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Uno de los analistas financieros que más me interesan es Jose Luis Cárpatos, de serenitymarkets.com quien hace unos años escribió un libro titulado "Leones contra gacelas", que es un manual para especuladores en bolsa pero en el que además expone su filosofía personal sobre el trading, partiendo de la base de que las personas normales (gacelas) no tienen nada que hacer en los mercados financieros porque los grandes especuladores (leones) los trituran cada cierto tiempo, de manera que el dinero acaba viajando siempre desde el bolsillo de los que se creen suficientemente listos para especular por libre hacia los bolsillos de los que son realmente listos.

Algo parecido sucede en las subastas judiciales, que parecen pensadas para que los pardillos pierdan de vez en cuando sus ahorros. No importa cuantas veces ocurra, siempre aparece el pardillo de turno que se mete la leche de su vida y vuelve a desaparecer tan súbitamente como como vino. 

Como explican los liberales, la economía funciona por la búsqueda de beneficios por parte de unos pocos y lo malo en este negocio de las subastas es que a veces esa lícita búsqueda de beneficios viene acompañada de cortedad de entendimiento. Y lo cierto es que es bueno que sea así para que el ascensor social siga funcionando, de manera que para que unos puedan subir a vivir al ático otros tienen que mudarse al lóbrego sótano. 

Estaba hace unos días charlando con un subastero medio novato mientras esperábamos la celebración de una subasta que iba retrasada (como siempre) y el tipo me sorprendió contándome que no había visto el piso más que por fuera y que apenas había tenido tiempo de examinar el expediente judicial hacía unos minutos. 

          - Pero cómo, ¿que ni siquiera has visto el piso por dentro ni sabes quien vive en él?

          - Hombre, supongo que el demandado, quién si no. Y el piso estará bien porque es casi nuevo.

          - Podría estar alquilado. De hecho está alquilado a una familia que paga 300 euros al mes (bola por si colaba)

          - No creo, ¿de verdad que está alquilado?, hummm, si fuera cierto tu no estarías aquí, jejeje

          - A mí me interesa tal como está, alquilado, ¿como se te ocurre comprar así, a ciegas?

El caso es que un rato antes me había contado no se qué desgracia que le había ocurrido en otra subasta adjudicada hacía un año. Lo cierto es que no me extraña que a algunos les ocurran lo que ellos mismos se buscan... y me alegro de que así sea porque estos tipos que no hacen sus deberes nos perjudican a todos pues se presentan a las subastas y pujan con un optimismo indebido cuando en algunas subastas hay que hacerlo con la información adecuada. Por ejemplo, en esta subasta de la que estamos hablando el muy gilipollas todavía pujó contra mí y me hizo comprar más caro y lo que me enerva es que lo hizo sin saber exactamente la situación del piso por el que pujaba. 

Pues bien, pronostico que ayer alguien se dio una buena leche pujando en una Gestión Directa de Hacienda en la que se subastaban tres plazas de garaje que son tres marrones como tres soles. Si con los pisos abundan los que no se preocupan en investigar el estado posesorio, con las plazas de garaje eso es lo más usual, cuando en realidad el peligro de que estén alquiladas es mucho mayor. Eso o cosas peores, como por ejemplo que en realidad pertenezcan a una persona diferente del demandado, con la consiguiente tercería de dominio asegurada. Como las plazas de garaje son inversiones de menor cuantía y además no puede haber nadie viviendo en ellas, parece como si fuera innecesario investigarlas. Nada menos cierto que eso.

Pues en este caso alguien ha cometido un gran error porque a pesar de que las plazas están en una de las dos únicas torres que lindan con el Retiro de Madrid, su valor real es próximo a cero pues resulta que para acceder a ellas hay que contar con la aquiescencia del expropietario de las mismas. Es una situación extraordinariamente rara pero con la que hay que contar. Se trata de que para abaratar los costes de las plazas de aparcamento o para extraerle el máximo jugo a la comercialización, el promotor del edificio hizo los garajes con un mínimo de viales de acceso de manera que luego pudo vender las plazas en lotes grandes.  Así, en este caso, al deudor de Hacienda le vendieron un lote de seis plazas de las que solo la mitad tenían acceso directo desde los viales, teniendo la otra mitad su acceso a través de las tres plazas anteriores. 

