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Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Pueden ser varios los motivos que nos lleven a realizar una extinción de condominio, como la herencia de una vivienda o un divorcio. La extinción de condominio es la forma menos costosa de dividir una propiedad entre los miembros o propietarios. Sin embargo, es una operación compleja que levanta muchas cuestiones: ¿Qué gastos e impuestos hay que pagar por una extinción de condominio? ¿Hay que declarar la extinción de condominio en la renta? ¿Qué importe tengo que pagar a mi expareja?
 

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Impuestos que intervienen en una extinción de condominio

A continuación explicaremos cómo tributan las extinciones de condominio y los impuestos que intervienen en la operación. 
En la extinción de condominio solo habrá que cancelar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. El porcentaje a pagar puede variar de una ciudad a otra, pero suele estar entre el 0,5% y el 1% en función de la comunidad autónoma.  

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

La extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial sino como la simple plasmación de una participación en una comunidad de bienes en la propiedad de un bien concreto de esa comunidad. Puesto que éste no es divisible, la única manera de extinguir la comunidad es adjudicárselo íntegramente a uno de los titulares, compensando este al resto por su parte. Su no tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, permite que la operación tribute exclusivamente por AJD, pero como todos los actos jurídicos documentados, por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso.
En otras palabras, la extinción de condominio es una forma económica fiscalmente de adjudicarse una vivienda cuando ya se tiene parte de la misma, que la compra de su parte a los otros copropietarios, ya que se paga un impuesto más favorable (alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien). El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD y el porcentaje que tendrá que abonar se puede encontrar en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma al formalizar la hipoteca?.

¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio?

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. Pero, este impuesto si tendría que cancelarse en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.  
Por su parte, la parte vendedora no tiene que declarar por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta. Sin embargo, para que opere lo anterior, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, si se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición. A grandes rasgos, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.  

Gastos que intervienen en una extinción de condominio

Llevar a cabo una extinción de condominio tiene unos gastos asociado. Entre los gastos se encuentran:
  • Gastos de notaría y de registro: los honorarios del notario y la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, tienen un costo, el cual variara según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.          
  • Gastos de gestoría: de llegarse a contratar los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos, también se le debe abonar sus honorarios.
Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Extinción de condominio: ejemplo práctico sobre gastos

Por último, realizaremos un ejemplo práctico de cómo tributaría una extinción de condominio de una vivienda valorada en 120.000€. Habiendo dos copropietarios, a cada uno le correspondería en principio un valor en la comunidad de 60.000 . Si además, esta vivienda tuviera una hipoteca en la que quedan por pagar 84.000 €, como también se reparte a partes iguales, a cada uno le corresponderían 42.000€ de deuda. Al restar de los 60.000€ del piso que le corresponde a cada uno los 42.000€ de la deuda, quedaría un valor neto positivo por persona de 18.000€ en la comunidad de bienes.
Si hacemos la extinción del condominio y una persona se adjudica la totalidad del piso y la totalidad de la hipoteca, esto daría un resultado de 120.000 - 84.000 = 36.000€, es decir, se adjudica bienes por 36.000 € cuando en realidad sólo le corresponden por valor de 18.000€. Al mismo tiempo, la otra persona resulta con una adjudicación de 0€ cuando en realidad le corresponderían 18.000€.
Esto significa, que la persona que se ha adjudicado la totalidad de la vivienda, lleva un exceso de adjudicación 18.000€, que corresponde con el defecto que lleva la otra, importe con el que debería compensarla para equilibrar las cuentas. Esos 18.000€ que el adjudicatario del 100% de la vivienda tiene como exceso y que debe compensárselos a la otra parte no tributan por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) siempre que se invoque el artículo 1.062 del Código Civil por ser el bien objeto de la extinción de condominio indivisible o que desmerezca mucho con su división, y se compense el exceso en metálico. La operación, en vez del tributar como una compraventa de la mitad que le falta al copropietario por 60.000euros al tipo de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (sobre el 8-9%), tributa por la totalidad del valor actual del bien sin descontar las deudas (120.000 euros) por Actos Jurídicos Documentados, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble (al 1-1,5%), competente para su tramitación.

¿En qué consiste una extinción de condominio?

