Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio-5

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Subastas judiciales. Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio de subastas

Consultorio de subastas

Suelo recibir diariamente varias consultas relativas al mundo inmobiliario en general y a las subastas judiciales en particular y la verdad es que no tengo inconveniente alguno en contestar porque no me ocupa más de cuatro o cinco minutos y, con solo eso, puedo evitar a veces la ruina de una persona.

Algunas respuestas las envío directamente pero, si pienso que la respuesta puede interesar a otros lectores, entonces copio la consulta y la pego entre los comentarios de los post, para que entre todos podamos aportar las respuesta.

Un ejemplo evidente de esto último es la siguiente consulta:
(...)y ahora que tengo una entre las manos empiezo a dudar sobre un concepto de los sencillos: las cargas posteriores. El inmueble en cuestión tiene las siguientes cargas:

1.- Una hipoteca del 2004 anotada en el Registro el 20/09/2004. (Por la que sale a subasta)

2.- Una sentencia del 16/02/1998 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se dicta providencia de embargo el 19/01/2005 y se realiza la anotación preventiva de embargo en el Registro el día 21/02/2005

3.- Una sentencia del 2006 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo en el Registro el día 5/10/2009

4.- Una sentencia del 13/02/2009 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo el 6/10/2009.

Con estas cargas, tenemos que el 6-febrero-2009 se expide certificación de dominio y cargas contra la hipoteca de 2004. Así pues, la pregunta es la siguiente:¿Qué cargas posteriores se anularían después de esta subasta? Cuando se habla de cargas posteriores, ¿se habla de posteriores a la anotación de la hipoteca en el registro (20/09/2004 en este caso) o posteriores a la fecha en que se expide certificación de dominio y cargas (06/02/2009)? Por otra parte, ¿la fecha que se tiene en cuenta para deducir si las cargas son cargas posteriores es la de anotación preventiva de embargo en el Registro?

 
 

A este lector ya le respondí por mail, pero no tengo inconveniente en volverlo a hacer ahora para todos: Lo que debe importarnos a los postores es la fecha de inscripción registral de las hipotecas y de los embargos, sin que nos puedan influir negativamente las fechas de las demandas o de las sentencias.

De ninguna manera afecta tampoco el hecho de que la expedición de la certificación de cargas sea de antes de ayer, pues eso suele ser así, como es natural, porque dicha expedición suele ordenarse cuando la subasta es inminente, a veces diez o veinte años después de la inscripción de la hipoteca. No tiene nada que ver, la fecha de la expedición de la certificación es importante por otros motivos, para que nadie pueda alegar que desconocía que la vivienda iba a salir en subasta.

Así pues, en este caso, después de la subasta celebrada por la ejecución de la primera hipoteca se cancelarán todas las cargas y el inmueble quedará limpio.

Pero que quede claro que haber dicho que las fechas de las demandas y de las sentencias no es importante para los postores no quiere decir que no sean importantes para nadie. Puede ocurrir que los acreedores de uno de los embargos considere que su juzgado fue demasiado lento en trabar su embargo y que ello provocó que otros embargos se le colaran por delante. En ese caso tendría que iniciar una "tercería de mejor derecho" y reclamar que antes de pagar a otros se le pague a él, como ya mencioné en "Las cargas preferentes en las subastas judiciales", uno de mis primeros post,
La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
(...)desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda. Ni tampoco el Juez, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el carácter preferente o no de los créditos.

Es vuestro turno para dar vuestra opinión o para hacer vuestras propias consultas, lo que queráis.

