Echando cuentas, resultado sorprendente

32

Estamos en enero y es un buen momento para analizar lo que ha pasado durante el año pasado y lo que es previsible que pase durante el presente. En este sentido lo primero que me salta a los ojos cuando miro las cifras es que de mis ganancias de este año (el famoso lucro que tanto detestan algunos pero del que se nutren los tributos y, por tanto, el gasto social), solo el doce por ciento corresponde a los honorarios que les cobro a mis clientes por ayudarles en sus compras judiciales. El resto de mis ganancias corresponde a inversiones propias.

Increíble la importancia que le damos los subasteros a tener o no tener clientes e inversores cuando la realidad es que nos beneficiamos muchísimo más invirtiendo nosotros mismos el dinero que si nos limitamos a cobrar una comisión. Es natural, pues suponiendo que el PVP real de un inmueble fuera 100k y que lo compráramos en subasta por 65k, una vez pagados los 4,55k de ITP y los 3k de gastos varios, aún nos quedarían 27.450 euros de beneficio para nosotros solitos, mientras que una triste comisión del 6% solo ascendería a 3.900 euros.

Sin embargo es importante contar con buenos clientes (siempre que estén realmente decididos a dar el salto y no solo a marearnos), pues de lo contrario en cuanto tuviéramos una buena racha de varias adjudicaciones seguidas nos quedaríamos sin liquidez y tendríamos que irnos de vacaciones, como me pasó a mí en 1994, en que me fui un par de meses a la India.

Actualmente a nadie nos sobran los clientes. Son muchos los que contactan conmigo, pero pocos de ellos resisten mi primera respuesta, en la que intento discriminar a los realmente dispuestos a comprar en subasta de aquellos que se van a arrugar la noche antes de la misma.

No son tiempos en los que abunden compradores finales ni inversores, ni en este ni en ningún negocio. Son escasos los avisados de que es precisamente en los peores momentos de la crisis cuando hay que sacar todo el arsenal y dar la batalla. En los mercados financieros ocurre algo parecido. Cuando los índices están arrastrándose por el barro las gacelas, como les llama Cárpatos, se esconden en lo más profundo de la foresta y son los escasos leones (ídem) quienes hacen las inversiones. Solo cuando los índices ya han finalizado la mayor parte de su recorrido vertical es cuando las tímidas gacelas se atreven a empezar a comprar, para volver a rabiar cuando se dan cuenta de que han vuelto a hacerlo en el peor momento.

En los años noventa pasó algo muy parecido. Los clientes solo aparecieron cuando la economía había empezado a mejorar (1996-98) y los precios de adjudicación ya oscilaban entre el 75 y el 80% de los precios reales de venta (en Madrid) y para entonces las adjudicaciones escaseaban tanto que para las pocas veces que se podía comprar, no merecía la pena cederle el remate a un desconocido a cambio de una miseria. Por aquel entonces mis honorarios ascendían al 10% pero me lo pensaba mucho antes de ofrecerle la cesión del remate a nadie y la mayor parte de las veces me la quedaba para mí mismo.

Calculo que la situación actual de escasez de clientes y de precios de adjudicación bajos aún puede durar un par de años, después de los cuales, si la economía mejora, apareceran nuevos actores, aumentará la competencia, las adjudicaciones serán más caras y ...  aparecerán los clientes.

 

 

  1. en respuesta a trag0m
    -
    #33
    15/02/17 00:11

    Pues en las presenciales fui más de una vez a Soria a subastas interesantes. De hecho durante un periodo en que Madrid era un infierno de subasteros, Soria era un remanso de paz en el que se podía comprar a muy buen precio. Y sigue siendo una de las ciudades que sigo de cerca.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #32
    14/02/17 23:29

    Supongo que lo malo, es que el curso (la parte práctica, no la teoría que es la misma en todo el territorio) estará más enfocado a un área geográfica concreta con gran número de subastas: Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia.

