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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Rechazando clientes sin que se sientan rechazados

Suelo rechazar al ochenta por ciento de los clientes que se interesan en que les busque piso en subastas judiciales. Realmente "rechazar" es la palabra más apropiada, aunque suene un poco brusca, pues aunque ellos no lo noten, o incluso aunque crean que son ellos quienes están rechazando mis términos, en realidad soy yo quien les está haciendo pasar por un filtro que solo superan los que cumplen cuatro condiciones:

  1. Que estén realmente interesados en comprar y no solo en marear al subastero
  2. Que tengan dinero suficiente para comprar o estén en verdadera disposición de tenerlo
  3. Que tengan la disposición psicológica necesaria para invertir en las subastas judiciales
  4. Que no tengan la cabeza llena de pájaros pensando que van a comprar a mitad de precio. Eso ya no ocurre y, cuando ocurre siempre tiene algunos riesgos. 

Por marear al subastero me refiero a aquellos que siempre encuentran alguna pega al piso subastado porque aplican a la compra en subastas los mismos criterios que aplicarían si estuvieran visitando alguna de las cientos de promociones inmobiliarias de la provincia de Madrid. Las oportunidades se hacen esperar y solo pasan una vez. No es de recibo estar un año esperando a que salga en subasta a buen precio y en buenas condiciones un piso de 100 m2 en el Parque de las Avenidas de Madrid y, cuando por fin aparece la oportunidad, rechazarla porque no nos gusta que sea un quinto. 

Si fuera un sexto o un séptimo no lo dudaría, pero es que un quinto...

No es lo mismo hincharse a comprar de boquilla apoyados en la barra de un bar, trasegando un cohete tras otro, mientras nuestras mujeres nos miran indulgentes, que echarle narices e ingresar noventa y cinco mil euros de fianza y meterse en un juzgado a pujar por un bien que se subasta. No, no es lo mismo.

Cuando menciono la "disposición psicológica" necesaria para invertir en subastas me estoy refiriendo a que este negocio no es para tibios o, mejor dicho -que ya está bien de sutilezas- que no es un negocio para cobardes. Que los cobardes lo pasan muy mal y, sobre todo, que me dan mucho la lata. Aún recuerdo con resentimiento a Javier "el tembleque", aquel cobarde gilipollas al que le compré un apartamento fabuloso de unos 60 m2 y que me estuvo martirizando con una llamada diaria durante los tres meses que tardé en conseguirle la Posesión del piso. No es que me pidiera noticias ni nada parecido, simplemente me llamaba para que le soltara las mismas frases repetidas de consuelo porque el muy mierda estaba completamente acojonado de lo que pudiera pasar. No tenía ningún motivo para estarlo, simplemente es que era un mierda y como tal se comportaba. Las llamadas eran para él como una especie de terapia que lo tranquilizaba hasta el día siguiente, en que le volvían a entrar las dudas.

Al final lo que pasó es que vendió por veintisiete millones de pesetas en el año 2002 lo que yo había comprado para él por diez millones en el año 1999, y todavía tuvo las narices de llamarme todo acojonado para preguntarme lo que debía hacer, si vender o no.

¡Haz lo que te salga de los huevos, pedazo de gilipollas!

Así que los inversores tibios y temblorosos, lo mejor que pueden hacer es invertir en los fondos de inversión de renta fija y alejarse todo lo que puedan de cualquier cosa que huela a riesgo.

De manera que algunos de los que contactan conmigo por mail se quedarán pensando que qué mal comercializo mis servicios o que no me interesan los clientes. Y no es nada de eso, al contrario, los verdaderos clientes siempre son bienvenidos; me permiten conservar la liquidez y siempre les he tratado lo mejor posible, al menos  a quienes han llegado a serlo. Lo que pasa es que antes de acceder a reunirme con ellos, me aseguro de que cumplen los requisitos enunciados anteriormente y si no los cumplen les despacho rápido.

