Subasteros sin fronteras que triunfan en USA

70
Este contenido tiene alrededor de 5 años

Uno de los deberes de todo blogger que quiera tener bien informados a sus lectores es estar al día de la actualidad de su sector, motivo por el que, en mi caso,  estoy obligado a leer todo lo que se publica en España sobre el negocio inmobiliario.

Y gracias a que yo llevo eso a rajatabla es por lo que pude hacerme eco hace casi un mes de las actividades de Desokupa, la empresa cuya actividad es desalojar de gentuza las viviendas de los honrados ciudadanos españoles, hartos de la in-Justicia española que ni está ni se la espera. Y ello con un mes de antelación a El Confidencial, que ayer se hizo eco, por fin, de la noticia.

Y en este mismo sentido de tratar de estar informado sobre la cosa inmobiliaria, hace un año, no recuerdo cómo, me enteré de que uno de mis lectores de allende los mares publicaba una página de Facebook más que interesante.

Se trata de  Geoff007, un inversor inmobiliario de Estados Unidos que más de una vez nos ha dejado a todos alelados con sus explicaciones del mercado "real state" americano.

En realidad no publicaba solo una página de Facebook sino dos, ambas con unos contenidos magníficos.

Pero hace unos días anunció que se había cabreado por no se qué y que iba a suspender la publicación.

Menos mal que en cuanto leí eso decidí copiar y pegar inmediatamente algunos recortes de una noticia de la que él se había hecho recientemente eco y que me interesó muchísimo.

Geoff se ha comprometido a que uno de estos días publicará en este blog, como autor invitado, un post sobre el mercado inmobiliario americano. Pero mientras eso llega no puedo resistirme a reproducir aquí y ahora, en plan corta/pega, la historia que ha contado del barrio latino Allapattah de Miami y de un subastero que se ha hecho rico de la noche a la mañana.

Amigo Geoff, no te lo tomes como una inmunda copia sino como un rendido homenaje que le hago a tus páginas de Facebook, que deseo que pronto vuelvas a poner en circulación.

Ahí va...

 

Increíble lo que está ocurriendo en Miami y la gentrificación de sus zonas más deprimidas económicamente.

Unas de las zonas comerciales más grandes de la ciudad, el barrio de Allapattah, fue comprado a precio de ganga por un inversor judío de Miami beach. Se trata del Miami Produce Center, que es una inmensa área donde se distribuye productos agrícolas para todo el Estado.

Este área tiene unos 10 acres y unos 155.495 pies cuadrados a un total de $141 dólares el pie.

Y ahora la idea es tumbar todos esos almacenes para construir edificios residenciales.

En toda esta zona de los alrededores del Miami Produce center, entre 2007 y 2015 aparecían muchas propiedades entre 30,000 a 60,000 dólares. Es una zona muy peligrosa de noche ya que esta justo al lado del barrio llamado Little Haiti.

Justo en los alrededores de ese centro de distribución de alimentos es precisamente donde estaban las propiedades mas despreciadas por todos, ya que hay un constante mal olor que procede de esos almacenes y mucho movimiento de camiones de 12 am a 2 pm. 

Y además la cárcel también está cerca de allí.

Ahora bien, desde 2013 se han levantado mas de 5 o 6 torres residenciales de viviendas de protección oficial, que aún siéndolo, son muy bonitas y con todos los servicios, incluido gimnasio. Esto ha hecho que la zona empiece a cambiar.

Y desde que saltó a la prensa el anuncio de la compra del Miami Produce Center y la reordenación urbana subsiguiente la situación ha cambiado drásticamente.

Las mismas propiedades que hace un año cotizaban a 30/60.000 dólares ahora no valen menos de 150.000.

Una verdadera guerra de ofertas. Las subastas judiciales en los juzgados parecen un concierto de rock. todo el mundo queriendo entrar como bestias a esas propiedades abandonas, destruidas, sucias, viejas llenas de multas y violaciones.

Los Wholesalers que tenían contratos en esas propiedades están todos sacando sus propiedades del mercado para volverlas a ofertar  de tres a cinco veces el precio que pedían originalmente. ¡¡y todo esto sin invertir un dolar de sus bolsillos!!

