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La consulta más frecuente: Disolución de proindiviso

Resultando indivisible la cosa común y no habiendo acuerdo entre los copropietarios se hace necesaria la venta en pública subasta.
 
Estas son las divisiones de proindiviso que interesan en este blog.
 
Desde que Fernan2 me colocó el buzón en la columna de la derecha del blog (por cierto, gracias Fernan2), sin duda la consulta más frecuente ha sido la de copropietarios que, estando a punto de disolver sus proindivisos mediante subasta judicial, tienen miedo de que sus copropietarios asistan a la misma sin intenciones serias de comprar, sino sólo para subir el precio. Su miedo es que finalmente quiebren la subasta. Casi nada.

Empecemos por el principio. El proindiviso es el estado de propiedad de una cosa cuando pertenece a varias personas en común sin división entre los mismos. Las tres principales causas de formación de proindivisos son:
  • La compra conjunta entre varios socios
  • La compra entre dos cónyuges
  • La herencia entre varios herederos
Si el bien inmobiliario puede separarse en lotes es fácil acabar con el proindiviso, pero a veces la imposibilidad de dividirlo hace que cada copropietario tenga una participación en la propiedad, manteniéndose ésta indivisa.

Lo malo viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien, o en el reparto de gastos, o en el de beneficios, o en las separaciones matrimoniales endemoniadas, o cuando uno de ellos se apalanca dentro y dice que ahí se las den todas y que verde las han segado.

En estos casos la mejor solución es que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones o que todos las vendan a un tercero, pero en muchas ocasiones los odios están tan desatados que la única solución es que uno de ellos acuda a la vía judicial, donde si el juez no consigue imponer una solución mejor, el bien acaba saliendo a subasta.

Hoy en día esta solución es pésima porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble. No obstante puede que sea la única solución.

Hay un post de Echevarri que viene muy a propósito de esto: "El proindiviso como oportunidad de negocio".

Y es en este contexto en el que se explican las muchas consultas que me hacen. Como los copropietarios no están obligados a ingresar fianza para participar en la subasta, el miedo principal es que alguno participe con el único afán de subir las pujas y que, si tiene la mala suerte de resultar adjudicatario, pueda quebrar la subasta y ponerse a silbar.

Mi respuesta es siempre la misma, primero que quebrar una subasta, si no es por fuerza mayor, es un delito (aunque poco perseguido) y segundo que en una ocasión resulté adjudicatario por reserva de postura en una subasta que había quebrado uno de los copropietarios que resultó primer adjudicatario y el juez decidió, al repartir el precio entre los copropietarios, que al quebrador le debían descontar una cantidad igual a la que estaba señalada como fianza. Así el quebrador, aunque no había tenido necesidad de depositar fianza, la perdía igualmente.
Ignoro como acabó el triste asunto, porque ese señor recurrió y yo me desvinculé del procedimiento en cuanto me dieron el Auto de Adjudicación y la Posesión. Pero no me cabe dudad de que el tipo estaba metido en un buen lío por listillo.

Por otra parte, para preparar mejor éste post y darle un aire más jurídico, consulté con el blog Iuris Civilis y ésta fue su respuesta.
El incumplimiento por parte del adjudicatario de las condiciones generales de la subasta constituye un ilícito penal cuando, por ejemplo, un copropietario realiza la oferta más alta en una subasta judicial con la intención de no cumplir las condiciones de adjudicación del bien inmueble, con el único propósito de perjudicar a los otros postores provocando un retraso con el consiguiente perjuicio.

En este sentido se definen los tipos delictivos en el artículo 262 del Código Penal, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003 de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995 de 23 de noviembre del Código Penal. Aunque supongo que debes conocer este artículo te lo reproduzco en la parte que te interesa:

"(...) o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años."

La responsabilidad penal nacida de estos delitos no es susceptible de aplicación ante la concurrencia de situaciones de parentesco, pues ésta actúa como una circunstancia eximente de la misma ni en aquellos casos en que la conducta se deba a la buena fe por una mala previsión económica, aunque sí estén sujetos a la consiguiente responsabilidad civil (vid. artículo 268 del CP).

A mi juicio (continúa Iuris Civilis), sin perjuicio de la responsabilidad civil en que pudiera incurrir el copropietario, en caso de falta de consignación del precio en el plazo establecido, por el adjudicatario, se considerará la subasta en quiebra y se repetirá en las mismas condiciones en el día y la hora que se señalen más adelante, desprendiendo el correspondiente tanto de culpa al Ministerio Fiscal (vid. arts. 40, 247, 562 y 653 de la LEC). Un saludo.
Mejor fin de post, imposible.