    Un subastero soriano, cerca de casa, poco podrá encontrar. A no ser que haga las maletas y coja la caravana y recorra España. Hay que ser práctico, si se vive en el culo del mundo, este "negocio" o forma de vida es inviable.

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    #31
    14/02/17 16:00

    Cuarenta y tres temas para empezar, aunque se podrán ir añadiendo anexos a petición.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #30
    14/02/17 15:17

    Un tema por día. Y, cuantos temas hay?

  5. en respuesta a Nuva12
    -
    #29
    14/02/17 14:49

    Una vez este abierto todo el curso, los temas de Irán abriendo a reacción de uno al día, precisamente para facilitar que todos avancen más o menos a la vez. Pero el tema fiscal es exactamente el último. Y lo he hecho expresamente así porque es el más valioso.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #28
    14/02/17 14:42

    Perfecto. Espero que en el curso digas como hacer para que el beneficio bruto se acerque lo mas posible al neto.

    Una duda que tengo, es si ésto lo explicas en el tema 5 (es un suponer), podrías aclarármelo cuando estemos en el tema 1 o tengo que esperar a que lleguemos al 5?

    Saludos

  7. en respuesta a Nuva12
    -
    #27
    14/02/17 12:18

    Como dijo Benjamín Franklin, lo único seguro en esta vida es la muerte y los impuestos.

    Motivo por el que en esta operación el beneficio bruto es el que digo yo y el beneficio neto es el que dices tú.

    Pero lo usual es mencionar siempre el beneficio bruto, porque es responsabilidad de cada cual hacer que ese beneficio se parezca lo más posible al beneficio neto, que para eso hay una cosa llamada ingeniería fiscal. Aunque un simple campesino como yo sepa bien poco de ingenierías.

  8. #26
    14/02/17 10:28

    Tristán, dice en éste post:

    "Es natural, pues suponiendo que el PVP real de un inmueble fuera 100k y que lo compráramos en subasta por 65k, una vez pagados los 4,55k de ITP y los 3k de gastos varios, aún nos quedarían 27.450 euros de beneficio para nosotros solitos, mientras que una triste comisión del 6% solo ascendería a 3.900 euros".

    No estoy de acuerdo, dice que le quedarían 27.450 € de beneficio, pero no le has descontado el 20-25 % que tendrán luego que pagar en IRPF, por incremento de patrimonio. Es así, o se me escapa algo?

    Saludos,

  9. en respuesta a Naeglerio
    -
    #26
    30/01/12 19:16

    Actualmente es completamente imposible obtener la financiación para subastas a la que se refiere el art. 670-6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Otra cosa es que tu banco te de un crédito personal o, aún mejor, una línea de crédito para que dispongas de dinero para subastas, pero a la subasta hay que asistir con ese tema resuelto o el peligro de perder la fianza es elevado.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #25
    30/01/12 18:36

    Muchas gracias, Tristán. Dando más vueltas por el blog he encontrado mucha y valiosa información (como los posts para iniciarse en el mundillo, entre ellos los del expediente judicial). La verdad es que leyendo las entradas dedicadas a "desastres" se ponen los vellos como escarpias. Aunque ya se me va pasando la edad no quiero ser el típico pipiolo haciendo el canelo con su chica en una subasta. Ya veremos hasta dónde llego. Se ve como el típico tema difícil, con recompensa potencialmente buena pero también con mucho riesgo e incertidumbre...

