La hucha de la comunidad de propietarios

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Para el siguiente mail no tengo respuesta, más que nada porque el desparpajo del consultante me ha dejado sin palabras:

Hola Tristán, siento molestarte con un mensaje privado, pero no encuentro en tu blog (ni en ningún lado) respuesta a mi caso. Hace un año compramos un piso en subasta judicial (...) Pagamos tal y como nos correspondía las cuotas de comunidad del año en curso y las del año anterior, pero los de la Comunidad de Propietarios quedaron bastante contrariados por haber perdido toda la deuda anterior, que era mucha, casi toda la instalación del ascensor, etc.

De manera que en la primera junta ordinaria a la que he asistido han decidido estudiar dos opciones:

  1. Repartir entre todos los vecinos, menos yo, el fondo de la Comunidad ahorrado hasta el momento de mi adquisición de la vivienda. Se trata de 18.000 euros, en gran parte ahorrados por el alquiler de la terraza comunitaria para una antena de telecomunicaciones. 
  2. Repartir entre todos los vecinos, menos yo, el importe de la deuda del anterior propietario que yo pagué (años 2011 y 2012).

¿Cómo lo ves? ¿Tienen derecho a adoptar cualquiera de las dos medidas?

Al adquirir esta vivienda ¿paso a tener el mismo derecho (según coeficientes de vivienda) que el resto de propietarios sobre ese fondo? Gracias.

Corriendo un tupido velo sobre el morro que le echa el subastero en ciernes, ¿qué os parece? ¿tiene derecho a llevarse su parte de un  pastel  que se coció antes del inicio de sus derechos de propiedad?

Vuestro turno de opinar

 

  1. en respuesta a Sáenz
    #38
    07/10/13 12:09

    Pues este fin de semana me he enterado de algo relacionado con esto mismo y que me hace dudar. Ya no se que pensar. Resulta que en una urbanización de la sierra en la que siempre ha habido problemas para que la comunidad de vecinos pudiese cobrar las cuotas, ahora los morosos han conseguido una sentencia de la Audiencia Provincial declarando que no tiene por que existir comunidad de vecinos y que cada vecino depende directamente del ayuntamiento.

    El problema viene porque actualmente dicha comunidad de vecinos tiene una hucha de noventa mil euros a pesar de que al menos el 30% de los vecinos no pagaban. Naturalmente, antes de que la comunidad de vecinos se disuelva hay que repartir el dinero y por eso están a hostias, los que llevan toda la vida pagando dicen que solo se reparta entre ellos, los que no han pagado nunca dicen que se reparta por coeficientes y los que han dejado de pagar hace solo unos años están que se suben por las paredes.

    Ah y los de la "Asociación de vecinos" que se rebeló ante la existencia de la comunidad de vecinos y que ha conseguido llevar la cosa a la Audiencia Provincial, ahora dice que todos los vecinos se tienen que afiliar y pasar por caja... para costear las costas del procedimiento y para futuras propuestas. España cañí.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #37
    07/10/13 11:45

    ¿has cambiado de opinión en una discusión internetera? ¡Enhorabuena! Te dedicarán una entrada en la wikipedia, jajaja.

  3. en respuesta a Josegarciarod
    #36
    03/10/13 17:35

    Para que merezca la pena demandar a un vecino por las deudas de comunidad hay que esperar a que la deuda ascienda a una cierta cantidad.

  4. en respuesta a delicateshot
    #35
    03/10/13 17:11

    Ya lo ha dicho Tristán...creo que si que se podría ir contra el Banco (en realidad, una Caja regional de estas que daba créditos a todo el que pasaba por la puerta). En la práctica, como dice el refranero..."vale más el ajo que el pollo" y de los otros vecinos sólo uno quiere reclamar judicialmente así que....no pagando esa comunidad de vecinos esa Caja ahorra un dinero que el resto de españoles nos ahorraremos en "rescates"...asi que eso es hasta bueno para la sociedad y los vecinos se quitan dolores de cabeza....el único que pierde es el abogado...que no se le contrata.

