Impuestos y gastos en una extinción de condominio: cuánto cuesta y cómo calcularlo
Impuestos y gastos en una extinción de condominio: cuánto cuesta y cómo calcularlo
Cuánto cuesta una extinción de condominio: qué impuesto se paga realmente (AJD, no ITP), sobre qué base se calcula según la doctrina del Tribunal Supremo, quién debe asumirlo, cuándo puede haber ITP y qué ocurre con la hipoteca pendiente.
La extinción de condominio suele ser la fórmula más barata para poner una vivienda a nombre de un solo copropietario cuando antes pertenecía a dos o más personas. Tributa solo por AJD (0%–1,5%), no por ITP (6%–10%), y además —punto que se pasa por alto con frecuencia— solo sobre la parte que se adquiere, no sobre el valor total del inmueble. La combinación de ambas cosas puede suponer un ahorro de más de 10.000 € en impuestos respecto a una compraventa. En esta guía te explico cuánto cuesta una extinción de condominio, qué impuestos se pagan, quién asume cada gasto y cómo calcular el coste real paso a paso, también si hay hipoteca de por medio.
Gastos e impuestos de la extinción de condominio
La extinción de condominio (o disolución de proindiviso) es el procedimiento por el que uno de los copropietarios de un bien pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto. Regulada en los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil; los casos más habituales son: Divorcios o separaciones, herencias (uno de los herederos adquiere el inmueble completo compensando al resto, caso de la extinción de condominio entre hermanos) y parejas no casadas que compraron juntas y quieren separar la titularidad.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio? El principal impuesto es normalmente el AJD, que se calcula sobre el valor de la parte del inmueble que el adjudicatario adquiere de los demás copropietarios, no sobre el 100% de la vivienda. A ello se suman notaría, Registro y, si existe hipoteca, posibles costes de novación o nueva financiación. No suele pagarse ITP ni plusvalía municipal en una verdadera extinción, aunque puede existir ganancia patrimonial en el IRPF del copropietario saliente si el inmueble se ha revalorizado.
Solo paga AJD (0,5%–1,5% según CCAA) sobre el valor total del inmueble y lo asume quien se queda la vivienda.
Este artículo ofrece información general con fines divulgativos. La fiscalidad de la extinción de condominio depende de la comunidad autónoma, del número de comuneros y de cómo se articule la compensación. Antes de firmar, contrasta tu caso con un asesor fiscal o con la Hacienda autonómica correspondiente.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
La extinción de condominio no tiene un precio establecido. El coste depende principalmente del valor de la participación que pasa al adjudicatario, del tipo de AJD aplicable en la comunidad autónoma y de los gastos necesarios para formalizar e inscribir la operación.
En una extinción ordinaria, el dato clave para calcular el impuesto no es el valor completo de la vivienda. Si uno de los copropietarios se queda con el inmueble, la base del AJD es, con carácter general, el valor de la parte que adquiere de los demás y que antes no le pertenecía. Este criterio está consolidado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y es el que aplican las administraciones tributarias autonómicas.
Cómo calcular los gastos de una extinción de condominio
Para estimar cuánto vas a pagar, primero hay que identificar qué porcentaje del inmueble adquiere el copropietario que se queda con él y calcular su valor. Esa será, en una extinción ordinaria sujeta a AJD, la referencia sobre la que aplicar el tipo impositivo de la comunidad autónoma.
El cálculo puede resumirse así:
Coste de la extinción = AJD sobre la participación adquirida + notaría + Registro + gestoría, si la hay + posibles gastos derivados de la hipoteca
Si una vivienda vale 240.000 € y el adjudicatario ya posee el 50%, adquiere ahora una participación valorada en 120.000 €. Si en su comunidad el AJD aplicable fuera del 1%, la cuota de este impuesto sería de 1.200 €. A partir de ahí se añaden los gastos de escritura e inscripción y, cuando corresponda, los relacionados con la modificación del préstamo hipotecario.
