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Las tasaciones actuales y los peritos judicales

Hace unas semanas un amable lector vizcaíno cuyo trabajo es, entre otras cosas, organizar subastas judiciales viables, me comentó el caso de un tasador que

(...) en un alarde de imaginación, hace un informe argumentando que se puede valorar un bien sin necesidad de identificar la finca.

A pesar de lo mucho que me duelen los codos de tanto estudiar expedientes judiciales estas actitudes todavía me indignan, siendo como soy consciente del tremendo daño que pueden ocasionar estas negligencias al bolsillo de un inversor incauto. ¿Cómo que no es necesario identificar una finca para una tasación judicial? No me cansaré de repetir cuantas veces sea necesario la importancia de haber identificado perfectamente los bienes antes de participar en su subasta. Los tiene que identificar el inversor, pero antes que él los debería haber identificado la persona encargada de valorarlos.

Si un perito no está completamente seguro de que ha identificado correctamente el bien embargado lo único profesional que debería hacer es comunicarlo y renunciar al avalúo. Al menos este perito tuvo la decencia de reconocer abiertamente que no había localizado exactamente la parcela. Pero aún así hizo la valoración y cobró por el trabajo.

La mayoría de estas situaciones se producen con las parcelas y terrenos, pero también con inmuebles urbanos. Y lo cierto es que si los subasteros nos acabamos dando cuenta del error, los peritos también deberían haberse dado cuenta si se hubieran tomado la molestia de mover el culo del ordenador. Porque esa es otra, hay una inmensa mayoría de tasaciones que se llevan a cabo sin moverse del ordenador, lo cual es perfectamente posible -yo mismo las hago así- pero no es ético si están cobrando un pastón por cada tasación.

Y así de fácil hemos llegado al asunto del dinero que cobran porque... ¿qué otra razón que no sea hinchar la factura les lleva a continuar haciendo valoraciones más propias de la burbuja que de los tiempos de escasez actuales? ¿Cómo es posible que continúen valorando los pisos un cuarenta por ciento más caros que su precio real actual?

No es tan difícil valorar un piso. Probablemente si se quiere hacer bien haya que emplear más tiempo, pero si se trata de valorar algo con una aproximación del 3% yo mismo lo puedo hacer en menos de diez minutos. No hay más que buscar en Idealista y en Fotocasa pisos similares por la misma zona y restarle un 20-25% del valor al que tenga el precio más reducido. Así de sencillo. 

Y aún así, ya hay datos que apuntan (lo veremos en los próximos días) a que ya ni siquiera Idealista es utilizable para calcular el valor de las viviendas por la sencilla razón de que prácticamente no existen cruces de ventas entre particulares. Actualmente las ventas las están realizando los mayoristas y lo hacen a precios mucho más reducidos.

Por tanto, cómo es posible que hoy sea imposible comprar en las subastas de Hacienda (otra cosa es la Adjudicación Directa) si no fuera por las increíbles tasaciones que realizan esos tarugos. Y en la Seguridad Social cada vez es más difícil encontrar subastas potables a pesar de que en sobre cerrado se admiten ofertas con un mínimo del 25%, a pesar de lo cual cada día es más difícil, así de exorbitantes son sus tasaciones. Es decir que al inversor que se interese por esas subastas ni siquiera le es rentable pujar por el 25% del tipo de subasta. ¿No deberían esas administraciones hacérselo mirar?

La única explicación que le encuentro a tanto desatino es que los citados peritos judiciales y los que tasan para Hacienda y para la Seguridad Social hinchan las valoraciones para poder hinchar las facturas. 

O eso o que son tontos del culo.                           

                              

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  1. en respuesta a alopezcalle
    -
    #20
    04/03/14 14:59

    Va a ser que es el 0.45%, o parafraseando una certificación, 45 centésimas de entero por ciento, por lo menos esa es la cantidad que he visto en alguna tasacion en los juzgados de esta parte del Pais.
    El otro dia estuve viendo una parcela de garaje que se habia tasado en 24000 euros, planta -4, y quizás un Smart tras muchas maniobras no habiendo nadie aparcado enfrente pudiera acceder a la misma. Para mi, por 1000 euros hubiese sido cara. Están las cosas como para fiarse de una tasación, vamos que si alguien lo hace es que está loco de atar o le gusta tirar su dinero, que viene a ser lo mismo.

