Reunificar deudas con hipoteca: así puedes bajar tus cuotas
Reunificar deudas con hipoteca: así puedes bajar tus cuotas
Reunificar deudas con hipoteca te permite agrupar préstamos y tarjetas en una sola cuota más baja. Cómo funciona, cómo ampliar la hipoteca para reunificar deudas, requisitos, documentación y un ejemplo con el coste total de la operación.
Si los préstamos, las tarjetas y los créditos al consumo se comen buena parte de tu sueldo cada mes, reunificar deudas con hipoteca puede bajarte la cuota de forma drástica. Consiste en meter esas deudas dentro de tu préstamo hipotecario, ampliándolo o firmando uno nuevo, para pagarlas a un tipo más bajo y en más años. La cuota baja, pero si alargas mucho el plazo puedes acabar pagando más intereses que antes, y tu casa pasa a responder también por esas deudas.
La reunificación de deudas con hipoteca permite reducir los pagos mensuales al agrupar diferentes préstamos, aunque puede aumentar los intereses totales y comprometer la vivienda como garantía.
La reunificación de deudas con hipoteca consiste en agrupar préstamos personales, tarjetas de crédito, minicréditos o créditos al consumo dentro de un único préstamo con garantía hipotecaria. El banco cancela esas deudas y tú pasas a pagar una sola cuota, con el tipo de interés de la hipoteca, mucho más bajo que el de un crédito al consumo.
También se conoce como refinanciar deudas con hipoteca, reunificar préstamos con hipoteca o pedir una hipoteca para reunificar deudas. Todas son la misma operación: usar tu vivienda como garantía para pagar menos cada mes.
¿Cuándo compensa reunificar deudas con hipoteca y cuándo no?
Compensa cuando las deudas que agrupas tienen tipos altos y la cuota actual te impide llegar a fin de mes. No compensa si lo que debes es poco o te queda poco plazo, ni si el problema de fondo es que sigues generando deuda nueva: en dos o tres años estarías igual, pero con la hipoteca más grande.
El plazo es la clave. Mira este ejemplo con tres deudas habituales:
Deudas actuales
Importe
Tipo
Cuota
Préstamo personal
10.000 €
8%
200 €/mes
Tarjeta de crédito
5.000 €
20%
150 €/mes
Crédito al consumo
8.000 €
12%
180 €/mes
Total
23.000 €
—
530 €/mes
Con esas cuotas terminarías de pagar las tres deudas en unos cuatro o cinco años, con unos 7.196 € de intereses. Si metes los 23.000 € en tu hipoteca al 3%, el resultado depende del plazo que elijas:
23.000 € al 3%
Cuota
Intereses totales
Frente a no reunificar
A 5 años
413 €/mes
1.797 €
Ahorras unos 5.400 €
A 10 años
222 €/mes
3.651 €
Ahorras unos 3.500 €
A 20 años
128 €/mes
7.614 €
Pagas unos 400 € más
A 20 años la cuota baja más de un 75%, pero pagas más intereses que si no hubieras hecho nada. A 10 años reduces la cuota a menos de la mitad y además ahorras. Los cálculos no incluyen los gastos de la operación, que verás más abajo.
Ventajas y desventajas de reunificar préstamos con hipoteca
Antes de pedir una hipoteca para reunificar deudas, ten claro qué ganas y qué arriesgas:
Pros
Cuota mucho más baja gracias al tipo de la hipoteca y a un plazo más largo.
Un único pago al mes, más fácil de controlar.
Puedes ahorrar intereses si no alargas el plazo más de la cuenta.
Contras
Más intereses totales si estiras el plazo a 20 o 30 años.
Tu vivienda responde también de las deudas que antes no tenían garantía.
Gastos de la operación: tasación, notaría, registro y posibles comisiones.
Cómo ampliar la hipoteca para reunificar deudas: las cuatro vías
Hay cuatro formas de hacer una ampliación de hipoteca para reunificar deudas o de usar tu casa como garantía. La que te encaja depende de si tu vivienda ya está hipotecada y de cómo te trate tu banco:
Vía
Cómo funciona
Cuándo te encaja
A tener en cuenta
Ampliar tu hipoteca actual
Tu banco amplía el capital pendiente mediante una novación y con ese dinero cancelas las deudas
Si tu banco te ofrece buenas condiciones
Es la vía más rápida, pero el banco puede negarse o aprovechar para empeorar el tipo
Nueva hipoteca en otro banco
Cambias la hipoteca de banco con una subrogación y amplías capital, o firmas una hipoteca nueva que cancela la anterior y las deudas
Si otro banco te mejora el tipo
Más papeleo, pero puedes negociar mejores condiciones
Hipotecar una vivienda libre de cargas
Pides un préstamo con garantía hipotecaria sobre una vivienda ya pagada
Si no tienes hipoteca o tienes otro inmueble
No tocas tu hipoteca actual, pero pones en garantía otra vivienda
Prestamista privado
Una empresa no bancaria te presta con tu vivienda como garantía
Solo si los bancos te lo deniegan
Tipos mucho más altos; comprueba que está inscrita en el registro de prestamistas inmobiliarios
Si dudas entre negociar con tu banco o irte a otro, repasa las diferencias entre novación y subrogación.
