Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos: pasos, impuestos y ejemplos
Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos: pasos, impuestos y ejemplos
La extinción de condominio entre hermanos permite que uno de ellos se quede con la vivienda heredada compensando al resto en dinero, pagando normalmente menos impuestos que en una compraventa y dejando el piso a nombre de una sola persona. Te explico cómo funciona paso a paso.
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La extinción de condominio entre hermanos permite que uno de ellos se quede con la vivienda heredada compensando al resto en dinero, pagando normalmente menos impuestos que en una compraventa y dejando el piso a nombre de una sola persona. Te explico cómo funciona paso a paso.
La extinción de condominio entre hermanos:
Es una operación para dejar de ser copropietarios de una vivienda heredada u otra comunidad de bienes entre hermanos.
Un hermano se queda con el 100 % del inmueble y paga al resto su parte en efectivo (compensación económica).
Se firma una escritura de extinción de condominio entre hermanos ante notario y se inscribe en el Registro.
En la mayoría de casos tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble según la comunidad autónoma.
Si el reparto es proporcional a lo que ya tenía cada uno, normalmente no hay ganancia en IRPF ni plusvalía municipal.
Si hay excesos de adjudicación (un hermano recibe más de lo que le corresponde) puede haber IRPF, plusvalía e incluso ITP.
Recuerda que si existe hipoteca, el banco debe autorizar la operación y suele exigirse novación o nueva hipoteca solo a nombre del hermano que se queda el piso.
¿Qué es la extinción de condominio entre hermanos?
En muchas herencias, los hermanos reciben una vivienda “a medias” o por porcentajes. Eso se llama condominio o comunidad de bienes entre hermanos, donde todos son propietarios de una cuota del mismo inmueble.
La extinción de condominio es el acto por el que se pone fin a esa copropiedad:
Uno de los hermanos se adjudica el 100 % de la vivienda.
Compensa al resto con dinero (o, en casos más complejos, con otros bienes).
Se documenta en una escritura de extinción de condominio entre hermanos y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
No es una compraventa clásica, sino una disolución de condominio. Esto es clave porque la tributación suele ser más suave que si un hermano compra la parte del otro mediante compraventa.
¿Cuándo interesa hacer una extinción de condominio en una herencia?
Te puede interesar la extinción de condominio herencia cuando:
Uno de los hermanos quiere quedarse a vivir en la vivienda heredada y los demás prefieren cobrar su parte en efectivo.
Un hermano quiere alquilar el piso y otro quiere vender: la extinción permite desbloquear la situación.
Hay varios inmuebles y acordáis repartirlos: por ejemplo, un hermano se queda el piso y otro el local, ajustando con compensaciones en metálico.
Se quiere reducir costes futuros (IBI, derramas, seguros) y evitar conflictos de gestión.
En la práctica, es la solución que muchos notarios y asesores recomiendan frente a una compraventa entre hermanos, por su menor coste fiscal y mayor claridad jurídica.
Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos
1. Valorar la vivienda
El primer paso es fijar el valor del inmueble. Podéis:
Pactar un valor de mercado razonable (por ejemplo, con apoyo en portales inmobiliarios y en una media de precios reales de venta).
Encargar una tasación oficial si queréis más seguridad o si el banco va a conceder una hipoteca para pagar la compensación.
Aunque la ley no obliga a una tasación oficial, ayuda a evitar problemas con Hacienda si el valor es coherente con el de mercado.
2. Calcular la compensación económica
Si por ejemplo se tiene:
Vivienda heredada por dos hermanos al 50 %.
Valor acordado: 200.000 €.
Uno se la queda; el otro renuncia a su parte.
La compensación económica funciona:
Suponiendo que la vivienda no tiene cargas (o que ya se ha descontado la parte de hipoteca pendiente del valor de 200.000 €), el hermano que se queda el piso debe abonar al otro 100.000 €, que es el valor de su 50 % de propiedad.
En caso de varios hermanos (tres, cuatro, etc.), se hace el mismo cálculo según el porcentaje de cada uno. Esta operación se conoce como extinción de condominio entre hermanos con compensación económica.
3. Preparar la documentación requerida
El notario te pedirá, como mínimo:
DNI de todos los hermanos.
Escritura de herencia o escritura de compraventa anterior donde se vea el condominio.
Certificado de saldo pendiente si existe hipoteca.
