Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Pueden ser varios los motivos que puedan llevarnos a realizar una extinción de condominio, como la herencia de una vivienda o un divorcio. La extinción de condominio es la forma menos costosa de dividir una propiedad entre los miembros o propietarios. Sin embargo, es una operación compleja que levanta muchas cuestiones: ¿Qué gastos e impuestos hay que pagar por una extinción de condominio? ¿Hay que declarar la extinción de condominio en la renta? ¿Qué importe tengo que pagar a mi expareja?

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

 

¿En qué consiste una extinción de condominio?

La extinción de condominio, también llamada disolución de condominio, se realiza cuando se quiere terminar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes. En este artículo en concreto, nos centraremos en aquellas comunidades conformadas por un único bien indivisible. En términos prácticos, se solicita una extinción de condominio cuando una pareja se separa o divorcia y una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra. Otro caso muy común en el que se solicita una extinción de condominio es en el reparto de una herencia entre familiares. La extinción de condominio está regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil. También es muy importante en este caso el artículo 1.062, que establece lo siguiente:

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Dado que en la extinción de condominio una parte cede su proporción de la vivienda y, generalmente, se produce una contraprestación monetaria por el titular que adquiere la plena propiedad del inmueble, esta operación se asemeja a una compraventa de vivienda corriente. Sin embargo, la extinción de condominio tiene considerables ventajas fiscales con respecto a la compraventa de vivienda, como veremos a continuación.

Extinción de condominio: ¿con contraprestación monetaria o sin ella?

La práctica habitual en una extinción de condominio es que el copropietario que cede la propiedad del bien reciba una contraprestación a cambio. De hecho, ceder un inmueble o una parte de él sin recibir ningún tipo de contraprestación, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda podría gravarla como tal. La donación es una operación generalmente más costosa en términos de impuestos que la compraventa, y por supuesto, que la extinción de condominio. Esta contraprestación puede ser monetaria o de otro tipo. En el caso que haya hipoteca de por medio y una parte decide asumir la hipoteca que correspondería a la otra parte, esa asunción de deuda se considera como pago en metálico y por tanto, como parte de la contraprestación (siempre que el banco acepte la operación).

 

Impuestos que intervienen en una extinción de condominio

A continuación explicaremos cómo tributan las extinciones de condominio y los impuestos que intervienen en la operación:

Las extinciones de condominio tributan por AJD, no por ITP

La extinción de condominio no se considera transmisión patrimonial sino como la simple plasmación de una participación en una comunidad de bienes en la propiedad de un bien concreto de esa comunidad. Puesto que éste no es divisible, la única manera de extinguir la comunidad es adjudicárselo íntegramente a uno de los titulares, compensando este al resto por su parte. Su no tributación por el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, permite que la operación tribute exclusivamente por AJD, pero como todos los actos jurídicos documentados, por el valor total de la operación, en este caso, el valor total actual del piso. En otras palabras, la extinción de condominio es una forma económica fiscalmente de adjudicarse una vivienda cuando ya se tiene parte de la misma, que la compra de su parte a los otros copropietarios, ya que se paga un impuesto más favorable (alrededor del 1% dependiendo de la CCAA en la que se encuentre el bien). El comprador/adjudicatario del bien será el encargado de abonar el impuesto de AJD y el porcentaje que tendrá que abonar se puede encontrar en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma al formalizar la hipoteca?.

 

¿Hay que pagar Plusvalía Municipal en una extinción de condominio?

Por su parte, la parte vendedora no tiene que declarar por la Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La razón es que al no considerarse transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible previsto en el impuesto. Su tributación queda aplazada a la siguiente transmisión, teniéndose en cuenta en ese momento a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.

