Lluvia de dudas. Consultorio-3

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Para evitar errores como el de la mujer desesperada de "Esta subasta es una ruina" o, más recientemente, como el de Pau en "Garaje subastado en la Seguridad Social", creé hace algunas semanas esta sección de consultorio, en la que todos pueden hacer las consultas que deseen y yo las contestaré como buenamente pueda.

Estoy satisfecho con el resultado de estos post, que ya acumulan muchas consultas, aunque no todas en los comentarios de dichos post, sino que algunas me llegan a través del buzón y luego yo las copio y pego como anónimo.

No dudéis en preguntar, más vale excederse con las consultas que arruinarse en un mal negocio, aunque quiero manifestar que no soy abogado, ni siquiera he estudiado Derecho, así que tampoco me preguntéis por cuestiones como "... la ineficacia del régimen de oponibilidad de las titularidades contradictorias anteriores al embargo, con examen de los diferentes medios que hubieran posibilitado el alzamiento de la traba antes de la consumación de la enajenación judicial forzosa... " y cosas de ese tipo. Eso dejarlo para vuestros abogados.

A continuación incluyo una lista de las últimas cinco consultas recibidas en el buzón:

Primera de Carlos
Enhorabuena Tristan por tu blog, me siento totalmente identificado.
Soy, ahora menos por la crisis, subastero en pequeña escala, de uno de los inmuebles que poseo adquirido en subasta y que aun no he conseguido vender(para que luego digan de chollo) me reclama el ayuntamiento los recibos de ibi de 3 o 4 años antes a la adjudicación, a partir de la misma llevo todo al corriente, me remiten a la ley de haciendas locales del 2004, sin embargo incluso en la información facilitada por la oficina de subastas de los juzgados de Madrid (como en otras paginas informativa) se refieren a la obligatoriedad de pago del ibi del año de la subasta más el del anterior, pero no consigo encontrar ninguna base documental que pueda aportar. Gracias por tus comentarios y a tu-vuestra disposición para todo lo que podáis necesitar

Segunda de Ángel: (esta tiene mucha miga)
Hola Tristán. Me resulta curioso leer la cantidad de información que un "subastero" es capaz de facilitar respecto del mundo de las subastas, cuando los que deberían de facilitarlas "secretarios/as, funcionarios/as" cada vez dan menos. Te felicito por tu blog y te animo a que continúes con ella. Me gustaría saber si puedes facilitarme una aclaración sobre cómo entender la disposición de dos hipotecas de igual rango en una subasta.
Te explico: La entidad bancaria concede en 1998 una hipoteca. Posteriormente, en 2001 concede otra en la que se indica que "La presente hipoteca queda igualada en Rango Hipotecario a la constituida en la anterior inscripción..."
El procedimiento de reclamación se realiza sobre la primera y se presenta con fecha 2006.
Preguntas: Entiendo que el adjudicatario deberá asumir la carga de la segunda hipoteca, ¿verdad? ¿No debe el Secretario Judicial solicitar el estado de la hipoteca hecha posteriormente a la reclamada? ¿No se debe incorporar el importe pendiente de la segunda al avalúo de la reclamación de la primera? Gracias por tu tiempo. Un saludo,

Tercera de Juanma:
Gracias Tristan por tu respuesta anterior. He seguido tu consejo y me he pegado tres horas repasando el expediente. Efectivamente, como tu intuías no son hipotecas, son embargos y la subasta es por el primero de ellos. He conseguido hablar con el procurador del banco y me ha dicho que los embargos posteriores al adjudicatario no le afectan, ¿es cierto? los embargos posteriores son de la tgss, del ayuntamiento...¿como me puede quedar claro las cargas o gravamenes que tengo que asumir? El procedimiento tiene más de 10 años de antigüedad y anteriormente se suspendió varias veces la subasta. Gracias por el servicio que prestas, el Estado, tan interesado en las subastas te tendría que pagar.

Cuarta de Francisco:
Buenas tardes Tristan, quisiera exponerte mi caso y que si puedes me aconsejes: soy avalista de un préstamo hipotecario de una finca que va a salir a subasta próximamente. Esta finca cambió de titular registral hace tiempo, aunque el nuevo titular no se subrogó en el préstamo. Los antiguos titulares registrales dejaron de pagar el préstamo y el banco ejecutó.
El banco en el procedimiento de ejecución no ha comunicado ni al actual titular , ni a mi como avalista la ejecución ni se nos ha comunicado la decisión de la subasta. ¿Seria posible suspender la subasta de alguna forma? Te agradezco anticipadamente tu respuesta. Un saludo

Quinta de Ángel: (el mismo Ángel de la segunda consulta)
Tengo una duda sobre un tema de cargas preferentes. A ver si me lo puedes aclarar.
En el mismo procedimiento en el que están inscritas las dos hipotecas del mismo banco con igual rango, aparece un embargo de la Tesorería General de la Seguridad Social.
Hipoteca 1ª: 05/11/1998 = es la que motiva el procedimiento - Expedida Certificación Cargas: 20/01/2007
Hipoteca 2ª: 13/12/2001 = en igualdad de rango que la 1ª
Embargo a favor de la TGSS: providencia embargo 15/03/2001 - Expedida Certificación Cargas: 13/09/2002
Preguntas: Dado que la certificación de cargas de la TGSS está hecha con fecha anterior a la del procedimiento de la hipoteca, ¿Se debe tratar este embargo de la TGSS como una carga preferente y el adjudicatario tendría que abonar su importe? O, ¿al no estar el embargo de la TSGG con anterior fecha a la creación de la hipoteca motivo del procedimiento NO es una carga preferente?

