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Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Pueden ser varios los motivos que nos lleven a realizar una extinción de condominio, como la herencia de una vivienda o un divorcio. La extinción de condominio es la forma menos costosa de dividir una propiedad entre los miembros o propietarios. Sin embargo, es una operación compleja que levanta muchas cuestiones: ¿Qué gastos e impuestos hay que pagar por una extinción de condominio? ¿Hay que declarar la extinción de condominio en la renta? ¿Qué importe tengo que pagar a mi expareja?
 

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Impuestos que intervienen en una extinción de condominio

A continuación explicaremos cómo tributan las extinciones de condominio y los impuestos que intervienen en la operación. 
En la extinción de condominio solo habrá que cancelar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. El porcentaje a pagar puede variar de una ciudad a otra, pero suele estar entre el 0,5% y el 1% en función de la comunidad autónoma.  

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

La extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial sino como la simple plasmación de una participación en una comunidad de bienes en la propiedad de un bien concreto de esa comunidad. Puesto que éste no es divisible, la única manera de extinguir la comunidad es adjudicárselo íntegramente a uno de los titulares, compensando este al resto por su parte. Su no tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, permite que la operación tribute exclusivamente por AJD, pero como todos los actos jurídicos documentados, por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso.
En otras palabras, la extinción de condominio es una forma económica fiscalmente de adjudicarse una vivienda cuando ya se tiene parte de la misma, que la compra de su parte a los otros copropietarios, ya que se paga un impuesto más favorable (alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien). El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD y el porcentaje que tendrá que abonar se puede encontrar en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma al formalizar la hipoteca?.

¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio?

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. Pero, este impuesto si tendría que cancelarse en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.  
Por su parte, la parte vendedora no tiene que declarar por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta. Sin embargo, para que opere lo anterior, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, si se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición. A grandes rasgos, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.  

Gastos que intervienen en una extinción de condominio

Llevar a cabo una extinción de condominio tiene unos gastos asociado. Entre los gastos se encuentran:
  • Gastos de notaría y de registro: los honorarios del notario y la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, tienen un costo, el cual variara según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.          
  • Gastos de gestoría: de llegarse a contratar los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos, también se le debe abonar sus honorarios.
Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

Extinción de condominio: ejemplo práctico sobre gastos

Por último, realizaremos un ejemplo práctico de cómo tributaría una extinción de condominio de una vivienda valorada en 120.000€. Habiendo dos copropietarios, a cada uno le correspondería en principio un valor en la comunidad de 60.000 . Si además, esta vivienda tuviera una hipoteca en la que quedan por pagar 84.000 €, como también se reparte a partes iguales, a cada uno le corresponderían 42.000€ de deuda. Al restar de los 60.000€ del piso que le corresponde a cada uno los 42.000€ de la deuda, quedaría un valor neto positivo por persona de 18.000€ en la comunidad de bienes.
Si hacemos la extinción del condominio y una persona se adjudica la totalidad del piso y la totalidad de la hipoteca, esto daría un resultado de 120.000 - 84.000 = 36.000€, es decir, se adjudica bienes por 36.000 € cuando en realidad sólo le corresponden por valor de 18.000€. Al mismo tiempo, la otra persona resulta con una adjudicación de 0€ cuando en realidad le corresponderían 18.000€.
Esto significa, que la persona que se ha adjudicado la totalidad de la vivienda, lleva un exceso de adjudicación 18.000€, que corresponde con el defecto que lleva la otra, importe con el que debería compensarla para equilibrar las cuentas. Esos 18.000€ que el adjudicatario del 100% de la vivienda tiene como exceso y que debe compensárselos a la otra parte no tributan por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) siempre que se invoque el artículo 1.062 del Código Civil por ser el bien objeto de la extinción de condominio indivisible o que desmerezca mucho con su división, y se compense el exceso en metálico. La operación, en vez del tributar como una compraventa de la mitad que le falta al copropietario por 60.000euros al tipo de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (sobre el 8-9%), tributa por la totalidad del valor actual del bien sin descontar las deudas (120.000 euros) por Actos Jurídicos Documentados, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble (al 1-1,5%), competente para su tramitación.

¿En qué consiste una extinción de condominio?

