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Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Pueden ser varios los motivos que puedan llevarnos a realizar una extinción de condominio, como la herencia de una vivienda o un divorcio. La extinción de condominio es la forma menos costosa de dividir una propiedad entre los miembros o propietarios. Sin embargo, es una operación compleja que levanta muchas cuestiones: ¿Qué gastos e impuestos hay que pagar por una extinción de condominio? ¿Hay que declarar la extinción de condominio en la renta? ¿Qué importe tengo que pagar a mi expareja?

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

 

¿En qué consiste una extinción de condominio?

La extinción de condominio, también llamada disolución de condominio, se realiza cuando se quiere terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes. En este artículo en concreto, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible. En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra. Otro caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio es en el reparto de una herencia entre familiares. La extinción de condominio está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil. También es muy importante en este caso el artículo 1.062, que establece lo siguiente:

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Dado que en la extinción de condominio una parte cede su proporción de la vivienda y, generalmente, se produce una contraprestación monetaria por el titular que adquiere la plena propiedad del inmueble, esta operación se asemeja a una compraventa de vivienda corriente. Sin embargo, la extinción de condominio tiene considerables ventajas fiscales con respecto a la compraventa de vivienda, como veremos a continuación.

Extinción de condominio: ¿con contraprestación monetaria o sin ella?

La práctica habitual en una extinción de condominio es que el copropietario que cede la propiedad del bien reciba una contraprestación a cambio. De hecho, ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. La donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo. En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

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Impuestos que intervienen en una extinción de condominio

A continuación explicaremos cómo tributan las extinciones de condominio y los impuestos que intervienen en la operación. 

En la extinción de condominio solo habrá que cancelar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. El porcentaje a pagar puede variar de una ciudad a otra, pero suele estar entre el 0,5% y el 1% en función de la comunidad autónoma.  

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

La extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial sino como la simple plasmación de una participación en una comunidad de bienes en la propiedad de un bien concreto de esa comunidad. Puesto que éste no es divisible, la única manera de extinguir la comunidad es adjudicárselo íntegramente a uno de los titulares, compensando este al resto por su parte. Su no tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, permite que la operación tribute exclusivamente por AJD, pero como todos los actos jurídicos documentados, por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso.

En otras palabras, la extinción de condominio es una forma económica fiscalmente de adjudicarse una vivienda cuando ya se tiene parte de la misma, que la compra de su parte a los otros copropietarios, ya que se paga un impuesto más favorable (alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien). El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD y el porcentaje que tendrá que abonar se puede encontrar en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma al formalizar la hipoteca?.

 

¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio?

Las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. Pero, este impuesto si tendría que cancelarse en caso de que la operación se realizará a través de un contrato de compraventa.  

Por su parte, la parte vendedora no tiene que declarar por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

 

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta. Sin embargo, para que opere lo anterior, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, si se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición. A grandes rasgos, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.  

 

Gastos que intervienen en una extinción de condominio

Llevar a cabo una extinción de condominio tiene unos gastos asociado. Entre los gastos se encuentran:

  • Gastos de notaría y de registro: los honorarios del notario y la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, tienen un costo, el cual variara según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.          
  • Gastos de gestoría: de llegarse a contratar los servicios de una agencia gestora para que tramite el proceso y se encargue de pagar los tributos y el resto de los gastos, también se le debe abonar sus honorarios.

Por lo general, el copropietario que se queda con el inmueble es el que corre con los gastos de la extinción de condominio, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

 

Extinción de condominio: ejemplo práctico sobre gastos

Por último, realizaremos un ejemplo práctico de cómo tributaría una extinción de condominio de una vivienda valorada en 120.000€. Habiendo dos copropietarios, a cada uno le correspondería en principio un valor en la comunidad de 60.000 . Si además, esta vivienda tuviera una hipoteca en la que quedan por pagar 84.000 €, como también se reparte a partes iguales, a cada uno le corresponderían 42.000€ de deuda. Al restar de los 60.000€ del piso que le corresponde a cada uno los 42.000€ de la deuda, quedaría un valor neto positivo por persona de 18.000€ en la comunidad de bienes.

Si hacemos la extinción del condominio y una persona se adjudica la totalidad del piso y la totalidad de la hipoteca, esto daría un resultado de 120.000 - 84.000 = 36.000€, es decir, se adjudica bienes por 36.000 € cuando en realidad sólo le corresponden por valor de 18.000€. Al mismo tiempo, la otra persona resulta con una adjudicación de 0€ cuando en realidad le corresponderían 18.000€.

Esto significa, que la persona que se ha adjudicado la totalidad de la vivienda, lleva un exceso de adjudicación 18.000€, que corresponde con el defecto que lleva la otra, importe con el que debería compensarla para equilibrar las cuentas. Esos 18.000€ que el adjudicatario del 100% de la vivienda tiene como exceso y que debe compensárselos a la otra parte no tributan por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) siempre que se invoque el artículo 1.062 del Código Civil por ser el bien objeto de la extinción de condominio indivisible o que desmerezca mucho con su división, y se compense el exceso en metálico. La operación, en vez del tributar como una compraventa de la mitad que le falta al copropietario por 60.000euros al tipo de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (sobre el 8-9%), tributa por la totalidad del valor actual del bien sin descontar las deudas (120.000 euros) por Actos Jurídicos Documentados, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble (al 1-1,5%), competente para su tramitación.

