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Cómo cabalgar el tigre de la comunidad de propietarios

Todos los inversores inmobiliarios que en el mundo han sido hemos tenido que enfrentarnos en un momento u otro de nuestras especulaciones con los palos en las ruedas que tanto le gusta poner a las comunidades de vecinos. 

Cualquier cosa que requiera la mayoría de la junta de la comunidad de propietarios puede contar con que ésta no se va a producir. No digamos ya si lo que solicitamos es la unanimidad. En ese caso podemos desistir por adelantado y al menos nos ahorraremos el berrinche.

Pues bien, respecto a las malas maneras que se gastan algunos de sus abogados, Pujón, un lector habitual del blog que conoce de primera mano mis actuales dificultades para disponer de tiempo para publicar, me ha regalado el siguiente relato que copio y pego.

Y al final del mismo os contaré cómo me las gasto yo con esta gente.

 

Relato del asustaviejas (by Pujón)

Pujón es un varón fornido, a punto de cruzar la frontera de los 50 años, tiempo en los que con ojos muy abiertos ha aprendido un poquito de muchas cosas. Nunca supo si fue por necesidad o por hobby por lo que empezó a curiosear en el mundo de las Subastas.

Finalmente, después mucho estudiar y contraviniendo las lecciones básicas de Tristán, el Gurú 3.0 de las Subastas  en España, se aventuró a pujar en las de la AEAT con resultados diversos, objeto de otro capítulo y cómo no, en las del Reino del Sobre Cerrado de la Tesorería General de la Seguridad Social.

Sin embargo, la historia que hoy nos ocupa no sucedió en esas subastas de la AEAT o de la Seguridad Social tan despreciadas por algunos sino que tuvo lugar a raíz de la participación de Pujón en una Subasta Judicial celebrada en Madrid, en la que se enajenaba, entre otros bienes, una plaza de garaje muy del gusto de nuestro protagonista.

Así que con los tutoriales de Subastanomics en mente (y en el iPad) y el know-how propio recolectado en 3 años de pulular por este mundillo de las subastas, Pujón le dio a “enviar puja” y resultó que la suya fue la puja más alta superando incluso el 70% del valor de subasta. 

Y así fue como el novatillo ascendió a la categoría de Adjudicatario. Desde luego, aún quedaba informar al Juzgado de su estado civil y otros detalles menores antes de que se pudiera hacer efectivo el remate y entrar en el Olimpo de los Propietarios.

Mientras tanto, como Pujón es muy cumplido y no le gustan las deudas, llamó al Administrador de la finca en cuestión el día 6 de Junio, y les transmitió las siguientes “ideas fuerza”:

 

1. La plaza N ha sido subastada el día 1 de Junio.

2. Me presento: Yo soy el Adjudicatario (potencial) de dicha plaza N

3. Ruego me informen de la deuda que la Plaza N mantiene con la Comunidad para proceder a cancelarla con arreglo a la Ley.

 

La persona que atendió a Pujón en la oficina del Administrador, de manera prudente tomó nota de todos los datos del boyante y feliz Adjudicatario (incluidos teléfono + email), para informarle posteriormente, una vez “consultado el Abogado de la Comunidad de Propietarios”. Aquí se puede leer el fragmento del email donde se confirma esto:

 

Estimado Sr. Pujón,

De acuerdo con nuestra conversación telefónica, les hemos pasado sus datos a los abogados que están llevando este expediente, para resolver este tema lo antes posible.

Un cordial saludo,

 

Y de esta forma, Pujón se dedicó a otros menesteres, entre ellos esperar a que el Juzgado siguiera marcando los pasos necesarios del proceso, dada su falta de veteranía en estas lides.

Pasaron 1, 2, 3 y hasta cuatro días sin noticias del Administrador ni del Abogado. Era viernes tarde y Pujón se disponía a disfrutar de una de tantas fiestas de fin de curso en el Colegio de sus cachorros, cuando condescendiente y dulzón el cuerpo del email, impertinente, amenazador, inexacto y mal recortado de otro documento el adjunto, se muestra en el Inbox del Smartphone de Pujón el siguiente email firmado por el Abogado de la Comunidad de Propietarios:

 

Buenas tardes,

Nos ponemos en contacto con Vd. como propietario de la plaza nº N de la Com. de Propietarios Guay del Paraguay, situada en la Avda. Gominola

Le rogamos lea con atención el documento adjunto y si tiene alguna duda, contacte con nosotros por esta misma vía o por teléfono.

