Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Gastos e impuestos en una extinción de condominio: Guía completa
Descubre qué impuestos y gastos debes pagar en una extinción de condominio. Te explicamos cuánto cuesta realmente este trámite, quién debe pagarlo, cómo se calcula el AJD y en qué casos se paga IRPF o Plusvalía Municipal.
La extinción de condominio es una operación común tras una herencia, divorcio o cuando varios copropietarios quieren dejar de compartir una vivienda. Aunque parece un simple trámite, conocer los impuestos y gastos que conlleva puede ahorrarte miles de euros.
Gastos e impuestos de la extinción de condominio A continuación te explicamos qué impuestos se pagan en una extinción de condominio, quién los asume, y cómo calcular cuánto cuesta paso a paso.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio (o división de la cosa común) es el procedimiento por el que uno de los copropietarios de un bien pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto.
Suele aplicarse en dos casos frecuentes:
Divorcios o separaciones, cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda.
Herencias, cuando uno de los herederos adquiere el inmueble completo compensando al resto.
👉 Se regula en los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil, que establecen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que, si el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando al resto en dinero.
Se aplica sobre el valor total del inmueble en el momento de la extinción.
El tipo impositivo depende de la Comunidad Autónoma, y suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Lo paga quien se adjudica la vivienda (el nuevo titular único).
Tabla orientativa AJD por Comunidad Autónoma
Comunidad Autónoma
Tipo AJD aproximado
Madrid
0,75 %
Cataluña
1,5 %
Andalucía
1,2 %
Comunidad Valenciana
1,0 %
Galicia
1,0 %
Castilla y León
1,5 %
Aragón
1,0 %
Murcia
1,5 %
Canarias
0,75 %
Comprueba el tipo actualizado del AJD en tu comunidad antes de realizar la operación, ya que puede variar según bonificaciones o circunstancias personales.
Gastos en una extinción de condominio
Además de los impuestos, hay gastos notariales, registrales y de gestoría. Te los detallamos a continuación:
Concepto
Descripción
Quién paga
Gastos de notaría
Redacción y firma de la escritura de extinción. Oscilan entre 300 € y 600 €.
Normalmente el adjudicatario.
Gastos de registro
Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Suele costar entre 100 € y 300 €.
Adjudicatario.
Gestoría
Si se contrata una gestoría para tramitar el proceso y pagar impuestos. Coste medio: 100 € - 200 €.
Opcional.
Tasación o valoración
Requerida si se necesita justificar el valor real del inmueble.
Habitualmente compartido.
👉 En general, el copropietario que se queda la vivienda asume todos los gastos de la extinción de condominio, salvo que se pacte lo contrario.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
Supongamos que la vivienda tiene las siguientes características:
Concepto
Detalle
Valor del inmueble
150.000 €
Hipoteca pendiente
60.000 €
Propietarios
2 (50 % cada uno)
AJD aplicable
1 %
El propietario A se queda con la vivienda y asume la totalidad de la hipoteca (60.000 €).
Compensa al propietario B con 45.000 € (su parte neta).
Cálculo del AJD: Coste total aproximado para el adjudicatario:
Concepto
Importe (€)
Impuesto AJD
1.500
Notaría
400
Registro
200
Gestoría
150
Total estimado
2.250 €
⚖️ Frente a una compraventa normal (ITP 8-10 %), la extinción de condominio puede suponer ahorrar más de 10.000 € en impuestos.
¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?
Generalmente:
El adjudicatario (quien se queda con el bien) paga los impuestos (AJD) y los gastos notariales y registrales.
No obstante, puede pactarse que se repartan o que la otra parte asuma una parte si lo estipulan en la escritura.
✍️ Este acuerdo debe quedar reflejado en la escritura pública ante notario.
Extinción de condominio con o sin contraprestación económica
Con contraprestación: el copropietario que se queda con la vivienda compensa al otro en metálico. Es la forma más habitual y fiscalmente segura.
Sin contraprestación: si no se paga nada a cambio, Hacienda puede considerarlo una donación, con impuestos mucho más altos (Impuesto de Donaciones).
➡ Si hay hipoteca, la asunción de la deuda se considera una forma válida de contraprestación.
Plusvalía municipal en la extinción de condominio
Uno de los mayores beneficios fiscales de la extinción de condominio es que no se paga Plusvalía Municipal. Esto se debe a que no hay transmisión de propiedad, sino reorganización de derechos.
Solo se paga Plusvalía Municipal si más adelante se vende el inmueble.
📌 Ejemplo
Si te adjudicas la vivienda en una extinción de condominio hoy y la vendes dentro de cinco años, la Plusvalía se calculará desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción.
IRPF y ganancia patrimonial
En principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF porque no hay alteración del patrimonio. Sin embargo, hay una excepción importante:
Cuando existe exceso de adjudicación, es decir, cuando uno recibe más de lo que le correspondía y compensa económicamente al otro.
📌 Ejemplo
Si el inmueble vale 200.000 € y cada uno tenía el 50 %, pero uno se queda con todo y paga 120.000 € al otro, este último ha ganado 20.000 € más del valor original de su parte, lo que sí tributa en el IRPF como ganancia patrimonial.