La extinción de condominio, también llamada disolución de condominio, se realiza cuando se quiere terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes. En este artículo en concreto, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible. En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra. Otro caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio es en el reparto de una herencia entre familiares. La extinción de condominio está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil. También es muy importante en este caso el artículo 1.062, que establece lo siguiente:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Dado que en la extinción de condominio una parte cede su proporción de la vivienda y, generalmente, se produce una contraprestación monetaria por el titular que adquiere la plena propiedad del inmueble, esta operación se asemeja a una compraventa de vivienda corriente. Sin embargo, la extinción de condominio tiene considerables ventajas fiscales con respecto a la compraventa de vivienda, como veremos a continuación.

Extinción de condominio: ¿con contraprestación monetaria o sin ella?

La práctica habitual en una extinción de condominio es que el copropietario que cede la propiedad del bien reciba una contraprestación a cambio. De hecho, ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. La donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo. En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).
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Extinción de condominio: Ventajas 

Entre las ventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:
  • El copropietario se ahorra un 50% haciendo la extinción de condominio que la venta del inmueble que se tenga con hipoteca, ya que en este último caso habría que tributar por el Impuesto de Transiciones Patrimoniales (ITP).        
  • El impuesto que se pagaría en una compra venta variaría en función de la comunidad autónoma entre un 6% y un 10%, mientras que con la extinción del condominio solo pagarías el 1% más los gastos de notaria.        
  • La exención fiscal del condominio es una de las  grandes ventajas, ya que además de todo lo dicho, se exime del IRPF bajo determinadas condiciones económicas de los copropietarios.  

Extinción de condominio: Desventajas 

Entre las desventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:         
 
  • Se debe tener en cuenta que cuando alguien hace una extinción de condominio se convierte en deudor. 
  • En el momento en que se firma ante un notario, se deja de constar en el Registro de la Propiedad como propietario, aunque se posea la escritura del condominio, y se sigue siendo deudor para el banco por la hipoteca que se tenía compartida,  continuando con la titularidad de la deuda.          
  • Otra desventaja, es que al momento de solicitar cualquier tipo de préstamo al banco, aparecerá que tiene una hipoteca, aunque sea compartida.  

 En resumen, la extinción de condominio es una solución para dos situaciones, una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no determinan como repartirla; o varios herederos que no tiene muy claro cómo dividir la propiedad. 
 
 Cabe destacar, que la extinción de condominio es un proceso muy sencillo que solo requiere de llegar a acuerdos y acudir al notario para firmar una escritura. En caso de que la propiedad presente deudas (hipotecas) debes evaluar los pro y contra antes de convertirte en deudor.  
Este post ha sido escrito con la colaboración del usuario Leopol72, al cual queremos agradecer la ayuda prestada en la elaboración del contenido, así como por su inestimable labor en los foros de Rankia.
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  1. Nuevo
    #40
    17/01/20 08:40

    Buenos días, tengo una duda.
    Tengo una hipoteca con mi expareja (no estamos casados) y necesito hacer una extinción de condominio para pasarlo todo a mi nombre. Y ser única propietaria. He leído lo siguiente:

    En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

    Pero necesito saber si esa operación tiene gastos y si esos gastos los cubre la propia entidad.

  2. en respuesta a Yoli23
    -
    #39
    10/07/19 13:24

    Buenas Yoli,

    Los honorarios del notario están regulados por ley y pueden hacerte, como máximo, un descuento del 10% en sus servicios.

    El importe que te ofrecen tampoco me parece desorbitado, ya que el notario está realizando 2 operaciones: la compraventa del 50% de la vivienda y la novación de la hipoteca a nombre de 1 único titular.

    Si quieres, puedes consultar los honorarios de los notarios aquí: https://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?uuid=7ce87132-ac34-4475-a5be-e70137206086&groupId=10218

    Saludos!

  3. Nuevo
    #38
    07/07/19 00:11

    Buenas, hemos ido a un notario a hacernos extinción de condominio, todo está ok, quedan 80000e de hipoteca, el renuncia y ya le he pagado su parte. El notario no nos dio presupuesto y ahora nos dice que cobra 800€ por hacerlo, luego antes de un mes tengo que pagar el 0,75 de 40000€ a Hacienda que son 300€ creo....mi pregunta es, no es excesiva si tarifa de 800€? Hace unos años por hacer una SL otro notario me cobro solo 200-300€....es normal cobrar 800€ solo por ese trámite? Gracias

  4. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Nuevo
    #37
    01/07/19 18:26

    Jajaja muchas gracias!