Por ejemplo, al principio les pedía que abrieran una cuenta corriente en el Banesto con la excusa de que así les resultaría mucho más fácil y cómodo ingresar fianzas y retirarlas dado que es el banco donde hay que hacer los ingresos judiciales. Lo sigo aconsejando encarecidamente, pero para lo que realmente me servía era para distinguir a los realmente decididos a comprar en subastas de aquellos que todavía albergaban secretas dudas. A estos últimos siempre es posible que unos días antes de la subasta les de pereza (o miedo) y se echen atrás con la excusa de que su mujer se ha puesto de los nervios o que habían calculado mal el dinero disponible, etc. Excusas nunca faltan y la verdad es que es una lata haber estado trabajando semanas o meses para nada. Eso por no mencionar el coste de oportunidad de haber ofrecido la subasta al cliente equivocado teniendo otros que hubieran estado encantados de asistir a esa subasta. 

Actualmente la cuenta en el Banesto me limito a recomendarla y el sistema que utilizo para discriminar entre los que están realmente decididos a comprar en subastas de aquellos que al final se van a arrugar es pedirles que me hagan un poder notarial que me sirva para representarles en el acto de la subasta y en la tramitación posterior. Este poder, aunque no es estrictamente necesario para participar en las subastas, pues lo más usual es que mis clientes me acompañen a las mismas, sí puede ser necesario durante lo que dura el papeleo.

En cualquier caso no les pido que me lo den, solo que se molesten en hacerlo. Luego siempre pueden pujar por ellos mismos y, si resultan adjudicatarios y siguen sin querer darme el poder, siempre pueden llevar ellos mismos la tramitación. Pero el poder tienen que haberlo hecho, eso sí.

El próximo post tratará sobre este poder notarial y su capacidad de acongojar a los clientes más tibios, que supongo que son los menos decididos y que aún albergan secretas dudas acerca de las subastas, dudas que se multiplican en cuanto me oyen mencionarlo. Porque si hoy les atemoriza hacer ese poder (que no tiene ningún peligro potencial) no veas la tembladera que les entraría el día antes de la subasta. Es mejor saberlo ahora que entonces, con todo el trabajo ya hecho.

¿Vosotros creéis que tiene sentido este sistema para ahuyentar a los más timoratos?, ¿se os ocurre alguna idea mejor?

No quiero terminar el post sin mencionar que al final el Tembleque le cogió el gusto a las inversiones inmobiliarias y, tras el pelotazo del 2.002 empezó a dedicarse a comprar sobre plano y a vender a la entrega de llaves y fue así hilando una operación con otra hasta que a finales del 2.007 se metió en cuatro o cinco inversiones sobre plano. Confieso que la noticia de su ruina me hizo feliz cuando me la contó un amigo común, tal era la inquina que llegue a tenerle. Si, ya se que es malvado decirlo, pero peor es que sea verdad. Acabé de él hasta la mismísima coronilla.

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
44
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  1. #1

    Ninot

    Vamos por partes ... yo un poder notarial facultando a comprar y vender en mi nombre en subastas ya te digo que no se lo hago ni a mi santa madre. La lógica es sencilla dado que tus actos recaerán sobre mi esfera jurídico-económica, y con el pan no se juega.

    Llámame desconfiado si quieres, pero a estas alturas queda claro que las "firmitas" vinculan; y sino que se lo pregunten a lo que avalaron a sus familiares en la compra de inmuebles.

    Es más, lo lógico (o lo que yo haría), es acompañarte en todos los trámites e ir pagando en función de los porcentajes que hubiésemos pactado al inicio de nuestra relación. [Quizá un 80-90% en decreto de adjudicación y el resto con la posesión]

    Saludos.

  2. #2

    Sykboy

    Algo te ha pasado ultimamente, te veo muy alterado.