La extinción de condominio, también llamada disolución de condominio, se realiza cuando se quiere terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes. En este artículo en concreto, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible. En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra. Otro caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio es en el reparto de una herencia entre familiares. La extinción de condominio está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil. También es muy importante en este caso el artículo 1.062, que establece lo siguiente:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Dado que en la extinción de condominio una parte cede su proporción de la vivienda y, generalmente, se produce una contraprestación monetaria por el titular que adquiere la plena propiedad del inmueble, esta operación se asemeja a una compraventa de vivienda corriente. Sin embargo, la extinción de condominio tiene considerables ventajas fiscales con respecto a la compraventa de vivienda, como veremos a continuación.

Extinción de condominio: ¿con contraprestación monetaria o sin ella?

La práctica habitual en una extinción de condominio es que el copropietario que cede la propiedad del bien reciba una contraprestación a cambio. De hecho, ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. La donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo. En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).
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Extinción de condominio: Ventajas 

Entre las ventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:
  • El copropietario se ahorra un 50% haciendo la extinción de condominio que la venta del inmueble que se tenga con hipoteca, ya que en este último caso habría que tributar por el Impuesto de Transiciones Patrimoniales (ITP).        
  • El impuesto que se pagaría en una compra venta variaría en función de la comunidad autónoma entre un 6% y un 10%, mientras que con la extinción del condominio solo pagarías el 1% más los gastos de notaria.        
  • La exención fiscal del condominio es una de las  grandes ventajas, ya que además de todo lo dicho, se exime del IRPF bajo determinadas condiciones económicas de los copropietarios.  

Extinción de condominio: Desventajas 

Entre las desventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:         
 
  • Se debe tener en cuenta que cuando alguien hace una extinción de condominio se convierte en deudor. 
  • En el momento en que se firma ante un notario, se deja de constar en el Registro de la Propiedad como propietario, aunque se posea la escritura del condominio, y se sigue siendo deudor para el banco por la hipoteca que se tenía compartida,  continuando con la titularidad de la deuda.          
  • Otra desventaja, es que al momento de solicitar cualquier tipo de préstamo al banco, aparecerá que tiene una hipoteca, aunque sea compartida.  

 En resumen, la extinción de condominio es una solución para dos situaciones, una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no determinan como repartirla; o varios herederos que no tiene muy claro cómo dividir la propiedad. 
 
 Cabe destacar, que la extinción de condominio es un proceso muy sencillo que solo requiere de llegar a acuerdos y acudir al notario para firmar una escritura. En caso de que la propiedad presente deudas (hipotecas) debes evaluar los pro y contra antes de convertirte en deudor.  
Este post ha sido escrito con la colaboración del usuario Leopol72, al cual queremos agradecer la ayuda prestada en la elaboración del contenido, así como por su inestimable labor en los foros de Rankia.
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  1. en respuesta a Malcom4382
    -
    #20
    20/03/19 13:48

    Buenas,

    Tienes la respuesta en el párrafo titulado "Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP" y en el último párrafo tienes un ejemplo práctico: se tributa por la totalidad del valor actual del bien sin descontar las deudas por Actos Jurídicos Documentados, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble (al 1-1,5%), competente para su tramitación.

    Saludos!

    En el impreso 601 tienes que

  2. #19
    18/03/19 21:16

    Quiero comentar mi caso. A ver si se puede clarificar.

    Compre con mi expareja una casa por 220K+iva al 50%

    Ahora está valorada en 220K y nos quedan 120K de hipoteca.

    Hemos firmado y le he dado 50K por su 50% para compensar el exceso que tenía de beneficio (220-120)/2=50

    Ahora tengo que pagar únicamente iajd por 50 o por 220 o por 100?En el impreso 601 tengo q poner q compro el 100% o el 50%?, xq realmente ya tengo el 50% y compro el otro 50%

    Muchas gracias

    Gracias

  3. en respuesta a Alberto.Soyyo
    -
    #18
    28/01/19 17:15

    Pero Alberto, la extinción de condominio no conlleva impuestos como te decía en mi anterior respuesta. ¿Para qué quieres saber el tiempo entonces?