 

¿Hay que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

La Ley del IRPF establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común o en la disolución de comunidades de bienes, por lo que en principio una extinción de condominio no generaría un incremento/disminución patrimonial en renta. Sin embargo, para que opere lo anterior, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, al producirse un exceso de adjudicación, que siempre se produce cuando existe un solo bien, si se produciría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación. Dicha variación debe declararse en las mismas condiciones que las derivadas de cualquier otra transmisión patrimonial, por diferencia entre el valor de lo recibido (valor actual de la parte del inmueble que se transmite) y el valor de su participación en el momento de la adquisición. A grandes rasgos, si el inmueble costó 100.000 y ahora vale 150.000, al recibir 75.000 como compensación, ha obtenido una ganancia de 25.000, por diferencia entre el valor actual de esa mitad y el valor de adquisición (75.000-50.000= 25.000). Para el adjudicatario/comprador de la totalidad del bien, a efectos de futuras transmisiones, tendrá dos fechas y valores de adquisición distintos para cada una de las mitades.  

 

Gastos que intervienen en una extinción de condominio

El único gasto que interviene en una extinción de condominio es el gasto del notario derivado de la gestión de la operación. Los honorarios del notario están regulados por ley bajo unos parámetros. En caso de inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, también se devengarán sus correspondientes aranceles.

 

Extinción de condominio: ejemplo práctico sobre gastos

Por último, realizaremos un ejemplo práctico de cómo tributaría una extinción de condominio de una vivienda valorada en 120.000€. Habiendo dos copropietarios, a cada uno le correspondería en principio un valor en la comunidad de 60.000 . Si además, esta vivienda tuviera una hipoteca en la que quedan por pagar 84.000 €, como también se reparte a partes iguales, a cada uno le corresponderían 42.000€ de deuda. Al restar de los 60.000€ del piso que le corresponde a cada uno los 42.000€ de la deuda, quedaría un valor neto positivo por persona de 18.000€ en la comunidad de bienes.

Si hacemos la extinción del condominio y una persona se adjudica la totalidad del piso y la totalidad de la hipoteca, esto daría un resultado de 120.000 - 84.000 = 36.000€, es decir, se adjudica bienes por 36.000 € cuando en realidad sólo le corresponden por valor de 18.000€. Al mismo tiempo, la otra persona resulta con una adjudicación de 0€ cuando en realidad le corresponderían 18.000€.

Esto significa, que la persona que se ha adjudicado la totalidad de la vivienda, lleva un exceso de adjudicación 18.000€, que corresponde con el defecto que lleva la otra, importe con el que debería compensarla para equilibrar las cuentas. Esos 18.000€ que el adjudicatario del 100% de la vivienda tiene como exceso y que debe compensárselos a la otra parte no tributan por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) siempre que se invoque el artículo 1.062 del Código Civil por ser el bien objeto de la extinción de condominio indivisible o que desmerezca mucho con su división, y se compense el exceso en metálico. La operación, en vez del tributar como una compraventa de la mitad que le falta al copropietario por 60.000euros al tipo de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (sobre el 8-9%), tributa por la totalidad del valor actual del bien sin descontar las deudas (120.000 euros) por Actos Jurídicos Documentados, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble (al 1-1,5%), competente para su tramitación.

Podéis encontrar otros casos y ejemplos de extinciones de condominio en este artículo del blog de Echevarri: La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

 

Este post ha sido escrito con la colaboración del usuario Leopol72, al cual queremos agradecer la ayuda prestada en la elaboración del contenido, así como por su inestimable labor en los foros de Rankia.

 

  1. #57
    Jorge46
    Hola, tengo una hipoteca a media con mi ex pareja y vamos hacer la disolución de condominio y ella me pagará la mitad en la cual hemos tasado el piso. Me dicen que para ello hay gastos de notaría, impuestos del 1.5%, registro y gestión. Quería saber a quién correspondía esos gastos. Por lo que entiendo el impuesto del 1.5% la parte compradora.Es así? Y el resto? Muchas Gracias
  2. en respuesta a Tristán el subastero
    #56
    Jmjacobo
    Las administraciones tributarias no son tontas y existe la "discrepancia en la aplicación de la norma".
  3. en respuesta a leopol72
    #55
    Jmjacobo
    Para eso está recogida en la LGT la "discrepancia con la aplicación de la norma" o lo que era anteriormente, mejor explicitado : "fraude de ley"..
  4. en respuesta a Yoli23
    #54
    Jmjacobo
    Hola Yoli23, 
    Tienes esos gastos tan importantes porque el notario seguro que te está considerando en la base del calculo de la tarifa el total del valor del inmueble.