 

                                              

 

Hasta aquí lo que cuenta Geoff de lo que ha ocurrido en el negocio inmobiliario de Miami.

Luego se queja amargamente de haber especulado mucho en este mismo barrio pero limitándose siempre a comprar, reformar y vender, sin haberse quedado con ninguna propiedad en lo que allí llaman "buy and hold" (comprar y mantener). 

Si lo hubiera hecho ahora estaría tan satisfecho como cierto subastero llamado José, cuya historia cuenta, que siguió el camino exactamente contrario al resto de los inversores locales. Mientras que todo el mundo compraba y vendía, el compraba, reformaba y ponía en alquiler siguiendo la estrategia que allí llaman BRRRR (Buy, Repair, rent, Refinance and Repeat).

¡¡Y ahora tiene nada menos que 37 propiedades en ese barrio!!

Este exitoso compañero americano pagó entre 30 y 54.000 dólares por cada una de ellas y, lo mejor, jamás puso más del 10% del precio.

Y anda diciendo que ahora no vende ninguna por menos del 200.000 dólares.

Si es que Estados Unidos tiene algunos defectillos, pero sigue siendo el país de las grandes oportunidades. El lugar donde aquellos que lo merecen, triunfan.

Por lo visto, el subastero llamado José no tenía hace diez años dónde vivir.

Y ahora Geoff nos explica con más detalle el asuntillo ese de BRRRR, estrategia súper lucrativa y que por lo visto allí está libre de impuestos.

Es como sigue...

 

Lo primero para seguir esta estrategia es saber con qué bancos puedes lidiar y cómo.

La mayoría de los bancos tienen lo que llaman períodos de "seasoning", que duran de seis a doce meses, durante los cuales se niegan a refinanciar una casa más cara de lo que se compró.

Pero también hay algunos cuantos bancos y programas de refinanciamiento que no tienen ese período de seasoning. Si un banco tiene un periodo de seasoning de 12 meses y usted compro la casa por 60,000 dólares hace 6 meses, el banco solo le refinanciará un 75% de los 60,000 dólares, incluso aunque la valoración actual (después de haber hecho la reforma) sea de 200,000 dólares.

Entonces la clave está en encontrar un banco que no tenga periodos de seasoning.

Para esto es importante hacer negocios con bancos regionales, comunitarios, credit unions y Mortgage Bankers independientes. De esta forma si compras una propiedad por 60,000 dólares y e invertiste $30,000 en reformas y la casa esta valorada en $200,000, puedes perfectamente refinanciarlo por $150,000 y meterte en el bolsillo el equity (beneficio) de $60,000 dólares libre de impuestos mientras sigues chupando de la teta de la vaca de los alquileres por tiempo indefinido.

Este tipo de estrategia usualmente solo se da en barrios distressed (deprimidos) como Allapattah. MI amigo José, un subastero de profesión y de los mejores. Un tipo al que el tío Trump llamaría "wonderfulllll" usando esta estrategia se ha sentado sobre 37 propiedades en ese barrio.

 

¿No me digáis que no estáis alucinando con el negocio inmobiliario en USA?      

Compras por 60k, le metes al piso otros 30k y luego el banco te presta 150k, con lo que te metes al bolsillo 60k (libres de impuestos) y empleas los otros 90k en volver a empezar. Y con los alquileres pagas el crédito hipotecario.

¿Alguien se anima para acompañarme a Miami?

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #60
    22/10/16 09:41

    Me parece que si alguien se lanza a comprar estos productos en base exclusivamente a esta información va a perder mucho dinero, porque no es fácil "mejorar" un crédito fallido y venderlo más caro. Y respecto al real estate (inversiones en bienes raíces), parece que en EEUU , por ejemplo, fuera fácil comprar un edificio y convertirlo en apartamentos y luego revenderlo.

    No es tan fácil (aunque sí más que en España, que es prácticamente imposible), y muchos inversores inmobiliarios allí han ido a la bancarrota cuando empezaron a bajar los precios y estaban muy apalancados, como aquí.