  5. en respuesta a Carlos987654
    -
    #36
    01/07/19 18:12

    Buenas Carlos,

    Pues no tengo ni idea de qué significa RAT. Lo único que se me ocurre es algo así como Recargo por Administración y Tramitación pero me lo estoy inventando totalmente 😂 Esperemos que otro usuarios pueda darnos una pista.

    Con respecto a quién asume los gastos del notario. La ley no dice nada al respecto, simplemente dice que comprador y vendedor pueden pactar libremente el reparto de gastos de una hipoteca. Así que suerte con la negociación 😜

    Saludos,

  6. Nuevo
    #35
    27/06/19 18:21

    Buenas tardes,
    hace unos años me divorcié, pero hasta ahora no me han aprobado la extinción de condominio por parte del banco. En su día me quedaba más hipoteca por pagar que la tasación del banco. Por lo tanto, me pedían que adelantara esa diferencia para hacer la extinción de condominio.
    Ahora mismo he llegado a un punto donde me queda lo mismo por pagar que la tasación de la vivienda, y por fin, el banco ha accedido a "concederme" la hipoteca del importe restante a mi sólo a través de una extinción de condominio (mantengo las condiciones de la hipoteca porque sólo quitamos a uno de los cónyuges).
    Desde la notaría me han pasado los gastos desglosados en los siguientes conceptos: RAT; EXC; NOV. Lo que entiendo como EXC es la extinción de condominio; NOV lo entiendo como novación; y RAT no se lo que es.
    Mi pregunta es la siguiente: De estos tres conceptos, ¿alguno debería pagarlo entre mi ex pareja y yo? ¿O sólo me corresponden a mi?
    Muchas gracias! ;)
    Un saludo!

  7. en respuesta a Nacho Vallina
    -
    #34
    23/06/19 11:19

    Gracias . Aun no lo tengo claro..

  8. en respuesta a Ies19
    -
    #33
    21/06/19 10:27

    Buena Ies19,
    Por lo que he podido leer, no existe una respuesta clara a esta pregunta. Te recomiendo que leas este hilo de Rankia sobre la extinción de condiminio en el que se debate el tema.
    Espero que te sea de ayuda.

  9. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #32
    20/06/19 18:54

    Gracias .y es posible hacer la extinción de condominio entre tres personas y dos de ellas son las partes que se adjudican la propiedad finalmente?

  10. en respuesta a Ies19
    -
    #31
    20/06/19 11:32

    Hola Ies19!

    1. En las extinciones de condominio siempre siempre siempre hay que hablar primero con el banco que tienes la hipoteca e ir de cara. Al tener que renovar el contrato (como si fuera una novación) es my probable que trate de endurecerte las condiciones mediante una subida de tipos o con la contratación de productos que garanticen la devolución del préstamo (el más común, el seguro de protección de pagos). Te recomendaría que aceptaras las condiciones sean cuales sean y si no estás conforme con ellas solicites después una subrogación de hipoteca. De esta forma, será todo más sencillo.
    2. Sí, tienes que pasar por el notario y pagar gastos.
    3. La extinción de condomino es más amable fiscalmente hablando que la donación.

    Saludos!

  11. #30
    18/06/19 17:32

    Hola , quería hacer dos consultas en relación a la extinción de condominio.
    1. En estos casos conlleva también un cambio en las condiciones de la hipoteca de la parte que sigue en el préstamo hipotecario? Si es así, ¿como recomiendas negociarlo?.
    2. La extinción de condominio entiendo que implica también cambiar la propiedad de la vivienda ante notario, ¿es correcto?. En este caso , que es más conveniente este procedimiento o una donación (en caso de ser familiares de primer grado) si esta solo tributa al 1% en la Comunidad de Madrid?
    muchas gracias

