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Se subasta el próximo 12 de junio y, aunque no lo parece, tiene cargas por un tubo

Un amable lector me ha llamado la atención acerca de esta instructiva subasta que se va a celebrar el próximo 12 de junio en la unidad de subastas de los juzgados de Murcia.

Esta subasta, como viene siendo habitual en Murcia, se va a celebrar simultáneamente por internet. Pinchando en el portal de subastas judiciales electrónicas del Ministerio de Justicia, encontraréis toda la información que ofrecen acerca de la subasta.

En primer lugar éste es el edicto de la subasta Edicto.pdf , que no tiene nada de particular salvo quizá que no advierte del peligro -acerca de las cargas- que amenaza a los incautos y que además, en su condición novena dice como siempre que
no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble.
Como si fuera tan difícil que el juzgado comprobara fehacientemente cuál es la verdadera situación posesoria en aras de la mayor seguridad y protección de los comparecientes a la subasta, como marca el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 ("...En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución...).

La parcela era recientemente un regadío, ahora es urbana, y el chalet, que está en trámites de otorgamiento de la escritura de obra nueva, tiene la friolera de 640 m2 construidos. En la escritura de la hipoteca consta que fue tasado para el caso de subasta en 636.000 euros, siendo la fianza de 190.800 euros.

En la Certificación Registral (que no he subido porque una cosa es que en el Registro o en el Juzgado sea pública y otra, muy distinta, es que yo me dedique a airearla), consta que la finca registral tiene dos cargas:
  1. Una hipoteca (inscripción 4ª) de 636.000 euros a favor del tenedor tomador endosatario de pagarés, que es la que se está ejecutando en el juzgado y la que saca el chalet a subasta.
  2. Un embargo posterior, y por tanto cancelable, de la Seguridad Social por 53.343,28 euros de principal más los interés y las costas. Este embargo no tiene importancia porque se cancelará tras la subasta y, si fuera preferente, la Seguridad Social debería interponer una tercería de mejor derecho para cobrarse del precio de adjudicación, pero eso no podría afectar al adjudicatario en la subasta, quien no tendría que pagarlo en modo alguno.
La trampa está en la propia hipoteca ejecutada. Si en la unidad de subastas de los juzgados de Murcia siguieran la práctica negligente de no permitir estudiar los expedientes de los procedimientos de subasta, cualquier novato aspirante a postor podría caer en ésta porque si la hipoteca ejecutada es la primera carga, eso significa o suele significar que no tiene cargas anteriores... pero en este caso eso no es así.
La hipoteca está formada por 20 pagarés de 31.800 euros cada uno, de los cuales sólo es objeto de reclamación el primero, de vencimiento 29 de mayo de 2007. Eso significa, ni más ni menos, que el que se adjudique la subasta deberá hacer frente al pago de los 19 pagarés restantes, por un total de 604.200 euros de principal más los intereses de demora, los intereses ordinarios, las costas y los gastos judiciales. Ello es así porque tras la subasta sólo se cancela la hipoteca en la parte correspondiente al pagaré ejecutado; el resto de los pagarés son de vencimiento posterior al reclamado y naturalmente se ignora quién pueda ser el tenedor o endosatario de los mismos
Es decir, una broma de mal gusto.

En el caso que nos ocupa, quienes accedan a la información de la subasta a través de la web del Ministerio de Justicia, sí son avisados de la curiosa particularidad de la hipoteca y no tienen por qué llamarse a error.
Sin embargo, no me cansaré de repetir (clamando en el desierto) de lo peligrosa que resulta la negligente práctica de no permitir que los postores examinen los expedientes, pues el peligro de esta subasta no está reflejado en la Certificación de Cargas, sino que sólo se puede caer en la cuenta del mismo estudiando la escritura de hipoteca.

Naturalmente que todos los subasteros con un mínimo de experiencia saben que si la subasta ejecutada es de letras al portador lo primero que hay que examinar es si están todas ejecutadas en el procedimiento o no, pero...
¿No se suponía que había que atraer a los particulares a las subastas judiciales? ¿Les quieren atraer para luego hacer una carnicería con ellos? Recordar que la fianza es 190.800 euros, perderla no es cualquier cosa.