También os puede interesar la entrada de IurisCivilis "sobre la tercería de mejor derecho".
  1. en respuesta a Miriammm
    -
    #100
    09/02/21 14:26
    Vale, ya he encontrado una parte. Los acreedores que constan en el Registro con anterioridad no tienen derecho a participar en la distribución del sobrante, dado que dichas cargas subsisten, subrogándose en las mismas el rematante o adjudicatario (art. 674 de la LEC); sin embargo, los titulares de asientos posteriores tienen derecho a percibir el sobrante porque sus asientos se cancelan tras la subasta.
  2. #99
    08/02/21 22:48
    Hola! Llevo años leyendo los posts pero esta es mi primera consulta. Lo que sobra de cubrir la carga por la que el bien ha salido a subasta se va primero a cubrir la carga anterior antes que a las posteriores. Es decir, si tu pujas por un importe que cubrirá la carga ejecutada y la anterior, te llegaría limpio? Y mi otra duda es: para saber la carga actualizada puedo pedir más documentación al juzgado en el mail que aparece en la subasta y ahí podré ver la carga anterior actualizada? O si es ejecución hipotecaria (según acabo de leer) no hay manera de saber o calcular lo que aún debe? Muchas gracias y saludos.
  3. en respuesta a mfmelo
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    #98
    01/02/21 15:33
    Gracias la verdad es muy alta la hipoteca pero claro te dice la gente que alomejor puede estar hasta quitada solo que no consta por no pagar los gastos de cancelación,  que si ya ha sido hace 15 años , que si la hipoteca es a favor del banco santander seguro que algo han pagado sino lo hubieran embargado antes que esta deuda posterior , pero mejor me pongo en lo peor.Muchas gracias por la ayuda
  4. en respuesta a Fernan19
    -
    #97
    01/02/21 14:50
    Lee comentario 89 de Jotaerre en este mismo post.
    La carga anterior, lo que quede y te digo que queda mucho, la tiene que pagar el que se adjudique la finca.
    La carga actual, si en la que estás participando es una ejecución hipotecaria no la sabrás, pero si es una ETJ o ETNJ,  la conoce el juzgado que celebra la subasta, ya que ha tenido que haber una tasación y un descuento de la carga anterior (art. 666 LECiv.).

    La finca valdrá mucho pero si la reclamación hipotecaria es de 160.000 € y no se ha pagado nada, pues, para tu conocimiento, es la deuda que has de pagar, además de lo que ofrezcas en subasta.

    A veces es preferible perder la retención.

    Saludos.
  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #96
    31/01/21 08:54
    A ver hice una puja de 41.770 euros y esa casa puede llegar facilmenge a los 100000 en la subasta pero como soy nuevo me gustaría saber que hacer para ver eñ estado de esa hipoteca o que hacer en caso de adjudicarme la casa 

  6. en respuesta a Fernandovm
    -
    #95
    31/01/21 08:32
    ¿Y sin saber lo que pasa con esa hipoteca anterior ya te has puesto a pujar?
  7. #94
    31/01/21 00:16
    Hola estoy pujando por una casa embargada por 40.000 euros con muchas cargas posteriores (solo me preocupa el ibi) pero tiene una anterior de una Hipoteca a favor del Banco Santander de 160.000 euros firmada hace 15 años , y exactamente no se que pasa con esa hipoteca a favor del Banco si este hombre no la paga yo deberia pagar lo que queda o como debería ser.
  8. en respuesta a Chovito36
    -
    #93
    13/02/20 17:00

    Las hipotecas impagadas no necesitan de embargo, se ejecutan.
    Las cargas posteriores se cancelan del inmueble, no obstante las deudas siguen existiendo para el deudor.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #92
    13/02/20 09:02

    Buenos días tristán,en este párrafo"¿posteriores a la anotación de la hipoteca en el registro (20/09/2004 en este caso) o posteriores a la fecha en que se expide certificación de dominio y cargas (06/02/2009)?vienes a decir que se tiene en cuenta para liberar cargas posteriores la fecha en la que se inscribió la hipoteca en el registro,si dejo de pagar 4 años después y el banco lanza anotación de embargo,las cargas que surgieran luego se limpiarían?gracias por adelantado

  10. en respuesta a Iizaguirre
    -
    #91
    02/03/19 12:40

    No, Lizaguirre, te explicas perfectamente, pero no lees atentamente lo que se te responde. O lo lees pero no lo entiendes. En cualquier caso te comento que la situación que describes es frecuente e inofensiva. Ahora lee este post y sus comentarios y verás cómo se hace la luz.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #90
    02/03/19 12:27

