Rehipotecar una vivienda permite conseguir financiación usando una casa o piso como garantía. Esta opción puede servir para obtener liquidez, reformar, reunificar deudas o comprar otra vivienda, aunque conviene analizar costes, riesgos y alternativas antes de firmar.
Rehipotecar una vivienda puede ser una solución para conseguir liquidez usando una casa o piso como garantía. Puede servir para hacer una reforma, reunificar deudas, comprar otra vivienda, invertir o mejorar las condiciones de financiación que ya tienes. Pero no siempre significa lo mismo: no es igual rehipotecar una vivienda pagada que una casa con hipoteca pendiente.
Rehipotecar una vivienda puede ayudarte a conseguir liquidez, reformar tu casa o reunificar deudas usando tu inmueble como garantía. En este artículo te explicamos qué es rehipotecar la casa, cuándo se puede hacer, qué opciones existen, qué bancos conviene revisar y cómo decidir si te interesa o no.
¿Se puede rehipotecar una casa?
Sí, se puede rehipotecar una casa si eres propietario y la entidad considera viable la operación. El banco revisará el valor de la vivienda, las cargas existentes, tu nivel de ingresos, tu estabilidad laboral, tu historial de pagos, tu ratio de endeudamiento y el porcentaje de financiación solicitado sobre el valor de tasación.
¿Qué es rehipotecar la casa?
Rehipotecar una casa consiste en volver a utilizar una vivienda como garantía para conseguir financiación. Puede hacerse cancelando la hipoteca actual y firmando una nueva, ampliando la hipoteca existente, cambiando la hipoteca de banco o solicitando financiación sobre una vivienda ya pagada.
Dicho de forma sencilla: si te preguntas ''puedo rehipotecar mi casa'', la respuesta depende de dos factores: cuánto vale tu vivienda y si puedes asumir la nueva cuota.
Conviene no confundir estos conceptos:
Concepto
Qué significa
Cuándo se usa
🏠 Rehipotecar vivienda
Es el concepto más amplio. Puede implicar cancelar una hipoteca anterior y firmar otra nueva, o constituir una hipoteca sobre una vivienda ya pagada.
Cuando quieres volver a usar una vivienda como garantía para conseguir financiación.
📈 Ampliar hipoteca
Es una modificación del préstamo actual. Normalmente se pide más capital, más plazo o ambas cosas. Técnicamente suele tramitarse como novación.
Cuando ya tienes una hipoteca y quieres pedir más dinero o ajustar el plazo.
📝 Novación hipotecaria
Es un cambio pactado con tu banco actual. Puede afectar al capital, plazo, tipo de interés, sistema de amortización u otras condiciones financieras. Debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Cuando quieres modificar tu hipoteca sin cambiar de banco.
🔁 Subrogación hipotecaria
Consiste en cambiar la hipoteca de banco. En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si se quieren cambiar otras condiciones, puede pactarse una novación posterior.
Cuando otro banco te ofrece mejores condiciones para tu hipoteca.
💶 Préstamo con garantía hipotecaria
Es financiación en la que se pone una vivienda como garantía. El solicitante aporta una casa en propiedad como garantía de pago, normalmente pagada al menos en gran parte.
Cuando necesitas liquidez y tienes una vivienda en propiedad que puede respaldar la operación.
Cómo rehipotecar una casa paso a paso
Si buscas como rehipotecar una casa, estos son los pasos habituales para hacerlo correctamente:
1. Calcula cuánto dinero necesitas
Antes de hablar con bancos, define el importe exacto. No es lo mismo pedir 20.000 euros para una reforma que 80.000 euros para reunificar préstamos o 120.000 euros para comprar otra vivienda.
Cuanto más capital pidas, mayor será la cuota, el riesgo y el coste total de intereses. Por eso, antes de avanzar, conviene calcular la cuota mensual de tu hipoteca con distintos importes, plazos y tipos de interés.