Este cálculo sirve para una extinción real del condominio, en la que desaparece la copropiedad. Si la operación mantiene el proindiviso, implica una transmisión de cuotas entre comuneros o genera una operación distinta, la tributación puede cambiar.
Ventajas fiscales y desventajas de la extinción de condominio
Pros
Solo paga AJD (0%–1,5%) frente al 6%–10% del ITP de una compraventa.
La base es solo la parte que se adquiere, no el valor total del inmueble.
No sujeta a Plusvalía Municipal en el momento de la extinción.
No genera IRPF si no hay exceso de adjudicación.
Trámite notarial ágil, sin necesidad de liquidar ITP ante Hacienda.
Contras
Si hay hipoteca, el banco debe autorizar el cambio de titularidad o la novación.
Si el banco no libera al copropietario saliente, este sigue siendo deudor solidario.
Puede haber IRPF por ganancia patrimonial si hay exceso de adjudicación.
En ciertos supuestos la Administración puede recalificar la operación y exigir ITP.
Si no hay acuerdo entre las partes, hay que acudir a la vía judicial, lo que encarece el proceso.
Impuestos en una extinción de condominio
La extinción de condominio formalizada en escritura pública, al no considerarse una compraventa, tributa normalmente por Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando no queda sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Esta es su mayor ventaja fiscal.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se aplica sobre el valor de la parte del inmueble que se adquiere, no sobre el valor total. Es el punto donde más dinero se pierde por desconocimiento, y lo desarrollamos justo debajo.
El tipo impositivo AJD depende de la Comunidad Autónoma y oscila entre el 0% (País Vasco) y el 1,5% (varias comunidades). La Comunidad Valenciana lo bajó al 1,4% desde el 1 de junio de 2026.
Lo paga quien se adjudica la vivienda (el nuevo titular único).
¿Cómo se calcula la base imponible del AJD?
Durante años, la Administración tributaria liquidaba el AJD de las extinciones de condominio sobre el valor total del inmueble. El Tribunal Supremo puso fin a ese criterio en la sentencia 1484/2018, de 9 de octubre, reiterada después en 2019 (entre otras, la STS 1058/2019), y la Dirección General de Tributos asumió expresamente la doctrina en la consulta vinculante V3344-19.
El razonamiento del Supremo es sencillo: quien se adjudica el bien ya era dueño de su parte, así que lo único que adquiere ex novo —y lo único que puede gravarse— es la cuota del comunero que sale. La fórmula queda así:
AJD = Valor del inmueble × Cuota del comunero que sale × Tipo AJD
Dos advertencias prácticas:
Pese a la doctrina, algunas oficinas liquidadoras autonómicas siguen girando el impuesto sobre el valor total. Si te ocurre, puedes recurrir invocando la STS 1484/2018 y la consulta V3344-19.
Si liquidaste una extinción de condominio en los últimos años sobre el valor íntegro, puedes valorar una solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos, siempre que no hayan transcurrido los cuatro años de prescripción.
En general, el copropietario que se queda la vivienda asume todos los gastos, salvo que se pacte lo contrario en la escritura. Para tener una referencia más completa de los costes asociados a la operación, puedes consultar esta guía sobre los gastos e impuestos de comprar una vivienda, que ayuda a comparar notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos según el tipo de operación.
AJD de la extinción de condominio por comunidad autónoma
La extinción de condominio tributa al mismo tipo general de AJD que el resto de escrituras notariales en cada comunidad autónoma. Estos son los tipos generales vigentes:
Comunidad Autónoma
AJD general
Andalucía
1,2%
Aragón
1,5%
Asturias
1,2%
Baleares
1,5%
Canarias
1%
Cantabria
1,5%
Castilla-La Mancha
1,25%
Castilla y León
1,5%
Cataluña
1,5%
Ceuta
0,5%
Comunidad de Madrid
0,75%
Comunidad Valenciana
1,4% (desde junio 2026)
Extremadura
1,5%
Galicia
1,5%
La Rioja
1%
Melilla
0,5%
Región de Murcia
1,5%
Comunidad Foral de Navarra
0,5%
País Vasco
0%
Cataluña aplica expresamente el 1,5% a la adjudicación derivada de una extinción de condominio y establece como base la parte adquirida ex novo. Andalucía confirma para la extinción un 1,2% sobre la participación del comunero que desaparece. Galicia publica un tipo general del 1,5%, al igual que Castilla y León y Aragón. La Agencia Tributaria Valenciana publica actualmente un tipo general del 1,5%
Algunas comunidades aplican tipos reducidos de AJD para vivienda habitual, familia numerosa o menores de 35 años, pensados sobre todo para compraventas e hipotecas. Conviene confirmar con la Hacienda autonómica si también cubren la extinción de condominio.