Conclusión, que quien las haya comprado no puede venderlas ni alquilarlas más que al propio expropietario de las mismas, que le pagará lo que crea conveniente si es medio tonto o no le pagará nada si es medianamente listo, pues para seguir usándolas no necesita que sean suyas ni que se las alquile el nuevo flamante y orgulloso propietario.

¿Y por qué Tristán ha esperado hasta ahora para advertirnos de este marrón? Pues sencillamente porque sin gacelas que hagan correr la voz de lo peligrosas que son las subastas la pradera se llenaría de leones y no habría comida para todos.

 

  1. en respuesta a Franck el Alegre
    #20
    23/03/13 11:27

    Vale, tienes razón en el caso de que el segundo comprador haya inscrito su título. Pero solo en ese caso. Y para ello tendría que demostrar su buena fe, lo que sería difícil teniendo en cuenta que se supone que el primer comprador es quien está viviendo en la casa. ¿Cómo justifica el segundo comprador su buena fe comprando una casa sin visitarla ni darse cuenta de que quien se la vende no es quien vive en ella?

    Yo me refería, más bien, al caso de que salte la liebre antes de que se haya inscrito ningún título, como suele ocurrir en los casos de subasta. Es decir, que antes de que el nuevo comprador vaya al registro, resulta que visita la propiedad y se encuentra con que hay otro propietario, distinto del que se lo ha vendido a él y entonces se dan cuenta de que el vendedor les ha estafado y ha vendido la casa dos veces. Entonces se monta el cristo y acuden a los tribunales. En tal caso ambos podrían ir a toda leche al Registro y pretender la inscripción de sus respectivas escrituras pero tendría las de ganar el primer comprador. Teniendo en cuenta que ambos tienen buena fe y ambos compraron al titular registral, pero que uno de ellos lo hizo bastante antes que el otro y que además tiene la Posesión de la cosa vendida.

  2. en respuesta a Franck el Alegre
    #19
    23/03/13 01:01

    buscando y confirmando mi "idea"

    El artículo 34 de la Ley Hipotecaria: “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviere su causante o transferente”.

    Interesante lectura:
    http://academiaderegistrosdemurcia.es/contenido.php?lang=es&seccion=1&noticia=5

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    #18
    23/03/13 00:46

    Por una vez creo que estás equivocado. :-)
    Que si el que compra de buena fe registra la propiedad, se la queda. ¿Sino que sentido tiene el registrarlas y que esten registradas?

    En EEUU si es como dices, y puede que una propiedad que ha pasado por varias manos de pronto salga un propietario de hace 50 años, que si lo demuestra es el verdadero dueño. Por eso al comprar se hacen seguros que te darian una propiedad igual. etc...

  4. en respuesta a pekeflu
    #17
    22/03/13 22:13

    Aparte de lo que comenta Frank de ir a Tráfico, que es una estupenda idea, el movimiento más obvio para contactar con el dueño del vehículo es esperarle a las ocho de la mañana. Seguro que no tienes que esperar más de una hora y además, así hablas con él directamente y no por teléfono.

  5. en respuesta a Franck el Alegre
    #16
    22/03/13 22:11

    No Frank, el resultado sería el mismo, que tras una Tercería de Dominio el verdadero propietario (que compró pero no registró) recupera su propiedad. Con la diferencia de que en este último ejemplo que pones, el listillo que ha vendido dos veces se va directo a la cárcel por estafa.

    Pero el "tercero de buena fe"sigue sin conseguir la propiedad porque su compra es posterior a la del primer comprador.

    Aunque lo cierro es que yo considero que la inscripción registral debería ser obligatoria en España y no veas la de litigios que nos ahorraríamos.

  6. en respuesta a pekeflu
    #15
    22/03/13 21:44

    pekeflu:
    supongo que yendo a trafico y pidiendo un certificado. otra es prenderle fuego y esperar a ver quien maldice.

    Tristán el subastero
    Entonces ¿este caso arroja un final muy diferente a si se produce una compra de una propiedad de "buena fe" al propietario que figura en el registro pero que fue vendida anteriormente a otra persona que no lo registró?

