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Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio-5

Subastas judiciales. Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio de subastas

Consultorio de subastas

Suelo recibir diariamente varias consultas relativas al mundo inmobiliario en general y a las subastas judiciales en particular y la verdad es que no tengo inconveniente alguno en contestar porque no me ocupa más de cuatro o cinco minutos y, con solo eso, puedo evitar a veces la ruina de una persona.

Algunas respuestas las envío directamente pero, si pienso que la respuesta puede interesar a otros lectores, entonces copio la consulta y la pego entre los comentarios de los post, para que entre todos podamos aportar las respuesta.

Un ejemplo evidente de esto último es la siguiente consulta:
(...)y ahora que tengo una entre las manos empiezo a dudar sobre un concepto de los sencillos: las cargas posteriores. El inmueble en cuestión tiene las siguientes cargas:

1.- Una hipoteca del 2004 anotada en el Registro el 20/09/2004. (Por la que sale a subasta)

2.- Una sentencia del 16/02/1998 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se dicta providencia de embargo el 19/01/2005 y se realiza la anotación preventiva de embargo en el Registro el día 21/02/2005

3.- Una sentencia del 2006 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo en el Registro el día 5/10/2009

4.- Una sentencia del 13/02/2009 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo el 6/10/2009.

Con estas cargas, tenemos que el 6-febrero-2009 se expide certificación de dominio y cargas contra la hipoteca de 2004. Así pues, la pregunta es la siguiente:¿Qué cargas posteriores se anularían después de esta subasta? Cuando se habla de cargas posteriores, ¿se habla de posteriores a la anotación de la hipoteca en el registro (20/09/2004 en este caso) o posteriores a la fecha en que se expide certificación de dominio y cargas (06/02/2009)? Por otra parte, ¿la fecha que se tiene en cuenta para deducir si las cargas son cargas posteriores es la de anotación preventiva de embargo en el Registro?

 
 

A este lector ya le respondí por mail, pero no tengo inconveniente en volverlo a hacer ahora para todos: Lo que debe importarnos a los postores es la fecha de inscripción registral de las hipotecas y de los embargos, sin que nos puedan influir negativamente las fechas de las demandas o de las sentencias.

De ninguna manera afecta tampoco el hecho de que la expedición de la certificación de cargas sea de antes de ayer, pues eso suele ser así, como es natural, porque dicha expedición suele ordenarse cuando la subasta es inminente, a veces diez o veinte años después de la inscripción de la hipoteca. No tiene nada que ver, la fecha de la expedición de la certificación es importante por otros motivos, para que nadie pueda alegar que desconocía que la vivienda iba a salir en subasta.

Así pues, en este caso, después de la subasta celebrada por la ejecución de la primera hipoteca se cancelarán todas las cargas y el inmueble quedará limpio.

Pero que quede claro que haber dicho que las fechas de las demandas y de las sentencias no es importante para los postores no quiere decir que no sean importantes para nadie. Puede ocurrir que los acreedores de uno de los embargos considere que su juzgado fue demasiado lento en trabar su embargo y que ello provocó que otros embargos se le colaran por delante. En ese caso tendría que iniciar una "tercería de mejor derecho" y reclamar que antes de pagar a otros se le pague a él, como ya mencioné en "Las cargas preferentes en las subastas judiciales", uno de mis primeros post,
La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
(...)desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda. Ni tampoco el Juez, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el carácter preferente o no de los créditos.

Es vuestro turno para dar vuestra opinión o para hacer vuestras propias consultas, lo que queráis.

También os puede interesar la entrada de IurisCivilis "sobre la tercería de mejor derecho".
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  1. en respuesta a chustazo
    -
    #60
    21/10/16 11:59

    Ah, vale; creo que empiezo a pillarlo. El problema del embargo que caduca es solo si la subasta sale por ése embargo, no? Es decir, que si la subasta sale por una hipoteca y resulta que hay un embargo posterior que caduca, no pasaría nada porque aúnque haya caducado al ser posterior a la hipoteca que se ejecuta, pues se cancelaría (bueno, ya estaría cancelado o caducado) y fuera problemas, es así?