Un saludo

 

A Pujón le tocó un poco la moral esa sugerencia sobre leer “con atención”. Principalmente, porque Pujón ya usa gafas de cerca y padece una vista cansada de primera división. En parte por la edad y en parte porque suele poner “mucha atención” en lo que lee. Que para eso lo lee. Si no, esperaría a que hicieran la peli, como con Harry Potter.

Aprovechando un descanso entre las actuaciones de 5º de Primaria y la publicación del ganador de la rifa de un jamón, cuyos beneficios servirán para costear el viaje de Fin de Curso de los “mayores” de 6º , Pujón se lanzó a leer “con atención redoblada” el texto del adjunto, que pego a continuación para deleite del lector, con las oportunas modificaciones patrocinadas por la LOPD:

 

  

 

Así pues, tras concienzuda lectura del “Burofax” que en realidad llega por email de andar por casa, sin categorizar, ni importancia alta ni acuse de recibo, Pujón duda. Se frota los ojos incrédulo y vuelve a leerlo. Una gran carcajada trata de escapar de lo más profundo de su pose postinera, sin embargo queda bloqueada por la hinchazón en la garganta, donde la indignación y la rabia ante las numerosas inexactitudes (por no llamarlas tropelías) cometidas por el Abogado han creado un tapón que hace que a Pujón se le hinche la vena de la sien y comience a fantasear con los diferentes métodos con los que puede dar tormento lento al Asustaviejas.

Pero antes, Pujón prefiere hacer un listado de las inexactitudes, mentiras, chapuzas, etc. en las que este Abogado Asustaviejas, sin el menor reparo, incurre:

 

1. Llamar al documento anexo Burofax y pretender cobrar 18EUR por el mismo.

2. Dirigirse por Burofax-postureo al bueno de Pujón, quien ejerciendo de Subastero modelo había sido días antes el iniciador de las acciones para asumir la deuda mencionada.

3. Afirmar que Pujón tiene la Propiedad de la plaza N, sin comprobarlo en ningún sitio (Juzgado, Registro, llamándole al móvil, etc.). Pujón es, y así se lo transmitió al Administrador por teléfono,  Adjudicatario. O quizá menos, ya que sólo es el que hizo la puja más alta y sigue pendiente de que el Juzgado prosiga los trámites una vez declarados estado civil y DNI del que firmó dicha puja.

4. Dice textualmente que “En la junta celebrada el pasado día 07/03/2016 se aprobó, en su punto cuarto, por , la reclamación judicial de dicha deuda”.

  • Ese “por” puso en jaque al atónito Pujón: sería “por unanimidad”? “Por favor”? “Por cojones”?
  • Por otro lado, esa Junta debió estar presidida por Carlos Jesús de Raticulín, quien desde Ganímedes recibió el soplo de que 3 meses después, Pujón iba a resultar elegido Primo del Año y Benefactor del Abogado Asustaviejas.
  • Pujón, que es un Subastero Bueno y aplicado, tras haber investigado Nota Simple solicitada Ad-Hoc y Certificación de Cargas del Bien disponible en la web de Subastas, no pudo encontrar indicios de la supuesta reclamación en forma de “Monitorio” al anterior propietario, ergo parece que el Asustaviejas ha perdido el turno y quiere cubrirse el plumero antes de que en la Comunidad le digan “qué has estado haciendo este tiempo, gachó?”.

5. También tuvo que leer Pujón el siguiente atajo: “Sirva el presente requerimiento como notificación fehaciente tanto de la deuda como del acuerdo de reclamación judicial adoptado por la Comunidad”. Pujón supuso que seguramente este Burofax iba dirigido al antiguo propietario, el deudor, actualmente ejecutado…y que por una extraña confluencia cósmico-sideral al malintencionado Asustaviejas se le habían traspapelado la mitad de los documentos a los que hace referencia, aunque teniéndolo escrito y pudiendo cobrar por enviarlo 2 veces… ¿Quién se iba a enterar?