Podéis encontrar otros casos y ejemplos de extinciones de condominio en este artículo del blog de Echevarri: La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

 

Extinción de condominio: Ventajas 

Entre las ventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:

  • El copropietario se ahorra un 50% haciendo la extinción de condominio que la venta del inmueble que se tenga con hipoteca, ya que en este último caso habría que tributar por el Impuesto de Transiciones Patrimoniales (ITP).        
  • El impuesto que se pagaría en una compra venta variaría en función de la comunidad autónoma entre un 6% y un 10%, mientras que con la extinción del condominio solo pagarías el 1% más los gastos de notaria.        
  • La exención fiscal del condominio es una de las  grandes ventajas, ya que además de todo lo dicho, se exime del IRPF bajo determinadas condiciones económicas de los copropietarios.  

 

Extinción de condominio: Desventajas 

Entre las desventajas que tiene una extinción de condominio se encuentran las siguientes:         
 

  • Se debe tener en cuenta que cuando alguien hace una extinción de condominio se convierte en deudor. 
  • En el momento en que se firma ante un notario, se deja de constar en el Registro de la Propiedad como propietario, aunque se posea la escritura del condominio, y se sigue siendo deudor para el banco por la hipoteca que se tenía compartida,  continuando con la titularidad de la deuda.          
  • Otra desventaja, es que al momento de solicitar cualquier tipo de préstamo al banco, aparecerá que tiene una hipoteca, aunque sea compartida.  


En resumen, la extinción de condominio es una solución para dos situaciones, una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no determinan como repartirla; o varios herederos que no tiene muy claro cómo dividir la propiedad. 

Cabe destacar, que la extinción de condominio es un proceso muy sencillo que solo requiere de llegar a acuerdos y acudir al notario para firmar una escritura. En caso de que la propiedad presente deudas (hipotecas) debes evaluar los pro y contra antes de convertirte en deudor.  

Este post ha sido escrito con la colaboración del usuario Leopol72, al cual queremos agradecer la ayuda prestada en la elaboración del contenido, así como por su inestimable labor en los foros de Rankia.

 

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  1. #66
    16/01/22 11:34
    Mi hijo compró con su pareja una casa y se escrituró en 187.000 €; ahora se separan y deciden disolver el condominio, para lo cual acuerdan valorar la casa y los gastos que tuvieron en arreglos y muebles en 210.000. Se escrituraría en 180.000 más 30.000 de gastos, con lo cual ella, que es quien se queda con la casa, le pagaría a él 90.000 más 15.000 por los muebles etc. La pregunta es la siguiente por si alguien me puede aconsejar : Si se pone que él recibe 105.000 € tendría que pagar algún impuesto o debe ponerse que son 90 de la parte de casa y el resto por gastos y muebles?. Un saludo y gracias
  2. Nuevo
    #65
    22/11/21 13:53
    Buenos dias, 
    Mi padre falleció y heredamos la vivienda familiar mis 3 hermanos y mi madre, queremos cederla los 3 hermanos a mi madre para que se pueda vender y ella disponga del dinero para ampliación de su pensión.
    ¿Qué manera sería la mas rentable para hacerlo.? , ¿donación?, ¿extinción de condominio?
    ¿Qué impuesto habría que pagar tanto por mi madre como por los 3 hermanos.?
    Muchas gracias

  3. #63
    13/10/21 09:56
    Buenos días, hemos procedido a liquidar la sociedad de gananciales mediante sentencia judicial. Yo me he quedado con los bienes de la sociedad: el piso, la hipoteca q aún queda por pagar de dicho piso y un coche. El piso es vivienda protegida y el valor de referencia q se ha tomado para hacer la liquidación es el el que corresponde por tablas en la fecha del divorcio, el coche tb por tablas. He ido a hacer la plusvalía y me han liquidado a valor cero, ya q este tipo de liquidaciones estaría exento y posteriormente he ido a presentar la liquidación a hacienda para proceder a inscribirlo a mi nombre en el registro de la propiedad y me dicen q sí está sujeto al pago de AJD, que si hubiese comprado solamente el piso estaría exento, pero como tb he comprado el coche entonces tengo q liquidar el impuesto por todos los bienes….es una burrada lo q tengo q pagar. He estado documentándome y en todas partes dice q di se liquida la sociedad de gananciales y se compensa a la otra parte en el 50%, la operación está exenta en el pago de impuestos. Sabéis si esto es así o q puedo hacer para poder evitar el pago del impuesto??. Muchas gracias por vuestro tiempo.

  4. Nuevo
    #62
    26/08/21 16:19
    ¿Al extinguir el condominio es preciso liquidar plusvalía municipal?
  5. #61
    01/06/21 10:32
    Buenos días. 
      Hice una extinción de condominio con mi ex pareja de un inmueble que tiene una hipoteca de 116000 €. Yo renuncie a mi parte y ella asumía el gasto de la hipoteca aún sabiendo que seguiría siendo deudor en el banco. Hicimos todo el papeleo bien hecho, por el notario, registro y demás, los dos estamos de acuerdo.
      Ahora, el gestor que me está haciendo la declaración dice que sale como que yo he vendido el piso, y me está pidiendo una serie de papeles que ya no tengo, escritura y cosas así. 
       En la  declaración tengo que declarar algo de la extinción de condominio que hice, o está exento. 
     Muchas gracias de antemano. 
      

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