Añadido el 29 de abril: Ayer Iuris Civilis ha publicado en su blog un magnífico post que analiza en profundidad "Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común: la quiebra fraudulenta de la subasta judicial", zanjando definitivamente este asunto. Enhorabuena por el post.

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido seis años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post continía siendo el más leído del blog. Es increíble porque además fue uno de los primeros.

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga quien la diga.

La división de cosa común en las subastas judiciales

 

                                                           

 

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  1. #40
    14/02/15 12:05

    Éso es lo que se denomina "usucapión" (x años siendo propietario "de hecho" frente al mundo, para entendernos), no es el caso.
    Saludos,

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    #39
    14/02/15 11:47

    Dependiendo de a quien defiendas...ja,ja,ja

    la pregunta salio porque en este mismo sitio,(pero no se en donde,no lo encuentro otra vez) he leido que alguien puso la casa a su nombre despues de 9 agnos de vivir dentro de la casa y naturalmente despues de siempre haberse hecho cargo de todos los costes de la casa incluidos los impuestos.Y es que lo justo no siempre es lo correcto!

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #38
    13/02/15 19:30

    Jejeje, y tan perdida... lo de primero inscribirlo a su nombre y después pagarle a cada uno su parte es para examen final en notarías.

    Baguira, contrata a Jotaerre y despreocúpate del problema. Déjalo en buenas manos y ahórrate disgustos.

  4. #37
    13/02/15 19:18

    A mucha honra, o deshonra, según se mire...;)

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #36
    13/02/15 18:46

    Gracias Jotaerre por tu respuesta,eres abogado?
    Es que esa era la duda principal ,lo hare asi cuando vaya de vacaciones consultare los pormenores.
    Saludos

  6. #35
    13/02/15 18:39

    Te veo muy perdida, la verdad: esto último es imposible, y de lo primero que hablas es de hacer valer (judicialmente, visto lo que cuentas) unas últimas voluntades no escritas de tu padre.
    Lo más práctico es lo de tasar y ofrecer pagar su parte a los demás, pero es obvio que debes consultar a un abogado en serio, no en línea.
    Saludos,

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #34
    13/02/15 18:15

    Otra cosa será, como acaba de apuntarte Jotaerre, cuando ya tengas vuestra mitad indivisa a tu nombre......

    Que pasaria si pusiese toda la mitad de mi padre a mi nombre y luego le pagara a cada uno su parte,aceptaria el Registro este hecho presentando las escrituras?
    perdonad por las preguntas pero tengo muchisimas dudas y en la distancia es un rollo arreglarlo asi,y cuando voy de vacaciones son tan contados los dias que no puedo perder el tiempo en informarme ...quisiera ir ya informada a tiro fijo.
    Gracias.

  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #33
    13/02/15 18:09

    Pues ya me he perdido,porque la cosa es que mi Padre insistio en que yo me quedara con su mitad,incluido delante de otro Hermano y la Pareja que acompano a mi Padre los ultimos 25 agnos,(naturalmente a este Hermano le fue dando en vida todo el taller que el tenia lleno de Herramienta y su coche)a mi la verdad me fastidia que esa casita caiga en manos del desaprensivo de mi hermano menor ya que es un calavera y un abusador y solo esta a lo que pueda quitar,todo el resto de mis Heermanos llevaban mas de 25 agnos sin hablarse ni verse con el,este ultimo tuvo un accidente y mi padre fue a verlo al hospital y a ofrecerse para lo que necesitara y el lo hecho de alli con cajas destempladas,...por eso que parece mentira que la gente sea tan cuervo,lo dicho yo estoy dispuesta a mandarla tasar y darle la parte proporcional a cada uno...

  9. en respuesta a Baguira2000
    -
    Top 100
    #31
    13/02/15 13:07

    Pero si lo que preguntas es qué pasaría con la mitad indivisa de tus primas en el caso de que la otra mitad indivisa (la vuestra) esté en líos y acabe saliendo a subasta, la respuesta en este último caso es que a la parte de tus primas lo le afectaría nada de vuestros problemas de herencia.

    Otra cosa será, como acaba de apuntarte Jotaerre, cuando ya tengas vuestra mitad indivisa a tu nombre.