  2. en respuesta a Nuva12
    -
    #59
    21/10/16 11:28

    Hola Nuva12:
    Salvo mejor criterio y mientras esperas a Tristán te puedo decir que si te adjudicas una propiedad por un embargo que caduca antes de que puedas cancelar las cargas posteriores éstas ganarían preferencia. Hay que estar muy pendiente, por tanto, de las fechas.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #58
    21/10/16 10:16

    Tristán, dices que es muy peligroso que los embargos puedan caducar en el periodo que va entre la subasta y la entrega en el Registro de los mandamientos. A qué embargos te refieres? Son peligrosos si son posteriores a la carga que se ejecuta?

  4. en respuesta a garaje
    -
    #57
    09/03/16 18:54

    De nada, un saludo.

  5. en respuesta a chustazo
    -
    #56
    09/03/16 18:49

    Muchas gracias por la ayuda, chustazo.
    Intentaremos pujar a ver si hay suerte...
    Un saludo

  6. en respuesta a garaje
    -
    #55
    09/03/16 18:29

    Hola de nuevo, Garaje:
    Si a subasta sale por el primer embargo (y así parece porque es la que motiva la expedición de la certificación), las posteriores se cancelarán con el Mandamiento de Cancelación de Cargas.
    Recuerda que habrás de estar pendiente para llevar dicha cancelación de cargas antes de que caduque la prórroga (4 años tras el 24/06/2013).

  7. en respuesta a chustazo
    -
    #54
    09/03/16 18:15

    Hola chustazo, pero no me tendría que hacer cargo del resto de deudas? Es que la cantidad total es muy alta...Gracias y un saludo

  8. en respuesta a garaje
    -
    #53
    09/03/16 18:03

    Hola, Garaje:
    La anotación de embargo con letra A no caduca mientras esté prorrogada por la letra F. Según la Ley 1/2000 la prórroga ya no será indefinida sino que tendrá una vigencia de 4 años.
    Un saludo.

  9. #52
    09/03/16 17:14

    Hola. Estoy interesado en la subasta de un garaje pero me ha surgido duda con la Certificación de Cargas del Registro.
    En resumen consta lo siguiente:
    - Anotación de embargo letra A (20/07/2009). (…) La cual es base del procedimiento que motiva la expedición de esta certificación vigente y sin cancelar (..) La anotación de Embargo letra A se prorroga por 4 años más mediante la letra F de prórroga de embargo, practicada con fecha 24/06/2013.
    - Anotación de embargo letra C (practicada con fecha 27/01/2010)
    - Anotación de embargo letra CH (practicada con fecha 09/07/2010)
    - Anotación de embargo letra D (practicada con fecha 29/11/2011)
    - Anotación de embargo letra E (practicada con fecha 12/12/2011)
    Tengo duda porque en principio la carga más antigua sería la A, que es la que origina esta subasta, pero la anotación de prórroga de 4 años practicada en 2013 (letra F) no sé si influye y esto hace que me tenga que hacer cargo de todas las deudas.
    Agradecería si me pudierais echar una mano ya que es la primera vez que participo en una subasta; he intentado aclararlo en el Juzgado pero no han sido de ayuda. Gracias y un saludo

  10. en respuesta a Por javi
    -
    #51
    27/07/10 11:11

    En esas condiciones, debes ser optimista, tanto en la venta como en una posible subasta, ánimos de nuevo.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #50
    27/07/10 00:25

    Muchisimas gracias a los dos. El piso esta puesto en venta desde hace unos meses, pero con la crisis, la gente no tiene dinero :(. Esta en unas 20 inmobiliarias y varias webs. Es una lastima ke las leyes de nuestro pais no tengan en cuenta ke hay circunstancias como la nuestra, ke es totalmente injusto ke nos den tan poko tiempo para vender, teniendo en cuenta ke lo mas importante deberia ser el niño, y para mi el piso es del niño, porke es su casa, donde vive, y donde esta su colegio y amigos. Su padre tiene pisos y un buen sueldo. Sin embargo para reclamarle los atrasos de manutencion, llevo 5 años esperando y nada...

