¿Están los subasteros en peligro de extinción?

Y para completar la información de mfmelo, con la que estoy completamente de acuerdo, te digo que aquí, en España, no existe un mercado fluido de créditos como el que comentas.

Si buscase financiación para una inversión rápida, el prestamista me cobraría mínimo un 15/20% de interés, con lo que cualquier negocio de especulación se va al traste.

Como dice Tristán aquí el doble cierre no existe para el inversor-especulador-licitador en subasta, esa opción es sólo para la parte acreedora.
Por mi regíón Andalucía, si se puede hacer la cesión que dices porque en viviendas si eres entidad especializada pagas un 2% de ITPAJ, pero primero has de ponerla a mi nombre y luego a nombre de otro; la compra en subasta es muy ventajosa y al ponerle sólo el 2% + 1% de gastos la cosa podría funcionar, pero ahora te digo que es imposible, ya que desde que compro en subasta hasta que puedo hacer la transmisión asegurando que he sido adjudicatario (aprobación de remate) pasan muchos meses o años y eso no es compatible para inversores. Yo siempre que lo he intentado me ha salido mal y he tenido que devolver el dinero para la compra de un bien que ya tenía adjudicado de forma provisional, ya que el inversor no sabe el porque ha de estar esperando tanto tiempo y se desespera; al principio empieza a llamarme cada 20 días y al final acaba llamándome todos los días, por lo que le digo: toma tu dinero y dejame en paz. Esto que cuento me ha pasado muchas veces, por lo que invierto con mi dinero y si cometo algún error me fustigo a mi mismo y no tengo que dar explicaciones.
Esto que he dicho es respecto a las subasta en Juzgados.
Si existe la posibilidad de hacer cesiones de remate o como tú las llamas de doble cierre en TGSS, es un organismo rápido y te concede 5 días para hecer el doble cierre, poniéndose en tu lugar el cesionario, pero tiene un inconveniente (handicap) que es que no puedes tomar posesión del bien a través de este organismo y lo tienes que instar a través de juzgados por lo que vovlvemos a mismo organismo ineficaz e incompetente.
Saludos otoñales.

Tristan, una pregunta (tambien para el amigo Melo).

Si yo te compro cash una propiedad que ganaste en una subasta, usando prestamistas especializado (Prestamista de transaccion) para luego revenderla, aun asi es ilegal en España?

Lo digo porque estoy viendo alguna oportunidad de negocio no explotado. Hago la pregunta porque mi Prestamista de transaccion cobra entre 2% a un 3% (dependiendo del monto) y el jueves me dijo que esta cerrando un average de 8 propiedades a la semana!!! (Prestamos solo para Doble cierre).

Eso es mucha plata sin tener ningun tipo de riesgo!) (Ojo, aqui en US usamos el sistema de companias de titulo, no se si es asi en Espana, pero en Republica Dominicana y Venezuela no existe esto de compania de titulos).

PD: Disculpa la pregunta que quizas sea algo tonta. Un 3% de ganancia para un prestamo de 1 a 60 dias, es un Yield brutal.

Hola amigo.

Aunque no vivo en España, te puedo decir que en todos los paises con sistemas de subastas desarrollado como es el caso de la Madre Patria, los margenes que puedes encontrar son anormales.

Te dire el futuro de Espana.

SELLER FINANCE!. El dinero que se mueve en esta modalidad es simplemente obseno! Compras una propiedad en subasta (a buen precio, recuerda la maxima siempre, el dinero se hace cuando se compra) y la vendes financiada por ti mismo como si fueses el banco, dandole facilidades al comprador Y luego vendes esa nota por un margen casi rastrero (de grande). El que te compre la nota tambien ganara una pasta absurdamente grande y el que compre la propiedad tendra unos acuerdos imposible de consiguir en un banco.

La garantia es la misma propiedad porque tu conservas el titulo. Dejan de pagar, pa fuera y perdieron el dinero. Pero es dificil que dejen de pagar porque las facilidades que tu como el "banco" son tan comodas que es muy dificil que ocurra eso.

Apuesta a eso brother!.

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3378864-notas-hipotecarias-eeuu

Gracias amigo.