En cualquier caso, para los que crean que a través de internet ya dan suficiente información y que no es necesario examinar los expedientes, aquí va una pequeña lista de conocimientos imprescindibles:
  • Las notificaciones, cuándo se les han hecho y si son ellos quienes las han firmado o había extraños en la casa.
  • ¿Se ha personado algún tercero en la causa? ¿Por qué motivo?
  • ¿Se ha personado alguien con pretensiones de ser inquilino?
  • ¿En la escritura de hipoteca figura el inmueble como libre de inquilinos? ¿Hay cláusula de prohibición de arrendar?
  • En el procedimiento, ¿se ha mostrado el juzgado ágil y dinámico o, por el contrario, el papeleo en el mismo va a ser un infierno?
Creo que todos tenemos derecho a esa información.

POST DATA (2 de mayo): Como el título de este post ha inducido a error a algunos lectores, quiero repetir, para que quede claro, que en la web de subastas electrónicas sí avisan del peligro y que el título del post , "La trampa Perfecta", se refiere sólo a éste tipo de hipoteca ejecutada que aparenta no tener cargas anteriores pero que sí las encierra en sí misma. El peligro residiría sólo para el caso de aquellos juzgados que se están empezando a negar a mostrar el expediente judicial completo.
Además he puesto en negrita aquellas frases del blog que aclaran mi intención original.

POST DATA (5 de mayo): Y para que quede aún más clara mi opinión, añado el último comentario que he hecho hoy en éste post:
... está claro que ésta unidad de subastas se preocupa de que los posibles postores conozcan bien la problemática que encierra ésta subasta concreta. Ojalá todos los juzgados actuaran así. No me importaría que no me dejasen ver los expedientes completos si, a cambio, se preocuparan de advertirme de cualquier anomalía, como hace ésta unidad de subastas. Se nota que hay detrás alguien que se preocupa de hacer las cosas bien, eso está claro.
  1. #13
    05/05/09 15:15

    Sí, está claro que esta unidad de subastas se preocupa de que los posibles postores conozcan bien la problemática que encierra esta subasta concreta. Ojalá todos los juzgados actuaran así. No me importaría que no me dejasen ver los expedientes completos si, a cambio, se preocuparan de advertirme de cualquier anomalía, como hace ésta unidad de subastas. Se nota que hay detrás alguien que se preocupa de hacer las cosas bien, eso está claro.

  2. #12
    Anonimo
    05/05/09 02:29

    Bien Tristan, pero yo creo que si cualquier ciudadano acude a la Unidad de Subastas que comentas (la de Murcia), estoy seguro que como mínimo le dejarán ver la misma información que a cualquier usuario de Internet. Es más, estoy seguro que incluso le harán copia de la Certificación o de las Hojas Registrales que se dispongan en el expediente, pero copia de la escritura de constitución de la hipoteca no creo porque entre otras cosas, ese documento casi nunca lo poseen las unidades de subastas.

  3. #11
    02/05/09 14:10

    Como seguramente me habré expresado mal, aunque yo creo que lo que induce a error es el título del post, he decidido añadir al final del mismo una postdata aclaratoria que espero explique más claramente mi opinión.

  4. #10
    02/05/09 13:24

    AMm, la trampa no es para quienes accedan a través de la web del Ministerio de Justicia como ya he manifestado en el post y en el comentario inmediatamente anterior al tuyo.
    Repito que la trampa sería para los que fueran directamente a la unidad de subastas a ver la documentación en el caso de que no les dieran el mismo aviso que dan por internet, como es costumbre.
    Por favor te ruego que leas atenta y cuidadosamente el comentario octavo, que es el anterior al tuyo y me digas si aún no queda claro.
    REPITO: NO ME METO CON LA WEB DE SUBASTAS ELECTRÓNICAS, SINO CON AQUELLOS JUZGADOS QUE, EN UN CASO SIMILAR, SE LIMITARÍAN A ENSEÑARNOS CUATRO PAPELES Y A DEJAR QUE NOS DIÉRAMOS LA HOSTIA.