  3. #3

    Donvito

    Pues lo mas normal es hacer un poder a favor del subastero para que te represente, no veo que sean los clientes tan desconfiados a hacer poderes a abogados y procuradores y esos me acojonan mas. Un poder para que te represente un subastero en una subasta es muy simple y no le estas dando poder a tu cuenta del banco, ni se trata de un aval, ni nada similar, es un poder muy simple, ya os digo me acojoanan mucho mas los poderes a abogados y procuradores, pero bueno si uno no tiene confianza en el subastero que no le haga poder y se busque la vida. El mercado está lleno de pisos a la venta con compra en notaria y a precios de mercado. O si lo prefieres de subasta puedes ir por tu cuenta a la subasta, pero yo recomendaria ir de la mano de un profesional de las subastas, porque uno solo en la subasta a lo mejor está comprando una indivisa. O nuda propiedad. O usufructo. O piso con cargas por encima en ejecución hipotecaria, y por no hacer un poder para que le represente un profesional de las subastas ( ya que el termino subastero no me gusta ), se puede meter la pata muy facil. Pero que la gente vayan a las subastas por su cuenta y riesgo no me molesta, por eso son SUBASTAS PUBLICAS. Pero repito prefiero estar bien asesorado porque una metedura de pata en una subasta judicial puede salir el inmueble mas caro que habiendolo comprado a precio de mercado. Saludos a [email protected]

  4. #4

    Ninot

    en respuesta a Donvito
    Ver mensaje de Donvito

    Confundes las churras con las merinas.

    ¿Qué tiene que ver el poder notarial con el contratar los servicios de un subastero? El servicio de asesoramiento se puede dar de la misma manero con y sin poder notarial simplemente a acompañando al subastero a todos los actos que requiera la firma o personarse.

    Ahora te digo yo ... ¿Qué pasa si al sr. subastero le da por comprarme un edificio entero en el paseo de la castellana?

    Pienso que los que "menospreciaís" el poder notarial no sois verdaderamente conscientes de las repercusiones que podría tener un mal uso del mismo; cierto que es muy poco probable ... ¿pero te jugarías tu ruina?

  5. #5

    Donvito

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    Es tan facil como que en el poder notarial especifique que se le representará en la subasta ejecución numero tal del juzgado de,......... única y exclusivamente para esa ejecución y esa subasta.

  6. #6

    Ciberet

    Tristán, eres un genio escribiendo. Te imagino gritando, lleno de "genio": "¡Haz lo que te salga de los huevos, pedazo de gilipollas!". El día que escribas tus memorias, contando los miles de anécdotas que has escrito y las que te falten por contar, aquí tendrás un seguro comprador y lector.

    Respecto al asunto que planteas, el asunto es espinoso, pues es cierto que un poder vincula jurídicamente, pudiendo jugarte tu ruina como dice Ninot. No obstante, si te fías 100% del profesional de las subastas, no deberías tener problemas en firmar ese poder (máxime cuando el poder no faculta para acceder a las cuentas). La pregunta es: ¿de quién te puedes fiar al 100%? No sé, yo, lo que es el 100%, no me fío ni de mi sombra. Por eso, no creo que haya problemas en que el cliente siempre acompañe al subastero en todos los trámites.

    Lo que está claro es que hay que tener algún método para distinguir a los que realmente quieren ir con la pasta a un juzgado respecto de los que quieren jugar al Monopoli con el subastero. Ya que una cosa es predicar y otra cosa dar trigo. Si ya lo decía no sé quién: a capar se aprende cortando cojones.

  7. #7

    Kretan

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    Yo un poder notarial GENERAL tampoco lo haría... como mucho para una subasta específica y es que un poder así otorga mucho poder, será cuesti´n de confianzas pero lo veo un poco exagerado. Si es para un acto concreto sin problemas si alguien me fuera a representar pero tan 'generalizado' como que no. Mucha confianza debes transmitir para ello.

  8. #8

    Ninot

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    Centráis el problema en acceder o no a las cuentas bancarias y os aseguro que eso es lo que menos importancia tendría (en el caso de que pudiese disponer de ellas, que no es el caso).

    Al principio tampoco podremos hacer un poder específico para el procedimiento porque aún no lo conocemos (no sabemos ni el inmueble ni el número de procedimiento)... imaginemos una subasta que tipo de 100€ por tener cargas de 5.000.000€. Y va el 'colega' y te la adjudica.

    La risa puede ser hermosa ... jajaja.

    Pienso que lo más sencillo es acompañar al subastero y ya está; además de hacer real el famoso dicho de que el ojo del amo engorda en ganado.

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    A ver Ninot, que vas lanzado y no te paras a razonar. Si yo fuera tan débil mental como para poner yo el dinero para comprar a tu nombre un edificio en el Paseo de la Castellana, me tendrías que estar besando el culo durante el resto de tu vida. Semejante regalo es mejor que la lotería.