    Tengo un conocido que se dedica a esto en Sacramento (California), y me ha dicho ( y me consta que es verdad) que ganó mucho dinero comprando y vendiendo inmuebles en lo más profundo de la crisis inmobiliaria (creo que fue hace unos seis o siete años) pero que desde hace un par de años le es muy difícil encontrar oportunidades, y que ahora se dedica al alquiler de las propiedades que no consiguió vender.

    Para los que queráis emigrar a EEUU, ayer estuve en SIMA y había un stand de venta de apartamentos en Miami en el que publicitaban un visado de residencia si comprabas una propiedad de más de 500.000$. Lo que haya de verdad en este reclamo, no lo sé, a mí me extraña, pero a quien le sobre el dinero y esté dispuesto a invertir en otra moneda asumiendo el riesgo del tipo de cambio, ahí está. Parece que el $ está de subida respecto al €.

  2. en respuesta a zaza75
    -
    #59
    21/10/16 21:54

    Jajaja, eso es exactamente lo mismo que me dijo mi hermano en 1991 cuando le dije que iba a dejar de navegar porque iba a comenzar a comprar casas en subastas.

    Esto dijo: "¿Comprar casas en subastas? Como que si eso diera dinero ibas tu a poder hacerlo así, sin más? Además, si ya está todo inventado, no hay nuevos caminos para hacer dinero"

    Eso me dijo.

    Yo no digo que sea fácil. De hecho leo a Geoff007 y me parece súper difícil. Pero estoy convencido de que si voy allí y me lo propongo al cabo de un año soy perfectamente capaz de vivir allí de eso.

    Y en cuanto a lo que comentas sobre por qué nadie iba a compartir sus conocimientos de forma altruista. Se conoce que no conoces a Geoffrey ni sus páginas de Facebook, donde yo le he leído clases magistrales por las que podría haber cobrado de haberles puesto un precio.

    Y no hay más que leer lo que ha aportado en este blog. ¿Acaso te parece que es poca o falsa la información que ha compartido?

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #58
    21/10/16 21:17

    ¿De verdad os parece que es tan fácil ganar dinero en EEUU con estos sistemas de compraventa de, en definitiva, créditos fallidos o casi? Si es tan fácil y va tan bien, ¿ por qué alguien que lo domina va a compartir de forma tan altruista el secreto de hacerse millonario?

    EEUU es el único país en el que mucha gente tira su dinero asistiendo a carísimos seminarios sobre cómo hacerse rico, aunque los únicos que ganan dinero ( y a veces sólo lo justo para ir tirando) son los que lo organizan.

    Y que conste que yo he aprendido muchísimo de libros sobre Real estate, flipping houses, home staging etc... en libros americanos, algunos muy buenos. Pero una máxima del real estate americano, y de cualquiera que tenga dos dedos de frente, es que hay que conocer bien el terreno que pisas y el mercado local, así que las probabilidades de que un español gane dinero en EEUU comprando y vendiendo cédulas hipotecarias ( o directamente las hipoetcas en pedacitos) las veo como que muy muy pequeñas.

    Lo cual no quiere decir que no me alegre si me equivoco al pensar que esto es una nueva versión del cuento de la lechera, y por eso...ojalá me equivoque y algunos consigáis hacer dinero, y mejor todavía si luego nos contáis cómo lo habéis hecho, porque por ahora yo no me entero de nada.

  4. en respuesta a Geoff007
    -
    #57
    20/10/16 17:32

    Hola Geoff007. Me alegro de que los otros participantes se estén enterando bien de la operativa porque a mi al menos la mitad me suena a chino. Es lo que tiene no haber estudiado económicas. A pesar de que soy de ciencias.

    Cuando yo emigre a Florida dejaré de lado todos estos negocios financieros y me centraré en el real estate. Te pediré que me ofrezcas casas, que es de lo que entiendo. Y si además no pago impuestos como has contado, entonces miel sobre hijuelas.

