Para evitar errores como el de la mujer desesperada de "Esta subasta es una ruina" o, más recientemente, como el de Pau en "Garaje subastado en la Seguridad Social", creé hace algunas semanas esta sección de consultorio, en la que todos pueden hacer las consultas que deseen y yo las contestaré como buenamente pueda.
Estoy satisfecho con el resultado de estos post, que ya acumulan muchas consultas, aunque no todas en los comentarios de dichos post, sino que algunas me llegan a través del buzón y luego yo las copio y pego como anónimo.
No dudéis en preguntar, más vale excederse con las consultas que arruinarse en un mal negocio, aunque quiero manifestar que no soy abogado, ni siquiera he estudiado Derecho, así que tampoco me preguntéis por cuestiones como "... la ineficacia del régimen de oponibilidad de las titularidades contradictorias anteriores al embargo, con examen de los diferentes medios que hubieran posibilitado el alzamiento de la traba antes de la consumación de la enajenación judicial forzosa... " y cosas de ese tipo. Eso dejarlo para vuestros abogados.
A continuación incluyo una lista de las últimas cinco consultas recibidas en el buzón:
Primera de Carlos
Enhorabuena Tristan por tu blog, me siento totalmente identificado.
Soy, ahora menos por la crisis, subastero en pequeña escala, de uno de los inmuebles que poseo adquirido en subasta y que aun no he conseguido vender(para que luego digan de chollo) me reclama el ayuntamiento los recibos de ibi de 3 o 4 años antes a la adjudicación, a partir de la misma llevo todo al corriente, me remiten a la ley de haciendas locales del 2004, sin embargo incluso en la información facilitada por la oficina de subastas de los juzgados de Madrid (como en otras paginas informativa) se refieren a la obligatoriedad de pago del ibi del año de la subasta más el del anterior, pero no consigo encontrar ninguna base documental que pueda aportar. Gracias por tus comentarios y a tu-vuestra disposición para todo lo que podáis necesitar
Segunda de Ángel: (esta tiene mucha miga)
Hola Tristán. Me resulta curioso leer la cantidad de información que un "subastero" es capaz de facilitar respecto del mundo de las subastas, cuando los que deberían de facilitarlas "secretarios/as, funcionarios/as" cada vez dan menos. Te felicito por tu blog y te animo a que continúes con ella. Me gustaría saber si puedes facilitarme una aclaración sobre cómo entender la disposición de dos hipotecas de igual rango en una subasta.
Te explico: La entidad bancaria concede en 1998 una hipoteca. Posteriormente, en 2001 concede otra en la que se indica que "La presente hipoteca queda igualada en Rango Hipotecario a la constituida en la anterior inscripción..."
El procedimiento de reclamación se realiza sobre la primera y se presenta con fecha 2006.
Preguntas: Entiendo que el adjudicatario deberá asumir la carga de la segunda hipoteca, ¿verdad? ¿No debe el Secretario Judicial solicitar el estado de la hipoteca hecha posteriormente a la reclamada? ¿No se debe incorporar el importe pendiente de la segunda al avalúo de la reclamación de la primera? Gracias por tu tiempo. Un saludo,
Tercera de Juanma:
Gracias Tristan por tu respuesta anterior. He seguido tu consejo y me he pegado tres horas repasando el expediente. Efectivamente, como tu intuías no son hipotecas, son embargos y la subasta es por el primero de ellos. He conseguido hablar con el procurador del banco y me ha dicho que los embargos posteriores al adjudicatario no le afectan, ¿es cierto? los embargos posteriores son de la tgss, del ayuntamiento...¿como me puede quedar claro las cargas o gravamenes que tengo que asumir? El procedimiento tiene más de 10 años de antigüedad y anteriormente se suspendió varias veces la subasta. Gracias por el servicio que prestas, el Estado, tan interesado en las subastas te tendría que pagar.