2. Comprueba si la vivienda tiene cargas
Si la casa está pagada, revisa si la hipoteca anterior está cancelada también en el Registro de la Propiedad. Muchas personas terminan de pagar la hipoteca al banco, pero no hacen la cancelación registral de la hipoteca.
Si todavía tienes hipoteca pendiente, calcula:
Capital pendiente.
Años restantes.
Tipo de interés actual.
Comisión por amortización o cancelación.
Valor estimado de la vivienda.
3. Pide una tasación actualizada
La tasación sirve para que el banco determine el valor de la vivienda y el riesgo de la operación. La tasación la paga el cliente y debe realizarla una tasadora homologada por el Banco de España.
4. Solicita oferta a tu banco actual
Si ya tienes hipoteca, tu banco puede proponerte una ampliación de capital, una ampliación de plazo o ambas. Esta vía puede ser más sencilla que cancelar y abrir una hipoteca nueva, aunque no siempre será la más barata.
5. Compara con otros bancos
No te quedes solo con la cuota. Compara:
TAE.
TIN.
Plazo.
Comisiones.
Vinculaciones.
Seguros obligatorios o bonificadores.
Coste total de intereses.
Gastos de tasación.
Comisión de cancelación de la hipoteca actual, si existe.
Para tener una referencia de mercado, puedes revisar las mejores hipotecas actualmente y comparar ofertas fijas, variables y mixtas antes de decidir.
6. Elige la fórmula: novación, subrogación o nueva hipoteca
La mejor opción depende de tu caso:
Si tu banco te ofrece buenas condiciones: ampliación o novación.
Si necesitas mucho capital o cambiar totalmente la operación: nueva hipoteca.
Si la vivienda está pagada: préstamo hipotecario sobre vivienda libre de cargas.
Si tu objetivo principal es pagar menos intereses o ajustar la cuota, también puedes valorar otras formas de mejorar las condiciones de tu hipoteca antes de firmar una nueva operación.
¿No sabes qué opción te conviene?
Rehipotecar una vivienda puede implicar ampliar tu hipoteca actual, cambiar de banco, firmar una nueva hipoteca o pedir financiación sobre una vivienda ya pagada. Si quieres saber qué alternativa encaja mejor con tu caso, en Rankia podemos ayudarte a estudiar tu operación con asesoramiento hipotecario personalizado.
Uno de nuestros asesores hipotecarios revisará tu situación, el valor aproximado de tu vivienda, la deuda pendiente y el dinero que necesitas para orientarte sobre las opciones disponibles. En operaciones más complejas, puedes solicitar ayuda a uno de los mejores brokers hipotecarios.
Las modificaciones importantes de una hipoteca deben formalizarse correctamente. El Banco de España señala que cualquier modificación de condiciones debe ir a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Ventajas y desventajas de rehipotecar una vivienda
Pros
Permite obtener liquidez.
Puede reducir la cuota mensual si se agrupan deudas.
Puede mejorar condiciones si la hipoteca actual es cara.
Permite financiar reformas grandes.
Puede ayudar a comprar otra vivienda.
Suele ofrecer plazos más largos que un préstamo personal.
Contras
La vivienda queda como garantía.
Puedes terminar pagando más intereses.
Se alarga tu endeudamiento.
Puede haber costes de cancelación, tasación o novación.
El banco puede rechazar la operación.
Si la finalidad es pagar consumo o deudas recurrentes, puedes tapar el problema sin resolverlo.
Rehipotecar vivienda pagada: cómo funciona
Rehipotecar una vivienda pagada puede ser más sencillo que hacerlo con una casa que todavía tiene hipoteca, porque el inmueble está libre de cargas y puede servir como garantía de una nueva financiación.
En este caso, realmente no amplías una hipoteca existente: firmas una nueva hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria usando tu vivienda ya pagada como respaldo.