  5. en respuesta a Geoff007
    -
    #56
    20/10/16 16:39

    gracias geof007 por tu respuesta
    me ha quedado muy claro ,lo explicas todo muy bien.
    que putada que no conozca a nadie en Miami ni viva ahi .
    En trulia propertys sigo encontrando casas por 20000 50000 dolares

  6. en respuesta a Geoff007
    -
    #55
    20/10/16 14:23

    Tengo amigos que se han dedicado al tema del cobro/recobro.. en Espagna es muy mala idea por motivos legales, pero veo que es muy buena idea en otros mercados..

  7. #54
    20/10/16 12:58
  8. en respuesta a Josemajc
    -
    #53
    20/10/16 12:46

    Hola amigo.

    Buena pregunta.

    Notas hipotecarias es hipoteca. La deuda que tienes al banco. Lo que pasa es que en este pais el banco cuando te da el prestamo lo revende inmediatamente en el mercado secundario. Cuando dejas de pagarla, esas instituciones que compran esas hipotecas lo venden a descuento enormes para ponerlo en sus libros fiscales y para sacarlo de sus libros de acciones.

    debes tomar en cuenta que estos bancos tienen las manos muy atadas para modificar prestamos debido a las leyes y debido a la burocracias internas. (les cuesta mas modificar que vender a perdida).

    TU como comprador de la deuda de ese banco o ese tenedor de deudas, NO estas sujetos a ninguna ley. Eres un inversor 100%. Y puedes hacer con ella 117 restructuraciones (minimo).

    Es un mercado muy liquido y 100% abierto.

  9. en respuesta a tirikos
    -
    #52
    20/10/16 12:24

    Hola amigo. Muy buena pregunta.

    Mira lo que sucede.

    En USA el dinero de los prestamista se hace cuando originan y venden el prestamo en el mercado secundario. Ya sea a agencias federales como Fannie Mae o Freddie Mac O si se lo vendes a fondos de pensiones o bancos conservadores. Tu dinero como originador del prestamos se basa en el spread entre las tasas actuales vs lo que tu prestamo tenga como Yield.

    Basicamente seria por ejemplo:

    Compras un prestamo de 100,000 a un Wholesale lender o un Wharehouse Lender al 4% anual por 30 anos Y das (vendes) ese prestamo a x personas al 6% anual a 15 años. El Yield es enorme a tu favor y ese es tu spread.

    Cuando el prestamos hace default (osea, el prestatario no paga) el dueno de la nota necesita salir de eso rapido para aprovechar ventajas fiscales y/0 sacarlos de los libros trimestrales.

    Al tu comprar esa nota NO perfoming, TU eres el banco.

    Pero eres un banco especial porque NO estas regulado a las leyes del Dodd-Frank. Puedes hacer con esa nota lo que te de la gana. Usualmente lo ideal es negociar con el prestatario y modificarle el prestamo para que pague menos a mas tiempo o que pague mas a menos tiempo. Lo ideal es que ese Yield lo compres a un (supogamos 15%) y lo vendas a un 8% (en el mundo de los bonos y deudas, el valor o rendimiento es contrario al yield cuando eres un inversor).

    Otra Opcion es darle 10,000 o 15,000 dolares para te firme un contrato Deed in Liue y evitar el desalojo. De esa forma el prestatario no pierde su credito y tu te queda con la casa por un 30% de su valor real.

    Otra opcion es modificar el prestamo y a los 6 meses de que esten pagando, refinanciar el prestamo por un 80% de su face value. (esto es libre de impuestos)

    Otra opcion es vender parte del prestamo (esta me gusta mucho)

    Otra opcion es comprar segunda Hipotecas.

    Por ejemplo. Supongamos que unma propiedad valga 300,000 Y deba 200,000 (150,000 en primera hipofteca y 50,000 en segunda hipoteca) pero tiene 8 meses que solo paga la primera hipoteca.

    Tu puedes comprar esa segunda hipoteca de 50,000 por solo 1000 dolares. El truco esta en que la casa tenga suficiente equity para abordar las dos hipotecas, porque en caso de despojo, si la casa no vale por encima de las dos hipotecas juntas, tu, somo segunda hipoteca, quedas sin nada.

    Obviamente que estoy siendo basico. El papeleo es enorme. Pero no es un negocio complicado. Y lo mejor es que es 100% irregulado. Puedes salvar cientos de familias y puedes hacer muchisimo dinero.