  4. en respuesta a Lorena Romero
    -
    Nuevo
    #17
    28/01/19 17:07

    Me refiero a cuantos años tengo para invertir ese dinero en comprarme una 1a vivienda. Cuando haces compra venta, tienes 2 años para gastarlo, al 3r año, has de pagar

  5. en respuesta a Alberto.Soyyo
    -
    #16
    28/01/19 13:45

    Buenas,

    La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta.

    La única excepción es que se haya producido un exceso de adjudicación (te den más dinero que el que correspondía)

    Saludos,

  6. Nuevo
    #15
    28/01/19 08:51

    Buenos días. Cuanto tiempo tienes para invertir ese dinero en otra 1a vivienda? Sin que tengas que pagar impuestos. Gracias

  7. Nuevo
    #14
    24/01/19 01:00

    Sobre plusvalía. Alicia, Pilar y Enrique son propietarios por partes iguales de dos pisos A y B. Alicia quiere extinguir el condominio en el piso A y compensa a Enrique con 100.000 € por su tercio. El tercio de Alicia en el piso B se valora en 130.000 €. Alicia se adjudica el tercio de Pilar en el piso A por 100.000 €, extinguiendo el condominioo y Pilar se adjudica el tercio de Alicia en el piso B por 150.000 € por lo que Pilar paga a Alicia 50.000 €.¿Es correcto que que la operación sobre el piso A no esté sujero a Plusvalia y solo se pague plusvalía por la operación sobre el piso B. Gracias.

  8. Nuevo
    #13
    18/12/18 14:53

    Mi pregunta es... Cuando habláis aquí del valor de la vivienda actual para ver si vale más o menos q cuando se compró, q valor es el catastral? El de una tasación y si valdría una online? Tendría esto validez en hacienda, pq en mi caso compré por 132.000 voy a hacer la extinción de condominio y quedan 980000 el valor catastral es 48.000 y las tasaciones online la que más me da 87.000, tendría q pagar a Hacienda algo en la renta? Yo me quedo con toda la hipoteca no le doy dinero a nadie tendríamos q pagar? Cómo mira hacienda el valor actual de la vivienda

  9. Nuevo
    #12
    18/12/18 14:48

    Hola, yo compré una vivienda en 2004 y no me dejaron poner aval, me obligaron a poner a mí hermana cómo cotitular de la hipoteca y no se porque también se puso como copropietaria al 50 por ciento, la casa se compró por 132000 € y siempre la he pagado yo entera, ahora quiero poner los papeles en regla voy a hacer una extinción de condominio he conseguido que el banco de su conformidad y acepte quitar a mí hermana de la hipoteca. Mi duda es como afectará esto en haciendo pues tengo que hac

  10. #11
    15/11/18 14:53

    Me interesaría hacer extinción de condominio ya que somos titulares 50/50 hipoteca y yo me quedaría la otra parte pero no somos pareja de hecho aunque llevemos viviendo varios años juntos. ¿hay que demostrar que somos pareja de hecho en caso de investigación posterior (quizás con certificado de convinvencia del ayuntamiento sea suficiente? En caso afirmativo cuánto tiempo de convivencia es necesario? Por otro lado, yo ya he abonado parte del pago durante estos años por lo que la contraprestación sería tan sólo el crédito hipotecario, cómo se notificaria?

  11. en respuesta a Tinerfe2019
    -
    #10
    12/11/18 15:36

    Buenas tardes Tinerfe2019

    Si existe diferencia entre el valor actual de la propiedad y el valor de las cuotas según la herencia, ese exceso sí que tributaría como ganancia patrimonial. Tendréis que calcular en primer lugar ese exceso restando el valor actual de la parte del inmueble que se transmite (es decir, el valor dividido entre 3) menos el valor de tu participación en el momento de la adquisión, tal y como se explica con el ejemplo del post.

    Un saludo,

    Marta.

  12. Nuevo
    #9
    09/11/18 15:37

    Hola, heredamos 3 hermanos un piso, lo pasamos a nombre de los 3, uno de ellos quiere comprarlo mediante "cesión de condominio", nos va a dar a cada uno de los hermanos 16.000 euros, ¿cuánto tendríamos que "pagar a Hacienda" en la declaración de la renta del año siguiente? Muchísimas gracias. Un saludo desde Tenerife, Islas Canarias.