Cuarta de Francisco:
Buenas tardes Tristan, quisiera exponerte mi caso y que si puedes me aconsejes: soy avalista de un préstamo hipotecario de una finca que va a salir a subasta próximamente. Esta finca cambió de titular registral hace tiempo, aunque el nuevo titular no se subrogó en el préstamo. Los antiguos titulares registrales dejaron de pagar el préstamo y el banco ejecutó.
El banco en el procedimiento de ejecución no ha comunicado ni al actual titular , ni a mi como avalista la ejecución ni se nos ha comunicado la decisión de la subasta. ¿Seria posible suspender la subasta de alguna forma? Te agradezco anticipadamente tu respuesta. Un saludo
Quinta de Ángel: (el mismo Ángel de la segunda consulta)
Tengo una duda sobre un tema de cargas preferentes. A ver si me lo puedes aclarar.
En el mismo procedimiento en el que están inscritas las dos hipotecas del mismo banco con igual rango, aparece un embargo de la Tesorería General de la Seguridad Social.
Hipoteca 1ª: 05/11/1998 = es la que motiva el procedimiento - Expedida Certificación Cargas: 20/01/2007
Hipoteca 2ª: 13/12/2001 = en igualdad de rango que la 1ª
Embargo a favor de la TGSS: providencia embargo 15/03/2001 - Expedida Certificación Cargas: 13/09/2002
Preguntas: Dado que la certificación de cargas de la TGSS está hecha con fecha anterior a la del procedimiento de la hipoteca, ¿Se debe tratar este embargo de la TGSS como una carga preferente y el adjudicatario tendría que abonar su importe? O, ¿al no estar el embargo de la TSGG con anterior fecha a la creación de la hipoteca motivo del procedimiento NO es una carga preferente?
Aún no las he contestado (bueno, la segunda de Ángel sí la contesté aunque aún necesitamos otra luz que nos ilumine y que confirme o no mi respuesta), y lo que me gustaría es contar con las opiniones de todos aquellos que sintáis que tenéis algo que decir, no importa lo que sea, pues estoy seguro de que tengo lectores mucho más capacitados que yo para hincar el diente a según qué cuestiones.
Estoy pensando especialmente en tres o cuatro visitantes asiduos del blog, cuyos conocimientos jurídicos están sobradamente acreditados, pero cuya opinión no es la única que nos interesa, sino la de todos los lectores.
Lluvia de dudas. Consultorio-3
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#20Anonimo24/04/09 18:53
Ojo. No es correcto que al ejecutarse una de las hipotecas con igualdad de rango ambas cobren de forma prorrateada. La hipoteca con igualdad de rango que no se ejecuta ni cobra ni se cancela. Seguirá siendo una carga sobre la finca, pues precisamente para eso se pacta la igualdad de rango. Por tanto, debes descontar el importe pendiente de lo que quieras pujar.
Saludos,
Abogadillo -
#19Anonimo24/04/09 17:48
Un placer echar un capote! No dudo que tengas muchos clientes, pero está claro que Paula necesita un subastero y más que nada lo decía porque con toda la ayuda que prestas, y la información que provees a cambio de nada, los lectores nos sentimos en deuda. En cualquier caso no sé si sigues aceptando clientes, pero creo que si aceptases a alguno de tus lectores y sacases algún beneficio, tu labor seria más justa.
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Gracias PP por el capote, pero no era necesario porque te aseguro que tras 17 años de subastero, gracias al boca a boca, tengo clientes más que suficientes. No hay mejor cliente que el que viene a tí por lo satisfecho que su primo ha quedado con tus servicios.
Así que muchas gracias pero no quieras convertir a los lectores en clientes, puede que no funcionara. -
#17Anonimo24/04/09 12:58
Hola Angela,
Si vas a contratar a un subastero para que vaya por ti o contigo a la subasta podrias contratar a Tristan..seguro que asi te sientes mas segura!
PP -
Hola Ángela, ese piso saldrá a subasta seguramente en un procedimiento de Cognición, por impago de las cuotas de comunidad. 1- Aunque no se pueda ceder el remate puedes encargarle perfectamente la subasta a un subastero que acuda con un poder tuyo, aunque tú estés junto a él. También puede poner en el impreso de ingreso de la fianza que el dinero de la misma lo has puesto tú, de manera que luego haya una pseudo cesión de remate en unos cuarenta días, lo que te daría más tiempo para conseguir el resto del dinero.