    Lo malo? No tiene los beneficios fiscales que si tienen los bienes raices en USA. Aqui el palo fiscal va directo!.

    Es por eso que si vives aqui y eres un prestamista privado (licenciado o no) y sabes estructurar un prestamo, puedes hacer una fortuna con solo originar (o comprar) y vender el prestamo y controlando el costo de originacion del prestamo.

    Mi prestamista preferido se llama Jorge Reyes, Un cubano-estadounidense, que compra prestamos a un wholesaler al 7%, lo presta al 12% y encima cobra un 3,5% de "fee de ejecucion". Y no presta mas del 80% del valor de la propiedad "loan to value" (LTV significa que si la casa vale 300,000 pero en subasta esta en 250,000, el te presta el 80% de 250,000 que serian 200,000) Si no pagas, la casa es de el por 200,000.

    Pero su dinero el lo hace es vendiendo ese prestamo con ese tremendo yield a un inversor con otra estructura en particular (usualmente institucionales) Y se gana ese 3,5% de closing fee Y el diferencial de los intereses es lo que el comprador de la nota ganara, aparte de la plusvalia.

    Un negocio redondo. Redondo donde todos ganamos, porque a mi como Flipper me conviene, ya que yo vivo de comprar rapido y vender rapido.

    Lo interesante de todo este esquema, es que Jorge solo usa de SUS bolsillos un promedio de 20,000 dolares en este ejemplo que di, ya que el apalancamiento en del 15x1.

    PD: El Dodd Frank es una lesgilacion que se enfoca en un 99% en los prestamistas que aceptan dinero del publico. NO incluye (en el estado de la FLORIDA AL MENOS) a los prestamistas privados siempre y cuando NO te anuncies como prestamistas. (estupido, pero es asi).

  10. en respuesta a Aitorbk
    -
    #51
    20/10/16 12:12

    Gracias amigo! te agradezco muchisimo que me eduques en este sentido.

  11. en respuesta a Geoff007
    -
    #50
    17/10/16 16:20

    hola geof007
    como transformas las notas no perfoming a full value?

  12. en respuesta a Geoff007
    -
    #49
    14/10/16 10:10

    Geoff007, agradecerte cuanto menos por toda la información que nos brindas.

    Una pregunta básica, cuando hablas de notas, hablamos de cédulas hipotecarias ?

    No termino de entender bien lo de las notas.

    Disculpen mi ignorancia.

    Saludos.

  13. en respuesta a Aitorbk
    -
    #48
    14/10/16 07:41

    Quién lo iba a decir... ¡en el país que inventó el liberalismo!

  14. en respuesta a Geoff007
    -
    #47
    14/10/16 00:30

    Te pongo un ejemplo del mercado en Edimburgo, que conozco relativamente bien.

    Vas a comprar la propiedad, pero no puedes porque está hipotecada a nombre de una persona con garantía hipotecaria del bien: no puede disponer del mismo para venderlo, y tampoco para alquilarlo (esto último en españa es impensable).

    Si convences al banco, lo que ya te llevará un análisis de riesgos y bajada de tu rating por consultas, digamos que te lo dan, en un mes.

    Ahora debes pedirle al council un cambio, si te lo aprueban (ponle un par de meses) debe hacerse público a todos los ciudadanos de los alrededores. Añade tres meses mas.
    LLevamos ya seis meses, con la aprobación realizas las obras, otro mes.

    Es decir, lo que en Florida te lleva un mes, en Edimburgo te lleva siete... con tu dinero comprometido.

    Otra cosa es que compres y vendas.. en ese caso sí que hay mucha liquidez y rapidez, fundamentalmente porque no intervienen las autoridades "competentes".

  15. en respuesta a Raxel38
    -
    #46
    13/10/16 14:08

    Vuestra intencion es buy to live or buy to rent?
    En que zona estamos hablando? Las leyes cambian!

