¿Cómo cambiar la titularidad de una vivienda por donación?
¿Cómo cambiar la titularidad de una vivienda por donación?
¿Quieres donar una vivienda a un familiar o amigo y no sabes cómo hacerlo? En esta guía te explicamos paso a paso el cambio de titularidad por donación: trámites legales, impuestos que debes pagar (ISD, IRPF y plusvalía municipal), costes asociados y claves para evitar errores.
¿Estás pensando en transferir una propiedad a un familiar o amigo a través de una donación y no sabes por dónde empezar? El cambio de titularidad de vivienda por donación es una opción cada vez más considerada para la planificación patrimonial, pero implica una serie de trámites y costes fiscales específicos. En esta guía, te explicaremos paso a paso cómo formalizar este proceso, qué impuestos te afectarán y cuáles son las claves para hacerlo correctamente. ¡Sigue leyendo!
Revisión y firma de documentos legales en el proceso de donación de vivienda por cambio de titularidad
¿Qué es la donación de una vivienda y por qué se hace?
La donación de una vivienda es un acto jurídico por el cual una persona transfiere de forma gratuita la propiedad de un inmueble a otra en vida. A diferencia de una herencia, que se produce tras el fallecimiento, la donación se realiza en el presente y conlleva la cesión inmediata de la titularidad. Las motivaciones para optar por el cambio de titularidad por donación son diversas:
Anticipar una herencia: Muchos padres deciden donar propiedades a sus hijos para ayudarles en vida o como parte de una estrategia de planificación sucesoria, facilitando la transmisión del patrimonio familiar.
Ayuda económica: Para facilitar la emancipación de un hijo o la adquisición de su primera vivienda, evitando que incurran en los costes y trámites de una compraventa tradicional.
Ventajas fiscales: En algunas comunidades autónomas, las bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) por donaciones en vida entre parientes directos pueden ser muy atractivas, haciendo que sea fiscalmente más eficiente que una herencia futura.
¿Cómo formalizar el cambio de titularidad por donación?
El proceso de donar una vivienda requiere seguir una serie de pasos legales y fiscales para que la transmisión sea válida y quede correctamente registrada.
Paso 1: Escritura pública ante notario
Para ser válida, la donación de un inmueble debe realizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante notario. No basta con un acuerdo privado, la ley exige esta formalidad. El notario redactará el documento, se asegurará de que se cumplen todos los requisitos legales y asesorará a ambas partes. Para orientarte sobre importes habituales, revisa aranceles notariales en la compra de vivienda e hipoteca.
Paso 2: Liquidación de impuestos
Una vez firmada la escritura de donación, se dispone de un plazo legal (habitualmente 30 días hábiles) para liquidar los impuestos asociados. Los principales tributos que entran en juego son el ISD, el IRPF y la plusvalía municipal.
ISD (para el donatario): Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. Su regulación, tipos y bonificaciones varían. Consulta particularidades y bonificaciones por CCAA en hilos como este resumen de diferencias autonómicas y bonificaciones. Si estás en Madrid, el trámite habitual se realiza con el modelo 651.
Plusvalía municipal (IIVTNU): Grava el incremento de valor del suelo urbano desde la adquisición hasta la transmisión. Conoce su alcance y reglas en la entrada de plusvalía municipal y, muy importante, la exención por no incremento de valor.
Valor de referencia de Catastro: la base imponible del ISD se calcula sobre el mayor entre el valor real y el valor de referencia catastral. Si no existe valor de referencia, se declara el valor de mercado.
Paso 3: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras formalizar y liquidar los impuestos, el último paso es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este trámite es esencial para que el cambio de titularidad tenga plenos efectos frente a terceros. Para orientarte con importes y conceptos frecuentes, revisa estos contenidos sobre gastos e impuestos de comprar vivienda y quién paga los gastos de hipoteca.
Impuestos en la donación de una vivienda
Las implicaciones fiscales son uno de los puntos más importantes al donar una casa. Afectan tanto al donante como al donatario y varían significativamente.
1) Impuesto de Sucesiones y Donaciones (donatario)
Variabilidad autonómica: Algunas Comunidades Autónomas (p. ej., Madrid, Andalucía o Murcia) ofrecen bonificaciones muy elevadas para donaciones entre padres e hijos; ejemplos y casuística en Madrid 99% bonificado o Andalucía 99%.
Plazo de liquidación: En Madrid, por ejemplo, se presenta el modelo 651 en 30 días; ver detalle práctico.
2) IRPF (donante)
Ganancia patrimonial: La transmisión gratuita puede generar ganancia que integra la base del ahorro (tipos orientativos, aquí tablas vigentes).
Excepciones y exenciones:
Vivienda habitual del donante mayor de 65 años: la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual puede estar exenta (ver casos y debate práctico aquí).
Reinversión en vivienda habitual: si se reinvierte conforme a los requisitos legales, puede obtenerse exención total o parcial; repasa el tratamiento en ganancias y pérdidas patrimoniales.
3) Plusvalía municipal (donante, salvo pacto)
Cálculo: Se basa en el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia.
Exención por no incremento de valor: si acreditas que no ha habido aumento, puedes no pagarla.
Otros costes asociados
Además de los impuestos principales, hay otros gastos inherentes al proceso de donar un inmueble.
Donar una vivienda con hipoteca es posible, pero requiere coordinación con el banco, porque la deuda debe ser asumida por el nuevo propietario. Requisitos bancarios y opciones El donatario no solo adquiere la propiedad, también la deuda hipotecaria asociada, por lo que la entidad debe dar su consentimiento tras analizar su solvencia.
Novación de hipoteca o nueva hipoteca: Si el banco no acepta la subrogación o se desean cambios, puede hacerse novación o contratar una nueva. Aquí tienes más claves para mejorar condiciones.
¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo en una donación?
En una donación, se puede donar la nuda propiedad a los hijos, mientras los padres se reservan el usufructo (habitualmente vitalicio). Este esquema permite a los padres mantener el uso del inmueble mientras planifican la sucesión.
Preguntas frecuentes sobre el cambio de titularidad de una vivienda por donación
Para resolver tus últimas dudas, hemos recopilado y respondido a las preguntas más comunes sobre la donación de inmuebles.
El coste de donar una vivienda depende fundamentalmente del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma, la ganancia patrimonial en el IRPF del donante, la plusvalía municipal, y los gastos de notaría y registro.
El hijopaga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y los padres pagan el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.
No hay una respuesta única; depende de la normativa fiscal de cada Comunidad Autónoma. En muchas regiones, la donación en vida con bonificaciones altas en el ISD puede ser más ventajosa que la herencia futura. Sin embargo, en IRPF, donar podría suponer un coste para el donante que no existiría en herencia.
Una donación en vida a un hijo se considera un adelanto de la herencia. Su valor se suma al patrimonio total del donante a efectos de calcular la parte que corresponde a cada heredero forzoso, asegurando que ningún heredero sea perjudicado y evitando futuras impugnaciones.
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