    El poder notarial que yo propongo que me firmen los clientes está más que limitado. Hablas de "comprar y vender". ¿De verdad me crees tan abusón como para incluir esa capacidad entre las atribuciones del apoderado? De eso nada. Con este poder lo único que puedo hacer es participar en subastas en tu nombre y luego, una vez seas adjudicatario, representarte en el resto de los trámites.

    Y como el ojo del amo engorda el ganado, lo más lógico sería que tú vinieras a todas las subasta y, a menos que tuvieras miedo escénico, que tú mismo hicieras las pujas.

    Pero dejemos esto, porque tengo la intención de colgar el poder entero en el próximo post y que todos juntos hagamos un ejercicio de "tormenta de ideas" para ver de qué manera yo podría estafar o perjudicar de alguna manera a los clientes usando ese poder. Nos vamos a divertir.

  10. #10

    Joan de egara

    Tristán Te porpongo una alternativa: es evidente que tu prestas un servicio con obligación de resultado, según las premisas dadas por el cliente, que por otro lado, estás en tu libre derecho de aceptar o rechazar. Si las aceptas, porqué no hacer firmar al cliente una hoja de encargo donde quede detallado el encargo, tus honorarios, las condiciones o características del inmueble, presupuesto máximo, etc. De esta manera, denotas más profesionalidad y transparencia que el hecho de exigir un poder notarial especial, que puede llevar a cualquiera a desconfiar. Cierto es que debe ser complicado establecer esos parámetros o necesidades del cliente, pero nadie dijo que esto fuera fácil, y si así fuera, tendrías muchísima más competencia. Por la experiencia y tablas que te presumo, opino que estás muy capacitado para llevarlo a cabo.
    Saludos.

  11. #11

    Ninot

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Con todos los respetos, pero te equivocas.

    Te podría poner mil ejemplos pero voy a utilizar un tema que tu ya trataste hace mucho tiempo 'Subasta de un pedazo de chalé' se ejecutaba una letra hipotecaria (pongamos de 4.000€) pero con otro montón de letras anteriores por valor de 5.000.000€.

    Por lo que va el señor subastero ingresa el 30% del tipo (es decir 30% de 4.000€) y me adjudica un marronazo de 5 millones de € de letras por pagar cuando el valor de mercado actual del bien pudiese ser la mitad.

    Tristán, yo te entiendo y cuando uno actúa con buena fe es cierto que los poderes dan una gran agilidad en el trámite pero ....

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Joan de egara
    Ver mensaje de Joan de egara

    PARA JOAN DE EGARA:
    Puede que tengas razón, pero aunque me firmaran una nota de encargo, nada les impediría hacerlo sin tener siquiera la seguridad de que están realmente decididos a comprar en subastas. ¿Tú sabes lo que marea la gente a las inmobiliarias a pesar de las famosas notas de encargo?

    Lo que necesito es algo que me ayude a identificar a los "echaos palante", ya sea el poder o el abrir una cta cte en el Banesto o lo que quiera que sea. Ponte en el lugar de alguien realmente decidido ¿no estrías dispuesto a hacer lo que el profesional de las subastas te recomendara?

    Lo que es cierto es que si los clientes no muestran que están dispuestos a hacer algo -lo que sea- que demuestre su decisión inquebrantable de comprar en subastas, no merece la pena moverse por ayudarles porque el final es siempre el mismo. Hay subasteros que no quieren saber nada de clientes precisamente por este problema de que la mayoría se arrugan al final.

  13. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    vamos a ver Ninot, ¿a esa subasta con ese marronazo de letras anteriores asisto con mi propia fianza porque soy un subnormal y quiero perder el dinero de la misma? ¿O quizá te engaño y el 30% de fianza lo pones y lo pierdes tú?

    Porque en el primer caso (que yo ponga la fianza) yo sería un majadero y solo habría conseguido perder mi propio dinero sin afectarte a ti y en el segundo caso (que la pongas tú), la putada estaría en haberte dicho que esa subasta era un chollo y no en usar el poder para adjudicármela en tu nombre porque en este ejemplo que pones, si yo te he convencido de que semejante bodrio es un chollo, meterías igual la pata pujando tu mismo que pujando yo con el poder. Luego la putada estaría en el engaño y no en el poder.