  12. Nuevo
    #29
    29/05/19 10:35

    BUenos días, les planteo mi situación para que me orienten, pues en AEAT no me dejan claro el tema. En 2001 compré con mi mujer una vivienda por 142.000€, en 2013 firmamos sentencia de divorcio según la cual adjudicamos el 50% de la vivienda a cada uno, indicando como valor del bien 280.000€ con intención de venderla. Como no se ha vendido, en 2018 hemos hecho una extinción de condominio y mi ex-mujer se queda con toda la casa por un valor de 174.000€, por lo tanto me da por mi mitad 87.000€
    Pensaba que la extinción de condominio estaba exenta, pero ahora me dicen que no, que debo declarar en renta GP
    Si es así, que valor debo de poner como compra, el de la compra original o el de la sentencia de divorcio. ¿Cuanto tendré que pagar?
    Muchas gracias

  13. Nuevo
    #28
    28/05/19 14:34

    Tengo una propiedad e hipoteca junto con mi ex pareja. Quiero desvincularme de la vivienda, su costo fueron 150.000€ y quedan por pagar 80.000€. Ha estado los últimos años alquilada. Quería salir del préstamo hipotecario y del registro como propietario de la misma. La extinción del condominio sería la mejor opción. Mi idea es no recibir retribución alguna. Se puede hacer eso, o sería una donación o una locura. La compensación de crédito sería otra opción. No hay mucha información sobre esto último, relacionándolo a una hipoteca.
    Que costos tiene todo esto, registro, notario, AJD, Hacienda.... Tanto para el que se la queda como el que desaparece. Da igual que pasaran 13 años desde la compra.
    Muchas gracias

  14. en respuesta a Nuriars
    -
    #27
    08/05/19 21:53

    Hola, me gustaría saber si podría aplicarse cesión por condominio (y pagar AJD) a una vivienda en construcción de coopetativa al producirse separación de la pareja.

  15. Nuevo
    #26
    09/04/19 09:11

    Buenos días, llevo 5 años con la misma duda y no consigo que nadie me la resuelva. Me divorcié en junio de 2013, la vivienda estaba al 50%. Hicimos una extinción de condominio y yo me quedé con la vivienda y con la hipoteca. En la declaración de la renta puedo declarar el 100% de la hipoteca o tengo que declarar el 50% ya que la nueva normativo entró en vigor en enero de 2013 y la parte de mi ex se considera compra-venta? Gracias.

  16. en respuesta a Ner Eli
    -
    #25
    03/04/19 10:03

    ¡Buenas! La formula más sencilla es precisamente la extinción de condominio claro 😊
    Lo que debes hacer es lo que indico aquí:

    En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

  17. Nuevo
    #24
    02/04/19 17:00

    Hola, me divorcie hace cuatro años y como ninguno podía hacerse cargo de la vivienda por su cuenta decidimos seguir manteniéndola entre los dos, actualmente mi ex si puede hacerse cargo de ella, y yo le cedería mi parte y el me quitaría de la hipoteca, cual es la formula mas sencilla, y económica cederle el condonimio para que el tenga el pleno derecho y el banco me quite de la hipoteca quedando yo libre de cargas. Gracias.

  18. #23
    30/03/19 13:15

    Buenos días. Leo en su artículo que con la extinción de condominio se debe pagar el AJD "por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso". En cambio, he leído en otro foro una información diferente, según una sentencia del TEAR de la Comunidad Valenciana, que indicaría que el AJD tendría como "base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50% del valor del bien". Me gustaría que confirmaran esta información. Gracias.

  19. en respuesta a Didarder
    -
    #22
    20/03/19 16:59

    Sí, la operación se podría llevar a cabo por disolución de condominio, tributando por AJD. Saludos.

  20. Nuevo
    #21
    20/03/19 15:39

    Buenas tardes.
    Exposición de datos:
    Piso y garaje en dos fincas registrales.
    El piso y el garaje son dos fincas en el mismo edificio que conformaban la VIVIENDA HABITUAL de la pareja mientras estaban casados (recientemente divorciados).
    Entiendo que lo que el piso y el garaje aunque sean fincas independientes conforman la vivienda familiar en conjunto (piso más aparcamiento del piso) por lo que no tiene sentido que un titular se quede con el piso y el otro titular se quede con el garaje (un juez repartiría los bienes en caso de sentencia de divorcio asignando los dos inmuebles al mismo titular).
    La consulta es la siguiente:
    En caso de que uno de los dos titulares se quedara con los dos bienes, piso y garaje, se podría llevar a cabo por medio de una disolución de condominio tributando por AJD o debería considerarse transmisión patrimonial tributando por ITP?

    Gracias!

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