Cuándo la extinción de condominio SÍ tributa por ITP
La regla del AJD no es absoluta. Hay supuestos en los que la Administración recalifica la operación como transmisión y exige ITP, con el salto de coste que eso implica. Los más frecuentes:
Exceso de adjudicación evitable: Si el bien era divisible o existían varios inmuebles que permitían un reparto equilibrado y, aun así, se adjudica todo a uno, el exceso puede tributar por ITP. La exención del artículo 1062 del Código Civil se apoya precisamente en la indivisibilidad.
Adjudicación a varios comuneros: Si hay tres copropietarios y el inmueble se adjudica a dos de ellos en proindiviso, no hay extinción de la comunidad, sino reducción del número de comuneros. Ese supuesto suele considerarse transmisión sujeta a ITP.
Compensación no dineraria: El artículo 1062 CC contempla la compensación en dinero. Si se compensa entregando otros bienes, la operación puede calificarse como permuta y tributar en consecuencia.
Comunidades que ejercen actividad económica: tributan por operaciones societarias, no por AJD.
Si tu caso encaja en alguno de estos supuestos, consulta antes de firmar: la diferencia entre AJD e ITP por comunidad autónoma puede ser de varios miles de euros y no se corrige después con facilidad.
Plusvalía municipal en la extinción de condominio
En una auténtica extinción de condominio, en la que desaparece la comunidad y la adjudicación responde a la división del bien común, no existe normalmente una transmisión sujeta a plusvalía municipal. La operación supone la concreción de un derecho que el adjudicatario ya tenía como copropietario.
Esto cambia si la operación encubre una transmisión de cuotas, una donación o no constituye realmente una extinción total del condominio. En esos casos, la tributación puede ser diferente. Si posteriormente se vende la vivienda, la extinción no reinicia automáticamente el periodo de generación correspondiente a la parte que ya procedía de la copropiedad.
📌 Dato clave
La Plusvalía se calcula desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción.
¿La extinción de condominio paga IRPF?
En principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF porque no hay alteración del patrimonio (art. 33.2 de la Ley del IRPF). Sin embargo, existe una excepción importante: el exceso de adjudicación cuando se actualizan valores. Sin embargo, el Tribunal Supremo estableció en 2022, y la AEAT lo recoge expresamente en su manual, que el copropietario que sale del condominio puede obtener una ganancia patrimonial sujeta a IRPF cuando recibe una compensación calculada con un valor actualizado del inmueble superior a su valor de adquisición. No hace falta que exista un «exceso» entendido simplemente como recibir más porcentaje del que correspondía.
📌 Ejemplo de exceso de adjudicación
La extinción de condominio puede tener consecuencias en el IRPF para el copropietario que deja de ser titular:
Si el copropietario que cede su parte recibe una compensación superior al valor que tenía el inmueble cuando lo adquirió, ese exceso tributa como ganancia patrimonial en su IRPF.
La ganancia = valor recibido − valor de adquisición proporcional + gastos.
Gastos de la extinción de condominio
Además de los impuestos, una extinción de condominio genera gastos de notaría y Registro de la Propiedad. También pueden aparecer costes de gestoría o tasación, aunque estos últimos no son obligatorios en todas las operaciones.