  10. #30
    13/02/15 12:47

    Buenos días, Baguira2000, cuando sale a subasta una finca por un proceso de división (si no hubo acuerdo), sale toda, así que también la mitad de las primas.
    Por tanto, básicamente se trata de que inscribas a tu nombre lo que puedas, e instes luego la división.
    Saludos,

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #29
    13/02/15 12:23

    O sea ,por como lo he entendido si los otros (que son dos)se oponen a que sea yo quien se quede al final con la mitad de la casa,no puedo aunque tenga la mayoria de las partes el realizar el tramite y la casa (nuestra mitad) saldria a subasta, que pasaria en caso de que saliera a subasta con la otra mitad que pertenece a mis primas? tendrian por obligacion que tambien poner a ala venta su parte aunque no le s afecte nuestro problema?
    Saludos

  12. #28
    13/02/15 11:28

    Hombre, si, al final de lo que se presume un trámite más que farragoso, la pregunta es si puede obligar a los otros hermanos a aceptar su parte del piso en dinero, la respuesta es que obligar no se puede: o se llega a un acuerdo al repartirse la herencia, o a aceptar la parte propia y solicitar la división (demandando a los demás como "herencia yacente" al no haber sido aún aceptada).
    Saludos,

  13. en respuesta a Baguira2000
    -
    Top 100
    #27
    13/02/15 11:00

    Ufff, bueno... mi negociado son las subastas y los problemas de herencias me vienen sin duda más que grandes. Lo lamento.

  14. #26
    13/02/15 10:37

    Hola a todos
    ya veo que como bien dice el refran "Una herencia sin problemas,no es una Herencia...es un Milagro"y en todAS las sociedades se cumplen estos requisitos.Yo tambien tengo una pregunta al respecto y es que nosotros somos 7 Hermanos,mis padres estaban separados,lo hicieron a las malas y el caso es que por las razones que sean mi madre se encargo de aislarnos a todos los hijos, de la familia de El y de los miembros de su propia familia que lo habian ayudado durante el proceso de la separacion,bueno el caso es que yo reinicie el contacto con mi padre otra vez y a espaldas de mis hermanos hace mas de 20 agnos,asi como otro de mis hermanos,los dos lo seguimos tratando,el caso es que mi padre me dejo de palabra su "mitad de la casa de mi abuela"que es lo unico que el poseia,mi otro hermano lo acepto pero ahora viene la muerte de El y la falta de un testamento que lo corrobore,con lo cual todos los hijos heredan esa mitad a partes iguales,ahora vienen los problemas ya que yo estoy en el extranjeero,yo no les niego su parte proporcional,mi intencion es tasar la casa por alguien oficial ,descontar los numerosos gastos que se han producido hasta la fecha actual,(aqui se incluye un juicio que estaba en marcha en vida de mi padre contra un okupa)los recibos de agua .luz ,basura ,ibi etc los he pagado todos yo,dividir el resultante entre dos ya que la otra parte le corresponde a mis primass,y ahi no hay nada que hacer,por que la otra parte no es nuestra,ahora los problemas vienen porque uno de ellos intenta ocupar la casa sin pagar nada,en total cuento con las partes de dos de mis hermanos,con papeles,de que me ceden su parte,puedo yo casi *obligar" al resto ha aceptar su parte en dinero,haciendolo todo legal,quiero decir si alguno de ellos no quiere firmar, que pueda por mayoria de "acciones sobre la mitad de casa"zanjar el asunto y que la mitad que era de mi padre pase a mi nombre en el registro.Gracias por las rspuestas.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #25
    22/12/14 17:23

    Muchas gracias y estaremos en contacto.

  16. en respuesta a anabma83
    -
    Top 100
    #24
    22/12/14 17:03

    Mira Anadma83, comprar un proindiviso del 20% es un acto perfectamente legal pero hostil hacia el propietario del otro 80% y meterte a vivir en la casa amparándote en que el vendedor te entregó la posesión de la misma al entregarte las llaves, eso es forzar las cosas mucho, pero una buena estrategia de cara a tener la sartén por el mango de cara al futuro.

    Pero para hacer algo así tienes que tener un carácter muy especial y sobre todo no tener dudas. Si eres una persona con mucho carácter y dispuesta a luchar por tu interés hazlo sin vacilar, pero de lo contrario más vale que no te metas en camisa de once varas.

    Ahora bien, no estarías haciendo nada manifiestamente ilegal.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #23
    22/12/14 16:52

    Gracias por tu atención, bueno de momento no tengo contacto con el y no se su intención como crees que debo hacerlo? Porque no se si irme a vivir y me pueda echar por eso te decía lo del alquiler pero no se.....

  18. en respuesta a anabma83
    -
    Top 100
    #22
    22/12/14 16:44

    El pequeño detalle es que para alquilarlo necesitas dos intervinientes, ¿estás seguro de que el propietario estará de acuerdo con ese arrendamiento? Recuerda que tú solo serás propietario de una parte muy pequeña.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #21
    22/12/14 14:17

    Perdona y cuando se entere la otra parte de que estoy viviendo en el piso, que puede hacer? , podría alquilarlo y olvidarme de líos al principio?


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