  13. en respuesta a Carlos Jupiter
    -
    #8
    22/10/18 11:40

    Siempre te va a salir más rentable la operación de extinción de condominio, ya que está ideada precisamente para estos casos.

    En cuanto a la cláusula, no correspondería en esta operación pero habladlo mejor con el notario a ver cómo se puede reflejar. El tema de la señal se puede hacer, claro.

    Saludos,

  14. Nuevo
    #7
    21/10/18 19:57

    Buenas tardes,
    He llegado a un acuerdo con mi "ex" por el que la pago un 43,5% del valor de la vivienda (no tiene hipoteca), ya que para la compra yo aporté una lo que obtuve de la venta de otra vivienda que yo tenía de soltero y que estimamos que ese aporte supuso un 13% del valor de la vivienda que ahora queremos liquidar. Además le pago la mitad de un plan de pensiones que tengo. ¿Qué me conviene: liquidar la Sdad. de Gananciales o extinción de Condominio?, ¿costes?, ¿En esa escritura puede aparecer una clausula donde diga que: "esa vivienda es lo único que nos queda por repartir y que nos comprometemos a no reclamarnos nada en el futuro"? y ¿sería necesario hacer un contrato de compra/venta, ingresándole en su Cuenta Bancaria una señal antes de solicitar en firme el crédito hipotecario que necesito (por si acaso cambia de idea y desiste de venderme su parte)?
    Muchas gracias de antemano por su respuesta. Recibe un cordial saludo, Carlos.

  15. Nuevo
    #5
    21/09/18 16:39

    Hola quisiera saber si se plantea una extincion del condominio con mi hermana (por una herencia) para quedarme yo el 50 por ciento de la propiedad, y en esa nueva propiedad entrase mi mujer como propietario junto conmigo (estamos casados en bienes gananciales) ¿tendria que liquidar en ese caso ITP? Gracias

  16. en respuesta a brujitajerez
    -
    #4
    13/09/18 15:42

    Buenas! La operación que estás pensando sería una compraventa del 50% de la vivienda de tu expareja a tu nueva pareja. Estaríais pagando los gastos de compraventa de una vivienda corriente (https://www.rankia.com/blog/impuestos/2476506-impuestos-vender-vivienda)

    Para hacer la extinción de condominio, habría que hacer 2 operaciones diferentes. Por una parte, la extinción de condominio, en la que una de las partes (expareja) cede la propiedad de la vivienda a la otra (tú). Después deberías vender el 50% de tu parte a tu nueva pareja.

    La primera opción es la más económica.

    Saludos,

  17. #3
    12/09/18 22:51

    Hola quisiera saber si se plantea una extincion del condominio con mi expareja para quedarme yo el 50 por ciento de la propiedad y de la hipoteca y en esa nueva propiedad entrase mi actual pareja como propietario junto conmigo pero no en la hipoteca ¿ tendria que liquidar en ese caso ITP? Gracias

  18. #2
    19/04/18 16:51

    Me dirijo a ustedes con el ruego de que me ayuden, pues estoy en una encrucijada al momento de confeccionar mi declaración de I.R.P.F. 2.017 y he de hacer constar de que he contactado con el 901335533 de nuestra querida y amada Agencia Tributaria unas seis veces y en todas ellas me hacen esperar para pasarme a otra persona y ahí acaban diciéndome: lo sentimos todos nuestros operadores están ocupados en este momento, llame pasados unos minutos. Bueno, se trata de que he vendido un solar que adquirí tras un expediente de condominio. En principio se compró entre dos matrimonios en gananciales y por valor de 21.035,42 euros el 26/11/2003, y con fecha 24/04/2012 se produce la extinción de condominio quedándonos con el otro 50% por cuya porción compensamos la cantidad de 15.000,00 euros y por ultimo con fecha 04/04/2017 hemos vendido por valor de 50.000,00euros y además le hemos entregado al comprador el proyecto de arquitecto valorado en 9.131,96 euros, importe este que no se si se puede sumar a los gastos o minorar del valor de venta. Al margen no sé qué valores debo tomar a efecto del capitulo de "Pérdidas y Ganancias Patrimoniales", pues en la declaración sólo piden importes de adquisición y de venta, sus fechas y gastos en ambos. Les quedaría muy agradecido si me ayudan en esta ocasión. Muchas gracias

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