  5. en respuesta a Ciberet
    #34
    03/10/13 11:45

    Gracias por vuestras contestaciones...en esa comunidad (y supongo que a vosotros al adquirir un lote de vivienda+garaje+trastero os ha podido pasar)...las cuotas de vivienda y trastero van por separado a las de los garajes ya que no todas las viviendas tienen garaje...leyendo la ley: "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal.....El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación" me parece que se aplicaría a viviendas/pisos o locales y no a garajes o a trasteros (si la cuota estuviera separada de la vivienda. ¿Qué pensáis? El problema de no aplicarlo a garajes o trasteros cuando no vayan con la vivienda es que al transmitirlos la Comunidad de Propietarios pierde ese "crédito" o "derecho de cobro" y supongo que, aunque pequeño, no le hará gracia.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #33
    03/10/13 09:12

    En el artículo 9.1e, habla literalmente de "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal". Supongo que con esta expresión, se extiende a todo tipo de propiedades inmobiliarias (trasteros, garajes,...), no sólo viviendas y locales.

  7. en respuesta a delicateshot
    #32
    02/10/13 17:27

    Poder si pueden, pero no les arriendo la ganancia. Los bancos hacen lo que hacemos todos. Cuando yo compro un piso para quedármelo y alquilarlo, pago inmediatamente las deudas de comunidad que me corresponden, pero si lo compro para venderlo, en ese caso, no pago las cuotas hasta la semana anterior a la firma notarial. A veces ni siquiera pago sino que descuento la cantidad adeudada del precio de compra y santas pascuas.

    Es lo lógico si quieres ganar rentabilidad.

  8. en respuesta a Josegarciarod
    #31
    02/10/13 17:09

    Que Tristan me corrija, pero creo que vosotros como comunidad podeis denunciar al actual propietario del piso por impago de la comunidad...

  9. en respuesta a Josegarciarod
    #30
    02/10/13 16:28

    Desde la reforma de este verano lo que dicta la Ley de la Propiedad Horizontal (art. 9.1) lo que hay que pagar es el año en curso y los tres años anteriores. Pero supongo que esa modificación no os va a beneficiar por llegaros tarde. Se aplica a todos los bienes inmobiliarios.

  10. #29
    02/10/13 15:16

    Buenas a todos...en primer lugar felicitar a Tristán por el blog que leo hace poco pero me ha gustado mucho y creo que he aprendido bastante.

    Ahora quiero plantear unas preguntas...

    En una comunidad donde vive mi familia una vecina no pagó las deudas de la Comunidad y el banco "se quedó" con el piso...no sabemos si saldrá a subasta pero no creo que interese a nadie porque lo compró a un precio tan tan tan caro que la deuda será el doble del valor de mercado del piso. El banco no está pagando ninguna mensualidad de la comunidad y no se le está reclamando nada judicialmente.

    ¿Dónde se regula que el nuevo comprador debe pagar las cuotas impagadas de la comunidad del último año y el corriente? ¿Se aplica lo de los pagos de la deuda de la comunidad también a los garajes y trasteros?

    Muchísimas gracias

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #28
    02/10/13 13:12

    Efectivamente, la lógica va por un lado y la ley por otro. Estamos ya acostumbrados... Pero creo que lo importante es que las reglas del juego, aunque injustas, queden claras para todo el mundo, y que cada uno actúe en consecuencia. Lo que creo que no puede ser es seguir la ley cuando conviene y seguir "el camino justo", apartándose de la ley, cuando esta no nos conviene.

  12. en respuesta a joseasturias
    #27
    02/10/13 11:16

    En realidad lo que tu apuntaste es la solución que a mi me parece más lógica. Pero claro, ya sabemos que la legislación suele ir por su propio camino

  13. en respuesta a Ciberet
    #26
    02/10/13 11:10

    ok, me la envaino :) Le hago una consulta a nuestro administrador para aclarar qué he entendido mal.

    José.

  14. en respuesta a Ciberet
    #25
    01/10/13 08:35

    Es lo que iba a decir, yo compré un piso y no se habló del tema para nada, a los 5 años lo vendí y lo mismo, nadie me dió nada del fondo, ni siquiera apareció el tema.
    Siempre he dado por hecho que el fondo "pertenece" por lo menos moralmente a la Comunidad entendida como edificio, no como propietarios individuales y debe utilizarse en el edificio, no para repartirlo a los comuneros. Otra cosa es que se pueda pactar si existe un gran fondo que te compense el comprador del piso con un sobreprecio, aunque normalmente, en las cifras que se mueven los pisos, ya tiene que ser un fondo muy grande para que se plantee el tema siquiera.