📄 En estos casos, se calcula la ganancia por la diferencia entre el valor actual recibido y el valor de adquisición de la parte transmitida.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio
Menor carga fiscal: tributa solo por AJD (0,5 %-1,5 %), frente al 6 %-10 % del ITP.
Exenta de Plusvalía Municipal.
No genera IRPF si no hay exceso de adjudicación.
Trámite rápido y notarial, sin necesidad de pasar por Hacienda para liquidar ITP.
Desventajas de la extinción de condominio
Si hay hipoteca, el banco debe autorizar el cambio de titularidad.
Si el banco no libera al copropietario saliente, este sigue siendo deudor solidario.
Puede haber costes notariales y registrales elevados en comunidades con tipos AJD altos.
Si el valor de adjudicación no coincide con la cuota inicial, sí puede haber ganancia patrimonial en IRPF.
Hipotecas destacadas del mes 🎖
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.5 %
TAE bonificado:
3.33 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
Si quieres comparar más hipotecas te recomendamos leer el artículo de mejores hipotecas para que puedas elegir la que mejor se ajusta a tus necesidades financieras.
Buenos días, necesitamos ayuda con un caso que tenemos y surgen dudas. Se compro una vivienda en la provincia de Madrid en los años 90 entre varios familiares, ahora una de las partes ha ofertado a las otras darles la parte que pagaron en su día para realizar la extinción de condominio, em su día se compro por 3.000.000 ptas (18.000€) y ahora una parte ofrece a las otras dos darles 6.000€. En el catastro la vivienda a fecha de hoy esta valorada en 30.000€, esto puede conllevar alguna situación de reclamación o pago de impuestos por la partes que han recibido los 6.000€ ya que al ser el valor catastral 30.000€ tienen la duda de que luego se les reclame por 10.000€, aunque ellos solo van a recibir 6.000€ que fue lo que pagaron en su día. Gracias de antemano.
#66
16/01/22 11:34
Mi hijo compró con su pareja una casa y se escrituró en 187.000 €; ahora se separan y deciden disolver el condominio, para lo cual acuerdan valorar la casa y los gastos que tuvieron en arreglos y muebles en 210.000. Se escrituraría en 180.000 más 30.000 de gastos, con lo cual ella, que es quien se queda con la casa, le pagaría a él 90.000 más 15.000 por los muebles etc. La pregunta es la siguiente por si alguien me puede aconsejar : Si se pone que él recibe 105.000 € tendría que pagar algún impuesto o debe ponerse que son 90 de la parte de casa y el resto por gastos y muebles?. Un saludo y gracias
#65
22/11/21 13:53
Buenos dias, Mi padre falleció y heredamos la vivienda familiar mis 3 hermanos y mi madre, queremos cederla los 3 hermanos a mi madre para que se pueda vender y ella disponga del dinero para ampliación de su pensión. ¿Qué manera sería la mas rentable para hacerlo.? , ¿donación?, ¿extinción de condominio? ¿Qué impuesto habría que pagar tanto por mi madre como por los 3 hermanos.? Muchas gracias
#63
13/10/21 09:56
Buenos días, hemos procedido a liquidar la sociedad de gananciales mediante sentencia judicial. Yo me he quedado con los bienes de la sociedad: el piso, la hipoteca q aún queda por pagar de dicho piso y un coche. El piso es vivienda protegida y el valor de referencia q se ha tomado para hacer la liquidación es el el que corresponde por tablas en la fecha del divorcio, el coche tb por tablas. He ido a hacer la plusvalía y me han liquidado a valor cero, ya q este tipo de liquidaciones estaría exento y posteriormente he ido a presentar la liquidación a hacienda para proceder a inscribirlo a mi nombre en el registro de la propiedad y me dicen q sí está sujeto al pago de AJD, que si hubiese comprado solamente el piso estaría exento, pero como tb he comprado el coche entonces tengo q liquidar el impuesto por todos los bienes….es una burrada lo q tengo q pagar. He estado documentándome y en todas partes dice q di se liquida la sociedad de gananciales y se compensa a la otra parte en el 50%, la operación está exenta en el pago de impuestos. Sabéis si esto es así o q puedo hacer para poder evitar el pago del impuesto??. Muchas gracias por vuestro tiempo.
Nuevo
#62
26/08/21 16:19
¿Al extinguir el condominio es preciso liquidar plusvalía municipal?
#61
01/06/21 10:32
Buenos días. Hice una extinción de condominio con mi ex pareja de un inmueble que tiene una hipoteca de 116000 €. Yo renuncie a mi parte y ella asumía el gasto de la hipoteca aún sabiendo que seguiría siendo deudor en el banco. Hicimos todo el papeleo bien hecho, por el notario, registro y demás, los dos estamos de acuerdo. Ahora, el gestor que me está haciendo la declaración dice que sale como que yo he vendido el piso, y me está pidiendo una serie de papeles que ya no tengo, escritura y cosas así. En la declaración tengo que declarar algo de la extinción de condominio que hice, o está exento. Muchas gracias de antemano.
_foro.png?1762159966)
_(1)_(1)_col.png?1677672570 "Gastos de compra de vivienda: ¿Qué hay que pagar cuando compras una casa?")