 

Finalmente, Pujón decidió carcajearse a gusto un rato. Después empezó a poner orden en sus pensamientos para poder dar traslado del desaguisado a Tristán, el Subastero. Y mientras, consultó con un Abogado (de alma blanca) cercano quien le explicó que sólo a veces y sólo algunos abogados y solo unos pocos administradores se prestan al juego de emitir algún documento o tomar alguna acción de cara a la galería y al incremento de la facturación a la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente reparto de beneficios posterior entre desleales proveedores de servicios a esa Comunidad.

Que por qué irle con la cantinela a Tristán en vez de denunciar al Abogado? Muy sencillo: porque por más que buscó en el Código Penal, Civil, Militar y hasta en los Estatutos del Club de Petanca, Pujón no encontró tipificado como delito la abusiva práctica de “asustar viejas”. Además de que con los ritmos y precios de la Justicia, más vale un buen tirón de orejas con desahogo incluido en este blog, sin nombres, que un proceso largo y tedioso en el que un simple Subastero Bueno le cante las verdades del barquero a un picapleitos abusón y cara dura en presencia de otros Letrados más ecuánimes.

 

Cómo cabalgar el tigre de las comunidades de propietarios

Lo primero es comentar que en general las comunidades de propietarios nos son más que tigres de cartón piedra y que, efectivamente, sus abogados suelen enviar burofax amenazantes que, como bien apunta Pujón, solo asustan a las viejas.

Hay que saber medir el peso que tienen y ni un gramo más.

Y el peso que tienen es el resultado de una reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal que este gobierno de mierdecillas se sacón del sobaco en julio de 2013 y por culpa del cual los bienes inmobiliarios están afectos a los gastos habidos en la comunidad de propietarios durante el curso del año de la compraventa y de los tres años anteriores.

Sí, Jotaerre, no olvido mencionar que en Cataluña el gobierno anterior fue aún más lejos y que allí se paga el año en curso y los cuatro años anteriores. 

Y ese es el peso que tienen las comunidades de vecinos.

Ni más ni menos.

Pero nosotros, que somos especuladores y, por lo tanto, oportunistas, no vamos a caer en la trampa de liquidar esa deuda antes de tiempo, máxime cuando dejando ese asunto para el final nos podemos ahorrar doce o veinticuatro cuotas, o incluso más.

De manera que estos son algunos tips a tener en cuenta en lo relativo a la comunidad de propietarios:

 

  • Lo primero es saber que haber ganado una subasta no nos hace propietarios de nada. Ni siquiera aunque hayamos rematado el precio de adjudicación. Hasta que no se haya dictado el decreto de adjudicación y éste sea firme no somos nadie.

 

  • La fecha para determinar cuál es el año en curso (y los anteriores) es, como muy pronto, aquella en la que el juzgado nos entrega el testimonio del decreto de adjudicación y de ninguna manera la fecha en la que se haya dictado el mismo o se haya hecho firme. Obviamente esto significa que si yo veo que me van a entregar el testimonio en noviembre, desaparezco del radar del juzgado en cuestión y así les fuerzo a que me envíen un correo requiriéndome para ir a buscarlo. Y además, como nada me obliga a dejarlo todo y salir pitando a los requerimientos del juzgado, aún les hago esperar lo que sea necesario para que corran las fechas y entremos en el siguiente año.

 

  • Pero realmente los plazos no empiezan a contar hasta que la comunidad de propietarios no nos haya reclamado oficialmente el pago de la deuda. Es decir, que si no lo he podido retrasar más o no me ha interesado hacerlo y me entregan el testimonio en noviembre de 2015 y la comunidad me reclama el pago en enero de 2016, para mi esa será la fecha para empezar a contar. A menos que venda el piso en el 2017 (luego lo explico). El burofax que le han enviado a Pujón no vale, por lo tanto, para nada, porque se lo han enviado a él como se lo podrían haber enviado al quioquero de la esquina. Pujón NO es todavía propietario de nada.

