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¿Puede la comunidad de propietarios cobrar intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario?

Este es un país de golfos y ladrones y cada día tengo más claro que el que no roba es porque no puede. Nos quejamos mucho de los políticos que padecemos, pero lo cierto es que basta fijarse un poco para ver que prácticamente todos le roban al prójimo si tienen la oportunidad y si éste se deja.

Por eso una de las responsabilidades más importantes que deberíamos tener con nuestros hijos es la de enseñarles a tener las uñas bien afiladas, para que los rateros con los que se crucen sepan a qué atenerse.

¿Y por qué salgo ahora con esta meditación?

Porque recientemente he adquirido un apartamento de 80 m2 con unas magníficas vistas al Mediterráneo y, aunque el apartamento es feucho y está en un edificio francamente feo, he estado tentado de quedármelo y rentabilizarlo mediante el alquiler y si he desistido de quedármelo ha sido porque el alquiler mensual del mismo, quinientos euros, se queda en nada por las cuotas de comunidad, que ascienden a la friolera de unos 210/240 euros mensuales.

Sí, habéis leído bien, 240 euros mensuales para un apartamento que finalmente he vendido por cien mil euros.

¿Y cómo es posible semejante barbaridad en un edificio deplorable, construido como hotel en 1970 y transformado posteriormente en apartamentos, sin apenas jardín y con una piscina mediana?

Según me dicen, en las islas, sobre todo en los edificios ocupados mayoritariamente por guiris, es muy frecuente que los administradores de fincas estén conchabados con los proveedores de servicios para urbanizaciones y con las empresas que llevan a cabo las reformas. El yo te doy trabajo y tu sobrefacturas un 25% que me das bajo cuerda está a la orden del día.

Y los pobres guiris ni se enteran.

Y algo de eso debe haber también en este edificio, porque de lo contrario no sería explicable que en 2012 gastaran 45.000 euros en "reparaciones y mantenimiento" y otros 33.000 euros en 2013 y otros 66.000 euros en 2014.

O que con apenas un jardincillo con un poco de verde cerca de la piscina y cuatro arbustos, el gasto en jardinería haya sido de 7.800 euros en 2012 y lo mismo en 2013 y en 2014.

Se lo comenté al moro que trajina por allí y me dijo que todos los años había que hacer muchas reparaciones. Y se quedó tan contento, como si fuera el único edificio del mundo o como si yo no supiera de sobra las reparaciones que hay que llevar a cabo en los edificios para su mantenimiento.

Cuando has tenido viviendas en el centro de Madrid, esa es una lección que tienes más que aprendida.

El caso es que finalmente decido vender el piso y en menos de dos semanas ya tengo la fianza ingresada en mi cuenta corriente.

Ha llegado el momento, por tanto,  de pagar las deudas de la comunidad de propietarios.

Aquí tengo que decir que antes de la subasta contacté con el administrador y me informó de que las deudas de la comunidad eran de 2.538 euros (2012) + 2.865 euros (2013) y 2.420 euros (2014).

Entonces me pongo de nuevo en contacto con el administrador hace unos días y le pido que me envíe la relación de las deudas de los años que me corresponde pagar y lo que recibo al día siguiente es un burofax del abogado de la comunidad requiriéndome el pago de las siguientes cantidades:

año 2012:  2.538 euros + 1.038 euros de intereses de demora

año 2013:  2.865 euros + 1.446 euros de interese de demora

año 2014:  2.420 euros + 1.845 euros de intereses de demora

año 2015:  1.136 euros (por lo primeros 6 meses del año)

¿No os parece alucinante?

 

                                                 

 

Inmediatamente llamé a la administración y les pedí la fotocopia de las actas de las juntas generales de esos años, especialmente de la parte en la que estuvieran reflejadas estas deudas y, efectivamente resulta que en las mismas se refleja el acuerdo de cobrar el 15% de interés de demora a los recibos atrasados.

Entonces, ayer, intentando que el agua no llegara al río y para no tener problemas en la notaría cuando firmemos la escritura de compraventa del piso, tuve una conversación con el abogado que les está llevando la demanda contra la anterior propietaria. Un tal José Luis zafra se llama el letrado. Menudo lince. 

Por lo visto en 2012 se inició el procedimiento judicial y hasta ahora no tienen ni siquiera sentencia condenatoria. 

Pero el tipo se cree que yo soy gilipollas y que voy a ir al juzgado a pagar la deuda de esa señora y los intereses de demora que los propietarios acuerdan en cada junta anual y sus honorarios y de paso las vacaciones de sus hijos.

Mis argumentos han sido los siguientes:

 

  1. Aunque la finca responde como afección real, el deudor de la Comunidad sigue siendo la antigua propietaria, quien tendrá que abonar los gastos del procedimiento e intereses de las cuotas impagadas.
  2. Que el artículo 9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el adquiriente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales.
  3. Que considero que esa afección sólo lo es por el importe de los gastos comunes, no por toda la deuda en sí (con intereses y costas) que tuviese el anterior propietario, siendo ésta de su exclusiva responsabilidad.
  4. Que me parece muy bien que cada año se acuerde por unanimidad en la junta de propietarios que las cuotas impagadas devenguen un 15% de interés de demora, pero resulta que dicho interés moratorio no está regulado en los estatutos de la comunidad, ni inscrito en el Registro de la Propiedad, de manera que no obliga a los terceros adquirientes (artículo 5 de la LPH).
  5. Que el art.1100 del Código Civil establece que "incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación". Es decir, que debe haberse reclamado la deuda para poder exigir intereses. Además, yo no soy el "obligado" que menciona el artículo sino que simplemente pago porque mi propiedad tiene una afección real, de manera que ni aún requiriéndome a mi podrían reclamarme intereses de demora desde ese momento.
  6. Que el art. 108 del Código de Comercio establece que "Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal". No menciona nada de interés de demora. El interés legal actual es el 4%.

 

¿Y pensáis que tan prolijos argumentos han hecho mella en tan ilustre letrado?

Claro que no, en estos momentos el picapleitos solo piensa en sus honorarios de letrado y en que si yo pago lo mínimo no habrá nada para él. Y su principal argumento es que en otros casos similares el nuevo propietario ha pagado los intereses de demora sin quejarse. Como si el que haya tontos en el mundo sentara jurisprudencia.

Así que hoy, mientras vosotros estáis leyendo este quejoso post, yo estoy redactando y enviándole al administrador de la comunidad un burofax requiriéndole para que me envíe en un plazo máximo de siete días naturales el certificado de deudas del piso de mi propiedad, firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, en el que aparezcan las cantidades de los siete recibos adeudados (dos recibos por cada uno de los tres años anteriores y uno de la primera mitad de este año) y cualquier otra cantidad que ellos deseen añadir, pero cad una por separado para que yo pueda distinguir unas de otras y con la advertencia de que solo pagaré lo que me corresponda según el art. 9.1 de la LPH y anunciándole además de que en el caso de no hacerlo así les exigiré responsabilidades a ellos (secretario y presidente), quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Y también aprovecharé el burofax para anunciarle al administrador que tengo la intención de quejarme ante el Colegio de Administradores de Fincas.

Y a ver que pasa.

¿Qué opináis vosotros? 

¿También os han reclamado alguna vez a vosotros intereses de demora por las cuotas impagadas del anterior propietario o eso es algo que solo me ocurre a mi porque tengo cara de primo?

¿No es tremendo?

 

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  1. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #100
    20/02/17 11:24

    Sí, la derrama es una carga y debes dejarla pagada, o descontarla del precio o incluir una cláusula que la mencione y por la que ellos aceptan hacerse cargo de la derrama.

    Y ahora lo dejo... que tengo muuuuuucho trabajo.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #99
    20/02/17 11:20

    Pero, le descontaste toda la derrama? Pero, porque ya te habían pasado todos los recibos de la derrama, no? Es decir, que, si la derrama empieza a pagarse éste mes y yo vendo en 6 meses, pero la derrama hay que estar pagando dos años, por ley tengo que dejar pagada la derrama de dos años?

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #98
    20/02/17 11:12

    Se la tuve que descontar del precio. Hasta el último euro. Es la Ley.

    También habría podido renunciar la venta, pero el acuerdo me interesó y lo firmé. Pero como no había ascensor no pude subir el precio porque si la gente no ve el ascensor no acepta milongas.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #97
    20/02/17 11:10

    Como que te pueden exigir pagar hasta el final de la derrama? Pongamos, que la derrama empieza a pagarse éste mes y hay que pagar durante dos años, tras lo cual comenzarán las obras; pero yo vendo en un año, tengo que pagar recibos que todavía no se han emitido hasta final de derrama?

    Esto es una gran putada porque como tú bién dices al no haberse realizado aún la obra, no le aporta valor a tu inmueble y no lo vas a vender mejor por ello.
    A mí éste pago de derrama en pagos aplazados y con anterioridad, no me parece. Ya que si en vez de en pagos aplazados, se tuviera que poner toda la derrama en un plazo único un mes antes de acometer dicha derrama, a mí no me afectaría si ya hubiera vendido, claro. No sé si hay algún argumento legal sobre ésto.

    Como solucionaste el tema? Pagaste la derrama o el comprador aceptó pagarla él?

    Saludos,

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #96
    20/02/17 10:31

    Me ha pasado algo así recientemente (pero con la instalación del ascensor) y es una putada porque a los compradores debes comunicarles el gasto y te pueden exigir dejarlo pagado hasta el fin de las derramas y, por el contrario, las mejoras no las está viendo nadie por lo que eso no te ayuda a vender mejor la vivienda.

  6. en respuesta a Nuva12
    -
    #95
    20/02/17 08:05

    Lo subo

    En la CCPP donde está el piso y local que adquirí en Santander han decidido que van a arreglar la fachada. Bien, pues la derrama son 250 €/mes por inmueble. Y, lo mejor de todo, hasta enero de 2019, en la que empezarán a buscar empresas que hagan ése trabajo y buscarán también subvenciones.

    Es una pasta, sé que por ley 9.1 e, tengo que pagar los 3 años anteriores y año en curso.

    Imaginaos, que vendo éste año o el siguiente, menuda gracia pagar unas derramas tan caras de unas obras que ni han empezado. Tengo que pagarlas sí o si?

    Saludos,

  7. #94
    19/02/17 09:46

    En la CCPP donde está el piso y local que adquirí en Santander han decidido que van a arreglar la fachada. Bien, pues la derrama son 250 €/mes por inmueble. Y, lo mejor de todo, hasta enero de 2019, en la que empezarán a buscar empresas que hagan ése trabajo y buscarán también subvenciones.

    Es una pasta, sé que por ley 9.1 e, tengo que pagar los 3 años anteriores y año en curso.

    Imaginaos, que vendo éste año o el siguiente, menuda gracia pagar unas derramas tan caras de unas obras que ni han empezado. Tengo que pagarlas sí o si?

    Saludos,

  8. en respuesta a davor9
    -
    Top 100
    #93
    18/02/17 21:55

    No son reclamantes. Ni los intereses tampoco.

  9. #92
    18/02/17 19:19

    Buenas tardes,

    En el extracto de cargas de comunidad que se deben sobre un piso del que he resultado adjudicatario , en la ultima fila se añade una cantidad en concepto de costas de abogado y costas de procedimiento.

    ¿esos conceptos son reclamables al adjudicatario ? Entiendo que no puesto que no son cuotas de comunidad ni derramas adeudadas del piso. Gracias de antemano.

  10. en respuesta a Jose_l_ast
    -
    #91
    22/08/16 20:12

    Hola, Jose, es una responsabilidad civil y personal, no penal.
    Y los gastos generales son los propios de la comunidad, simplemente. El deudor del IBI es el propietario en cada momento (si bien el piso responde frente al Ayuntamiento, no frente a un tercero que lo haya pagado, porque no lo dice la LPH sino la LHaciendasLocales, y no puede exigirse sin que antes el Ayto. haya declarado insolvente al deudor), y las comisiones obviamente son del deudor, no del piso.
    Saludos,

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #90
    22/08/16 19:31

    La certificación de deudas de la comunidad:
    La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

    De que clase es esa responsabilidad y que implica a efectos prácticos si me han certificado e imputado deudas desde 2009 relativas a comunidad, IBI y comisiones de impago de recibos??

    Gracias
    Un saludo.

  12. en respuesta a Jose_l_ast
    -
    #89
    22/08/16 19:28

    ¿Qué son gastos generales? ¿Hay alguna disposición legal, reglamentaria, sentencia o doctrina donde se precise para poder defender mejor mi postura?
    Me refiero para quitarme de encima la responsabilidad del IBI y las comisiones bancarias.