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #19
    04/03/14 14:07

    Yo sin embargo no creo que ese sea el problema. El asunto sin duda alguna es que los honorarios por la tasación se establecen como un porcentaje del montante, algo parecido si no me equivoco al 0.045% de lo tasado ( no recuerdo bien), . Entonces la regla de tres es sencilla.
    Si fueran fijos según la categoría de la finca, su situación o complejidad, problema resuelto. A todo el mundo le gusta hacer bien su trabajo y a los tasadores supongo que también. No se puede ser juez y parte.
    Un saludo a tí, Tristan y a toda la comunidad subastera.

  3. en respuesta a Antonio R.
    -
    Top 100
    #18
    03/03/14 18:56

    Hola Antonio. Lo que yo echo en cara a los tasadores es, sobre todo, que no veo ni una sola tasación judicial que no esté inflada al menos en un cien por cien respecto al precio real actual. Parece como si no tuvieran en cuenta lo que ha sucedido en España en los últimos seis años.

  4. #17
    03/03/14 16:29

    Hola,
    Soy nuevo y he llegado tarde a esta conversación, como tasador inmobiliario, y perito que he sido y sigo siendo, no veo mal que al hilo de lo que ha dicho Andresgmendoza un tasador sea de fuera de la provincia (como poco) de donde se hace la tasación, y voy a justificarme, la mayoría de las veces los tasadores que residen en la población donde se hace la tasación tienden a utilizar casi siempre las mismas fuentes, y terminan por no reciclarse, por lo que, que venga un tasador de fuera (si tiene experiencia claro), nunca viene mal, y lo de inflar los precios, yo lo veo más como una falta de experiencia, o un exceso de interés no reconocido por presiones externas.. en fin allá cada uno con su conciencia.
    Yo tengo en el campo de las tasaciones 15 años de experiencia, y todavía puedo deciros que he me quedan muchas cosas por ver en este campo, pero desde luego lo que nunca voy a hacer es valorar un inmueble sin haberlo identificado, puede ser su valor más alto o más bajo, pero lo dicho NUNCA sin identificarlo.
    Saludos.

  5. en respuesta a El sujeto pasivo
    -
    Top 100
    #16
    06/02/13 22:13

    Pues a ver si el gobierno las mete mano como está haciendo el de USA con las agencias de calificación, que les pide una multa de 4.000 millones de dólares por haber sobrevalorado el rating de los productos financieros de antes del estallido de septiembre del 2008.

    Aquí el gobierno jamás les multaría, entre otras cosas porque están a partir un piñón con ellas porque como digan la verdad sobre el valor de los activos inmobiliarios les quiebra toda la banca.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #15
    El sujeto pasivo
    06/02/13 22:06

    De esas, de esas.

  7. en respuesta a El sujeto pasivo
    -
    Top 100
    #14
    06/02/13 22:02

    Si, conocidas y de las que salen por la radio diciendo que la vivienda en España ha caído un 23% y tonterías de esas. Tienen más peligro que un palestino con un cinturón de explosivos.

  8. en respuesta a El sujeto pasivo
    -
    #13
    06/02/13 21:20

    Ah, pensé que las harían funcionarios... Ya sabéis que lo mío no son las subastas

  9. en respuesta a Sáenz
    -
    #12
    El sujeto pasivo
    06/02/13 21:11

    las tasaciones para subastas de Hacienda y Seguridad Social las hacen sociedades de tasación por todos conocidas.

  10. #11
    El sujeto pasivo
    06/02/13 21:09

    Hace algún tiempo paso por mis manos una tasación de una vivienda que debía ser de otro planeta, pues lo que se decía de ella nada tenía que ver con la realidad.

    Tanto al banco financiador como al comprador, sabedores de ello, les dio igual.

  11. en respuesta a Draco
    -
    Top 100
    #10
    06/02/13 21:04

    Cierto, son alucinantes. ¿A quien quieren engañar?

  12. en respuesta a Sáenz
    -
    #9
    06/02/13 21:02

    yo no se quién hará las tasaciones de hacienda, pero está todo inflado un 100%

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #8
    05/02/13 17:41

    Siempre he pensado que al Perito Inmobiliario no saben muy bien cómo tratarlo. En algunos juzgados nos permiten ver (y fotocopiar sin ningún tipo de control) TODO el expediente judicial, y en otros casi hay que pedir por escrito cuales son los bienes a Tasar (no siempre se tasan todos los inmuebles encontrados, sino los que cubran -previsiblemente- la deuda).