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #14
    22/03/13 20:23

    me dejas intrigado, de verdad que no se me ocurre nada.

  8. en respuesta a pekeflu
    #13
    22/03/13 19:18

    Se me ocurren varias formas, pero la mejor ya la conoces, por obvia. No me hagas escribirla.

  9. en respuesta a Franck el Alegre
    #12
    22/03/13 19:17

    Supón que el propietario vende la casa y que el nuevo dueño no la inscribe en el registro, lo que no es obligatorio, y que dos tres años después le entra un embargo a nombre del anterior propietario. Ahí está la gracia pues han embargado al actual propietario por una deuda que es del anterior solo que el acreedor no sabe que la casa ya no es de su deudor.

    Estos asuntos se solucionan con un procedimiento llamado "Tercería de dominio" en la que al nuevo propietario le toca demostrar que la casa ahora es suya y que el contrato de compra que muestra no es fraudulento sino que se ajusta a la verdad.

    Y el problema se enreda del todo si la situación no ha dado la cara antes de la subasta sino que lo ha hecho después porque entonces hay un nuevo protagonista que no es otro que el adjudicatario. Y el lío es morrocotudo porque la Justicia es muy lenta y encima los justiciables tienen una querencia odiosa por recurrir las sentencias que no les gustan y el adjudicatario puede tardar seis o siete años en recuperar su dinero. Porque el procedimiento, tal como lo he relatado, sin otros ingredientes, está perdido de antemano.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    #11
    22/03/13 18:05

    pensaba que si una propiedad no está registrada y alguien de "buena fe", compra la propiedad y la registra es suya.
    ¿no?
    Claro que el marron lo tendrían el propietario que vendió y al que compro y no registro...

    En este caso al haber un acreedor intermediario ya no se...
    De todas formas este caso tambien se podria dar en una vivienda, (sin hipoteca claro ya que las hipotecas es obligado inscribirlas.

    Salvo mejor opinión.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #10
    22/03/13 17:34

    si, le he dejado un papel en el coche para contactar con el propietario del vehiculo, pero nada, ¿cómo podría localizarlo?

  12. en respuesta a pekeflu
    #9
    22/03/13 15:00

    Si no llegas a un acuerdo amistoso con el demandado tendrás que solicitar el desahucio por precario. Pero si el dueño de ese coche resulta ser un inquilino con derecho a estar ahí, entonces habrá que leer el contrato de alquiler antes de decidir que hacer.

    Y por otro lado, ¿te has preguntado si el dueño del coche no será también el propietario legítimo de la plaza de garaje en calidad de comprador que no ha registrado su título? Lo he mencionado en el post y eso sería muy chungo.

  13. #8
    22/03/13 13:09

    hola tristán, muy buen detalle :D
    precisamente me estoy leyendo el libro de leones y gacelas para entrar en bolsa despues de la correción usa esperada.
    por otra parte y en cuanto a lo nuestro, estamos detrás de una plaza de garaje de la agencia tributaria, no se detallan alquileres, en nota simple todo ok, pero he ido a visitar la plaza y hay un coche, si nos la adjudican tenemos que solicitar desahucio? como siempre mil gracias por adelantado.

  14. en respuesta a Fcalvo
    #7
    21/03/13 09:32

    Y que lo digas. Hay que comprobarlo todo y no dar nada por sentado. Y ante la duda, la mejor opción es no hacer nada. Por aquí los hay que con dudas y todo acuden a las subastas solo a ver si les cae algo y a veces lo que les cae es un marrón de cuidado.

  15. #6
    21/03/13 09:17

    Pues claro que hay que mirar y verificar en la medida de lo posible la titularidad, quién ostenta la posesión y la superficie.

    Ayer precisamente fui a ver una plaza de garaje en una zona muy buena de Murcia. En el Registro no constaba la superficie pero en el catastro tenía 27 m2. Vaya, me dije yo, una buena plaza de garaje en una buena zona, "negocio asegurado".