📌 Ejemplo
Tienes una vivienda valorada en 250.000 euros y necesitas 70.000 euros para una reforma, ayudar a un familiar o comprar otra vivienda. El banco puede estudiar una hipoteca sobre esa casa ya pagada, siempre que la cuota encaje con tus ingresos y el porcentaje de financiación sea razonable.
Santander, por ejemplo, comercializa una ''Hipoteca otras finalidades'' para viviendas libres de cargas, con financiación de hasta el 70% del valor de tasación si es vivienda habitual y hasta el 60% si es otro tipo de inmueble, según su web.
Rehipotecar vivienda con hipoteca pendiente
También puedes plantearte rehipotecar una vivienda con hipoteca. Aquí hay tres caminos principales:
Ampliar la hipoteca actual: pides más capital a tu banco actual. Puede servir para reformas, liquidez o reunificar deudas.
Cancelar la hipoteca y firmar una nueva: liquidas el préstamo actual y contratas otro por el capital pendiente más el dinero extra que necesitas.
Cambiar la hipoteca de banco: llevas tu hipoteca a otra entidad mediante subrogación para intentar mejorar el tipo de interés, el plazo o ambos.
Rehipotecar vivienda para reunificar deudas
Una de las búsquedas más habituales es rehipotecar vivienda para reunificación de deudas. Esto consiste en agrupar préstamos personales, tarjetas, créditos rápidos u otras cuotas en una sola financiación con garantía hipotecaria.
Si este es tu caso, merece la pena analizar con calma cómo funciona reunificar deudas con hipoteca, porque puede bajar la cuota mensual, pero también alargar el plazo y aumentar el coste total.
Pros
Pasas a pagar una sola cuota.
La cuota mensual puede bajar.
El plazo suele ser más largo.
Puede ordenar tus finanzas si tienes varios préstamos abiertos.
Contras
Puedes acabar pagando más intereses totales.
Alargas la deuda.
Pones tu vivienda como garantía.
Si no pagas, el riesgo es mayor que con un préstamo personal.
Rehipotecar para reformar
Rehipotecar para reformar puede tener sentido cuando la obra es importante y un préstamo personal se queda corto o tiene una cuota demasiado alta.
Pedir una nueva hipoteca sobre una vivienda pagada.
Usar un préstamo personal si el importe es bajo.
Rehipotecar vivienda para comprar otra
Otra opción es rehipotecar vivienda para comprar otra. Esta operación consiste en usar el valor de una vivienda que ya tienes (pagada o con poca deuda pendiente) para conseguir liquidez y financiar parte de una nueva compra.
Puede ser útil si:
Quieres comprar una segunda residencia.
Quieres invertir en una vivienda para alquilar.
Necesitas entrada para otra casa.
Tienes una vivienda pagada y quieres movilizar parte de su valor.
Antes de hacerlo, conviene revisar las condiciones habituales de las hipotecas para segunda vivienda, ya que los bancos suelen ser más exigentes con el porcentaje de financiación y la solvencia.
Pero hay que hacer números con cuidado. Si usas una vivienda como garantía para comprar otra, puedes terminar con dos deudas, dos inmuebles expuestos al mercado y una carga financiera superior.
Rehipotecar vivienda: CaixaBank, BBVA y Santander
Muchos usuarios buscan directamente por banco. Lo importante es entender que cada entidad estudiará la operación según perfil, finalidad, valor de tasación y riesgo.
Rehipotecar vivienda CaixaBank
CaixaBank ofrece hipotecas, simuladores y opciones vinculadas a compra, subrogación y reforma. Si estás valorando esta entidad, puedes revisar el análisis de la Hipoteca CaixaBank para entender sus tipos, bonificaciones y condiciones generales.
Si buscas rehipotecar vivienda con CaixaBank, lo habitual sería pedir estudio para una ampliación, subrogación o nueva financiación según tu caso.