    Reconozco que debo explicarme mal. Gracias por contestar, no es el típico caso que pagas la carga anterior, sino mucho mas complejo el asunto. La pregunta está al final de la exposición. ¿que pasa con el bien inmueble? ¿Quien se lo adjudicó en la primera se lo queda o se debe realizar la otra subasta, anular la realizada y esperar a su resultado para su adjudicación a otro nuevo adjudicatario? Es decir si se ha estado subastando el mismo bien en dos juzgados, A y B, por dos cargas, el A por la carga 1ª, y el B por la carga 2ª. Al final en uno de ellos es adjudicado el B ¿el otro juzgado el A, en algún caso puede reclamar que es el suyo el que tiene que juzgar y dar el bien a su ejecutante? En caso afirmativo, que si no me equivoco es que si puede, por preferencia del embargo, entonces ¿que pasa con el bien adjudicado en el juzgado B? ¿A quien se le adjudicó se le quita a pesar de que tenia la posesión del mismo por la adjudicación?

  12. en respuesta a Iizaguirre
    -
    #89
    02/03/19 07:25

    Buenos días, lizaguirre, no hace falta ser jurista: si te adjudicas con una carga anterior (una hipoteca, por ejemplo), la asumes, así que no es que sea preferente, sino previa, no necesita tercería.
    Si no la pagas, se ejecuta (simultáneamente o luego, da igual) y la nueva adjudicación cancela la tuya.
    Saludos esperando el BOE...

  13. #88
    02/03/19 03:21

    ¿Habéis tenido una situación similar? Mismo inmueble subastado en dos juzgados porque hay dos acreedores, eso si, el juzgado donde se tramita el procedimiento que iba detrás en el orden de cargas resuelve antes, que el juzgado que tenia la carga preferente o anterior. Hasta aquí probablemente se ha dado la situación, y posiblemente se ponga una demanda de Tercería de Mejor Derecho, en la cual posiblemente se acuerde que quien tenia preferencia cobre primero. Pero, la duda es ¿que pasa con el bien inmueble? ¿Quien se lo adjudicó en la primera se lo queda o se debe realizar la otra subasta, anular la realizada y esperar a su resultado para su adjudicación a otro nuevo adjudicatario? Importante no solo la aportación de veteranos sino también de juristas.

  14. en respuesta a Beatriche_04
    -
    #87
    03/11/18 17:55

    Se cancela la carga ejecutada y todas las posteriores.

    Y ya está. No hay más. Sin añadidos, sin excepciones, sin fechas, sin condiciones. Cualquier cosa que le añadas a esa frase la estarás estropeando.

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #86
    03/11/18 17:52

    Entonces la fecha será aquella en la que el banco reclama su deuda y lo registra el registro de la propiedad??

  16. en respuesta a Beatriche_04
    -
    #85
    03/11/18 17:35

    No, Beatriche, no lo has entendido del todo bien. No vas mal encaminada pero lo que dices no es del todo cierto. Si necesitas asesoramiento, lo mejor es que pinches en el botón naranja que hay en la columna lateral llamado "¿Necesitas ayuda?". Allí podrás elegir al asesor que mejor te parezca.

  17. #84
    03/11/18 17:07

    Una aclaración por favor. Cuando se dice que celebrada la ejecución de la primera hipoteca se cancelarán todas las cargas y el inmueble quedará limpio, significa que todas cargas posteriores a la subasta se cancelarán excepto las cargas preferentes??
    También querría recurrir a un profesional para que realice los trámites y me asesore. Un correo electrónico?? Por favor

  18. #83
    07/04/18 14:26

    Hola, Tristán. Si en una subasta voluntaria de pro indiviso la secretaria judicial ha establecido ya las cargas de la vivienda a subastar y que el adjudicatario asume las cargas, ¿ se podría pagar la totalidad de la hipoteca , que es una de las cargas, para poder reclamarsela al otro copropietario e independientemente pujar en la subasta? O esa carga ya no se puede quitar? Gracias

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #82
    06/08/17 01:44

    Muchísimas gracias por las aclaraciones.

  20. en respuesta a Arcaicos
    -
    #81
    05/08/17 17:08

    Mira, lee y estudia la nueva sentencia del TS que te indicó Tristán. Hasta hace unos meses estarías ahora mismo perdido y en tierra de nadie. Bueno, tú no, más bien el vendedor de esa vivienda. Imprime la sentencia y coge cita de nuevo con el registrador. Si es necesario acude con el vendedor también. Habla con el registrador y éste debe entrar en razón. Aunque es algo nuevo y reciente, no puede negar la evidencia.

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