 

  • A pesar de todo lo anterior, la comunidad está obligada a facilitarnos las llaves de portal y de las puertas del garaje y no nos puede impedir ningún acceso. Que nadie gaste sus caudales para pagar deudas que no le corresponden solo para conseguir estos favores pues no se trata de favores sino de nuestros derechos. Y si se ponen farrucos, ya sabéis, silicona y que tengan que cambiar las cerraduras.

 

  • Ya lo he mencionado anteriormente, pero ahora lo repito. la Ley de Propiedad Horizontal solo menciona que la vivienda está afecta a los gastos que haya tenido la comunidad de propietarios. No dice nada acerca de los intereses de demora. Allá vosotros si los queréis pagar.

 

  • Lo que hacen los bancos, ¿vamos a ser nosotros más tontos? Me refiero a que los bancos no pagan ni un euro de las deudas de comunidad de los pisos que se ven obligados a adjudicarse hasta que los tienen vendidos. ¿Para qué adelantar unos pagos que puedes retrasar ad infinitum? Para evitar que lo haga tendremos que usar nuestra mano izquierda para convencerles de que estamos en sus manos, que la Ley nos obliga a pagar, pero que tengan paciencia, que lo haremos antes de firmar la compraventa. Que no se preocupen, que con la actual legislación no podremos vender sin antes haber pasado por caja y que para qué meterse en  los gastos judiciales de reclamarnos el pago si al fin y al cabo les vamos a terminar pagando si queremos firmar la compraventa.

 

  • Todo mentira. Lo que en realidad me interesa al retrasar el pago es posibilitar que si la compraventa se firma al año siguiente me pueda ahorrar de un tirón un año entero de cuotas. Y esto es así porque la obligatoriedad de pagar las cuotas del año en curso y las 36 cuotas anteriores no recae sobre el adjudicatario en la subasta sino sobre quien quiera que sea el último comprador del piso, de manera que si en vez de venderlo en diciembre de 2016 firmo la escritura de venta en enero de 2017, las cuotas que tendrá que pagar el nuevo propietario, y que yo le dejaré pagadas, no serán desde enero de 2013 en adelante, sino desde enero de 2014 en adelante. O sea, un año menos de cuotas.

 

Y que la comunidad de propietarios diga lo que tenga que decir, que donde las dan las toman y que no todo en el monte es orégano, dijo Sancho Panza en no se que parte de El Quijote.

 

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  1. en respuesta a terminator1
    -
    #60
    11/07/16 18:50

    Hola, terminator1, no es para ahorrarse los meses del año en vigor, sino la anualidad 2013 (en el ejemplo de Tristán).
    Y no te la podrán reclamar tras la venta, porque es la finca la que responde de 1+3 (+4 en Catalunya) en cada transmisión, no tú.
    Saludos,

  2. #58
    10/07/16 14:30

    Pero entonces que debemos pagar solamente? el año en curso ,mas los 3 anteriores? y si es posible pagarlos a la firma de la escritura de venta ,a poder ser en enero para que nos ahorremos los meses del año en vigor? jaja como aprendemos lo "malo". no pueden tomar acciones legales ,por no pagar desde que lo adquirimos nonosotros en la subasta ?un saludo a todos lo del blog..

  3. en respuesta a Chesky
    -
    Top 100
    #57
    10/07/16 12:19

    En general, en las urbanizaciones de chalets, la comunidad de propietarios se paga por parcela, haya o no vivienda construida.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #56
    10/07/16 12:08

    Pues todavía no tengo claro si la voy a vender, por ello me mantengo inmóvil. La verdad es qué no sé ni a donde dirigirme, tendré que preguntar a algún vecino (tampoco sé si pagan lo mismo las parcelas sin edificar que las parcelas ya edificadas).