    El alquiler por lo general es razonable, pero se realiza todo v'ia agencias, y como no quede todo impecable cobran del dep'osito (puedes contratar una compagnia de limpieza garantizada). Conviene ver bien la vivienda, y si la alquilas sacar un reportaje fotogr'afico y en v'ideo importante y enviar esta informaci'on a la empresa de alquiler.

    Respecto a comprar, se hace mediante subasta creciente, aunque en algunos casos es "fixed price". Regatear como en los zocos esta muy muy mal visto.
    PAra comprar hay que contactar con un abogado especializado, que te representa, y habla con el abogado de la otra parte.
    Los gastos son el abogado, los gastos bancarios (transferencia, hipoteca o lo que te toque) y "stamp duty", que salvo que compres una vivienda muy cara es muy muy barato.
    Compras y ventas en el agno si mal no recuerdo est'an penalizadas fiscalmente, aunque es facilmente evitable. No es vuestro caso.
    Respecto a las subastas, en escocia lo normal es a sobre cerrado y que no jueguen a subir el precio, en Inglaterra depende mucho de zonas, pero no hay la misma buena fe contractual.

    Edit, te pongo un link de escocia:
    https://www.citizensadvice.org.uk/scotland/housing/buying-and-selling-s/buying-a-home-s/

  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #44
    13/10/16 10:30

    Amigo Tristan.

    Mi primer post sobre lo acordado sera sobre los sub20.

    Este es un ejemplo real.

    Te pido muchisimas disculpas, pero es que tengo un monton de lios en estos momentos que no tienen que ver con negocios. Mas bien con salud. Pero desde que mi Familiar se estabilice y ponga en orden el fraude del FB, ponemos en marcha la maquinaria.

    Un brazo!

    DICE ASI:

    Hola amigo.

    En el capitalismo si es posible estar una situacion de donde todos ganan el 100% de las veces. Yo lo hago a diario en la industria Inmobiliaria Distressed.

    Me pareces que estas asociado el Feudalismo con Capitalismo. En realida el Feudalismo va mas asociado al Socialismo.

    En Espana por ejemplo, el sector Inmobiliario es 100% feudal. En USA es 90% Capitalista.

    Por ejemplo, en espana y media europa, pierdes la casa y debes la hipoteca. En US pierdes la casa y lo que te destruye es el credito y ya esta. El credito es importante, pero aqui hay libertad de tu vender tu lio a alguien que desee comprarlo y salir totalmente ileso del problema.

    Yo me dedico a eso.

    Te pondre un ejemplo de Capitalismo REAL!

    Hace un mes una persona tenia una propiedad que debia al banco 175,000 dolares pero la casa estaba valorada en 130,000 y tenia una nota que pagaba 2000 al mes a 15 anos. Yo le hice un contrato sub2, donde me comprometia pagar la hipoteca con tal que ella me diera el titulo de la propiedad. En este negocio no hayu bancos envueltos ni burocracia.

    Una vez tuve el titulo en mano,lo que hice fue agregar valor a la propiedad. Fui al ayuntamiento y pedi permiso para convertirlo en un multifamiliar (700 dolares me costo) Y tome un prestamo hard (rapido) para crear dos viviendas mas en el terreno de la propiedad y asi rentarlas y tambien hice una subdivision a la propiedad original..

    En 3 meses, esa propiedad ya estaba generando 4000 dolares con 5 inquilinos en 3 propiedades.. Luego hice un Seller Finance.

    Seller Finance es cuando vendes una propiedad TU siendo el banco.

    El comprador era un inversor pasivo que me pago 375,000 por la propiedad (el buscaba un 10% de retorno anual) Y con ello pague al banco sus 175,000 y me gane el resto, menos costos de 6 meses de holding y reparaciones (50,000 para redondearlo).

    Cuando Haces un Seller Finance, el comprador puede refinanciar la propiedad tambien libre de impuestos a una tasas bajas (como las actuales), asi que su Yield anual aumenta enormemente.

    El antiguo dueno salio ILESO del lio. Con su credito 100% intacto. Yo gane un buen dinero y quien me compro a mi, tiene un retorno seguro anual del 10% o mas.

    Es solo uno de 113 ejemplos que te puedo dar donde en el capitalismo todos puedes tener un win win.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar