25 preguntas incómodas sobre las subastas judiciales electrónicas

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Las subastas judiciales electrónicas ya están aquí y nadie sabe nada al respecto.

Apostaría a que ni siquiera los señores del gobierno saben responder a todas las preguntas que ahora mismo rondan por mi cabeza.

Por ejemplo:

1. ¿El único sistema de identificación serán las firmas digitales de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre?

2. ¿Se podrá utilizar el DNI electrónico?

3. ¿Solo se podrá hacer el ingreso de forma online, como en las actuales subastas online de la AEAT o habilitarán sistemas offline para patosos tecnológicos?

4. ¿Se podrá participar en nombre de otra persona?

5. ¿Cómo se aportará el poder notarial en esos casos?

6. ¿Quién tendrá que hacer el ingreso, el subastero apoderado o su cliente?

7. ¿Se podrá participar entre varias personas que se asocian para hacer la inversión?

8. ¿Se podrá entrar a participar en cualquier momento del periodo habilitado para la subasta?

9. ¿Se podrá pedir la devolución de la fianza cuando las pujas nos hayan sobrepasado y deseemos salirnos?

10. ¿Al finalizar la subasta se devolverán las fianzas al resto de postores o tendrán que esperar a que el juzgado lo acuerde?

11. Según el Art. 648.6 si se realizan pujas iguales o inferiores a la última puja publicada, se entenderá que se consiente la reserva a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del Art. 652 de la LEC, es decir, que acepta que su oferta quede en reserva por si el adjudicatario quiebra la subasta. Ostras... ¿Si te equivocas y ofreces menos que la última postura publicada se van a quedar tu fianza hasta que se apruebe el remate y el adjudicatario haya rematado? 

12. ¿Habrá tramos mínimos entre puja y puja?

13. ¿Sabremos los postores quienes son los otros postores o las pujas serán anónimas?

14. ¿Sabremos al menos si estamos pujando contra otro postor o contra la parte actora?

15. ¿Habrá, por fin, que invertir el dinerito para poder vivir de las subastas o habrá listillos que todavía encuentren el modo de tocar los huevos?

16. ¿Será definitivamente el fin de los cazeros?

17. ¿Se hará público al menos el nombre del adjudicatario?

18. ¿Se colgará en la web toda la información que los inversores necesitamos?

19. ¿Continuarán la mayoría de los juzgados abonados al noconstantismo, es decir a rellenar todos los campos informativos con la coletilla de "No consta"?

20. ¿Continuarán los juzgados permitiendo el acceso al expediente judicial?

21. ¿De no permitirse el acceso al expediente será obligatorio que el juzgado informe de hechos relevantes para la subasta como por ejemplo la existencia de arrendamientos? ¿O eso quedará al albur del secretario judicial?

22. Se publican edictos de subasta cada día y por lo que sabemos de la Ley a las veinticuatro horas se abrirá la subasta. ¿Habrá que estar atentos diariamente a lo que se vaya publicando para que no se nos pase nada? ¿Diariamente?

23. ¿Va en serio lo de que el Decreto de Adjudicación y los Mandamientos de Cancelación se remitirán telemáticamente (Art. 674) al Registro de la Propiedad?

24. ¿Va en serio lo de que el domicilio que conste en el Registro de la Propiedad será definitivamente el único al que se envíen las notificaciones  como parece apuntar el Art. 682.2?

25. ¿Nos va a pasar a los subasteros como les ha pasado a los agentes de bolsa, que les han prohibido entrar en el edificio de la Bolsa donde iban cada día a rememorar sus batallitas de abueletes cebolleta?

26. ¿Serán conscientes los ciudadanos de que por mucho que las subastas entren en la era tecnológiva van a continuar siendo una merienda de negros donde perder dinero es más fácil que ganarlo si no se hacen las cosas con cuidado?

Y esto es todo por ahora.

Para finalizar, un ruego para mis lectores.

Como veis me he pasado de las veinticinco preguntas que prometía en el título.

¿Me ayudáis a llegar a cincuenta?

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #57
    22/09/20 13:45
    Gracias
  2. en respuesta a Quino65
    -
    #56
    22/09/20 13:12
    Más o menos entre uno y veinticuatro meses hasta conseguir la posesión.
  3. #55
    21/09/20 12:21
    Cuales son los tiempos "REALES" de una subastas
    Primero el organo subastador te envia un email diciendo que has hecho la mejor oferta
    Luego en cuanto tiempo te notifica el juzgado que has realizado la mejor oferta?
    Te indica que has de hacer el remate?, cuanto tiempo
    Una vez que haces el remate, cuanto tiempo pasa que puedas hacer posesion de la propiedad?

  4. #54
    01/10/15 18:14

    Y ya están aquí:
    http://subastasboe.es/

    Aunque un poco verde parece que está todo. Supongo estará más avanzado y mejorado el aspecto para el día de su estreno.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #52
    30/09/15 05:02

    Que va hermano, Gracias a ti! Tu si que eres una leyenda en toda reglas!!!

    Un fuerte abrazo!

  6. en respuesta a Geoff007
    -
    #51
    27/09/15 08:00

    Bravo, Geoff007, tus anécdotas sobre las inversiones inmobiliarias en USA siempre son bienvenidas.

  7. #50
    27/09/15 07:09

    Los REO brokers Hoy dia son iguales que los especialistas del New York Stock Exchange del pasado. Los tipos dentro de los Boots del piso de la bolsa que representaban las acciones de las companias y podian ver el order book Y ellos mismos compraban y revendian acciones dependiendo de la oferta y demanda que solo ellos podian ver Y de paso se ganaban una vulgaridad de dinero. Yo todos los REO brokers que conozco estan nadando en dinero en estos momentos. Tanto es asi que estoy considerando seriamente ponerme en eso. (eso si, el stress es salvaje) Y se necesita dinero.

    Cuando un banco te contrata, te manda 10 a 100 casas de un golpe y tu como broker debes reparar cualquier defecto que tenga, aunque sea solo maquillaje. Y debes velar porque la casa no sea invadida por ocupas (aunque eso en este pais no es tan comun). El banco te pagara 1,5% de comision por la compra y un 1,5% por la venta. Asi que los REO brokers siempre usan varios LLC para hacer sus esquemas.

    Por tomarle fotos a las casas, te pagaran 100 dolares por las fotos exteriores y 125 por las fotos en interiores. Si es un local comercial son 200 por exteriores y 250 por interiores, eso se llama aqui BPO (broker price opinion) que no es mas que ser un appraisal. Si tu opinion del valor de la casa con las fotos no es igual o similar al appraisal del banco, hasta ahi llego tu relacion con ese banco.

    Osea, el stress es intenso. Pero de que te pudres en dinero, te pudres.

  8. #49
    27/09/15 06:59

    Aqui en Miami es un desastre total! Las paginas de subastas del condado Miami-Dade para subastas de casas y subastas de impuestos inmobiliarios (tax deeds) nunca sirven y es muy complicado. Ahora resulta que las paginas privadas de subastas bancarias estan siendo acusada de fraudes. Yo vi una casa hace varios meses en una popular web de subastas y me intereso muchisimo y fui a verla (por fuera ya que por dentro es imposible ver) Y despues investigar, me tope que todas lasc informaciones que dio esa pagina era mentira. Por ejemplo, la casa la estaban subastando inicialmente por 244 mil dolares y supuestamente las casas similares en el area estaban cotizando sobre los 425 mil dolares y supuestamente esa area estaba apreciandose en un 7%-10% anual. Nada de eso era verdad. Las casas segun la bolsa inmobliaria MLS (la oficial) las casas por esa zona no pasaban de 290 ninguna! Y no se estaban apreciando ni un 3% anual.

    Desde el punto de vista de Miami, si ustedes quieren invertir aqui, usen el HUD o busquen un broker REO.

    PD: REO = Real Estate Owned, que no es mas que las casas que no se vendieron en subastas regresan al banco y el banco para sacarla de los libros las ofertan mas baratas aun sin pujas. Un truco para los lectores. El banco le da a los brokers 90 dias para que vendan la casa, pero los brokers No lo publican en el MLS porque saben que cada mes dentro de esos 90 dias que no se venda la casa, el banco automaticamente rebaja un 10% a la propiedad. Asi que los Brokers REO esperan el tercer mes para ellos mismos comprar la casa y revenderla despues un poco mas caro.

    Por ejemplo: Una casa REO la estan dando en 100,000 dolares en una zona donde valen 190,000 las similares. Le banco me Asigna la casa y yo no la publico. El primer mes el banco la baja a 90,000, el segundo a 80,000 y el tercero a 70,000 Es entonces cuando Yo compro la casa (aun siendo broker) por 70,000 y la publico en 100,000 ganandome yo 30,000 dolares y el especulador con potencial de ganar otro paston.

    saludos

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #46
    15/09/15 17:54

    Hay una secretaria de Barcelona muy crack que también le haré un buen reportaje ;)

  10. en respuesta a tonigs
    -
    #45
    15/09/15 17:38

    Muy bueno Tonigs, una auténtica labor de reportero.

  11. #44
    15/09/15 17:13

    Hoy he estado hablando con una secretaria después de una subasta y sus respuestas han sido:

    1. Será con un certificado digital.

    2. Si

    3. Todo online

    4. Si con los poderes correspondientes

    5. Se tendrán que adjuntar en el proceso de identificación, de no validarse se requerirá la autentificación.

    6. Es indiferente mientras el ingreso sea a nombre del que participa.

    7. Si, con los respectivos poderes para pujar en nombre de la empresa de la que no seas administrador.

    8. Si

    9. No, tendremos que esperar al final de la subasta

    10. No estaba del todo segura, al principio me ha dicho el juzgado y luego me ha dicho que no que se devolvían automaticamente.

    11. Esto no me lo ha sabido contestar.

    12. Cree que habrá puja mínima e intervalo temporal entre pujas

    13. No, siempre anónimas.

    14. No, todo anónimo.

    15. Lo veo difícil

    16. Parece que si

    17. No

    18. En principio si...

    19. En principio no debería de ser así, aunque no asegura nada

    20. No, no se debería permitir nunca.

    21. Parece que dependerá del secretario

    22. Si, diariamente o almenos semanalmente.

    23. En principio si

    24. Me la he saltado

    25. Parece que si...

    26. Pues eso ya no depende del secretario...

  12. en respuesta a Bodhi
    -
    #43
    15/09/15 07:39

    Al contrario, algo me dice que van a llegar nuevos postores "carne de cañon"

  13. #42
    15/09/15 00:29

    Con las subastas electrónicas, ¿Saldrán puteados los bancos al disminuir significativamente el número de subastas sin postores?

  14. en respuesta a Nitsuga2010
    -
    #41
    14/09/15 15:31

    Conozco a algún subastero, que hace la compra y guarda la documentación por 5 años, sin llevarla al registro, con objeto de no pagar impuestos y de paso (me imagino) blanquear ese dinero.
    Saludos.

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