Se subasta el próximo 12 de junio y, aunque no lo parece, tiene cargas por un tuboUn amable lector me ha llamado la atención acerca de esta instructiva subasta que se va a celebrar el próximo 12 de junio en la unidad de subastas de los juzgados de Murcia.
Esta subasta, como viene siendo habitual en Murcia, se va a celebrar simultáneamente por internet. Pinchando en el portal de subastas judiciales electrónicas del Ministerio de Justicia, encontraréis toda la información que ofrecen acerca de la subasta.
En primer lugar éste es el edicto de la subasta Edicto.pdf , que no tiene nada de particular salvo quizá que no advierte del peligro -acerca de las cargas- que amenaza a los incautos y que además, en su condición novena dice como siempre que
no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble.Como si fuera tan difícil que el juzgado comprobara fehacientemente cuál es la verdadera situación posesoria en aras de la mayor seguridad y protección de los comparecientes a la subasta, como marca el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 ("...En el anuncio de subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al tribunal de la ejecución...).
La parcela era recientemente un regadío, ahora es urbana, y el chalet, que está en trámites de otorgamiento de la escritura de obra nueva, tiene la friolera de 640 m2 construidos. En la escritura de la hipoteca consta que fue tasado para el caso de subasta en 636.000 euros, siendo la fianza de 190.800 euros.
En la Certificación Registral (que no he subido porque una cosa es que en el Registro o en el Juzgado sea pública y otra, muy distinta, es que yo me dedique a airearla), consta que la finca registral tiene dos cargas:
- Una hipoteca (inscripción 4ª) de 636.000 euros a favor del tenedor tomador endosatario de pagarés, que es la que se está ejecutando en el juzgado y la que saca el chalet a subasta.
- Un embargo posterior, y por tanto cancelable, de la Seguridad Social por 53.343,28 euros de principal más los interés y las costas. Este embargo no tiene importancia porque se cancelará tras la subasta y, si fuera preferente, la Seguridad Social debería interponer una tercería de mejor derecho para cobrarse del precio de adjudicación, pero eso no podría afectar al adjudicatario en la subasta, quien no tendría que pagarlo en modo alguno.
La hipoteca está formada por 20 pagarés de 31.800 euros cada uno, de los cuales sólo es objeto de reclamación el primero, de vencimiento 29 de mayo de 2007. Eso significa, ni más ni menos, que el que se adjudique la subasta deberá hacer frente al pago de los 19 pagarés restantes, por un total de 604.200 euros de principal más los intereses de demora, los intereses ordinarios, las costas y los gastos judiciales. Ello es así porque tras la subasta sólo se cancela la hipoteca en la parte correspondiente al pagaré ejecutado; el resto de los pagarés son de vencimiento posterior al reclamado y naturalmente se ignora quién pueda ser el tenedor o endosatario de los mismos
Es decir, una broma de mal gusto.
En el caso que nos ocupa, quienes accedan a la información de la subasta a través de la web del Ministerio de Justicia, sí son avisados de la curiosa particularidad de la hipoteca y no tienen por qué llamarse a error.
Sin embargo, no me cansaré de repetir (clamando en el desierto) de lo peligrosa que resulta la negligente práctica de no permitir que los postores examinen los expedientes, pues el peligro de esta subasta no está reflejado en la Certificación de Cargas, sino que sólo se puede caer en la cuenta del mismo estudiando la escritura de hipoteca.
Naturalmente que todos los subasteros con un mínimo de experiencia saben que si la subasta ejecutada es de letras al portador lo primero que hay que examinar es si están todas ejecutadas en el procedimiento o no, pero...
¿No se suponía que había que atraer a los particulares a las subastas judiciales? ¿Les quieren atraer para luego hacer una carnicería con ellos? Recordar que la fianza es 190.800 euros, perderla no es cualquier cosa.
En cualquier caso, para los que crean que a través de internet ya dan suficiente información y que no es necesario examinar los expedientes, aquí va una pequeña lista de conocimientos imprescindibles:
- Las notificaciones, cuándo se les han hecho y si son ellos quienes las han firmado o había extraños en la casa.
- ¿Se ha personado algún tercero en la causa? ¿Por qué motivo?
- ¿Se ha personado alguien con pretensiones de ser inquilino?
- ¿En la escritura de hipoteca figura el inmueble como libre de inquilinos? ¿Hay cláusula de prohibición de arrendar?
- En el procedimiento, ¿se ha mostrado el juzgado ágil y dinámico o, por el contrario, el papeleo en el mismo va a ser un infierno?
POST DATA (2 de mayo): Como el título de este post ha inducido a error a algunos lectores, quiero repetir, para que quede claro, que en la web de subastas electrónicas sí avisan del peligro y que el título del post , "La trampa Perfecta", se refiere sólo a éste tipo de hipoteca ejecutada que aparenta no tener cargas anteriores pero que sí las encierra en sí misma. El peligro residiría sólo para el caso de aquellos juzgados que se están empezando a negar a mostrar el expediente judicial completo.
Además he puesto en negrita aquellas frases del blog que aclaran mi intención original.
POST DATA (5 de mayo): Y para que quede aún más clara mi opinión, añado el último comentario que he hecho hoy en éste post:
... está claro que ésta unidad de subastas se preocupa de que los posibles postores conozcan bien la problemática que encierra ésta subasta concreta. Ojalá todos los juzgados actuaran así. No me importaría que no me dejasen ver los expedientes completos si, a cambio, se preocuparan de advertirme de cualquier anomalía, como hace ésta unidad de subastas. Se nota que hay detrás alguien que se preocupa de hacer las cosas bien, eso está claro.
