Lluvia de dudas. Consultorio-3

Hola Tristan, en primer lugar agradecerte tu labor.

Mi duda es la siguiente: Hace 3 años le di un prestamo a un amigo de mi hijo con garantia de chalet tasado actualmente en 420.000 euros. Mi prestamo fue de 90.000 euros mientras solucionaba su situación financiera pero al final ha resultado un moroso profesional que nos ha engañado a todos.

Esta es la situación:
Tiene una primera hipoteca de un Banco por 180.000 euros que hace un año que no paga.
Tiene mi hipoteca de 100.000 euros que venció hace dos años y yo inicié su reclamación judicial hace ahora 8 meses. El Juez ya ha dado curso y plazo para el pago pero el deudor no ha hecho ni caso.
Tiene otra hipoteca de otro Banco posterior a la mia de 36.000 euros que supongo tampoco estará pagando.
Tambien se que tiene deudas con seguridad social y hacienda.
En principio parece ser que he sido el unico. al menos el primero, que ha iniciado la rfeclamación judicial. Mi intención es hacer frente a las cargas anteriores a la mia que figuren en el Registro.

Mi consulta es la siguiente:

De la carga del primer Banco ¿Me podría subrogar en la hipoteca poniendola al día? ¿Tendría que pagar el capital y gastos pendientes a la fecha de la subasta o solamente el capital?. ¿Tu crees que sería conveniente hablar con el segundo Banco, ya que va detras de mi en las cargas, para ver si compra la mia? ¿me podría hacer una jugada el segundo banco comprando la deuda del primer banco? La verdad es que estoy algo desesperado y no se que hacer pues veo en peligro la recuperación de mis ahorros.

Dada tu experiencia que plazos me quedan aun para llegar a la posesión de la vivienda teniendo en cuenta que el juez admitió a tramite la demanda hace dos meses?.

Gracias por tu atención

Las puedes colocar en los últimos post o pulsando al botón de consultas que hay en la columna de la derecha, justo encima de la frase de Blade Runner.
Respecto a las mitades indivisas, el copropietario puede vender su parte hasta el último minuto antes de la subasta. Luego ya no porque se supone que habrá un postor que se habrá adjudicado el 100% y el cotitular ya no tendrá derecho a vender su mitad.

Buenas tardes.
Siempre dudo un poco en que parte del blog colocar mi pregunta.
debiera ser en el ¿último publicado? o debo buscar cual se asemeja a la pregunta,
¿Existe alguna norma para ello? - ya me direis -.

Mi pregunta es una duda referente a la subasta.
Si se pone una demanda contra otra persona para deshacer la posesion de un bien/es y la otra persona cuando la notifica el juzgado de esta demanda, va y vende sus bienes a una empresa que compra proindivisos, ¿ que puede ocurrir ?.

Hola anónimo, la plusvalía municipal la tiene que pagar el vendedor y no el comprador, así que que tú como comprador el subasta no tienes que pagarla. Otra cosa es que más de un año después vendas el bien. En ese caso sí tendras que pagar la plusvalía correspondiente a un año.
respecto a los recibos de IBI, lo legal es que no te pueden obligar a pagar más que el año en curso y el año anterior, pero hay ayuntamiento que le echan cara y tratan de cobrarte todos los recibos. Y algunos lo consiguen.
Lo que yo haría para empezar es tratar de pagar solo los dos últimos y si no me permitiesen pagar solo esos, entonces pagaría solo el que tuvieran ahora mismo al cobro y que luego traten de reclamar los anteriores. Entonces recurriría directamente al Tribunal Económico Administrativo y acataría la decisión de este, que unas veces te favorece y otras veces no, según les de.

Buenos días de nuevo,

En cuanto a los recibos del IBI que había pendientes eran tres de éllos, por tanto, necesito saber cuántos tengo que pagar.

Yo les he dicho que creo que era el del año 2009, año en que me cedieron el remate y el año anterior (2008). Me dicen que éso lo tengo que hablar con un abogado porque éllos no saben nada.