    En cualquier caso, ya te digo que este ejemplo y todos lo que quieras elucubrar serán bienvenidos en el siguiente post, donde trataremos específicamente de ello.

    Por cierto, sin haberlo hecho a posta ya me has dado una idea de cómo puedo empezar el próximo post.

  14. #14

    Stockhunter

    Es lógico que no quieras perder el tiempo, pero también has de ser consciente de que lo que pides es que tu cliente tenga una fe ciega en ti, cuando no dejas de ser para ellos un desconocido.

    Es normal que desconfíen de un mundo tan socialmente reconocido como oscuro y peligroso, y realmente les estás pidiendo que pongan la mano en el fuego por ti, tus actos y tu suerte, que será su suerte.

  15. #15

    Bonafidei

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Si lo que no se quiere entender, no se va a entender ni con polvorones.

    Acabo de otorgar unos poderes para que una persona, evidentemente de mi confianza, me venda un inmueble por un precio minimo determinado en una determinada fecha y con unas claras condiciones, lo unico que puede pasar es que lo venda por mas y en negro, pues ole sus cataplines, si lo hace a mis espaldas, el perdera un amigo y yo tendre la suerte de darme cuenta que no es tan buen amigo (mejor darse cuenta de esto hoy que mañana) pero nada mas, es decir todo ventajas.

    Un saludo.

    P.D.Por si alguien se lo pregunta, el poder lo doy porque no estare fisicamente en disposicion de firmar la escritura, ya que estare arrascandome la barriguita vete a saber donde.

  16. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Bonafidei
    Ver mensaje de Bonafidei

    Exacto, has dado en el clavo. Tu no le vas a otorgar un poder general para que tu amigo te pula el patrimonio y se largue al Caribe. Simplemente le das un poder en el que todo está más que medido y el apoderado no puede salirse de lo estipulado. No hay por qué temer las cosas que se han hecho con cabeza.

  17. #17

    Joan de egara

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ...Entonces lo único que se me ocurre es que exijas la provisión de una parte de tus honorarios. Tu prestigio y profesionalidad es lo que debe justificar esa provisión (que por supuesto acompañaría de una hoja de encargo). Si a fin de cuentas tu profesión no es tan diferente de la mía, aunque yo no puedo garantizar un resultado.
    saludos.

  18. #18

    Ninot

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    La casuística en los poderes es tan amplia que comparar un poder notarial para vender algo previamente determinado y a un precio cierto con otro poder para comprar en subastas judiciales no tiene correlación ninguna.

    En el caso que se comenta tenemos un inmueble individualizado con lo que en el poder se hará constar la facultad del tercero para vender ESE bien a un precio dado o en un rango de precios. Aquí no hay riesgos ni problemas.

    Pero ¿cómo individualizas un poder para comprar en subasta antes de estudiar las operaciones? ¿Por precio? --> Por precio no sería coherente dado que podemos comprar algo por 1€ con 1 millón de € en deudas. Tampoco podemos individualizar el procedimiento ni el inmueble dado que sería tan específico que nos haría estar más tiempo en el notario que estudiando las operaciones.

  19. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Joan de egara
    Ver mensaje de Joan de egara

    No, eso no. No es como el caso de los abogados, que trabajan desde el minuto uno y deben cobrar tanto si tienen éxito como si no. Los subasteros debemos ser, más bien como las inmobiliarias y cobrar solo por resultados.

  20. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a Ninot
    Ver mensaje de Ninot

    Es inútil discutir sobre cómo individualizar el poder para subasta porque, como veréis cuando cuelgue el poder que yo sugiero que me hagan, este no está individualizado y me sirve para cualquier subasta. Pero fíjate si el poder es inofensivo, que todavía tengo algunos de clientes de hace más de diez años. Del último que me he quedado ya he desistido de devolverlo porque el cliente no le da ninguna importancia (él sí que sabe) y nunca encuentra tiempo para que nos veamos y se lo pueda devolver. y no es amigo ni nada de eso y nos conocimos hace menos de un año. Lo que pasa es que tiene clarísimo que no hay nada que yo pueda hacerle con ese documento.

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  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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