    El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

    Gracias

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #88
    22/08/16 19:25

    Gracias Jotaerre.
    artículo 9.1.e LPH: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

    Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

    El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

    En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #87
    20/08/16 15:52

    Gracias, Jotaerre. Es para tener una idea (aproximada) de lo que puede suponer el coste de la historia.

    Si es por todo todo (juicio declarativo + ejecución + cuitas por el camino), 6.000 euros se acercan a lo que me imaginaba. Se me ha olvidado preguntarte por el procurador, aunque imagino que esa parte no será excesiva.

    Muchas gracias.

  15. en respuesta a Civis
    -
    #86
    20/08/16 15:05

    Hola, Civis, como supongo sabes, los criterios de cada Colegio varían, y son obligatorios a efectos de condena en costas pero solo orientativos frente al cliente, así que mejor los pactes antes (con variable en función del resultado, por ejemplo).
    En este caso, el allanamiento (si procede, a veces la demanda contiene extremos, como la tasación o una compensación de deudas, a los que oponerte) es solo el primer paso, luego vendrá la ejecución con sus más y sus menos posibles, y podría rondar todo sobre unos 6.000€.
    Saludos,

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #85
    20/08/16 14:00

    A ver si me puedes ilustrar sobre una cuestión de honorarios, Jotaerre.

    Tengo en pronindiviso un inmueble que podríamos valorar en 120.000 euros. Si el otro propietario me demanda judicialmente solicitando la división, me allanaré para evitar que me condenen en costas. Lo que me gustaría saber es que me puede costar aproximadamente los honorarios de mi abogado y procurador, que esos sí que tendré que pagarlos yo al no haber condena en costas para ninguna de las partes (si no me equivoco).

  17. en respuesta a Jose_l_ast
    -
    #84
    20/08/16 09:49

    Buenos días, Jose, muchas preguntas, pero una respuesta básica: paga estrictamente lo que dice la LPH (ni comisiones ni IBI, tampoco, aunque habría que ver porqué y qué años ha pagado la Cdad.), todo y ya, y espera a si se arriesgan a demandarte por lo que no te corresponde.
    Saludos,

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #83
    19/08/16 19:19

    He comprado unas cocheras individuales cerradas en una subasta de hacienda. Resulta que eran del constructor y tenían deudas desde 2009 de la comunidad, IBI, y gastos de comisiones bancarias por impago de la comunidad en el banco del constructor.
    Por discrección no pedí información de las deudas de la comunidad hasta que me las adjudiqué.
    La administradora va y me notifica en la primera reunión de vecinos que debo y respondo unos 3.500 euros de comunidad atrasada. Firmo el recibí y digo que conste en el acta de la comunidad que ese importe es ilegal porque contradice el artículo 9.1.e de la ley de propiedad horizontal. Les digo que conste también que no voy a pagar más que lo que señala la ley.
    La administradora tiene el despacho a 120 kilómetros de distancia. No he ido a verla aún. No contesta el whatsapp.
    Le envié las cuotas de comunidad devengadas y vencidas desde que son mías en enero de 2016 mediante transferencia y una foto por whatsapp del papel que da el banco justificando el pago.
    Quería cobrarme más del doble de la comunidad que me era exigible según la ley.
    ¿Qué debería hacer ahora?
    ¿Debe emitir un certificado de deuda cero cuando pague lo que señala el art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal?
    ¿Tengo un problema por haber firmado el "Recibí" en el documento que me notificó habiendo manifestado y constando en acta que no estoy conforme porque es ilegal el importe que se me reclama?
    Las cocheras tienen algo de filtraciones y está pendiente que las arreglen pero no veo muy dispuesta ni apurada a la administradora a pesar de haber sido aprobado en la reunión de la comunidad.
    ¿Es buena idea que le pague en tres plazos las deudas del anterior propietario a la comunidad? El primero cuando rectifique el documento que me imputa deudas ilegales desde 2009 a 2012. El segundo cuando empiece la reparación de las filtraciones de agua y el tercero cuando terminen las reparaciones. El importe legal exigible es de unos 1500 euros.
    ¿Pueden exigirme los gastos de comisiones bancarias del impago del recibo del anterior dueño que era el constructor? ¿Y el IBI?
    Gracias.
    Un saludo.

  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #81
    02/06/16 17:25

    Pues nada eso he hecho Jotaerre, pagar muy a mi pesar pero pagar.

    Gracias por tu ayuda!


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