Concepto
Importe orientativo
Quién lo paga
Notaría
300-600 €
Adjudicatario
Registro
100-300 €
Adjudicatario
Gestoría
100-200 €
Opcional
Tasación
Variable
Compartido
Precio del notario en una extinción de condominio
No existe un precio fijo de notaría para una extinción de condominio. Los honorarios notariales están regulados por el Arancel del Notario y dependen, entre otros factores, del valor documentado, la extensión de la escritura y las copias solicitadas. Como orientación, una escritura sencilla puede situarse habitualmente en varios cientos de euros, pero es preferible tratar los actuales 300–600 € como un rango orientativo, no como una tarifa oficial, por lo que recomendamos solicitar un presupuesto a la notaría con el valor del inmueble y las características de la operación.
Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura y liquidado el impuesto correspondiente, el cambio de titularidad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del registrador también están regulados por arancel y se calculan mediante una escala vinculada al valor del derecho que se inscribe.
No existe, por tanto, un precio único para registrar una extinción de condominio. El coste dependerá del valor de la operación y de los asientos que deban practicarse. Como regla general, los derechos registrales los abona la persona a cuyo favor se realiza la inscripción, es decir, normalmente el copropietario que se adjudica la vivienda.
Gestoría y tasación
La gestoría no es obligatoria en una extinción de condominio ordinaria: los interesados pueden encargarse directamente de presentar los impuestos y llevar la escritura al Registro. Si se contrata una gestoría para realizar estos trámites, su precio es libre y dependerá del servicio prestado.
La tasación tampoco es necesaria por el simple hecho de extinguir el condominio. Puede ser necesaria si la operación implica solicitar una nueva hipoteca o modificar la financiación y el banco necesita valorar el inmueble.
Lo que cuesta una extinción de condominio con ejemplos reales
Ejemplo 1: Vivienda de 150.000 €
En este caso, dos propietarios tienen un 50% cada uno y quedan 60.000 € de hipoteca. Uno se adjudica el inmueble completo y asume la deuda.
Valor de la vivienda: 150.000 €
Cuota que ya poseía: 75.000 €
Cuota que adquiere: 75.000 €
Hipoteca pendiente: 60.000 €
Compensación al otro propietario: 45.000 € (su parte neta)
AJD supuesto: 1%
El AJD sería: 75.000 × 1% = 750 €, mientra que el coste total estimado para el adjudicatario:
Concepto
Importe
AJD (1% sobre 75.000 €)
750 €
Notaría
400 €
Registro
200 €
Gestoría
150 €
Total
1.500 €
Ejemplo 2: Vivienda de 300.000 €
Para una vivienda de mayor valor, con hipoteca pendiente de 120.000 €, AJD al 1% y dos propietarios al 50%, la base imponible son 150.000 €:
Concepto
Importe
AJD (1% sobre 150.000 €)
1.500 €
Notaría
550 €
Registro
280 €
Gestoría
150 €
Total
2.480 €
Estos ejemplos no incluyen los posibles costes fiscales y bancarios de una novación hipotecaria, que conviene tratar aparte.
⚖️ Si en lugar de extinguir el condominio el copropietario comprase la mitad del inmueble, con un ITP del 8% sobre 150.000 € el impuesto sería de 12.000 € frente a los 1.500 € del AJD. Ahorro: 10.500 €.
¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?
El adjudicatario (quien se queda con el bien) paga el AJD y los gastos de notaría y registro.
Puede pactarse un reparto distinto si ambas partes lo acuerdan y queda reflejado en la escritura.
✍️ Cualquier acuerdo de reparto debe constar en la escritura pública. Si quieres estimar mejor esta parte del coste, puedes revisar cuánto suelen suponer los aranceles notariales en la compraventa de vivienda, aunque el importe final dependerá de la escritura concreta y del valor declarado.
Extinción de condominio con y sin contraprestación económica
Con contraprestación: el copropietario que se queda la vivienda compensa al otro en metálico. Es la forma más habitual y fiscalmente segura. Si hay hipoteca, la asunción de la deuda se considera contraprestación válida.
Sin contraprestación: si no se paga nada a cambio, Hacienda puede considerarlo una donación, con impuestos mucho más altos (Impuesto de Donaciones).
Gastos de una extinción de condominio con hipoteca
Si existe una hipoteca, el coste de la extinción puede aumentar porque separar la propiedad no libera automáticamente al copropietario que deja la vivienda. Para que deje de responder frente al banco, es necesario que la entidad acepte la modificación del préstamo. Por lo que podría ser que:
El banco aprueba la novación: modifica la hipoteca existente para que solo figure el adjudicatario como deudor. Es la opción más ágil.
El banco no aprueba la liberación: la persona que cede su parte sigue siendo deudora solidaria frente al banco aunque ya no sea propietaria. Esta situación puede durar años y conlleva riesgo real si el adjudicatario deja de pagar.
Cancelar y contratar una hipoteca nueva: se cancela la hipoteca existente y el adjudicatario firma una nueva solo a su nombre. Implica más gastos, pero resuelve la situación de forma limpia.
Confirma con el banco su postura sobre la hipoteca antes de firmar la escritura de extinción.
Además, la novación hipotecaria con liberación de uno de los deudores puede constituir una operación independiente sujeta a AJD. La Agencia Tributaria de Cataluña, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, establece en estos casos como base el importe de la deuda pendiente y demás conceptos garantizados.
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Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
Por regla general no: solo se paga AJD (0%–1,5%) y únicamente sobre la parte que se adquiere. En una vivienda de 300.000 € al 50%, la base son 150.000 € y el AJD queda entre 0 y 2.250 €, frente a los 9.000-15.000 € de ITP que costaría comprar esa misma mitad. Hay excepciones en las que sí se exige ITP, como el exceso de adjudicación evitable o la adjudicación a varios comuneros.
Sobre el valor de la parte que se adquiere ex novo, no sobre el valor total del inmueble. Lo fijó el Tribunal Supremo en la sentencia 1484/2018 y lo asumió la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3344-19. En un condominio al 50%, la base es la mitad del valor del inmueble.
No, salvo exceso de adjudicación. Si la compensación es proporcional a la cuota del copropietario, no hay ganancia patrimonial que declarar.
El banco debe aprobar la novación para liberar al copropietario saliente. Si no la aprueba, ambos siguen siendo deudores solidarios. Otra opción es cancelar y firmar una hipoteca nueva solo a nombre del adjudicatario.
Entre 300 y 600 € de notaría + 100–300 € de registro + 100–200 € de gestoría si se contrata. Total formalización: 500–1.100 €, sin incluir el AJD.
La principal es fiscal: AJD (0%–1,5%) sobre la parte adquirida frente a ITP (6%–10%) sobre esa misma parte. En una vivienda de 300.000 € al 50%, la diferencia puede superar los 12.000 €. Además, la extinción no está sujeta a Plusvalía Municipal ni genera IRPF si la compensación es proporcional.
Sí, vía judicial (art. 400 Código Civil). Si no hay acuerdo y el bien es indivisible, el juez puede ordenar la venta en subasta. Es más lento y caro que el acuerdo extrajudicial.
No. El tipo general va del 0% en País Vasco al 1,5% en comunidades como Cataluña, Aragón o Galicia. La Comunidad Valenciana aplica un 1,4% desde junio de 2026 y Madrid un 0,75%. Los tipos reducidos por vivienda habitual, familia numerosa o edad suelen pensarse para compraventas o hipotecas, así que conviene confirmar con la Hacienda autonómica si también cubren la extinción de condominio.
Si compartes una vivienda y quieres adjudicarla a un solo propietario, la extinción de condominio es el camino más económico y fiscalmente eficiente. Evitas el ITP y la Plusvalía Municipal, y solo tributas por AJD sobre la parte que adquieres, lo que en la mayoría de los casos deja el coste total muy por debajo del 1% del valor del inmueble.