  15. #24
    30/09/13 22:38

    Desde el punto de visto legal no se lo que sera correcto, pero desde el punto de vista contable puede hacerse un reparto con fecha 31/12/2010 del bote que hubiera entonces, y descontar de lo que debe el anterior propietario la parte que le corresponderia de dicho bote.

  16. en respuesta a joseasturias
    #23
    30/09/13 00:37

    Hola, joseasturias. Lo siento, pero no estoy de acuerdo contigo y sí con la explicación que dio Sáenz. Entiendo perfectamente que el reparto que propones sería quizás más justo, pero me temo que la ley dice otra cosa.

    El derecho que cada propietario tiene sobre las aportaciones al fondo de reserva no desaparece con la transmisión de la vivienda (o sea, el antiguo propietario no puede exigir su devolución al vender el piso, bien sea voluntaria o forzosamente, como es el caso que nos cuenta Tristán). El derecho a ese fondo de reserva, según el coeficiente de la vivienda, pasa al nuevo propietario, nos guste o no; y así se debería tener en cuenta a la hora de hacer la transmisión. En todo caso, debería ser en el ámbito de las relaciones particulares entre comprador y vendedor donde debería ventilarse este tema, pero no en el ámbito de la comunidad de propietarios: esto es, el comprador debería reembolsar al vendedor el importe que en su día este aportó al fondo (o bien sumarlo al importe de la transmisión), ya que a partir de la fecha de transmisión el nuevo propietario va a pasar a ser dueño de ese fondo en lo sucesivo. De todos modos, en general este importe entiendo que es irrelevante, dado que recordemos que el fondo de reserva es sólo el 5% del presupuesto anual de la comunidad (salvo que esta haya establecido un importe superior, cosa que es realmente infrecuente). Lo mismo sucede con todas las mejoras de la comunidad en las que el anterior propietario haya contribuido: estas quedan lógicamente a favor del nuevo propietario, sin que el antiguo comunero pueda exigir a la comunidad su devolución al transmitir la vivienda, aunque sí podrá considerar su importe a la hora de poner precio a la vivienda.

    Todo esto es válido para transmisiones normales, y también para las forzosas (subastas). Aunque en este segundo caso el razonamiento sea más extraño (pues no hay voluntad de vender el piso), el principio legal es idéntico.

    Te recomiendo que releas el comentario de Sáenz, que explicó magistralmente el asunto. Otra cosa es que no nos guste la Ley de Propiedad Horizontal...

    Por eso, si en vuestra comunidad estáis actuando como indicas, lo estáis haciendo en contra de la Ley, y cualquier juez que reciba una demanda de algún vecino os va a enmendar la plana. Lo siento, pero es así.

  17. #22
    29/09/13 12:25

    Hola,

    adelanto que no soy experto en leyes, pero vivo en una comunidad y no hace muchos años hemos tratado el tema del reparto de los fondos.

    Esencialmente, mientras haya fondos, estos pertenecen a los vecinos y se reparten por coeficiente, obviamente. Si mañana me voy de mi vivienda, tengo derecho a la parte proporcional (considerando el coeficiente de mi vivienda y los años que he residido y cotizado aquí) de los fondos de la comunidad. En otras palabras, si el consultante ha cotizado los años 2011 y 2012, el reparto que se haga debe tenerle en cuenta a él como propietario en ese periodo. No tiene ningún derecho a los fondos acumulados anteriormente.

    Entiendo que si la comunidad quiere repartir los fondos (y asumiendo que, desde su constitución, nunca ha habido cambio de propietario) deberían hacer dos repartos. El primero desde la fecha de constitución de la comunidad hasta Diciembre de 2010, sin tener en cuenta al consultante y un segundo desde Enero de 2011 hasta la actualidad, teniendo en cuenta a tu consultante. Si, por ejemplo, el consultante tiene la suerte de que en Diciembre de 2010, las cuentas de la comunidad están a cero, entonces tiene derecho a su parte del fondo íntegro. Si, por el contrario, en Diciembre de 2010, hubiese el mismo fondo que en la actualidad, no tendría derecho a percibir cantidad alguna.

    Disculpad el rollo; espero que no quede ilegible.

    José.
    PD: Agradezco correcciones si son necesarias.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    #21
    28/09/13 01:49

    Tristan, ¿tú cambiando de opinión?. Me temo que te estás haciendo viejo :-)

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