2- No tienes por qué temer a los subasteros. Ellos pujarán lo que tengan que pujar de acuerdo a sus propios intereses y descuida que no te subirán el precio sólo por jorobarte, porque eso podría traducirse en una mala inversión para ellos.
3- Tampoco te pedirán dinero a cambio de no pujar, porque saben que los particulares no sois de fiar, al salir de la subasta con el piso bajo el brazo no les pagarías.
4- Ni se te ocurra quitártelo de la cabeza. Lucha por tu sueño, consigue el dinero y acude a la subasta.
5- Pujar por escrito en sobre cerrado es una tontería. No tengas miedo, acude a la subasta y puja a viva voz. es muy sencillo.
6- Si después de la subasta aparece el dueño, tendrá que joderse (uy, perdón) y lo mismo sus herederos. No te preocupes por eso. El piso será tuyo y sólo tuyo.
7- Si no aparece el dueño ni los herederos, el dinero se lo queda el Estado, que le aproveche.
Eso sí, tienes que leerte el expediente judicial de cabo a rabo y prestarle mucha atención a las cargas y a las notificaciones. Si se han realizado reglamentariamente no hay nada que temer. Y si tienes miedo a equivocarte en algo consulta con un abogado o contrata a un subastero. -
#15Anonimo23/04/09 22:25
Perdona. que siga preguntando,pero he seguido leyendo tu blog y he pensado ¿Y si después de adjudicarmela y pagar, aparece el dueño?¿Y si aparecen herederos? ¿Donde va el dinero de la vivienda si el dueño esta desaparecido? ¿Si vuelve,o aparecen herederos alguien te devuelve el dinero?
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#14Anonimo23/04/09 21:25
Hola! Por casualidad he dado con tu blog y estoy encantada.
Van a subastar un piso por el que estoy interesada, el piso existe, no hay nadie dentro desde hace años, el dueño desapareció hace más de 10 años y no ha vuelto y lo subastan por deudas de contribución o cosas así, no tiene hipoteca. Me dicen que no debo acudir a la subasta sola y que me busque a un subastero,pero he leido en tu blog que no se pueden ceder los remates. Por otro lado no conozco a ninguno,pero me dicen que no vale la pena que pujaran para que yo no me lo quede y que me pediran dinero para no pujar ellos, y que al final me saldrá mucho más caro porque los subasteros no quieren intrusos. Es un piso pequeño pero yo no tengo mucho dinero y para poner el 30% tengo que pedir un préstamo a la familia. ¿Crees que debo quitarmelo de la cabeza? ¿sería posible pujar por escrito? ¿Subiran solo para que yo lo pague más caro? ¿Como podría intentarlo yo sola?
GRACIAS por tu respuesta. -
#13Anonimo23/04/09 20:21
Sí, Tristán. Entendí la respuesta de "empleado" sobre la TGSS, pero, estoy como tú en cuanto a la Hipoteca de igual rango.
No me quedó claro.
Ángel -
Para Angel (la quinta):
El embargo de la TGSS quedará cancelado tal como te ha explicado Empleado.
Por cierto Empleado, gracias por tus aportaciones. Hoy me has ahorrado casi todo el trabajo. Pero en cuanto a la anterior consulta de Ángel, aún me queda alguna duda, aunque como no me he adjudicado nunca nada en ese supuesto me falta experiencia en ese sentido.
¿Podrías aportarme información legal o vínculos de internet? te lo agradezco de antemano -
Para Francisco:
Estoy de acuerdo con lo que te ha respondido Empleado. Ni el Registrador ni el Juzgado tienen obligación de notificar a titulares de inscripciones posteriores a la fecha de Certficación Registral. Lo contrario supondría que tendrían que ir cada semana al Registro para comprobar que no hubiera alguien nuevo a quien notificar.