¿Cuáles pago?

Un saludo,

Buenos días Tristán,

El día de hoy he ido a rellenar el impreso de la plusvalía a la calle Alcalá 45 de la Comunidad de Madrid y me dicen que tengo que pagar 1400 €.
Al ser un embargo me dijiste que sólo era rellenar el impreso y por tanto, voy a quedar a la espera antes de pagarlo.

Necesitaría me dijeses como podría solucionarlo.

Un cordial saludo,

Hola Anónimo, el impuesto cuando cancelas cargas es el 0,5%, pero si la cancelación procede de una orden judicial, como es el caso, está exento. No tienes que pagarlo. Que te devuelvan el dinero.

Hola Tristán,

En el piso de subasta que me compré a través de Caja Madrid, la cual me cedió el remate, me informa que la cancelación de cargas no la tiene que pagar nadie en el Registro ¿éso es así?
Cuando fuí a escriturar el piso me cobraron una minuta por la adjudicación y otra por la cancelación de cargas. Posteriormente a ésto fuí a Caja Madrid a decirles que lo paguen éllos y me dicen que no tiene que pagarlo nadie.

Dime si es así, ya que sino tengo que ir a reclamar al registro dicha minuta.


Un saludo,

No tiene nada que ver que el piso esté o no escriturado e inscrito en el Registro. El caso es que tu ya tienes la Posesión, aunque no habías pedido el Lanzamiento.
Desde luego de llevarse las ventanas, los radiadores o los retretes, nada de nada.

Hola Tristán yo entiendo que la silla y los dos cuadros probablemente no se considere como basura pero unos muebles de cocina entiendo que si, ya que los mismos posiblemente no les sirvan para otro piso.

En cuanto a los radiadores y las ventanas se entiende que no lo pueden retirar. ¿es así?

El piso ya está escriturado a nuestro nombre y por tanto, pienso que pueden entrar en el piso a retirar lo que quieran estando yo delante, por tanto, al estar escriturado no deberiamos tener problema.

Quedo a la espera de tu respuesta.

Un saludo,

Antes has dicho que
"(...)ya que en el escrito de la Prórroga pone que puedo entrar en el piso si éstos abandonan voluntariamente el mismo una vez pasada la prórroga (...)"
En realidad lo usual es que en la Posesión se les de un mes para abandonar la vivienda, advirtiéndoles que si no lo hacen, a partir de esa fecha se les puede echar en cualquier moneto y si pasada la fecha tope aún no se han ido, tú puedes solicitar el lanzamiento y entrar con el juzgado. Yo hubiera hecholo mismo que tú, pero con cuidado y sabiendo que no estaba entrando legalmente. usualmente suelen dejar dentro la basura que no se quieren llevar, pero tú eres el que tiene que calibrar si lo que se han dejado, esas mesas y sllas y cuadrod, se puede calificar de basura abandonable o si lo han dejado con la idea de volver despues a por ello.
Ahora ya es tarde para eso.... te va a tocar negociar con mucha mano izquierda. Quizá podrías intentar hacerles creer que entraste con los agentes judiciales.

Muchas Gracias Tristán.

Por otro lado, tengo un pequeño problema.

Hoy he hablado con los antiguos propietarios, los cuales abandonaron el piso, pero como te he comentado antes se dejaron algún cuadro y sillas aunque también los muebles de la cocina.

Hoy me dice que yo no tenía que haber entrado en el piso puesto que quieren llevarse también los muebles de la cocina y que van a volver a romper la cerradura.

Lógicamente si les dieron un mes de Prórroga, en ese mes debieron de retirar todo, entendiendo que si no lo hicieron se considera abandono de dichos muebles de la cocina.

Entiendo que si dejaron de vivir en el piso he actuado correctamente y no había que esperar el lanzamiento, ya que éste es sólo si siguen viviendo y no quieren marcharse. Ya he llevado escrito desestimando el lanzamiento al no estar viviendo allí.

Les he dicho que si rompen la cerradura tendré que denunciarles pero me dicen que son éllos quienes me van a denunciar a mi.

