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Subastas judiciales. Pelotera en el juzgado

Es indecente que algunos juzgados no permitan que los postores estudien debidamente las subastas que van a celebrar

Mañana se celebra una subasta en el juzgado de Primera Instancia nºXX de Madrid a la que no creo que acudan muchos postores, no porque el piso no lo merezca -al contrario, es estupendo- sino porque tiene un posible "inquilino agazapado" de los que hablábamos en el anterior post, ya es casualidad.

Se trata de un magnífico piso casi nuevo de 140 m2, con trastero y plaza de garaje incluidos, sito en uno de los nuevos PAU del norte de Madrid, en Montecarmelo. El tipo de subasta es la friolera de 503.223 euros, pero la adjudicación queda automáticamente firme a partir de 352.257 euros. Parece caro, pero creo que bien los vale.

Vamos, que sería la típica subasta con un montón de postores dispuestos a pujar como locos hasta alcanzar el 80% de su valor si no fuera por la pequeña minucia de que en el Edicto de subasta, escondido entre las condiciones de la subasta figura la manifestación de que la vivienda se encuentra arrendada a Don Perico de los Palotes desde mayo de este mismo año.

El escollo es importante, pero la cosa aún hubiera podido tener solución de haberse celebrado la subasta en un juzgado distinto, que no perteneciera a la "Confederación de juzgados del lado oscuro de la fuerza", aquellos que no permiten que los futuros postores, o sea, aquellos que se van a jugar la pasta (nada menos que unos 400.000 euros), estudien detenidamente el expediente judicial antes de tomar la decisión de participar o no en las subastas.

Es decir que la semana pasada cuando le pedí al oficial de los juzgados que llevaba el procedimiento que me lo dejara para estudiar el contrato de arrendamiento, me contesta que de sobra se que en ese juzgado ya no permiten ver los procedimientos y que el que haya un arrendamiento no es motivo para romper esa norma, que si lo quiero leer, compre el piso en la subasta y así podré tener acceso al contrato. Joooodeeer...

Por supuesto que la pelotera que tuve con él no me sirvió de nada, ni siquiera aunque hubiera entrado a hablar con la secretaría, pues también se de sobra de quién proceden esas instrucciones. Así que me tocó agachar las orejas y recular hasta la puerta, por enésima vez.

En este caso, la importancia de ver el contrato de arrendamiento venía porque habría tres posibles motivos por los que Perico de los Palotes se había personado en el juzgado:
  1. Porque es un inquilino agazapado, conchabado con el propietario y puede que en el contrato figure un alquiler mensual ridículo, pongamos que de 400 euros.
  2. Porque es un inquilino legítimo, que pague lo usual en estos pisos, es decir unos 1.600 euros mensuales, pero cuya intención sea acongojar a los futuros postores para que el precio de adjudicación sea bajo y así ejercer el derecho de retracto sobre un precio chollo.
  3. Porque es un inquilino legítimo que simplemente quiere hacerse visible y que se respeten sus derechos, dejando claro que el adjudicatario tendría que respetar el arrendamiento durante cinco años desde mayo. En este caso la subasta sí me hubiera interesado porque tengo clientes con ese perfil, el de comprar pisos para alquilar, a quienes no les hubiera importado que el piso ya estuviera alquilado si la renta mensual merecía la pena.
Qué triste que estos juzgados, que antes eran los mejores y más eficaces de España, sean ahora una máquina de problemas o de subastas desiertas. Y todo empezó por una decisión chorra tomada sin base legal a finales del año pasado con el único objetivo de que los subasteros tardáramos menos en ver los expedientes judiciales. Claro, si solo nos dejan ver la Certificación de Cargas, tardamos menos, es evidente.
  1. #24
    08/10/09 11:12

    Dalamar, si compras a precio de calle, aún es pronto para invertir en pisos con idea de alquilarlos, pero si compras barato en subasta o aprovechando muy buenas oportunidades (como Minerva) puedes obtener ambas cosas, una rentabilidad alquilando y una revalorización, aunque el mercado todavía esté cayendo. Recuerda que Minerva compró a 90 un piso cuyo valor es de 130. Ahí está la clave de esa operación.

  2. #23
    08/10/09 09:15

    Al invertir mas que posicionarte con la tendencia buscas la rentabilidad, al especular buscas mas bien el incremento de precio.

    Si lo que quieres es invertir u obtener rentabilidad mediante el alquiler sin importante si la vivienda se revaloriza o no, ya que obtienes del alquiler una cantidad que te permite pagar la hipoteca y obtener un beneficio adicional, tienes que buscar un buen ratio alquiler/precio para que esto funcione, independientemente de la tendencia, aun asi siempre estas especulando con la tendencia del alquiler y es algo a tener en cuenta.

    Si lo que buscas es incremento del precio de la vivienda para venderla entonces si que te interesa la tendencia, pero a mi me parece mas arriesgado.

    Me he cansado de escuchar miles de veces en las epocas del boom inmobiliario el "compras un piso, lo alquilas y se paga solo" y he visto como amigos compraban un piso, lo alquilaban, tenian que poner 200 o 300 euros por encima del alquiler, mas gastos, mas comunidad, mas el tiemopo que esta sin alquilar etc... ahora el precio ha bajado un 30%, nunca en su vida van a recuperar esa inversion, en un deposito hubiesen obtenido mejor rentabilidad suponiendo que en una o dos decadas tengamos otro boom inmobiliario y suban los precios al mismo punto ajustando por inflacion.

    Para mi dos decadas es demasiado tiempo para tener el dinero parado!

    La estrategia ideal es buscar un piso que te de un alquiler mayor que la hipoteca + lo que te daria el deposito en el banco, obtener un beneficio mensual, y como tienes la certeza de que has comprado barato, esperar al siguiente boom inmobiliario para vender por 2 o 3 veces el precio inicial y si no, seguir ganando dinero via alquiler y pagando el piso a coste 0.

    Evidentemente esas situaciones se dan en pocos puntos del globo a la vez, pero siempre hay donde, solo hace falta tener las ganas de mirar, investigar, aprender las leyes, saber como alquilar alli etc etc... A mi ahora mismo USA me parece mas que interesante, lo que me da un poco de respeto es el dolar!

  3. #22
    08/10/09 01:05

    Al invertir hay que busacr lo movimientos con más probabilidad de producirse. O dicho de otro modo, ponerse a favor de la tendencia. Si en los últimos 25 años, ha sido poco rentable el alquiler en España, es asumir un reisgo adicional invertir esperando que ocurra lo contrario.

    El punto de vista que das sobre Europa es muy bueno en cualquier caso y útil.

    Saludos

  4. #21
    07/10/09 19:03

    Dalamar, acabo de visitar el blog de Minerva, que no conocía. ¡menudo descubrimiento! me ha encantado y me he suscrito, porque veo que compartimos muchos puntos de vista y algunos libros de cabecera.

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