Si y hasta ahí puedo llegar.
Y si algún día no puedo trabajar con esos márgnes o parecidos(no siempre son los mismos en todas las fincas, ojalá) pues habrá que didicarse a otros negocios más seguros y con menos márgenes, en las subastas te juegas mucho.
Saludos.

mfmelo, a estas alturas aun encuentras subastas de ese tipo, con tanto margen ?
Entiendo que hace algunos años, cuando a las subastas presenciales iban siempre los mismos habría seguro muchos de estos casos, pero ahora con las online también las encuentras ?

Gracias Tonigs. Ojala que esto ayude a todos en Espana. Se que muchas de las cosas que aqui se hacen que estan siendo reguladas ultimamente, alli es posible aun, pero nadie lo habia tomado como una posibilidad. La intencion final es ayudarnos todos.

Yo estoy en este maravilloso mundo gracias a Tristan en una enorme medida. Me abrio los ojos hace mucho tiempo atras.

Abrazos.

Geoff tus comentarios enriquecen muchisimo!!! Queremos esas historietas que impresionan más que las de aquí ;). Aunque Tristán tengo que decir que las tuyas también son muy buenas. Algún día tendré que hablar con Jotaerre para que él también nos cuente historias de picapleitos

otro excelente comentario amigo Melo.

La gente solo ve el brillo, pero no sabe lo que es lidiar con okupas, morosos, ladrones, abogados corruptos, contratistas delincuentes y hasta familiares con malas intenciones (la envidia llega a todos los rincones) y sobre todo lo que es lidiar con el estado. Aqui en US por lo que leo el estado es mas agil, pero no crean ni de cerca que es un paraiso. La ineficiencia de la gente encargada de esto es algo que dan ganas de comprar un arma y reventarlos a todos. Ya contare alguna de mis historias con esta gente encargada de dar o verificar permisos en propiedades que he comprado. No es facil para nada. Pero vale la pena.

No es un negocio facil, pero que cuando se aprende y se domina, quizas sea el mejor del mundo. Pero eso toma mucho tiempo. El subastero es como un medico. Se gana pasta, pero se aprende de por vida.

Pero claro, para los medios de comunicacion es mas facil ponernos como los "malos" de todo los problemas de la industria. Los pendejos digo yo.

No tan rapido amigo.

La Ley Dodd-Frank mato (O intento matar) el doble cierre. Pero afortundamente la gente ha encontrado la forma de aprovecharse de eso. Esta absurda ley del Dodd-Frank lo que hizo fue que naciera un nuevo nicho empresarial de los llamados transactional funding. Que no son mas que prestamistas de transacciones rapidas (horas) donde te cobran un 2,7% de interes a un 3% y te financian el deal al 100%. Muchos subasteros operan usando fondos de transacciones.

Antes del Dodd-Frank lo que se hacia era que el subastero le decia al cliente, puedo conseguir esta propiedad entre esta cantidad y esta otra (un promedio) y el cliente decia "pues hazlo y te pago el 20% sobre el valor" El subastero hacia lo mejor para comprarla usando el dinero del cliente y no el propio y se quedaba con el diferencial. Eso HOY es ilegal (Y muy grave, hablo de 100,000 dolares de multa y facil 10 años de carcel).

Ahora cuando vas a los juzgados o a las compania de titulos (aqui en USA el traspaso de inmuebles se hace 100% en una compania de titulos, que son companias privadas que vienen siendo mas o menos "camaras de compensaciones" de la transaccion) lo ves lleno de prestamistas de transacciones. (como en los casinos con los prestamistas de juego jajajaja).

La ventaja de hacer con los prestamistas de transacciones, es que es 100% anonimo. La desventaja es que hay que pagar doble cierre (compra y de venta). Pero afortunadamente es un proceso muy agil que solo toma 1 o 2 horas (la compra venta usando estos prestamistas)

Sobre ver las propiedades por dentro antes de una subasta. No era posible antes, pero han nacido empresas que usan hasta drones para dar una idea de los exteriores al menos. Otros mas audaces, compran codigos de los lock box (lock box son candados electronicos que usan para cerrar las propiedades) Y aunque es muy pero muy ilegal, hay mucha gente que lo hace antes de ir a una subasta.