Otra cosa es que si llega a conocimiento del juzgado que hay un nuevo titular registral, se le notifique debidamente. -
Para Juanma:
Es muy sencillo, lees atentamente la certificación de cargas y escribes las cargas por orden de inscripción registral, tal como aparecen en el Registro. La carga por la que sale a subasta y todas las posteriores quedarán canceladas tras la misma. En líneas generales... -
#9Anonimo23/04/09 19:49
"Empleado dijo...
La igualdad de rango significa que tiene la misma prioridad ambas, es decir que a pesar de ejecutarse la primera hipoteca, y adjudicarse la finca en la subasta, el mandamiento de cancelación de cargas posteriores no incluye la segunda hipoteca, pues no es "posterior", es "igual"...."
Entonces, ¿al no incluirse la segunda hipoteca, quien se adjudique la subasta de la primera hipoteca tendrá que abonar el importe de la segunda?
"en cuanto al embargo de la S.S., se "caería" con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores, pues no se ha declarado como carga preferente, y la fecha de la expedición de la certificación solo "vale", a los efectos de a quien se debe comunicar el procedimiento, titulares o interesados en algún derecho sobre la finca, no en cuanto a la preferencia o prioridad en las ejecuciones..."
Entendido.
Muchas gracias.
Ángel -
#8Anonimo23/04/09 17:17
Hola Tristán,
Soy Antoni y me interesaría pujar en una subasta de Hacienda por internet de gestión directa de una moto de poca cilindrada.
Mi pregunta és la siguiente ¿como es que no hay puja mínima? La moto está valorada en 1500€ , está libre de cargas y se ve en buen estado.
¿Seria interesante pujar poca cantidad para ver si hay suerte y que papeles hay que después de la subasta?
Saludos y gracias. -
Para Carlos:
Los artículos 60 hasta el 77 de la Ley de haciendas Locales regulan el Impuesto de Bienes Inmuebles, pero no mencionan que el tercer adquiriente esté obligado a pagar todos los años impositivos que debiera el propietario anterior, tanto si son 2 años como si debe 30 años.
En cambio el artículo 194 de la Ley Hipotecaria si establece ese límite al decir que "El Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven los bienes inmuebles."
Y también el Reglamento General de Recaudación establece el mismo límite en su artículo 35 (Hipoteca Legal Tácita) diciendo "... la Hacienda Pública tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas no satisfechas correspondientes al año natural en que se ejercita la acción administrativa de cobro y al inmediato anterior."
Como ya te he comentado, excepto en el Ayuntamiento de las Rozas, a mí siempre me ha dado resultado mencionar en mis escritos estos dos artículos. espero que a tí también, aunque veo que ese ayuntamiento ya está empecinado.
No me imagino qué otra vía te pueda quedar para parerles los pies excepto la via judicial. Suerte -
#6Anonimo23/04/09 15:43
Muchas gracias por la respuesta Tristan.
El asunto es que yo tengo varios recibos de ibi pagados, desde la adjudicacion -2005- hasta ahora y lo que me reclaman es 2002-3-4, incluso con expediente abierto a fin de reclamarlo por la ejecutiva, con el rollo consiguiente, embargo cuentas, etc.
Lo que necesitaria es el texto legal que recoja este concepto de la obligatoriedad de pagar el ibi del año en curso y el ibi del año anterior. ( ley-codigo-art,etc)
Me aplican la ley d Haciendad locales del año 2004 art 60 a 70 y Ley general Tributaria art 79 en los cuales consideran que el titular actual es responsable subsidiario de la deuda contarida por el IBI al ser este un impuesto que grava un bien inmueble....etc
En las comunidades de vecinos tengo hasta fotocopias del art de la Ley de Propiedad Horizontal donde se recoge ese concepto. -
Respuesta para Carlos:
no pueden obligarte a pagar esos recibos, aunque hay ayuntamientos (Las Rozas en Madrid) que se pasan la Ley por el arco de triunfo y se niegan a pasarte los únicos dos recibos que te corresponde pagar.