    A mi juicio es incorrecto porque el Tribunal Supremo ha considerado en diferentes sentencias que la base imponible del IAJD  es el valor de la parte que se adquiere por la extinción. Lo basa en un razonamiento jurídico donde considera que, al igual que la división horizontal en la LPH, que es una división de la propiedad que originalmente estaba unida, en otras partes, no es objeto de tributación por la totalidad en TP y AJD, igual debe de ser en este caso, que no se trata de otra cosa de reintegrar en el patrimonio de un condómino la parte que era del otro, esto es, un bien del que disfrutaba la titularidad conjunta, ahora la hace propia en su totalidad. 

    Esa explicación jurídica, y otras que planean en las sentencias del TS son, a mi juicio no solo obligatorias de su uso en  el ámbito tributario sino en el notarial también pues, como dice algunas de las sentencias no estamos en presencia sino de una forma de transmisión patrimonial que, por su especial antecedente, queda exento del ITP y que, la base en el concepto de AJD debe de ser, y así lo contempla el TS, el importe por el que la transmisión especialísima (la extinción) se lleva a cabo. De la misma manera, al tratarse de un instrumento jurídico, debe de considerarse tanto en el ámbito notarial como en el de los registros de la propiedad inmobiliaria.

    Lamentablemente ante el caos que suponen 17 CA, algunas de ellas, ávidas de "efectivo", todavía liquidan la extinción por TP y por AJD, existiendo todo tipo de combinaciones. 


  5. #53
    Pepe2025
    Buenos días. Tengo una propiedad al 50% con mi ex pareja, nunca casados. Está hipotecada. Haremos extinción de condominio y se quedará ella el usufructo de la propiedad y yo de un sótano por el cual pagamos a la comunidad anualmente, aunque el mismo no está escriturado como parte de la propiedad. Las 2 preguntas son:
    1. independientemente de si el banco titular de la hipoteca me conceda salirme de la misma o no, por novación, debemos hacer una compra venta, o de lo contrario una cesión? 
    2. Si tengo deudas, podrían pedir embargo de la propiedad, con carácter retroactivo a mi salida del Registro de la propiedad? 
    Si me pueden orientar, mejor. Muchas gracias. 
  6. #52
    Josevivi
    Hola.
    Mi pareja quiere que le firme un acuerdo de extincion de condominio de una vivienda pero que seguir como titular de la hipoteca que pedimos para compra la vivienda, porque el banco no le permite la novación. Que consecuencias me puede ocasionar? Que otr alternativa tenemos si ningún banco le da a ella sola la hipoteca?
  7. en respuesta a Tristán el subastero
    #50
    leopol72
    Yo conozco un caso en el que no coló, se le consideró simulación y se le liquidó por compraventa. Claro que era de libro, compró un pequeño porcentaje y a continuación instó la disolución. Habría que ver que pasa si lo hace con  más tiempo entre ambas operaciones.
  8. en respuesta a Tristán el subastero
    #49
    Lorena Romero
    Mil gracias Tristán! Como comento en los agradecimientos, este post no podría haber sido posible sin un ilustre rankiano como es @leopol72 

    Pues me acaba de explotar un poco la cabeza... por qué iba a querer alguien hacer eso si la tributación por AJD es mucho más beneficiosa que la tributación por ITP? 

    Mientras no se considere una donación como dice Echevarri en el punto B) sigue siendo más favorable la extinción por AJD: https://www.rankia.com/blog/echevarri/420764-disolucion-condominio-ejemplo-aclaraciones
  9. en respuesta a Tristán el subastero
    #48
    Charly1974

    recibido que mejor no intentarlo entonces, no sea que despues hacienda llame a la puerta

  10. en respuesta a Charly1974
    #47
    Tristán el subastero

    jejeje, yo conozco alguno al que le salió fatal.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    #46
    Charly1974

    alguien conoce de algun caso o ha realizado lo que comenta tristan en el post 44?

