Importancia ver físicamente los bienes subastados

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A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.

Entonces les solicité la nulidad al no haberse hecho publicidad en el edicto de la subasta de los errores anteriormente mencionados.

(...) y según me acaba de adelantar hoy mismo la Jefa de la Unidad (por teléfono, aunque en breve recibiré la contestación por correo), lo estuvo consultando con el Abogado del Estado y según ellos lo han hecho conforme al Reglamento, porque la valoración que hizo la empresa tasadora tuvo en cuenta que eran fincas rústicas y las valoró como tales y que así se refleja en el informe de tasación. 

Aunque en realidad a los postores nunca nos permitieron acceder a dicha tasación.

Yo había solicitado la suspensión de la subasta basándome en que la ”Descripción y Tipo de bien” de las cuatro adjudicaciones era incorrecta, puesto que se les había denominado como “SOLAR” y según el Ayuntamiento de Viveiro, no lo son. Por lo tanto, la tasación estaba mal hecha y en el edicto la descripción, en su totalidad, inducía a error.

Me responden que si me siento perjudicado lo único que me queda es instar un procedimiento de Responsabilidad Patrimonial, pero yo tengo mis dudas por el tiempo transcurrido pues la subasta se celebró el 18/01/20012, recibí las Actas el 16/04/20012 y la “Información Urbanística del Ayuntamiento” la recibí por correo certificado el 12/09/20012, que es cuando me enteré de que  las fincas son rústicas (...)

CONCLUSIÓN, que Tristán tiene razón más que sobrada cuando recomienda no pujar nunca por nada que no se haya visto y tocado con las propias manos. O que, al menos, lo haya visto y tocado alguien de confianza.

¿Alguna sugerencia para Alfredo?

 

POSTDATA( 30 abril): Finalmente la AEAT le ha contestado por escrito en los siguientes términos:

De conformidad con el art. 97 del citado RGR, previamente, los órganos de recaudación requirieron la valoración de los citados bienes a servicios externos especializados, los cuales emitieron el siguiente informe EN TODAS ELLAS:

  • DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES: Tipo de inmueble: Finca rústica
  • SITUACIÓN URBANISTICA: Clasificación urbanística: suelo no urbanizable/rústico especial protección según (D102/2006) Vigente (DPMT).
  • CRITERIOS VALORATIVOS: “Los criterios que se manejarán se orientarán hacia el valor de mercado y no a cualquier otro concepto asociado con el precio o el valor. En la actualidad existen testigos con esta naturaleza y clasificación urbanística en el municipio de Ribadeo y de Foz por lo que se han seleccionado testigos extrapolables- fincas rústicas y/o con régimen de afección costas no edificables- al tener características similares. En principio se utilizará como sistema de valoración el método comparativo de precios de mercado en el entorno, en base a precios de oferta en venta de terrenos rústicos en el entorno, según muestra de testigos obtenidos de Agencias de la Propiedad Inmobiliaria, Sociedad de Tasación y resto de publicaciones Inmobiliarias, previa ponderación del coeficiente de ………”

De todo lo anterior se concluye que, aunque la calificación de “solar” no fuera la correcta, no resultó perjudicado, pues no por ello pagó un precio mayor ya que la valoración tuvo en cuenta el tipo real de bien de que se trataba y se valoró en consecuencia.

Además, antes de la subasta, tuvo a su disposición toda la documentación necesaria, tanto en el expediente como en el propio Ayuntamiento o en la Dirección General del Catastro, en donde si figuran como suelos sin edificar.

Por ello no procede la suspensión de la subasta ya celebrada tal y como solicita en su escrito, ni la devolución de las cantidades ingresadas.

Postdata 8 de abril de 2015: Ha pasado el tiempo y los errores se repiten una y otra vez con muy pocas variantes. Los inversores seguimos cayendo en la misma tontería de comprar en subastas sin estar completamente seguros de lo que estamos comprando. 

Y caray, que en esto las subastas de la Seguridad Social y de la AEAT siguen estando a la cabeza.

Como ejemplo recomiendo leer el último post que he publicado en Subastanomics, que va sobre esto mismo pero con nuevos ejemplos:

         La correcta identificación del bien subastado es el mayor problema en las subastas de la AEAT

                                                                         

 

 

  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #13
    04/05/13 17:48

    Hola tristan.

