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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Arrendamiento ficticio, retracto seguro

¿Qué pensarían los ilustres lectores de este aburrido blog, en el que siempre escribimos sobre lo mismo -las subastas y los subasteros-, de una subasta en la que el nombre de la empresa demandada, el apellido de su administrador y el de la inquilina fueran el mismo? ¿Y si al guiso le añadimos la existencia de un embargo posterior de más de un millón de euros?

Pues eso.

Mañana lunes sale en el nuevo juzgado hipotecario de Madrid una subasta con esas características. Se trata de un piso más que majo, de 160 m2 construidos y 112 m2 útiles, situado en Puerta del Ángel, entre el Paseo de Extremadura y la Avenida de Portugal. El Tipo de Subasta no es muy elevado, unos 169.000 euros y la deuda es ridícula para tratarse de semejante piso, apenas 76.000 euros. 

Entonces, ¿por qué no paga el demandado la deuda, siendo como es tan exigua? Muy sencillo, porque tiene un embargo posterior de La Caixa Geral de nada menos que 1.317.000 euros de principal más  395.000 euros de sus correspondientes intereses y costas. ¡Vaya tela!

Lo que me alucina es que a pesar de los numerosos indicios que apuntan al fraude, por ejemplo que el precio sea solo de 600 euros al mes incluyendo el alquiler de dos plazas de garaje que no están incluidas en la subasta, el juzgado haya admitido la validez del arrendamiento, la cual ya es definitiva. Se entiende solo por el hecho de que al ser la deuda tan pequeña, el banco acreedor tiene la absoluta seguridad de recuperarla y entonces para qué liarse a oponerse a un contrato fraudulento que en realidad no le va a perjudicar o eso cree.

Pero,.. ¿y el acreedor posterior? ¿Se quedará quieto? Se admiten apuestas

 

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Comentarios
26
Página
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  1. #1
    Jotaerre

    ¿Cómo va a quedarse quieto, si le cancelarían su embargo?

  2. #2
    Franck el Alegre

    ¿y suponemos que se lo quedará el acreedor posterior?

  3. #3
    Ghosssttt

    Yo hace 2 años me quedé en subasta un chalet de lujo en Navacerrada en una de las mejores urbanizaciones de allí. La tasación de origen eran 650.000 € y cuando yo me lo adjudiqué rondaría el precio de venta en 400.000. Me lo quedé por 186.000 €. Y en el lanzamiento apareció una "inquilina". Presentó un contrato de hacía 5 meses. No solamente no había lugar a ello, puesto que no estaba en autos, sino que además
    demostré con un informe de investigación que hice, con pruebas contundentes que era una empleada de la empresa ejecutada y que la había dado de alta 3 días para que cobrara la prestación de desempleo acumulado de otras empresas vinculadas a él, donde también demostré que había estado contratada. Y también demostré la "relación" personal que había entre ellos. Amén de otras pruebas sólidas de que estaban en connivencia.
    Pues la jueza me lo tumbó. Dictó que el contrato era lícito. Hay que reconocer que pagaba 1000 € mensuales y ello condicionó a pensar que no era una maniobra fraudulenta. El caso es que ha estado 2 años de los 5 que le pertenecían y se acaba de ir. Y ahora el chalet ha bajado su precio al menos en 80.000€. Si los contratos los hacen con tiempo y razonables, pagando los gastos generales y por banco te tragas el inquilino 5 años. A mí me da igual, pero a los finalistas les puede romper por la mitad.

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  4. #4
    Egabrum

    Me imagino, si he entendido bien el asunto, que el acredor posterior, intentará acceder al primer rango, y liquidará la deuda del acreedor anterior. Al menos lo intentará.

  5. #5
    Rjavier

    Desde mi punto de vista el acreedor posterior tiró 1.317.000 euros el mismo día que concedió el préstamo.
    Es un barbaridad o una inomoralidad conceder préstamos así. Por supuesto que ese capital y los intereses están hoy en día en la basura. ¿Les interesa embarcarse en la aventura para recuperar algo? ¿Cuanto pueden recuperar, 10, 20, 70.000 euros, en que plazo? Ese es el análisis serio y por supuesto despedir al empleado que concedió el préstamo.

    3 recomendaciones
  6. #6
    Toneti78

    No entiendo mucho sobre esta materia, pero considero que en este caso tendremos que esperar a que expire el contrato de alquiler, y a partir de ahí el banco de segundo rango deberá cancelar la deuda hipotecar del primer banco para así conseguir el primer rango e ir seguidamente a subasta,

    Un saludo,

  7. #7
    Jotaerre

    A mí me había parecido entender, o deducir, que ninguna de las dos cargas era hipotecaria, sino más bien deudas de la empresa propietaria: la primera, porque dice Tristán que hay un tipo muy bajo, lo que parece producto de una tasación actual en una ejecución ordinaria y no de una escritura, y la segunda, porque el importe es desproporcionadamente alto en comparación con ésa tasación.