En su caso, acuerdo privado previo sobre reparto y compensaciones.
4. Escritura de extinción de condominio entre hermanos
En la notaría se firma la escritura de disolución de condominio donde constan:
Identificación de los hermanos y porcentajes actuales.
Descripción de la finca.
Valor total del inmueble.
Adjudicación del 100 % a uno (o varios) de los hermanos.
Importe exacto de la compensación en metálico a pagar al resto.
Reparto de cargas e hipoteca, si existe.
El notario calcula sus honorarios según aranceles, que dependen del valor de la vivienda y suelen moverse, orientativamente, entre unos cientos y algo más de mil euros en operaciones habituales.
5. Liquidar los impuestos
Tras la firma, hay que presentar y pagar los impuestos en el plazo que marque cada comunidad autónoma (normalmente 30 días hábiles). Más abajo te detallo qué impuestos se pagan en la extinción de condominio entre hermanos.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Por último, se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. El nuevo titular será solo el hermano que se queda el inmueble, con el porcentaje del 100 %.
Impuestos y tributación en la extinción de condominio entre hermanos
La tributación e impuestos en la disolución de condominio entre hermanos es una de las claves de esta operación. Vamos por partes: veremos en detalle AJD / ITP, IRPF y plusvalía municipal.
Se grava por Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que se trate de una escritura pública, con objeto valuable, inscribible y no sujeta a otros impuestos.
El tipo de AJD lo fija cada comunidad autónoma, pero en la mayoría de casos está entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble o de la parte que se adquiere.
¿Cuándo puede entrar en juego el ITP?
Si el reparto no es equilibrado y existe un exceso de adjudicación evitable (por ejemplo, podría haberse partido el bien en dos inmuebles o vendidos para repartir el dinero, pero no se hace), Hacienda puede entender que hay una transmisión onerosa y exigir ITP sobre ese exceso. Por eso es importante que el reparto esté bien planteado y justificado.
IRPF en la extinción de condominio entre hermanos
En IRPF, la norma general dice que no hay alteración patrimonial (y, por tanto, no hay ganancia ni pérdida) cuando cada comunero recibe un valor equivalente a su cuota de participación. Sin embargo, la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha matizado que, cuando en la extinción de condominio se pone de manifiesto un aumento de valor del inmueble y se transmiten cuotas a cambio de precio, puede haber ganancia patrimonial para quien deja de ser titular. En resumen:
▶️ Hermano que se queda el piso y paga la compensación: puede tributar en IRPF por la parte que adquiere “de nuevo” si hay ganancia.
▶️ Hermanos que reciben dinero a cambio de su parte: pueden tener una ganancia patrimonial si el valor actual es mayor que el de adquisición (herencia o compra).
Es un terreno delicado, por lo que suele ser recomendable revisar bien el caso con un asesor fiscal, sobre todo cuando la vivienda se ha revalorizado mucho.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
En general, la extinción de condominio entre hermanos no genera plusvalía municipal, porque no se considera transmisión de la propiedad sino “concreción” de un derecho ya existente. Pero, igual que en el IRPF, si hay excesos de adjudicación con carácter traslativo (alguien recibe más de lo suyo a cambio de dinero), el ayuntamiento podría entender que sí hay transmisión y exigir plusvalía sobre esa parte.
¿Qué es la extinción de condominio entre hermanos sin compensación económica?
En la práctica, cuando un hermano cede su parte sin recibir dinero, Hacienda suele entender que no estamos ante una extinción de condominio, sino ante una donación de su cuota al hermano que se queda la vivienda. Las consecuencias son:
El que dona tributa por IRPF si hay ganancia patrimonial.
El que recibe tributa por Impuesto de Sucesiones y Donaciones según su comunidad autónoma.
Puede haber plusvalía municipal.
Por eso, la opción de ceder o regalar la parte casi nunca es fiscalmente eficiente. Si el objetivo es ajustar el reparto, es más seguro articularlo como extinción de condominio con compensación económica, aunque sea simbólica pero real y bancaria.
Extinción de condominio con compensación económica
Es la forma habitual y fiscalmente más razonable:
Se valora el inmueble.
Se calcula lo que corresponde a cada hermano.
El que se queda el piso paga al resto mediante transferencias justificadas.
Se documenta todo en la escritura.
Ventajas de esta disolución de condominio:
En muchos casos solo se paga AJD (sin ITP) y se evitan donaciones.