Rogaría me dijeses si he actuado bien.

Un saludo,

Tienen toda la razón. Ahora la casa es tuya y por tanto eres tú quien debe hacer las tramitaciones usuales como ir a Hacienda a pagar el ITP o llevar la documentación al registro.
Yo suelo acompañar a mis clientes para ayudarles, pero me extrañaría mucho que los bancos tengan ese trato tan cercano con sus propios clientes.
Por cierto, al ir al Registro no olvides llevar una declaración jurada manifestando que la vivienda está libre de arrendamientos, sin eso no hay nada que hacer.

Hola Tristán,

Soy la misma persona que en el anterior escrito
¿Es cierto que he de ser yo quién he de ir al Registro para realizar la cancelación de la hipoteca, ya que fue el banco quién me cedió el remate?

Esto es lo que me han dicho en el banco en el día de hoy, pero ya estoy un poco harto de éllos, porque lo que quisieron fue coger el dinero y despreocuparse de todo.

Ahora me dicen que éllos no tienen que ir al Registro sino que vaya yo con un certificado que me han echo y con éso en principio tiene que valerme.

Es cierto.

Un saludo,

¿Muebles, qué muebles? ¿Cuadros, qué cuadros? ¿Sillas, qué sillas? Aquí nadie dejó nada, simplemente se fueron y se llevaron todo, los vecinos les vieron llevarse las cosas. Ni te preocupes.

Hola Tristán,

Te comento lo siguiente:

Me cedieron el remate de un piso embargado y ya tengo la posesión del piso. A los antiguos propietarios les concedieron una prórroga para salir del piso y en caso de que una vez vencida la prórroga siguiesen allí debía de solicitar el lanzamiento.
Al enterarme que no se habían ido solicité el lanzamiento en el juzgado, pero un tiempo después han abandonado voluntariamente el piso y por tanto, he llevado un escrito al juzgado desestimando el lanzamiento porque he ido al piso con un cerrajero y he entrado.

Se han llevado todos los muebles a excepción de unos cuadros y un par de sillas ¿Esto se considera abandonado o pueden venir ahora a pedírmelo y tener yo problema?

Quisiera que me ayudes ya que en el escrito de la Prórroga pone que puedo entrar en el piso si éstos abandonan voluntariamente el mismo una vez pasada la prórroga, pero no dice nada de si dejan alguna cosa.


Un saludo

No hay remedio, en este caso el agua es un gasto más de la comunidad y, como tal, debes pagarlo.

Muchas Gracias por tu ayuda Tristán.

El agua va metida en el recibo de la Comunidad ¿sería entonces obligatorio pagar el gasto de agua de este año y el del anterior?

Supongo que al ir con el recibo no me queda otra.

Un abrazo,

Desde que te hayan dado el testimonio del Auto de Adjudicación tienes un mes para liquidar el 7% con Hacienda. Respecto a las deudas de comunidad y a los recibos del IBI, te digan lo que te digan, solo es obligatorio que pagues las deudas correspondientes al año actual y al año anterior. Del resto de las deudas no te tienes que preocupar: agua, luz, teléfono, la cuenta en la carnicería, etc.
Esla leche como hay gente que no se atreve a cobrarle a los morosos, pero luego intentan cobrarlo todo al que viene detrás. Que le cobren a quien le tienen que cobrar.

Hola Tristán,

Me han cedido el remate de un piso y ya tengo el auto de adjudicación. ¿Es cierto que tengo que ir a pagar el 7 % de IVA a Hacienda?

Por otro lado, hay pendientes dos ó tres recibos del IBI sin pagar, ¿Cuántos tendría que pagar yo?

Deben también cuatro años de comunidad y el administrador dice que tengo que pagar toda la deuda ¿eso es cierto?

Supongo que el gas y la luz, no he de ser yo quien la pague puesto que es un contrato privado entre el antiguo propietario y la Compañía eléctrica. Dime si eso es así.

Gracias de antemano.

Un saludo,