  5. en respuesta a Chesky
    -
    Top 100
    #55
    10/07/16 11:59

    ¿Y no vas a pagar las cuotas corrientes hasta que la CP te lo reclame? Si has hecho la compra para especular, entonces lo entiendo, pero si la has hecho pasta disfrutarla, entonces vaya carta de presentación para tus nuevos vecinos

  6. #54
    10/07/16 11:37

    Hola, os quería hacer una pregunta a ver si me aconsejáis. El año pasado me adjudiqué a través de la Agencia Tributaria un terreno en una urbanización que cuenta con diversas zonas comunes. De momento no sé el uso que le voy a dar a la parcela, y dado que no me notificó la CP, no estoy pagando las cuotas.

    Si finalmente decido quedarme la parcela y construir en ella, para hacer uso de las zonas comunes, tendría que pagar todas las cuotas desde la fecha de adjudicación, no? O serían los 3 últimos años?

    Gracias.

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #53
    08/07/16 20:46

    Gracias por la aclaración...y por la paciencia.

  8. en respuesta a Jomes
    -
    #52
    08/07/16 20:34

    No hay problema, Jomes.
    Esa frase es el principio de condena en costas al litigante vencido que también viene en el 394.1 de la LEC, no afecta a la hora de tasarlas y aplicar el 394.3.
    Saludos,

  9. en respuesta a Jotaerre
    -
    #51
    08/07/16 20:13

    Perdona, Jotaerre que sea tan pesado y duro de mollera:

    La previsión de la LPH de que ".. si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva" no permite entender que la CP puede recuperar el 100% de los honorarios de abogado y procurador?

  10. en respuesta a Jomes
    -
    #50
    08/07/16 19:35

    Rige igual, claro; precisamente por éso, dependiendo de la cuantía es mejor no pleitear y olvidar el tema, antes que gastar más en tu defensa.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #49
    08/07/16 19:32

    ¿Y de la especialidad de la LPH debe entenderse que si demanda y gana la Comunidad de Propietarios no rige la limitación de 1/3?

  12. en respuesta a Jomes
    -
    #48
    08/07/16 19:24

    Me temo que como no se lo des tú... porque el Colegio tramitaría quejas de su propio cliente (por su relación contractual), no del contrario.
    Saludos,

  13. #47
    08/07/16 19:09

    Delicioso post, y muy divertido.

    Me queda una duda: aunque no exista el delito de asustar viejas, ¿estas actuaciones no serían sancionables por el Colegio de Abogados correspondiente? No quiero parecer pacato, pero la actuación del profesional me parece muy censurable. No me parece suficiente que no cuele su intento; debería llevarse algún coscorrón.

  14. en respuesta a Jomes
    -
    #46
    08/07/16 19:06

    Hola, Jomes, sí obtendría la condena en costas, pero las de abogado están limitadas a 1/3 de la cuantía por el 394.3 LEC, así que, si ésta es pequeña, no podría recuperar los honorarios que realmente le cobraría (ejemplo: deuda de 300, por 100 pocos abogados te llevarán el tema, juicio incluido).
    Saludos,

  15. en respuesta a Jomes
    -
    #45
    08/07/16 19:04

    Perdón. Después de unos días desconectado en la playa estaba leyendo novedades y te he lanzado la pregunta antes de ver que luego lo aclarabas a otros foreros. Disculpa y saludos.

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #44
    08/07/16 18:56

    No sé si he entendido bien una parte de tu comentario. ¿Quieres decir que el supuesto deudor que gane un pleito a la comunidad de propietarios no obtendrá la condena en costas de esta en ningún caso? Gracias adelantadas por la aclaración.

  17. #43
    07/07/16 09:01

    Humor y pedagogía. Magnífica combinación.

  18. en respuesta a Anónimo 162119
    -
    #42
    06/07/16 12:48

    ;D
    Y digo yo, ¿por qué no subastarlos por lotes, de 1 en 1?
    (Para el que no lo haya visto aún, son 172 jamones de cebo)

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #41
    06/07/16 12:25

    ¿Compras pisos rodeados de gitanos? Entiendo que nadie los quiere, y que pueden salir con un margen enorme jaja, pero es un entorno muy hostil, ¿no?.

    P.D. Yo pagué a regañadientes a la comunidad porque no me sé todas las triquiñuelas que sabes tú, pero tiempo al tiempo ;)

    David M


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