    Además, sin experiencia, es difícil valorar cómo puede ser la recompensa por la que se asume el riesgo. Veo que mientras mayor sea el descuento sobre el tipo de subasta más remota es la posibilidad de ser el adjudicatario final y supongo que ahora los casos en que la deuda pendiente es similar, igual o superior al valor del inmueble son legión. Imagino que el truco está en encontrar lo que se quiere, que resulte que las cargas sean proporcionalmente pequeñas, que se obtenga un gran descuento sobre el tipo de subasta (y que la tasación sea baja, aunque supongo que esto afectaría a una posterior venta por el tema de las plusvalías si las hubiere en algún momento del insondable futuro), que el caso se haya estudiado bien y no se pille uno los dedos con nada... y que seas finalmente el adjudicatario porque la competencia sea escasa. Muchos requisitos, supongo. E imagino que es a todo esto, entre otras cosas, a lo que te refieres cuando dices que la gente está tan equivocada con lo de los "chollos". Que "haberlos habralos pero habrá que encontralos" y no arruinarse metiendo la pata por el camino.

    Por último, en una de las entradas de tu blog creo entender que dices que es difícil (o imposible) obtener la adjudicación si no se dispone del monto total para pagar al contado. En mi caso particular y aunque tengo dinero, es probable caer en uno de estos dos escenarios: 1. tengo el dinero pero no quiero asumir el riesgo de quedarme con poca o sin ninguna liquidez, 2. el precio del inmueble supera el dinero que puedo pagar al contado. Sé que lo mejor es tener TODO el dinero, pero he leído informaciones contradictorias al respecto de la probabilidad (desde casi imposible a más difícil que si lo tienes) de llegar hasta el final sin tenerlo todo.

    Un saludo y gracias

  11. en respuesta a Naeglerio
    -
    #24
    30/01/12 16:21

    Hola Naeglerio, como bien deduces, la limitación del 60% afecta exclusivamente a la entidad acreedora.

    Y respecto a donde encontrar subastas, Pública Subasta es un buen comienzo, y también lo es patearte los tablones de anuncios de tu localidad. Y finalmente, para encontrar subastero, un buen camino podría ser participar en estos post preguntando por subasteros de tu localidad. Quizá te conteste alguno.

  12. #23
    29/01/12 19:44

    Hola,

    Como ya le comenté a Tristán por correo, soy totalmente nuevo en esto. En la web de publicasubasta.com he leído que el pasado julio se introdujeron una serie de cambios y:

    "Alfredo Pérez Rubalcaba ha afirmado que el Gobierno quiere que "haya más postores y menos subastas donde no haya gente que acuda a la subasta". "Ese mínimo es el 60%, de tal manera que si tú pierdes el piso y tienes que ir a una subasta, nadie podrá conseguir tu piso por debajo del 60%", ha dicho."

    Mi pregunta es cómo es posible entonces que tengamos un caso como el que se decribe más arriba de adjudicarse un bien que sale en 18000 por 5000 euros. ¿Entiendo que la información arriba consignada es incompleta y es sólo el ejecutante al que se le impone ese límite del 60%? Estoy interesado en adquirir mi primera vivienda mediante una subasta judicial. Aunque preferiría contar con los servicios de un profesional honesto, del que me fiara y que trabajara en mi zona, es posible que tenga que intentar hacerlo yo mismo, con todo lo que ello implica.

    Ya voy leyendo el blog y cazando información por donde puedo, pero se aceptan recomendaciones y consejos (de todo, cómo buscar, qué tener en cuenta y cuándo y dónde buscar asesoramiento).

    Un saludo a todos.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #22
    25/01/12 00:26

    Te confirmo esa información. Los juzgados, a través del punto neutro judicial tienen acceso directo al Catastro, y a través de él a la identificación de todas las personas que tengan algún tipo de derecho sobre la propiedad así como los de todas las parcelas colindantes y sus propietarios.

Cookies en rankia.com

Utilizamos cookies propias y de terceros con finalidades analíticas y para mostrarte publicidad relacionada con tus preferencias a partir de tus hábitos de navegación y tu perfil. Puedes configurar o rechazar las cookies haciendo click en “Configuración de cookies”. También puedes aceptar todas las cookies pulsando el botón “Aceptar”. Para más información puedes visitar nuestra política de cookies.

Aceptar