Rehipotecar vivienda BBVA
BBVA muestra en su oferta hipotecaria opciones para contratar hipoteca, traer la hipoteca desde otro banco y simular condiciones. Si tu objetivo es cambiar tu préstamo actual a esta entidad, puede interesarte el análisis de la subrogación de hipoteca BBVA.
Rehipotecar vivienda Santander
Santander ofrece una “Hipoteca otras finalidades” para viviendas libres de cargas, con finalidad de reformas, tributos, estudios u otros proyectos. Si estás comparando esta entidad para mejorar tu préstamo actual, revisa también cómo funciona la subrogación de hipoteca Santander.
¿Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda?
El coste depende de la fórmula elegida. No cuesta lo mismo ampliar una hipoteca que cancelar una y firmar otra nueva.
Gastos habituales
Tasación.
Posible comisión de novación.
Posible comisión de amortización o cancelación.
Notaría.
Registro.
Gestoría.
Impuestos, cuando procedan.
Comisión de apertura, si la nueva entidad la cobra.
Si la operación implica cambiar de entidad, revisa también los gastos de subrogación de hipoteca, porque la tasación y las posibles comisiones pueden afectar al ahorro real.
Desde la Ley 5/2019, el Banco de España indica que el cliente paga la tasación y el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría en la formalización de la hipoteca.
En caso de amortización o cancelación anticipada, las comisiones máximas dependen del tipo de préstamo y del momento. Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el Banco de España recoge máximos del 2% en tipo fijo durante los primeros 10 años y 1,5% después; en variable 0,25% durante los primeros 3 años o 0,15% durante los 5 primeros años, y 0% después, según lo pactado.
Ejemplo práctico: cómo rehipotecar un piso
Imagina que tienes un piso valorado en 220.000 euros y una hipoteca pendiente de 70.000 euros. Quieres pedir 40.000 euros para una reforma.
Tu nueva deuda total sería de 110.000 euros. Eso supone un 50% del valor de tasación, una cifra razonable desde el punto de vista de garantía. Aun así, el banco revisará tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus deudas actuales y tu historial de pagos.
En este caso podrías valorar:
Ampliar la hipoteca actual.
Pedir una nueva hipoteca por 110.000 euros.
Cambiar de banco si otro ofrece mejor TAE.
Pedir préstamo personal si quieres evitar tocar la hipoteca y puedes asumir la cuota.
Preguntas frecuentes
La cantidad que puedes conseguir al rehipotecar tu vivienda depende del valor de tasación, de la deuda pendiente y de tu perfil financiero. El banco analizará tus ingresos, estabilidad laboral, historial de pagos y nivel de endeudamiento antes de aprobar la operación.
Los bancos suelen pedir ingresos estables, buen historial crediticio, bajo nivel de endeudamiento y una vivienda con valor suficiente como garantía. También pueden solicitar una tasación actualizada, documentación laboral, declaración de la renta, recibos de préstamos y justificantes de ingresos.
Sí, puedes rehipotecar una vivienda si tienes deudas, pero el banco estudiará tu capacidad real de pago. Si la operación sirve para agrupar préstamos, tarjetas u otras cuotas, la entidad valorará si mejora tu situación financiera y reduce el riesgo de impago.
Sí, puedes rehipotecar una vivienda si está a nombre de dos personas, pero normalmente deberán aceptar y firmar todos los propietarios. El banco analizará la situación económica de cada titular, la deuda pendiente, el valor de tasación y la capacidad conjunta para asumir la nueva cuota.
Rehipotecar una vivienda puede ser útil si necesitas financiación importante, tienes una casa con suficiente valor y puedes asumir la nueva cuota sin comprometer tu estabilidad financiera. Puede servir para reformar, reunificar deudas, comprar otra vivienda o mejorar condiciones.
Pero no debe decidirse solo por bajar la cuota mensual. Lo importante es comparar TAE, coste total, plazo, comisiones, vinculación y riesgo. Si vas a poner tu casa como garantía, la operación debe tener sentido a largo plazo, no solo aliviar tus pagos durante unos meses.
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