Ya sabes amigo, que el estado crea leyes solo para crear mercados negros.. No se si es intencional o es que simplemente el estado es estupido de raiz.

Es cierto y no entiendo porque no lo han hecho para que lo pueda hacer un tercero adjudicatario, como ocurría antes. Es bueno tenerlo presente.
Saludos.

Buenas, ahora también puede ceder el remate un acreedor posterior que puje, novedad al socaire de la electrificación de las subastas.
Saludos,

Es cierto no me acordaba de la cesión de remate por el 131 LH., cuando podíamos hacerla, ahora sólo la puede hacer la parte actora. No se a quien perjudicaba y el objeto es traer a gente a las subastas de forma directa o indirecta, cada uno en su ocupaciones y el subastero te compra y te cede, por supuesto con una comisión.
Saludos.

Es increíble la libertad de que gozais en USA y que a nosotros nos falta. Aquí ya no es legal (desde hace 15 ó 20 años) hacer el doble cierre del que hablas, que se llamaba cesión de remate y que tantas alegrías proporcionaba.

Y aunque fuera legal tampoco era sencillo porque las subastas encierran tantos disgustos que muy poca gente se fiaba de comprarte la casa sin haberla podido ver por dentro.

En fin, que son dos mundos muy diferentes.

Estos particulares como dices, si pujan por una finca que haya sido tasada recientemente por ser una etj o etnj, hasta pueden acertar en recuperar gran parte de lo que están invirtiendo, pero si se fían de los tipos puestos en los hipotecarios entonces lo llevan claro y el batacazo será garantizado. Efectivamente empiezan a pujar a partir del tipo y digo yo ¿porqué no te has asesorado primero? estás cometiendo un error grave para tus intereses y por ende para los intereses de los demás licitadores. Iran aprendiendo poco a poco.
La gente ha estado durante mucho tiempo escuchando de subastas, de pelotazos en ellas, que no tenían acceso a las mismas los mortales corrientes, que era un mundo de privilegiados, que si ibas a las subastas allí había monstruos que te podían devorar, que se ponen de acuerdo, etc, bien pues ahora se empezarán a dar cuenta por sus errores de porque las subastas son un mundo para inversores muy especializado, en el que además de tener dinero has de saber donde lo pones. No todo el mundo está preparado, para además de arriesgar dinero, tener que echar de su vivienda, local, finca, coche, etc al que hasta ahora era su propietario y el que sigue pensando erroneamente que le están robando, que el objeto de subasta sigue siendo suyo y que el que se lo ha adjudicado es un criminal amparado por leyes mafiosas. Si esto se hace una vez, pues no eres subastero, eres un espontaneo que matará su gusanillo y acertará más o menos, pero si piensas vivir y hacer de la subasta tu negocio, tienes que prepararte a lidiar con morlacos de todo tipo y condición y no sólo el que a tí te guste y por experiencia digo que en este negocio hasta los más expertos metemos de vez en cuando unas picias grandes y que hay que tener previstas y por ello es el ganar con márgenes bestiales.
Saludos.

excelente post!

Cuantos buenos comentarios sin dudas. Muchas gracias.

Aqui se ha puesto de moda las subastas electronicas privadas (osea que ya este mercado no lo domina la pagina de los juzgado) Y cada compania de subastas online tienen sus propias reglas de juego que hay que aprenderse muy, pero muy bien si no quieren pasar un buen susto.

Hay companias que subastan propiedades con warranty deed y otras con grant deed (disculpen amigos, pero no se los terminos en espanol). Hay otras subastas que te permiten comprar propiedades con seguros en el titulo (cosa muy importante). Hay subastas que se especializan en propiedades ausentes (osea, abandonadas o vacias) y otras que no.

Pero lo mas peligroso de estas subastas privadas es que muchas veces las mismas subastas compiten contra los subasteros empujando el precio a niveles absurdos. Cuando todos "bajan los brazos" entonces la subasta llama al subastero legitimo que oferto mas de todos los participantes.

Esto es un claro conflicto de intereses, por eso los subasteros en Florida deben estar muy familiarizado con la compania en que subastaran.