    Así que el segundo acreedor, si quiere aspirar a recuperar algo de la deuda en el futuro, debería invertir dinero para mejorar su rango.

  8. Ver mensaje

    En realidad la subasta de hoy es por una ejecución hipotecaria y la carga posterior de 1,3 millones es un embargo

  9. Ver mensaje

    ¡¡Vaya putada!! Pero ojo, que la juez se equivocó pues según el apartado 1 del art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas “distintas del ejecutado”, pero el Art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante, estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del Art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho.

    Lo usual es interpretar la frase "de quienes de él dependan" en el sentido de excluir a familiares o empleados que no puedan decir libremente que no a la petición del demandado de falsificar un arrendamiento.

  10. #10
    Jotaerre

    Ah, es verdad que habías dicho que era en el nuevo juzgado hipotecario, pero, entonces, es inusualmente baja ésa tasación, debe ser muy antigua (si adeuda la mitad de una hipoteca, de 20-30 años, de 15 no baja).

    1 recomendaciones
  11. Ver mensaje

    Si que es baja, pero es perfectamente plausible que el ahora demandado pagara la mayor parte del precio al contado y solo dejara una parte para ser financiada.

    Según mi opinión su objetivo ahora es asustar a los postores para aminorar el precio de adjudicación y que quede por debajo del 70%, con lo que luego presentaría a su hija/inquilina como mejor postora. Y si eso sale mal, hacer que la inquilina/hija ejerza el derecho de retracto. Lo cierto es que está muy bien pensado y preparado. Y el acreedor posterior se lo va a comer con patatas. No se va ni a enterar del alzamiento de bienes, porque además no tengo la menor duda de que tanto una cosa como la otra (mejora de postura o retracto) se va a realizar con dinero del demandado.

  12. Ver mensaje
    #12
    Sáenz

    Si el segundo acreedor tiene reflejos, todavía le queda la posibilidad de subir la puja hasta un nivel que impida la mejora/retracto. Es a costa de sacrificar (una parte de) su crédito, pero si el deudor no tiene otros bienes, le puede compensar.

  13. Ver mensaje

    Cierto, teniendo en cuenta que todo lo que pase de los 76.000 euros de deuda es sobrante que va para él mismo puede subir hasta convertir el retracto en algo bastante oneroso. Sin embargo, no cuento con ello. Lo cierto es que los acreedores posteriores suelen tener los reflejos de un nonagenario.

  14. #14
    Kukufate

    Discrepar fulminante y radicalmente de la opinión del Sr Tristán cuando dice:

    …. los ilustres lectores de este aburrido blog, en el que siempre escribimos sobre lo mismo -las subastas y los subasteros-, …….

    A mi no solo no me parece aburrido, sino todo lo contrario, es apasionante. Tristán, si a usted no le gusta este blog, váyase a otro, pero sin dejarnos solos en éste (jejejeje)

    2 recomendaciones
  15. Ver mensaje
    #15
    Sáenz

    ¡Eso! Que se largue. Menudo pesado, siempre intentando acaparar el blog...

  16. #16
    Ritxi70

    Jejejeje... la que va a liar el gobierno....
    - limitar la hipotecas a 30 años
    - Subastas: reducción del 20% al 5% el aval para la puja
    - Subastas: impedir que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura
    - Subastas: Si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60 al 70% de la tasación

    Más cosillas en el artículo, pero estas son las que, a vuelapluma, más me han llamadola atención

    http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/peugeot508ene/economia/noticias/4565917/01/13/El-Gobierno-fijara-en-30-anos-el-plazo-maximo-de-las-hipotecas.html

  17. Ver mensaje
    #17
    Kukufate

    Bueno Ritxi70, eran 30 años, no 3, que susto. De los contrario las deudas serían espantosas en relación con el Tipo.
    Seguiremos leyendo el artículo..

  18. Ver mensaje
    #19
    Ritxi70

    jejeje... perdón... se me ha debido ir el dedo.... :-)
    Ale... editado

  19. Ver mensaje

    ¿¿¿incluyendo la posibilidad de realizar "subastas extrajudiciales online" con un procedimiento "mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones???

    Estos tontos no se dan cuenta que "procedimiento más garantista" y "Agilizar las ejecuciones" es un contrasentido manifiesto.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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