  5. #9
    Anonimo
    02/05/09 12:23

    Estimado Tristan.
    En la web de la Unidad de Subastas, de forma pública, y sin necesidad de registrarse se hace mención a lo que comentas, concretamente:
    "Según la certificación de cargas, con independencia de las afecciones fiscales, no existen cargas preferentes a la hipoteca que da lugar a la presente subasta. Ahora bien, a consecuencia de la hipoteca cambiaria que da origen a la presente subasta, sólo es objeto de reclamación un pagaré de 31.800 euros, número 3254041, de vencimiento 29 de mayo de 2007, el primero de los veinte que se emitieron y que están garantizados por esta hipoteca. Ello supone que quien adqueiera el bien en subasta deberá hacer frente al pago 19 pagarés restantes de 31.800 euros cada uno (en total 604.200 euros de principal), que son de vencimiento posterior al reclamado, ya que sólo se cancelará la hipoteca en la parte correspondiente a ese pagaré. Se ignora por esta Unidad de Subastas quien es actualmente el TENEDOR O ENDOSATARIO de esos 19 pagarés a cuyo pago ha de hacerse frente. Para más datos, los usuarios registrados en este portal pueden acceder al contenido íntegro de la certificación del Registro de la Propiedad pinchando en el enlace que, sólo a ellos, les aparecerá a continuación. "
    https://subastas.mjusticia.es/subastas/all_subastaPublica.do?method=getBienes&idSubasta=1984
    No me parece justo Tristan que taches de 'trampa' a esto.
    Saludos y felicitaciones por tu blog.

  6. #8
    01/05/09 13:29

    Sin duda he debido de explicarme mal, no obstante intentaré rectificar:
    1- En esta subasta sólo aquellos que vean la información por internet quedarán avisados del peligro que encierra, porque en esta web dejan muy clarito que sólo ejecutan una de las letras y que el adjudicataruio deberá pagar el resto de la hipoteca.
    Esto lo he dicho claramente al expresar: "...quienes accedan a la información de la subasta a través de la web del Ministerio de Justicia, sí son avisados de la curiosa particularidad de la hipoteca y no tienen por qué llamarse a error."
    2- Sin embargo, he aprovechado para explicar que "... no me cansaré de repetir (clamando en el desierto) de lo peligrosa que resulta la negligente práctica de no permitir que los postores examinen los expedientes, pues el peligro de esta subasta no está reflejado en la Certificación de Cargas, sino que sólo se puede caer en la cuenta del mismo estudiando la escritura de hipoteca." Es decir, que he aprovechado que el Pisuerga pasa por Valladolid para decir que si hay un procedimiento como éste en uno de los juzgados del lado oscuro de la fuerza que no dejan a nadie examinar el expediente judicial completo, la trampa estará servida y todos (y digo todos) los novatos caerán como corderitos.
    3- Para terminar sólo decirte que por mucho que examines la Certificación Registral que yo sí he leído, es imposible adivinar si se ha ejecutado la hipoteca completa o sólo una de las letras. En este caso aquellos que sí han sido avisados por internet no tienen nada que temer, pero aquellos que vayan directamente a la oficina de subastas, a menos que les permitan ver el procedimiento completo, están perdidos.
    Es decir, la trampa perfecta.

  7. #7
    Anonimo
    01/05/09 01:55

    Bueno, hablas de la diligencia del juzgado/ Unidad de Subastas, pero también deberías hablar de la diligencia del posible postor. Si una persona está dispuesta a consignar cerca de 200.000 euros y no mirar en el Registro de la Propiedad la situación de esa finca, creo que es problema del particular, no de la publicidad que se muestre en la web de las subastas. Por otra parte, desde esa web, si eres usuario registrado, te aparece la certificación de cargas, donde se deja claro el tema de los pagarés... ¿que el ciudadano de a pie no sabe interpretarlo? pues claro, para eso existen letrados o agentes especializados. De la misma manera, que un ciudadano de a pie no se va a enterar de los efectos secundarios de un medicamente mirando el prospecto, pero para eso están los facultativos, para explicarlo.

    Yo sinceramente no veo la "trampa" por ningún lado. Se subasta un bien, aparece la información en la web de subastas e incluso te facilitan la certificación de cargas con hojas registrales donde aparece la información ¿qué más quieres?.

  8. #6
    30/04/09 16:46

    Hola Rubén, gracias por tus amables palabras y, desde luego, suscribo todo lo que has dicho.
    Esperaremos a esas anécdotas como agua de mayo, lo mejor es escribirlas en el buzón de la columna que hay a la derecha del blog. Seguro que interesan mucho porque la gente no deja de sorprenderse con las cosas que ocurren en este mundillo. hay quienes creen que ésto es sencillo...