    En fin! si alguien kiere comprar un piso valorado en 250.000 € por 150.000 en Bcn, ke me lo diga, ke se lo agradeceré de por vida .:)

  12. #49
    26/07/10 23:05

    De nada, Tristán, voy rellenando los huecos que puedo ;)

    Así que el plazo de 1 año es para vender, y será a partir de entonces cuando se inicie el proceso hasta la subasta (por el valor que tase el demandante, de mercado, generalmente)... entonces, sí tienes tiempo para encontrar una buena solución, ánimo.

  13. en respuesta a Por javi
    -
    Top 100
    #48
    26/07/10 22:20

    Gracias Jotaerre. De todas formas Javi, si en un año no lo habéis vendido, aún pasarán varios meses hasta la celebración de la subasta. Tienes por tanto un año y pico para vender la vivienda. Yo me pondría a ello pues puedes conseguir por lo menos un 30% más de dinero que si lo compran en subasta. No te quedes paralizada por el disgusto y ponte las pilas en la venta.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #47
    26/07/10 21:22

    No, claro, y te aseguro ke puedo demostrar ke es realmente mala persona, no solo con el niño ;). Asi ke puedo pedir ke se me devuelva lo ke he puesto? el piso tiene pendiente una pekeña hipoteca ( ke pago yo), el keria ke le diera 70.000€ por su parte, logicamente en mi condiones es imposible, a parte de ke nadie le daria eso, pues el mercado inmoviliario esta muy mal, por "narices" kiere ke vaya a subasta. Logicamente para hacerme daño, porke tb podria darme mas tiempo para vender el piso ( cosa ke tb le beneficiaria a el).
    Como se hace esto de la subasta? se tasa el piso en base de el mercado, o de lo ke se debe ( hipoteca) o se tiene en cuenta lo ke puse yo y la hipoteca..??. No tengo ni tendre el dinero para puja por el piso, ya ke los bancos no me dan nada con la miserable paga de la dependencia :(.

    Comentaria mas cosas, pero internet es un pañuelo y tengo miedo a las consecuencias si esto lo leyera el. Son muchos años de palizas, asi de claro . :(

    Ah! muchas gracias por contestar, es muy agradable hablar con alguien :)

  15. en respuesta a Por javi
    -
    #46
    26/07/10 18:26

    Hola de nuevo, parece que tendremos que irte tirando de la lengua o deduciendo todos los antecedentes de tu caso…

    Porque, si resulta que hay un plazo fijo para subastar la vivienda conyugal y no tienes el derecho de uso indefinido, es porque así habrá sido fijado en las medidas del divorcio (y ahí ya no entremos en cómo se tramitaron).

    Por otra parte, a tu ex tampoco le interesará que la casa se adjudique por una miseria, así que algo sí deberías poder recuperar, aunque sea adjudicándosela él.

    Finalmente, tal como pintas el cumplimiento de las medidas por parte de tu ex, dudo mucho que le otorgaran la custodia…

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #45
    26/07/10 16:26

    Con los 300 € ke dan de la ley de dependencia, ke aun no hemos cobrado ( espero empezar el mes ke viene..) creo ke no llega para un alquiler, comida, gastos.. y gastos especiales del niño. Y no me preguntes porke.. pero me jode mucho perder el piso donde he puesto 50.000€ y el no. Yo tenia un piso antes de comprar este y metí todo el dinero . Ahora perder el piso en subasta publica me supone perderlo todo, o acaso me devolveran los 50.000€ ke invertí??
    Si no tienes trabajo y no tienes casa,pueden tocarte mucho las narices . Sin embargo si el padre no paga la pension, y no lo hace.. o falta durante meses y meses a las visitas, no le pasa nada.