    Hablé con el portero del edificio y muy amablemente me acompañó a ver la plaza de garaje y, sorpresa, había un seat panda aparcado, porque es el único vehículo que cabe en esa plaza, así que "operación descartada".

    En cuanto al caso que comentas, Tristán, la superficie del garaje que sale a subasta, parece ser que tiene escasamente 7 m2, por lo que cabe una moto como mucho.

    En fin, hay que asegurarse y comprobar la certeza de la información que tenemos, tanto del registro como del catastro y ver que coinciden con la realidad, porque igual que nos encontramos con sorpresas desagradables, puede ser que nos encontremos con otras muy agradables.

    Saludos

  16. en respuesta a manubursatil
    #5
    20/03/13 16:55

    Pues yo creo, como Cárpatos, que en los mercados financieros todos somos gacelas excepto lo que ellos llaman las "manos fuertes" y que no hay manera de dejar de serlo. Solo se puede aspirar a encontrar pastos alejados de los leones. Pero casi todas las gacelas se encuentran antes o después con su león. Son muy pocas las que mueren de viejas. Yo, por ejemplo, siempre que he ganado dinero en inversiones financieras he acabado perdiéndolo todo más una parte del capital inicial y mi balance final es claramente negativo o muy negativo. Vamos, que soy un patán.

    En el negocio de las subastas, donde no hay manos fuertes y manos débiles, reina el sentido común. Si lo tienes y además te lo curras sobrevives y puede que te enriquezcas y si te falta no hay nada que puedas hacer salvo cambiar de negocio. En este campo, al contrario que en el anterior, no me ha ido mal.

  17. #4
    20/03/13 16:35

    Muy buen articulo!!!! Como no, se ha podido demostrar el ineludible poder de la informacion que es lo que diferencia entre leones y gacelas. Ahora y añadiendole mas calidad al articulo....
    ¿Como distinguimos a una gacela de un leon? Excluyendo el hecho, que ya sabemos, de que los leones tienen informacion privilegiada.
    O explicitando mejor mi pregunta....
    Una gacela, a traves de la experiencia con los años, una formacion continuada acompañada de una base solida, una disciplina impecable, seriedad indiscutible, gestion del capital y del riesgo,......y todos los ingredientes necesarios para ser un buen trader, ¿puede llegar a convertirse en un leon?

    Esta pregunta que te hago, es el summun de las preguntas que todo rookie se hace. Mientras que respondes (si es que se te apetece), yo te voy a dejar mi opinion, la cual es si. Una gacela se puede llegar a convertir en leon mientras que no se deje ser cazada porque en el camino de convertirse he podido comprobar muchas trampas que obstaculizaron mi camino (no se realmente si fue con el objetivo de que no dejase de ser gacela).

    Un saludo, y te repito, muy buen articulo. No tengo el libro de carpatos y me han entrados ganas de pegarle una leida. xD

  18. #3
    20/03/13 13:29

    Es como si a un deudor le embargaran y subastasen uno de sus cuartos de aseo. ¿cómo podría el adjudicatario ejercer sus derechos y, sobre todo, cómo podría impedir que el expropietario continuara entrando a mear en él?

  19. en respuesta a Borrame
    #2
    20/03/13 13:27

    La única manera de aparcar en las tres plazas subastadas es accediendo por otras tres plazas que siguen siendo del expropietario de las anteriores.

    Para acceder a ellas la grúa necesitaría permiso del propietario de las otras plazas o sería allanamiento de propiedad ajena. ¿Si tu fueras ese propietario les darías ese permiso? Y en cualquier caso, el expropietario podrá seguir utilizando esa plazas y simplemente dejarlas vacías cada vez que le notifiquen que le van a dar la posesión al nuevo y feliz propietario. No tiene más que volver a ocupar las plazas a partir de ese momento.

    Quien ni de coña va a poder utilizarlas es el adjudicatario pues para eso debe pasar por encima de las plazas del ex.

  20. #1
    20/03/13 13:08

    Hola Tristan,
    A que te refieres que no te pagará nada, no lo he entendido, ¿el expropietario puede aparcar sin más problemas en las otras plazas sin pagar porqué la grua no puede entrar a llevarse el coche ajeno o por qué?

    Saludos.

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