Un truco que yo empleo es pagar inmediatamente el primer recibo de ibi que saquen al cobro. Ese no te impiden pagarlo porque está al cobro para todos los vecinos. Con ese recibo en tu poder, no tendrás problemas para acudir a la notaría a vender tu propiedad. -
#4Anonimo23/04/09 13:17
En la respuesta a francisco dije:
si el procedimiento se inició despues de haberse expedido.... en el Registro de la Propiedad la certificación de cargas para el procedimiento de ejecución... el actual titular se "ha enterado"....
y deberia haber dicho:
si la inscripción de la venta en el Regsitro de la Propiedad de hizo despues de habese expedido...
Perdonad las molestias, me he dado cuenta al leerle una vez publciado el comentario -
#3Anonimo23/04/09 13:14
A Francisco:
si el procedimientos e inició despues de haberse expedido en el Registro de la Propiedad la certificación de cargas para el procedimiento de ejecución... el actual titular se "ha enterado" por la nota marginal que existen en el historial de la finca en el registro...por lo que si no se ha personado en el procedimiento "diciendo" que la finca es suya, entonces en el Juzgado, es decir en el transcurso del procedimiento, nadie se da por enterado, y sigue como si no hubiese pasado nada...
en cual al avalista o fiador... me imagino que el Banco le comunicaria en su momento la falta de pago y le reclamaria el pago, si no se hizo, estará esperando la finalización del procedimiento para reclamar lo que falte despues de la subasta hasta recuperarse del credito.... -
#2Anonimo23/04/09 13:07
La igualdad de rango significa que tiene la misma prioridad ambas, es decir que a pesar de ejecutarse la primera hipoteca, y adjudicarse la finca en la subasta, el mandamiento de cancelación de cargas posteriores no incluye la segunda hipoteca, pues no es "posterior", es "igual"....
en cuanto al embargo de la S.S., se "caeria" con el mandamiento de cancelación de cargas posteriores, pues no se ha declarado como carga preferente, y la fecha de la expedición de la certificación solo "vale", a los efectos de a quien se debe comunciar el procedimiento, titulares o interesados en algun derecho sobre la finca, no en cuanto a la preferencia o prioridad en las ejecuciones... -
Ésta fue mi respuesta a la consulta segunda, la de Ángel:
Como sabes, el rango de una hipoteca depende de la fecha de inscripción en el registro, pero al constituirse la hipoteca se pueden dar tres casos:
1- el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir más adelante otra hipoteca de rango preferente. Esto se hace cuando se prevee que va a necesitar hipotecar de nuevo el bien y claro, se suele producir sólo entre hipotecas del mismo banco.
2- Permutas de rango: Se produce cuando dos hipotecas cambian sus rangos entre sí. también se suele dar cuando el banco es el mismo y sólo cuando los rangos permutados son inmediatos, porque si no fueran inmediatos necesitarían el permiso de las hipotecas intermedias y no es fácil conseguirlo.
3- Rango compartido: Cuando dos o más hipotecas sobre un mismo bien deciden compartir el rango. Este es tu caso e implica que, de ejecutarse una de las hipotecas, ambas cobrar de forma prorrateada. No es lo mismo que una ampliación de hipoteca, porque en éste último caso, las condiciones de la misma no varían, cosa que no tiene por qu e ser así en las de rango compartido.
Es como si se hubieran sumado ambas hipotecas.
Desde luego, entiendo que el mandamiento de cancelación las eliminará a ambas, porque para que subsistiera la segunda hipoteca, deberían haber permutado el rango.
Respecto a la segunda pregunta, ten en cuenta que eso sólo sería así en ejecuciones de títulos judiciales, no en ejecuciones hipotecarias, donde no se hacen tasaciones de cargas.
Y en cuanto a la tercera pregunta, no tengo ni idea, al tener el mismo rango yo hubiera pensado que sí deberían haber sumado los capitales pendientes de ambas, pero no estoy seguro...
Espero ansioso otros comentarios sobre esta consulta y sobre mi respuesta ....