Se reduce el riesgo de que la Administración reinterprete la operación.
Es más fácil justificar ante el banco si se solicita una hipoteca para comprar la parte del hermano o una novación de la existente.
En una extinción de condominio entre hermanos no hay una norma escrita, pero sí hay reglas claras:
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo paga, por ley, quien se queda con el inmueble (el adjudicatario del 100 %). Es el sujeto pasivo del impuesto.
Los honorarios de notaría y Registro pueden repartirse: lo habitual es que también los asuma el hermano que se queda la vivienda, pero se puede pactar a medias o en cualquier proporción.
Si hay gestoría o gastos de hipoteca (novación, nueva hipoteca, comisiones…), normalmente los paga también el hermano que se queda el piso, porque es quien “gana” la propiedad y la financiación.
En la práctica, casi siempre se pacta que el hermano que se queda con la casa paga la mayor parte de los gastos (impuestos, notario, registro), además de la compensación económica al resto. Pero lo importante es que todo quede claramente reflejado en la escritura para evitar problemas entre hermanos y con Hacienda.
Diferencias entre extinción de condominio, disolución de comunidad de bienes y cesión de condominio
Aunque muchas veces se usan como sinónimos, extinción de condominio, disolución de comunidad de bienes entre hermanos y cesión de condominio no son exactamente lo mismo. Entender bien cada figura te ayuda a elegir la más interesante fiscal y jurídicamente.
Extinción de condominio entre hermanos:
Es el caso que estamos viendo. Hay un único bien (por ejemplo, una vivienda heredada) en proindiviso, y los copropietarios deciden que uno de ellos se quede el 100 % del inmueble, compensando al resto en dinero (preferiblemente). Es la opción más habitual cuando un hermano quiere quedarse con la vivienda heredada y los demás prefieren cobrar su parte.
Disolución de comunidad de bienes entre hermanos:
Hablamos de una comunidad más amplia, no solo de un piso. Puede haber varias viviendas, garajes, locales o incluso dinero y otros activos en común. La operación consiste en repartir todo ese patrimonio, adjudicando bienes concretos a cada comunero. Puede implicar varias extinciones de condominio sobre distintos inmuebles, y el objetivo es poner fin a la comunidad de bienes como conjunto, no solo a un piso concreto.
Cesión de condominio o cesión de cuota indivisa:
En la cesión de condominio no se liquida toda la comunidad, sino que un copropietario transmite su porcentaje a otro (o a un tercero). Aquí suele haber compraventa o donación, con la fiscalidad correspondiente. Fiscalmente suele tratarse como compraventa o donación de la cuota, con su correspondiente ITP o ISD, y no como una simple extinción de condominio.
Lo importante es entender que la extinción de condominio busca liquidar la comunidad entera de forma eficiente, mientras que la cesión solo cambia quién tiene un porcentaje.
La comunidad no desaparece: si había tres hermanos y uno cede su 33 % a otro, seguirán existiendo dos copropietarios, solo que con porcentajes distintos.
A efectos prácticos, si tu objetivo es que un hermano se quede con la vivienda heredada y los demás dejen de ser propietarios, lo más eficiente suele ser una extinción de condominio entre hermanos con compensación económica, y no una cesión de cuota o una compraventa clásica. La disolución de comunidad de bienes tendría sentido cuando hay varios inmuebles u otros activos que repartir y queréis dejar todo definitivamente separado.
¿Y si la vivienda tiene hipoteca?
Si la vivienda heredada está hipotecada es clave que sepas:
No basta con que los hermanos acuerden que uno se quede con la casa y la hipoteca.
El banco debe aceptar liberar a los otros hermanos de su responsabilidad.
Lo habitual es hacer, junto con la extinción de condominio:
Una nueva hipoteca a su nombre para cancelar la anterior.
Errores habituales al extinguir el condominio entre hermanos
Al revisar casos reales, vemos que se repiten varios errores comunes:
No pedir asesoramiento previo y creer que “es solo firmar una escritura”, sin analizar impuestos y reparto.
Fijar un valor irreal del inmueble, muy por debajo de mercado, que después puede ser discutido por Hacienda.
No documentar bien las transferencias de compensación económica entre hermanos.
Hacer una cesión gratuita en lugar de una extinción de condominio con pago real, lo que dispara la fiscalidad por donaciones.