    Hay que profesionalizar la Tasación, y te reconozco que los controles de acceso son muy débiles. Cuando yo comencé a Tasar, lo único que me pidieron fue la Colegiación como API (algo a lo que pude acceder con la Licenciatura en Derecho) y la realización de un pequeño curso de Tres meses. Y lo cierto es que la verdadera experiencia vino con el tiempo.

  14. en respuesta a Andresgmendoza
    -
    Top 100
    #7
    05/02/13 17:30

    Reconozco que de vez en cuando me llevo la grata sorpresa de ver que el perito ha hecho realmente un buen trabajo de campo y que se lo ha currado bien, como es tu caso. Eso se ve enseguida leyendo el informe. Pero hay otros informes que dan lástima.

    En cualquier caso, lo más importante es que con la que ha caído y "está cayendo" en España y especialmente en el mercado inmobiliario las tasaciones actuales son incomprensibles. Te lo digo de verdad, no tienes más que leer los edictos de subasta no hipotecarias, son alucinantes.

    Algunos ejemplos de subastas de la AEAT

    Y otros ejemplos de subastas en la Seguridad Social

  15. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #6
    05/02/13 17:20

    Te agradezco la respuesta Tristán,

    Personalmente creo que el Sistema de adjudicación de Peritos Terceros está mal de base. Hace unos pocos meses, un Juzgado de 1ª Inst de Zaragoza me mando a una ciudad a más de 700 km de distancia para realizar una tasación. No dudes que hice todo el trabajo posible, y tras mucha investigación en mi despacho, y un viaje relámpago a la ciudad, realicé una tasación más que decente... pero sin lugar a dudas podrían haber tirado de Peritos de ESA ciudad.

    Tasaciones afinadas con un margen de error del 3%. (Estamos hablando de que un piso que se tase en 100.000 pueda venderse en 97.000 o 103.000 €) me parece un margen de error aceptable y que está dentro de mercado, aunque en la actualidad es mejor tender a la baja que al alza en los casos en los que hay duda.

  16. en respuesta a Manuel alicante
    -
    Top 100
    #5
    05/02/13 17:13

    Pues eso si que es una miseria. Sin embargo las más frecuentes son las del extremo contrario: tasación de dos folios y clavada de 1.200 pavos en toda la cerviz.

  17. en respuesta a Andresgmendoza
    -
    Top 100
    #4
    05/02/13 17:12

    Hola Andresgmendoza. No digo que hacer un peritaje sea sencillo, lo que digo es que hacerlo con una aproximación que no vaya más allá del 3% sí que lo es. Otra cosa es clavar el precio de una vivienda al 1%, que es más complicado.

    Lo malo viene cuando "todas" y repito el "todas" las tasaciones que veo de los peritos judiciales están infladas al menos un 40% y a veces un 60 u 80%. Son alucinantes, no se las cree ni el tonto del pueblo.

  18. #3
    05/02/13 11:54

    Tienes toda la razón, Tristán; en la mayoría de los casos los valores de tasación son disparatados.
    Yo además de hinchar las tasaciones le encuentro dos motivos más: la pereza, y lo poco que algunos cobran (he visto facturas de tasaciones de arquitectos técnicos de poco más de 140 Euros...)

  19. #2
    05/02/13 11:24

    ¿Los que tasan para Hacienda y la SS no son funcionarios? Será que tienen cogida la costumbre de cuando hacen "comprobaciones de valor" y te clavan.

  20. #1
    05/02/13 10:58

    Muy Buenas,

    No estoy de acuerdo con que hacer tasaciones sea TAN sencillo. Y mucho menos hoy en día. Yo soy perito tasador, y me las veo y me las deseo para encontrar valores testigos fiables y no con precios de la burbuja inmobiliaria. No voy a defender el trabajo mal hecho por otros peritos, pero cuando me designan, trato de hacer el mejor trabajo posible, puesto que tengo una responsabilidad personal sobre mis informes.

    Tambien te digo, que están abriendo la mano a tasadores que vienen de asociaciones creadas por los que realizan Masters de Universidades de poca monta. Y pasa lo que pasa. Y sobre los tasadores de la Administración,.. no comment

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