    No, Yo naci en Houston Y creci entre Miami y New York, pero mi ex mujer es de espana Y tengo muchos lazos afectivos con la madre patria. Desde el 1988 visito casi anualmente espana. Tengo muy buenos amigos alli Y algunos de ellos si invierten en Bienes Raices aqui en Miami Y algunos de ellos se han mudado a Paises Latinoamericanos Y han tenido exitos en el mercado inmobiliario de esos paises latinos.

    Yo estuve viviendo desde el 2009 en NYC, pero hace 1 año regrese a vivir a Miami precisamente por las oportunidades en las subastas y demas areas de la industria inmobiliaria que este estado (FL) ofrece. Aqui en la Florida Y a diferencia de NY las leyes le dan mucha ventaga a los subasteros Y el acceso publico a las subastas de todo tipo del sector inmobiliario son menos necias que en NY.

    Te pondre un ejemplo:

    Hace poco fui a una subasta de TAX DEEDS (subasta para comprar una propiedad o terreno con solo pagando los impuestos que debe la propiedad) Bueno, el punto es que Vi un terreno en una zona donde se empieza a urbanizar. El terreno es grande Y tiene un valor de cerca de 400,000 dolares, lo bueno de ese terreno es que se pueden sub-dividir en 4 o 5 partes y cada parte se puede revender en unos 125K-150K cada una Y la subasta de los impuestos empezo en 15,000.. La Puja llego hasta 90K, Y la gano otro inversionista.

    En el estado de la florida, ese inversionistaq que gano el Tax Deed adquiere la propiedad totalmente con todas las deudas perdonadas. Cualquier deuda o multa o lo que tuviera ese terreno fue automaticamente cancelado.

    Esa NO es la realidad en estados como NY o Pensilvania, donde cuando compras el Deed, automaticamente heredas todo el lio financiero que pudiera tener esa propiedad o terreno.

    Y lo mismo pasa si vas a subastas de deudas de los condominios (HOA) donde incluso, es el unico estado donde los Liens en los HOA van primero que los impuestos. Osea, que cuando el banco haga el foreclosure, tiene que pagarte primero a ti antes que al gobierno! En NY es lo opuesto.

    PD: Hace 2 o 3 años atras nadie iba a las subastas de Tax Deeds y aparecian unas gangas impresionantes!! Pero como hay un boom de subastas hoy dia, pues la pujas en condados como Miami-Dade se estan tornando muy competitivas. La buena noticia es que en Florida hay 64 condados diferentes, asi que aun hay oportunidades.

    un abrazo!

  2. en respuesta a Geoff007
    -
    #12
    02/05/13 20:34

    ¿Tú aún vives y trabajas por allí o ya estás de regreso en España?

  3. en respuesta a Geoff007
    -
    #11
    30/04/13 00:16

    Gracias, es muy bueno saber eso porque por aquí el ministro de Hacienda ya empieza a tocarnos las narices.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #10
    29/04/13 19:40

    Hola Tristan.

    Si, la florida es una excelente estado para las subastas tanto inmobiliarias como las suabstas de impuestos y de deudas. De hecho, en el caso de los HOA liens (HOA= Homeowner's Association) es el unico estado donde el HOA esta primero que los impuestos a la hora de un foreclousure. However, mantente fuera de Miami.. Ese condado esta infestado de tramposos y delincuentes.

    Otro estado bueno es Texas.

    Los peores estados son New York, california, Penn, Illinois.

    ejemplo": si compras una propiedad en la subasta de TAX DEEDS en la florida, esa propiedad automaticamente estara totalmente libre de deudas. Haces lo mismo en NY y heredas las deudas de esa propiedad. En florida el redeem son solo 30 dias, en NY son dos anos. Florida y Texas son los paraisos de los subasteros en este pais.

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #9
    29/04/13 18:05

    Efectivamente, la AEAT te informa verbalmente pero no permite ver el expediente, recuerdo que hasta pregunté por el nombre del deudor y no me lo quisieron decir, pero lo que más me sorprendió fue cuando recibí el Acta de Adjudicación, que venía el nombre pero no venía puesto el DNI del deudor, tan escuetos fueron que lo tuvimos que sacar para enviárselo al Registro, de la “CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA”.