No coordinar la operación con el banco cuando hay hipoteca y dejar a todos los hermanos como deudores aunque ya no sean propietarios.
Evitar estos errores puede suponer miles de euros de diferencia entre una operación bien planificada y otra improvisada.
¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere firmar?
Ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes para siempre (art. 400 del Código Civil). Si no hay acuerdo:
Se puede intentar un acuerdo extrajudicial con mediación o asesoría.
Como último recurso, cabe la acción de división de cosa común ante los tribunales.
El juez puede ordenar la venta en pública subasta y repartir el dinero según las cuotas.
▶️ Es un camino más largo y caro, por lo que compensa agotar primero las vías de negociación.
Extinción de condominio entre hermanos: cuándo compensa pedir ayuda profesional
La extinción de condominio entre hermanos es, en teoría, una operación sencilla: uno se queda el piso y paga al resto. En la práctica, la combinación de herencia, impuestos, posible hipoteca y relaciones familiares hace que sea un tema delicado.
Si el valor de la vivienda es alto, hay varios hermanos, existen excesos de adjudicación o el inmueble se ha revalorizado mucho, merece la pena que un profesional revise el caso antes de firmar. A menudo la diferencia entre hacerlo como compraventa, donación o extinción de condominio puede suponer miles de euros en impuestos y un impacto directo en tu capacidad de endeudamiento futuro y en la posible hipoteca para comprar otra vivienda.
FAQs sobre extinción de condominio entre hermanos
Depende del valor de la vivienda y de la comunidad autónoma, pero normalmente tienes que contar con:
Honorarios de notario y Registro (varios cientos de euros, según aranceles).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble o de la parte que se adquiere.
Posibles gastos de gestoría y, si hay hipoteca, comisiones de novación o nueva hipoteca.
En cualquier caso, suele ser más barato que una compraventa sujeta a ITP del 6–10 %.
En la mayoría de casos:
AJD sobre la operación de extinción (0,5–1,5 %).
Puede haber IRPF y plusvalía municipal si la operación implica ganancia y excesos de adjudicación con carácter traslativo.
Si el reparto es equilibrado conforme a las cuotas heredadas, la carga fiscal suele ser baja.
En la extinción pura y simple, sin excesos de adjudicación, la doctrina general es que no se devenga plusvalía municipal, porque no hay verdadera transmisión entre los hermanos. Cuando hay desequilibrios importantes y transmisiones de cuota a cambio de precio, el ayuntamiento puede exigirla.
No. Para que exista extinción de condominio inscribible y con la fiscalidad propia de AJD, es imprescindible:
Escritura pública notarial.
Presentación y pago de impuestos.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Un simple documento privado entre hermanos no tiene los mismos efectos ni ante Hacienda ni ante el banco.
En la mayoría de herencias, la extinción de condominio suele ser mejor opción que la compraventa, porque:
Tributa por AJD a tipos más bajos.
En principio tiene un tratamiento más suave en IRPF y plusvalía, siempre que el reparto esté bien planteado.
La compraventa solo suele ser recomendable cuando no hay comunidad previa o cuando la estructura de la operación no permite encajarla correctamente como extinción de condominio.
Una herramienta útil para ordenar la herencia
La extinción de condominio entre hermanos es una herramienta muy útil para ordenar una herencia: permite que uno se quede con la vivienda, que los demás cobren su parte en dinero y que, además, se optimicen los impuestos frente a una compraventa tradicional. Pero no deja de ser una operación compleja donde se cruzan derecho civil, fiscalidad, hipotecas y, por encima de todo, relaciones familiares.
Antes de firmar, me parece clave que tengas claro tres cosas:
el valor real de la vivienda (idealmente con una tasación o referencia sólida),
cómo se va a calcular y pagar la compensación económica entre hermanos, con transferencias justificadas, y
qué gastos e impuestos va a asumir cada uno (AJD, notario, registro, hipoteca), dejando todo bien atado en la escritura.
Recuerda que cuando la vivienda está hipotecada o ha subido mucho de valor, compensa todavía más revisar el caso con un profesional para evitar sustos en IRPF, plusvalía o ITP. Una extinción de condominio bien planteada puede ahorrarte miles de euros y, sobre todo, evitar conflictos entre hermanos a futuro, especialmente si después quieres solicitar una hipoteca para comprar otra vivienda o refinanciar la que te quedas.
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