    El juez nos dio 1 año para ke se subaste. Kien compra pisos ahora??

  17. en respuesta a Por javi
    -
    #44
    26/07/10 11:35

    Hola, “Por javi”, lamento tu caso, pero ante todo evitaría cualquier maniobra de ese tipo (léete uno de los últimos mensajes, "Original disolución de proindiviso", y comentarios al respecto).

    Y, por otra parte, tu planteamiento parece incompleto ¿acaso no tienes adjudicado el derecho de uso y disfrute del piso, como medida judicial del divorcio, e inscrito además en el Registro de la Propiedad? Si así fuera, el eventual adjudicatario debería respetar ese derecho, que obviamente reduce el valor del piso.

    Respecto a lo demás, no veo dónde está la manipulación de Jueces porque el derecho a pedir la división existe, y que tu ex lo quiera utilizar para pedir luego la custodia, me parece muy rocambolesco, ya que sí podrías tener vivienda de alquiler con el producto de la subasta, por ejemplo.

    Saludos,

  18. #43
    25/07/10 18:34

    Hola, soy una madre desesperada. Tengo un hijo de 9 años con discapacidad y mi exmarido ha pedido division de la cosa comun, ke el juez ha aceptado. No puedo trabajar por mi hijo y en un año nos subastan el piso ( del ke no debo nada) . No hay manera de venderlo y se ke si me dejan en la calle, mi ex pedira la custodia ( dira como excusa ke no trabajo, aunke si no trabajo es porke solo yo me hago cargo de mi hijo y ke no tengo piso..) para meterlo en un centro de minusvalidos mentales ke estan muchisimo peor ke mi pobre niño.Aunke digan ke no es posible porke soy una excelente madre, ese señor han conseguido "comprar" abogados, jueces y testigos falsos, por lo ke mi caso es desesperado. La vida de mi hijo esta en juego.
    Mi pregunta es si puedo " vender" mi parte a mi madre para evitar ke vaya a subasta y tener mas tiempo para intentar vender el piso. Por favor ayuda!!

  19. Top 100
    #42
    11/01/10 21:47

    Sí que es factible si con ello se paga la deuda que el moroso tiene con la Seguridad Social, o la mayor parte de la misma. Me explico: Si ellos ven que le dejan a un tío sin su casa y que con lo recaudado solo van a cobrar la mitad de la deuda y el deudor va a segir endeudado con ellos de por vida y que la pérdida de su casa no va a servir para nada, entonces no creo que lo acepten.
    Si ellos dicen que no constan cargas es que no hay cargas, ni costas ni intereses de nada. es decir, que solo estará la deuda que el tío tiene con la SEguridad Social y que se pagará con lo que recauden en la subasta sin que haya que pagar nada más en concepto de intereses ni nada parecido.
    Aunque a veces, solo a veces, los funcionarios de la Administración se equivocan y resulta que si hay cargas. Aunque en ese caso te resultaría sencillo suspender la subasta y que te devolvieran el dinero.

  20. #41
    Anonimo
    11/01/10 21:35

    Te quería preguntar una cosa muy concreta. Tengo entendido por lo que comentas que una puja en sobre cerrado para una subasta de la Seguridad Social se aprobará si supera el 60% del tipo o si es inferior, si cubre la deuda más costas e intereses. Más tarde comentas que si no se llega al 60% por escrito cabría la posibilidad de que tan sólo superando un 25% del tipo se pudiera aprobar una postura.

    Crees que es factible que ofreciendo un 30% del tipo decidan aprobar la postura? Entiendo que cuando en la pagina web indica que no constan cargas es que unicamente debo contar con las costas e intereses.


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