza de la que ya he hablado anteriormente se le haya pegado al letrado del banco. Puedes contactar con el procurador y preguntarle.
    Y respecto a la segunda deuda, tú eres el propietario de la misma, debes enterarte inmediatamente de en qué estado se encuentra. personarte en el juzgado con letrado y procurador, o contratar al anterior procurador y darle poderes, etc. El asunto es tuyo y eres tú quien debe moverlo.
    G- De las deudas de comunidad al adjudicatario sólo le corresponden las del año en curso y las del año anterior, pero si eres el dueño de la hipoteca (sólo en caso de hipotecas) la cosa cambia y has de pagar todas las cuotas desde la constitución de la hipoteca (creo).

    MF, respecto a ser mi cliente, yo te puedo asesorar gratuítamente respecto a este asunto u otros a través de este blog, pero sólo acepto clientes que me pidan que les busque una propiedad en subasta para vivir o como inversión. Lo que me gusta de las subastas es bucear entre las procelosas aguas judiciales y cobrarme buenas piezas (para mí o mis clientes), pero no cobro por asesorar. Respecto a que colaboremos, estaré encantado.
    Saludos, Tristan

  17. #1
    Anonimo
    17/03/09 12:52

    Hola Tristán:
    En primer lugar darte las gracias por tu ayuda que me está sirviendo mucho. Quisiera que me aclararas unas cuantas dudas para tirarme directamente a la piscina (Esperar a la subasta o bien que me ceda la hipoteca el banco o bien ceder mi hipoteca a un tercero si me la compra). Puedes poner en el blog los comentarios o preguntas siguientes.

    En resumen soy el segundo hipotecante de una vivienda al cederme una financiera la hipoteca como forma de pago, como ya sabes. Ya me ha quedado claro lo de la responsabilidad hipotecaria y como debo actuar ante la primera hipoteca del Banco según me has comentado en tu correo.

    A.- Según se desprende de lo leído en tu blog y el de Echevarri, una vez pedida la certificación de cargas por el banco, este ya no me puede ceder la hipoteca. ¿Es así?

    B.- Si el banco me cede la hipoteca ¿A cuanto ascienden los porcentajes de ITP y AJD? Tengo entendido que es 1% de AJD. ¿Se considera transmisión patrimonial? ¿pudiera ser el 7% de ITP? o el 1%. No lo sé.

    C.- Tampoco tengo claro lo de las gastos judiciales. ¿Por cuanto puede salir esta subasta? Es decir cuanto cobra el juzgado.

    D.- Si la vivienda sale a subasta por el banco, ¿Como debo actuar siendo el segundo hipotecante? ¿Debo concurrir como uno más de los subasteros? ¿Debo depositar fianza? Esto es lo más importante para mí pues se me puede dar el caso.

    E.- Un problema que ha surgido es que el propietario de la vivienda está ilocalizable. ¿Que pasaría si no se le localiza? ¿Y si ha fallecido?. Te puedo decir que la vivienda está desocupada y en buen estado en lo que se ve desde fuera.

    F.- ¿Cuanto tiempo puede pasar desde que se pide la certificación de cargas hasta que se señala la subasta?. En la nota simple figura que la certificación de cargas se pidió hace un año, segun la primera hipoteca y casi dos años según la segunda (Cada certificación de cargas está seguida por un juzgado diferente). He preguntado en ambos juzgados y me han dicho que está parado, sin más. ¿Como se resuelve esto?

    G.- Las cuotas de comunidad llevan casi dos años sin pagar. ¿Exixte un máximo de tiempo en caso de subasta? ¿O tengo que hacer frente a este gasto hasta que por fin salga?

    P.D. Veo que hablas en tu blog de tus clientes. ¿Como podría yo convertirme en tu cliente para este caso en concreto? También me gustaría prestarte mi colaboración en otras subastas que se celebren por aquí abajo: Málaga, Marbella etc. Ya creo que he aprendido bastante con las lecturas de tu blog y el de Echevarri. La verdad que sabéis mucho más que el abogado al que le planteé estas dudas y no supo responderme con certeza.
    Saludos,
    MF

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