Buenos días, necesitamos ayuda con un caso que tenemos y surgen dudas. Se compro una vivienda en la provincia de Madrid en los años 90 entre varios familiares, ahora una de las partes ha ofertado a las otras darles la parte que pagaron en su día para realizar la extinción de condominio, em su día se compro por 3.000.000 ptas (18.000€) y ahora una parte ofrece a las otras dos darles 6.000€. En el catastro la vivienda a fecha de hoy esta valorada en 30.000€, esto puede conllevar alguna situación de reclamación o pago de impuestos por la partes que han recibido los 6.000€ ya que al ser el valor catastral 30.000€ tienen la duda de que luego se les reclame por 10.000€, aunque ellos solo van a recibir 6.000€ que fue lo que pagaron en su día. Gracias de antemano.
#66
16/01/22 11:34
Mi hijo compró con su pareja una casa y se escrituró en 187.000 €; ahora se separan y deciden disolver el condominio, para lo cual acuerdan valorar la casa y los gastos que tuvieron en arreglos y muebles en 210.000. Se escrituraría en 180.000 más 30.000 de gastos, con lo cual ella, que es quien se queda con la casa, le pagaría a él 90.000 más 15.000 por los muebles etc. La pregunta es la siguiente por si alguien me puede aconsejar : Si se pone que él recibe 105.000 € tendría que pagar algún impuesto o debe ponerse que son 90 de la parte de casa y el resto por gastos y muebles?. Un saludo y gracias
#65
22/11/21 13:53
Buenos dias, Mi padre falleció y heredamos la vivienda familiar mis 3 hermanos y mi madre, queremos cederla los 3 hermanos a mi madre para que se pueda vender y ella disponga del dinero para ampliación de su pensión. ¿Qué manera sería la mas rentable para hacerlo.? , ¿donación?, ¿extinción de condominio? ¿Qué impuesto habría que pagar tanto por mi madre como por los 3 hermanos.? Muchas gracias
#63
13/10/21 09:56
Buenos días, hemos procedido a liquidar la sociedad de gananciales mediante sentencia judicial. Yo me he quedado con los bienes de la sociedad: el piso, la hipoteca q aún queda por pagar de dicho piso y un coche. El piso es vivienda protegida y el valor de referencia q se ha tomado para hacer la liquidación es el el que corresponde por tablas en la fecha del divorcio, el coche tb por tablas. He ido a hacer la plusvalía y me han liquidado a valor cero, ya q este tipo de liquidaciones estaría exento y posteriormente he ido a presentar la liquidación a hacienda para proceder a inscribirlo a mi nombre en el registro de la propiedad y me dicen q sí está sujeto al pago de AJD, que si hubiese comprado solamente el piso estaría exento, pero como tb he comprado el coche entonces tengo q liquidar el impuesto por todos los bienes….es una burrada lo q tengo q pagar. He estado documentándome y en todas partes dice q di se liquida la sociedad de gananciales y se compensa a la otra parte en el 50%, la operación está exenta en el pago de impuestos. Sabéis si esto es así o q puedo hacer para poder evitar el pago del impuesto??. Muchas gracias por vuestro tiempo.
Nuevo
#62
26/08/21 16:19
¿Al extinguir el condominio es preciso liquidar plusvalía municipal?
#61
01/06/21 10:32
Buenos días. Hice una extinción de condominio con mi ex pareja de un inmueble que tiene una hipoteca de 116000 €. Yo renuncie a mi parte y ella asumía el gasto de la hipoteca aún sabiendo que seguiría siendo deudor en el banco. Hicimos todo el papeleo bien hecho, por el notario, registro y demás, los dos estamos de acuerdo. Ahora, el gestor que me está haciendo la declaración dice que sale como que yo he vendido el piso, y me está pidiendo una serie de papeles que ya no tengo, escritura y cosas así. En la declaración tengo que declarar algo de la extinción de condominio que hice, o está exento. Muchas gracias de antemano.
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_col.png?1781853463 "Levantamiento de la hipoteca: trámites y gastos")
_col.png?1772634391 "Mejores hipotecas variables")