  6. en respuesta a algalo
    -
    #8
    29/04/13 17:22

    Eso me suena a lo mismo que el Lado Oscuro de algunos juzgados. Que te venden en subasta un bien sujeto a un procedimiento judicial que no te permiten examinar. Si hubieras tenido acceso al informe de tasación podrían tener razón, pero resulta que la AEAT no suele dar acceso a las tasaciones de manera que tu mal podrías haberte enterado de ese particular.

  7. en respuesta a Luisagc
    -
    #7
    29/04/13 16:49

    Gracias Luisagc por tu aportación. Estoy de acuerdo de que la Administración defenderá, que debería de haberme informado antes en el Ayuntamiento sobre la clasificación urbanística, pero también considero que el tasador tiene que dar una tasación de lo que es la realidad de la finca, y teniendo en cuenta de la inexistencia de información en el Registro puesto que las fincas NO estaban registradas, para poder hacer una tasación correcta el tasador tendría que haberse informado en el Catastro y también en el Ayuntamiento, no es lo mismo la tasación de un solar que de una parcela rústica. Si lo hubiera hecho la AEAT lo hubiera reflejado en el anuncio de la subasta, por eso no me cuadra lo que me han dicho por teléfono (todavía no he recibido la contestación oficial por correo): “la valoración que hizo la empresa tasadora tuvo en cuenta que eran fincas rústicas y las valoró como tales y que así se refleja en el informe de tasación”.

  8. en respuesta a Geoff007
    -
    #6
    29/04/13 10:03

    Hola Geoff007, ¿tú dónde trabajas, en Miami? Tengo muy buenas referencias de Florida para las subastas

  9. #5
    29/04/13 05:24

    Tremendo post!
    Aqui en US es importante conocer las leyes de cada estado en asuntos de subastas inmobiliarias.

  10. en respuesta a mfmelo
    -
    #4
    28/04/13 17:10

    Los hay que no saben apreciar un buen consejo

  11. #3
    28/04/13 14:34

    He escuchado muchas veces en este blog a otros contertulios afirmar que las subastas y su mundo son cosa de especuladores y criticar a los que nos dedicamos a esto, pero es más dificil de lo que parece a simple vista y no basta con tener dinero y quererlo invertir; yo igual que todos, me he equivocado muchas veces y mi negocio se mantiene porque los aciertos superan a los errores cometidos; con las rústicas, solares, cochss, maquinaria hay que tener especial cuidado, conozco casos en que se han comprado vehículos que no tenían el motor; otro que compro dos locales comerciales muy buenos y en zona cara en un precio muy barato, cuando acabo la subasta los que nos dedicamos a ellas, le avisamos que lo mejor que podía hacer era perder la consigna(era un particular) y nos contesto que le había costado mucho juntar el dinero y que la carga preferente, que era cuantiosa, que la pagara el que la habia contraido, entro en el Juzgado y dijo que nosotros le estavamos instando a quebrar la subasta y el del Juzgado le dijo, que si quería la finca limpia de cargas tendría que pagar la carga preferente. Anecdotas de estas, todos los días.

  12. #2
    28/04/13 14:33

    El plazo para presentar una reclamación de responsabilidad patrimonial es de un año, contado desde que se pudo ejercitar la acción que, en este caso, no sería antes de conocer fehacientemente la clasificación urbanística. Hay bastantes sentencias estimatorias referidas a información urbanística errónea, o sea, cuando le pides al Ayuntamiento la clasificación de una parcela, te dice que es urbanizable, la compras y al final resulta que no es urbanizable. Aunque no es exactamente lo mismo, es bastante similar. En definitiva, se trata de una actuación administrativa (información errónea) que ha provocado un perjuico patrimonial al adjudicatario, que con toda certeza no habría concurrido a la subasta de conocer la verdadera naturaleza de los bienes.´Todo esto lo digo poniéndome de parte del perjudicado, pero la Administración defenderá que la clasificación urbanística de las fincas no forma parte del contenido necesario del Catastro y que el interesado debió comprobar ese extremo ante la Administración municipal. Suerte.

  13. #1
    28/04/13 11:20

    Se agradecen este tipo de entradas, siempre es mejor aprender del error ajeno que del propio.

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