Reunificar hipotecas: cómo juntar dos hipotecas en una
Si tienes dos hipotecas, por ejemplo la de tu vivienda y la de una segunda residencia, también puedes unificar las dos hipotecas en un solo préstamo. Lo habitual es que un banco cancele ambas y firme contigo una hipoteca nueva sobre uno o los dos inmuebles. Solo compensa si el nuevo tipo mejora el de las dos hipotecas actuales y los gastos de cancelación no se comen el ahorro.
Requisitos para reunificar deudas con hipoteca
El banco estudia la operación como una hipoteca nueva. Se fija sobre todo en estas tres cosas:
Valor de tu vivienda: lo que te queda de hipoteca más las deudas que quieres meter no debe superar el porcentaje de la tasación que financia el banco, que en vivienda habitual suele ser del 80%.
Capacidad de pago: el banco calcula si la nueva cuota, sumada a tus demás gastos fijos, es sostenible con tus ingresos.
Historial: haber pagado tu hipoteca sin retrasos ayuda; figurar en un fichero de morosos lo complica mucho en los bancos.
Documentación que te van a pedir
Identificación: DNI o NIE en vigor.
Ingresos: nóminas, declaración de la renta o, si eres autónomo, los trimestrales de IVA e IRPF.
Deudas a reunificar: contratos, recibos y certificados de deuda pendiente.
Al ahorro en la cuota hay que restarle los gastos de la operación. Los principales son estos:
Tasación de la vivienda: la pagas tú.
Notaría y registro: la ampliación o la nueva hipoteca se firman en escritura.
Comisión del banco: por la ampliación o por la apertura de la nueva hipoteca, si la cobra.
Cancelación anticipada de tus préstamos: según la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo, el prestamista puede cobrarte hasta un 1% de lo que amortizas si quedan más de 12 meses, o un 0,5% si queda menos.
Intermediario: si recurres a una empresa de reunificación, sus honorarios.
Usa un simulador hipotecario para ver la cuota final y compara el ahorro con estos gastos antes de firmar.
Cómo pedir una hipoteca para reunificar deudas paso a paso
Estos son los pasos para refinanciar tus deudas con hipoteca:
Suma lo que te queda de hipoteca y todas las deudas que quieres agrupar.
Comprueba que el total cabe en el porcentaje de la tasación que financia el banco.
Reúne la documentación.
Pide oferta a tu banco y, al menos, a otras dos entidades.
Encarga la tasación.
Negocia tipo, plazo y comisiones, y elige el plazo más corto que puedas pagar.
Firma ante notario. El banco cancelará las deudas con el nuevo capital.
Bancos que reunifican deudas con hipoteca
Casi todos los bancos admiten reunificar deudas con hipoteca mediante una ampliación de capital, una subrogación o una hipoteca nueva, pero cada uno aplica su propio criterio de financiación máxima, endeudamiento y tasación. Por eso conviene comparar y, si puedes, contar con asesoramiento hipotecario profesional que valide la viabilidad de la operación.
Hipoteca y préstamos en una sola cuota: estudio gratuito
Si además de la hipoteca tienes préstamos personales, tarjetas u otras cuotas que te ahogan, colaboramos con entidades especializadas que analizan tu caso y te proponen cómo unificar todos los pagos en una sola cuota más baja. Puedes solicitar un estudio gratuito y sin compromiso para saber si te conviene.
Sí. Puedes ampliar tu hipoteca actual, cambiarla de banco ampliando capital o firmar una hipoteca nueva sobre una vivienda libre de cargas, y usar ese dinero para cancelar tus otras deudas.
¿Cuándo conviene reunificar deudas con hipoteca?
Cuando tus deudas tienen tipos altos, la cuota te impide llegar a fin de mes y puedes elegir un plazo que no dispare los intereses totales. Si las deudas son pequeñas o les queda poco, normalmente no compensa.
¿Cuánto puedo ampliar mi hipoteca para reunificar deudas?
Depende del valor de tasación: lo que te queda de hipoteca más las deudas nuevas no debe superar el porcentaje que financia el banco, normalmente el 80% en vivienda habitual. Además, la nueva cuota tiene que ser asumible con tus ingresos.
¿Puedo reunificar deudas con una hipoteca fija?
Sí. El tipo de la hipoteca no lo impide, aunque el banco puede revisar las condiciones al ampliar el capital, y cambiar de banco o cancelar la hipoteca puede tener comisión.
¿Puedo unificar dos hipotecas en una?
Sí. Un banco puede cancelar las dos y firmar contigo una hipoteca nueva. Solo compensa si el nuevo tipo mejora el de ambas y los gastos no se comen el ahorro.
¿Es posible reunificar deudas sin hipoteca?
Sí, con un préstamo personal que agrupe tus deudas. El tipo es más alto y el plazo más corto que con hipoteca, pero no pones tu vivienda como garantía. Puedes ver cómo reunificar deudas paso a paso.
¿Cuánto tarda el proceso?
Entre dos y seis semanas, según lo rápido que reúnas la documentación, el plazo de la tasación y el estudio de riesgo del banco.
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