  9. #5
    Anonimo
    30/04/09 16:01

    Hola Tristán. Enhorabuena por la gran labor que desarrollas.Tuve varios familiares(a muchos les conocerás.seguro)que fueron subasteros(con la cabeza bien alta) desde principios de los ochenta(buenos tiempos)y yo mismo compré varios inmuebles por éste procedimiento. Pues bien, no deja de sorprenderme que, quién tiene que velar por el buen funcionamiento de las subastas, para que todas las partes y quiero subrayar bien lo de TODAS LAS PARTES, de un tiempo a ésta parte se dediquen a poner trabas a la hora de dejar leer un expediente. No lo puedo entender. Lo que si tengo muy claro, es que novatos hay en todos los trabajos y el Juzgado no es una excepción y ésta gente al entrar a trabajar se convierten por ignorancia en "Robin Hood", defensores de los valores ésticos de la vida (pobrecillos) y su lema es: ...a ver si viene un subastero, y se come éste gran marrón y que se jo... " no dándose cuenta que están perjudicando a todo aquel que quiera invertir un dinero en un inmueble, que antes fue de otro, que por las razones que fueran no pudo o no quiso devolver el dinero que había pactado. Estaría muy bien que alguién les explicara, que en el 80% de los casos detrás de un inmueble subastado, hay un jeta, un profesional de la estafa, un caradura que el vivir del morro es su filosofía de vida, agotando todos los casos para no soltar un euro y vivir del chollo. Tu sabes Tristán, y te habrá pasado que en muchas de las viviendas adjudicadas, a los vecinos cuando llegas al inmueble, sólo les falta darte un abrazo, por haberles liberado del personaje, que antes vivía allí y que por su anarquía de vida, tenía asqueado a toda la comunidad. Esperemos que las cosas cambien de una vez.
    Algún día intercambiaré anécdotas de éste mundo, que a tí al estar acostumbrado te reirás, pero que al resto les sorprenderán.
    Un saludo Tristán y por favor, continúa.
    Rubén.
    Rubén

  10. #4
    30/04/09 12:03

    Hola Anónimo, sin duda has topado con uno de estos juzgados que se han pasado al lado oscuro de la fuerza. Te han dejado ver sólo algunas cosillas, más que en otros sitios, pero no el expediente completo. Curiosa la expresión de ese funcionario que te dice que si hay errores en las notificaciones no pasa nada, ya que te devuelven el dinero. Je-je, quizá le parezca poca cosa mover 200.000 euros para nada, o pedírselos a un familiar para nada, o pagarle los intereses a un banco para nada, etc. Y no te cuento la gracia que te puede hacer si ya has pagado el ITP. la Agencia Tributaria tarda hasta 18 meses en devolvértelo.
    Pero claro, a él seguro que no le pasa nada por esos errores, su trabajo es eterno, su sueldo siempre estará ahí, sus moscosos, etc. ¡Qué bien!

  11. #3
    Anonimo
    30/04/09 00:02

    Hola Tristán,

    Soy el que te envió el correo para que comentases esta particular casi y desde aquí darte las gracias públicamente.

    Dicho esto quería comentarte que gracias a tu blog me decidí el otro dí a aacercarme a los juzgados a ojear un par de expedientes judiciales; de los cuales quiero comentarte.

    1.- En ninguno de ellos decía nada de las notificaciones, me acerqué a preguntarle al "amable" funcionario y me dijo textualmente que eso a mí no me interesaba dado que si no eran correctas se anularía y me devolvería el dinaro, con lo que yo l erespondí con un enérgico "já". Me fue imposible verlas.

    2.- Los expedientes constaban de las escrituras, el edicto, el mandamiento y las cargas. Ninguan de las otras cosas que comentas estaban allí.

    Me resultó extraño cuanto menos ...

    Muchas gracias.

    Un abrazo.

  12. #2
    Anonimo
    29/04/09 12:49

    Esta subasta es de las muchas que parecen un chollo a primera vista y pueden llevar detrás grandes problemas.

    Además de los que señalas, Tristán, puede tener otros. Por ejemplo, dices que es de reciente construcción y que la declaración de obra nueva está en curso. Eso significa que no sabemos seguro si cumple con la normativa urbanísitca o se ha excedido, por ejemplo, en la construcción. Siendo obra reciente, no se habrá consolidado, y por lo tanto habría el riesgo de que ordenaran corregir los problemas (o incluso la demolición de la parte que no cumpla).

    Por otra parte, sorprendería que alguien perdiera una casa de 640 m2 por tan poco dinero, a no ser que haya mucha historia detrás que no conocemos.

    Lo dicho, habría que estudiarlo muy, muy bien.


    Abogadillo

  13. #1
    29/04/09 10:48

    Muy interesante, sigue con casos reales que asi es como se aprende!

    Me pregunto, quien se la adjudicara?

    Un saludo,

    Daniel

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