Aún no las he contestado (bueno, la segunda de Ángel sí la contesté aunque aún necesitamos otra luz que nos ilumine y que confirme o no mi respuesta), y lo que me gustaría es contar con las opiniones de todos aquellos que sintáis que tenéis algo que decir, no importa lo que sea, pues estoy seguro de que tengo lectores mucho más capacitados que yo para hincar el diente a según qué cuestiones.
Estoy pensando especialmente en tres o cuatro visitantes asiduos del blog, cuyos conocimientos jurídicos están sobradamente acreditados, pero cuya opinión no es la única que nos interesa, sino la de todos los lectores.

  1. #86
    20/07/11 11:24

    Probablemente, fuera de antes de la reforma de esas leyes, aunque quizás también haya que tener en cuenta si el Ayuntamiento anotó la afección fiscal en el registro o no, pues el art. 79.2 LT parece excluir a los protegidos por la buena fe registral, en efecto:

    Artículo 79. Afección de bienes.

    1.Los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga.

    2.Los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de las cantidades, liquidadas o no, correspondientes a los tributos que graven tales transmisiones, adquisiciones o importaciones, cualquiera que sea su poseedor, salvo que éste resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral o se justifique la adquisición de los bienes con buena fe y justo título, en establecimiento mercantil o industrial, en el caso de bienes muebles no inscribibles.

    Aunque, en ése caso, tampoco veo que pueda aplicarse el plazo del año en curso más el anterior, más bien sería o los 4 años, o ninguno.

  2. en respuesta a Jotaerre
    #85
    20/07/11 11:12

    En realidad, la cosa está bastante confusa, pero yo siempre he esquivado pagar más allá del año en curso y el año anterior.
    Las dos o tres únicas veces en que el ayuntamiento ha embargado la cuenta corriente, al final he ganado los recursos ante el Tribunal Económico-Admisnistrativo (presentados sin procurador, no hace falta), que siempre acaba poniendo las cosas en su sitio y les ha forzado a devolverme hasta la última peseta. Y digo pesetas porque hace unos diez años en que no me ha hecho falta llegar a esos extremos, ahora serían euros.

    Pero ojo, porque si el ayuntamiento trabó embargo por los recibos atrasados del IBI, entonces no hay nada que hacer aunque dicho embargo sea posterior.

  3. #84
    20/07/11 10:20

    Me temo que aquí hay una confusión con las deudas a la Comunidad de propietarios (efectivamente, con afección real limitada al año en curso y el anterior) y las del IBI, que, según puede leerse en este detallado comentario...

    http://www.elderecho.com/administrativo/Afeccion-transmision-Impuesto-Bienes-Inmuebles_11_237430002.html

    ... en todo caso se limitarían a las no prescritas (4 años, supongo que de ahí la reclamación a partir del 2007), por lo que la referencia al art. 64 de la LHL y su remisión a la Ley Tributaria parecen correctas.

  4. en respuesta a Subastasjorge
    #83
    20/07/11 00:49

    Pueden reclamarte lo que les de la gana e incluso embargarte la cuenta corriente, pero si defiendes adecuadamente tu postura, al final conseguirás no pagar más que el año en curso y el año anterior respecto de la fecha de compra.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    #82
    19/07/11 23:14

    Hola Tristán

    Hace 10 meses compramos un piso a un banco procedente de subasta y ahora nos pasa lo que ya han comentado con respecto al IBI. El banco pagó, como indicas, sólo el año en curso (2010). Hace unos días el ayuntamiento nos pide pagar IBI del 2007 y 2009 con todos sus intereses porque el propietario anterior (el embargado) ha sido declarado insolvente hace 15 días. Nos dicen que se está tramitiendo expediente de derivación según el art 64 de la ley de haciendas locales. ¿Pueden reclamarnos esta deuda?

    Muchas gracias

  6. en respuesta a Maquirriain
    #81
    22/03/10 12:41

    Hola Maquirriain, olvídate de la tercera hipoteca. Ese banco no va a recuperar su deuda y lo sabe. No creo que haga nada y haga lo que haga a tí no te afecta.
    Respecto a subrogarte en la primera hipoteca poniéndote al día en las cuotas atrasadas, depende del banco que puede aceptar la subrogación o no. Es decir, que te puede obligar a liquidar completamente la deuda. tendrás que gestionarlo con mano izquierda. Lo que yo haría es comprar esa primera hipoteca en vez de pagarla. Lo puedes hacer cuando ya seas adjudicatario.
    Los procedimientos hipotecarios son los más rápidos. No creo que supere los dos años (como máximo).

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