Unos de los subasteros mas experimentado que conzoco aqui en Miami, me dijo que el prefiere usar las cortes (juzgados) e ir presonalmente como en los viejos tiempos (aqui aun se usa esa modalidad, aunque cada dia menos) Pero cuando cuando puja en paginas como Auction.com el prefiere pujar por subastas que digan "No buyers premium". Muchas veces, estas son propiedades no atraen una oferta mayor que la reserva fiduciaria del juzgado.

Tambien deben tener en cuenta que subasta electronica privada hace una investigacion del estado del titulo de la propiedad. Y eso si que es muy importante, porque por ejemplo en Texas, si la propiedad subastada debe x cantidad en impuestos (tax lien) tu tendras no solo que pagarlo, pero pagar una comision que si mal no recuerdo son minimos $2,500 extras. (Por favor, como ni vivo en texas, hagan sus investigaciones directamente).

Basado en mi propia experiencia, Yo no naci para el arte de subastero. Por eso prefiero pagar una comision a un verdadero profesional para que puje por mi y me asesore si me conviene o no x propiedades. Pienso que es lo mas sensato y uno se evita problemas serios en el futuro.

Yo baso las compras de propiedades via wholesalers, Notas hipotecarias, REO bancarios y Subastas judiciales (pagando a un pro como dije antes). Algunas veces mis subasteros preferidos hacen "doble cierre" conmigo. Osea que compran x propiedad por ejemplo $100,000 en la puja en el juzgado y me la venden a mi inmediatamente por $130,000 pero la casa despues de reparada vale 240,000 (cada dia aparecen menos negocios como estos, pero un buen subastero siempre tiene buenos inventarios, por eso son los profesionales). Esto del doble cierre es extremadamente dificil hacerlo Online porque el subastero esta en su casa u oficina solo. (se puede hacer, pero no es tan "instaneo" como antes).

La industrias de la subastas inmobiliarias ofrecen un tremendo potencial economico casi en todo el mundo. Pero repito, paguen una comision a un pro y evitense problemas, porque en este negocios, los errores se pagan extremadamente caros.

Solo mi dos centavos.

PD: Muchos profesionales de las subasta cobran entre un 3% a un 6% dependiendo del monto que compres tu como cliente. Pero cuando se trata de una buena propiedad que les interesa a ellos mismos para su portafolio, usualmente solo haran doble cierre con el interesado. Y me parece bastante justo ademas. Todos ganamos de ambas formas.

Ejemplo: Una propiedad subastada en el area del Doral, Fl (unas de las ciudades mas pudientes de Miami) Fue comprada por un subastero por $200,000 pero la propiedades en esa zona cotizaban entre 400,000 y 450,00 Unos de sus clientes mas cercanos le interesaba la propiedad mucho y el subastero por "consideracion" se la vendio en 245,000 dolares. El cliente la compro por ese precio, invirtio otros 50,000 en reparaciones y la termino vendiendo en unos dos meses por 380,000 (para salir rapido de ella, debido al enorme equity que tenia la casa). El subastero se gano 45,000 dolares en menos de 24 horas y recupero liquidez para otras oportunidades y el cliente se gano 85,000 antes de impuestos y coste de cierre.

Pongo este ejemplo, para que comprendan que un subastero puede ser el mejor aliado de un inversor nuevo en la industria. Un asunto de relaciones. Y eso es precisamente lo que estoy empezando a extrañar de las subastas en los juzgados. Esa relaciones comerciales y de amistad que se pueden lograr solo fisicamente, no online.

Exacto!

El dinero en esta industria se hace cuando se compra, no cuando se vende.

Yo he visto pujas superiores a pisos del mismo edificio puestos a la venta por internet. Estamos hablando de pujar por un piso que no sabes como esta, que tiene deudas de comunidad, ibi, etc en lugar de ir a un particular, regatearle un poco y comprarlo.

Tambien veo a particulares pujando el tipo de la subasta directamente y sin miramientos. Se deben creer que es el minimo para pujar.

Creo que los unicos subasteros posibles son los que tengan mas de un millon de euros en cash minimo. Cuanto mas caro menos competencia.