  12. #45
    Mayte2020

    hola quiero exponer un caso ,por si me podeis ayudar ,estamos un poco desesperados.Mi pareja actual se compro con su expareja un piso al nombre de los dos ,cuando decidieron no seguir con la relacion ,ella decidio quedarse con el piso y sus padres avalistas de esa hipoteca,junto con ella hicieron una disulucion de condominio ,en el cual dice que ella se hace cargo a los pagos de la hipoteca,y mi pareja no tiene derecho a reclamarle nada al sacarlo de la escritura a cambio de sacarlo de titular de la hipoteca .Hasta ahi todo bien, pero hay seguido un anexo o punto que dice que el que decidira sacarlo de la hipoteca es el propio banco en el cual se tramito la hipoteca.
    Es algo contradictorio a mi parecer ,pk aunque ella dice que lo va a sacar de ese prestamo ,pero sera el banco el que decida .
    El problema es que ella no tiene ningun ingreso ni trabajo vive de su pareja actual,por lo cual el banco no quiere sacarlo pk el unico que figura que tiene trabajo e ingresos es mi pareja.y os preguntareis pk firmo ese acuerdo? ,saliendose como titular de una escritura y quedandose un prestamo hipotecario? pues pk sus exsuegros le prometen sacarlo de la hipoteca mas adelante cuando esten un poco mejor de dinero y el confio en ellos.Mi pregunta es: que podemos hacer ? se puede hacer algo ,claramente nos han engañado,pk unas de las soluciones seria cancelar esa hipoteca,y hacer otra con unos titulares que fueran aptos para darle la hipoteca ,pero ella no quiere cancelar nada .
    Estamos desesperados somos una familia que queremos prosperar y poder tener opcion para comprarnos una casa ,y no podemos pk mi pareja aparece ya en un hipoteca de una casa que ni le corresponde pk lo sacaron de la escritura pero no de la hipoteca creyendo en la buena fe de esta esta failia que supuestamente tenia. muchas gracias

  13. #44
    Tristán el subastero

    Enhorabuena por el post, es muy bueno. Dices que las disoluciones del proindiviso no tributan por ITP sino que lo hacen por AJD. Eso es porque Hacienda no las considera transmisiones patrimoniales sino una mera reordenación interna de la propiedad. Es cierto, pero al hilo de eso a algún listillo se le podría ocurrir dar esquinazo a sus deberes fiscales comprando primero un 5% de la propiedad y, unos meses después, comprando el resto. Por el primer 5% tributaría por ITP y por el 95% restante por AJD. ¿Le saldría bien?

  14. #43
    Iris70

    Hola Lorena!!
    No sé si sigues por aquí. Ojalá que sí! Gracias por este artículo.
    Expongo aquí mi duda y os doy las gracias a todos los que me podais ayudar a aclararme.
    Mi exmarido y yo tenemos a medias una VPO sin hipoteca y quiere venderme su parte. Estas viviendas tienen un precio máximo de venta (122.000eur y en escrituras consta unos 6.500.000 de pesetas, fue adjudicada hace 25 años) pero a él seguramente este precio máximo que establece el Ayuntamiento le parezca poco puesto que apenas recibiría 61000eur por su mitad. El caso es que mi propuesta para comprar su parte va a ser hacer una extinción de condominio y ofrecerle algo más de esos 60.000 eur.
    Las dudas son:
    ¿Es posible la extinción de condominio en este caso?
    ¿Qué significa lo del "exceso de adjudicación"? ¿Existiría en este caso si le pago más de la mitad que realmente le correspondería? ¿Me afecta a mí en algo?
    ¿Qué gastos tendría que abonar yo además del propio de la compra y notaría? ¿En la declaración de Hacienda del año siguiente tendría que pagar yo algo?
    ¿El AJD quién lo paga?
    ¿Puedo desgravarme ese dinero que voy a pagar por ser mi vivienda habitual?
    Mil millones de gracias por lo que me podais resolver porque no sé ni por donde empezar con este asunto! Gracias de verdad!
    Un saludo
    Iris

  15. #42
    Fernando Gomar

    hola, quería hacerte una consulta, mi expareja y yo estamos separando y queremos hacer una extinción de condominio pero no tenemos claro si podemos meter el coche y los muebles del piso sin que me cobren mas allá del 1%. Tenemos un piso con muebles y un coche, y una hipoteca que nos falta de pagar 11500 euros, yo me quedo con la hipoteca, con el coche y con el piso y los muebles y a cambio le doy 60000 euros. como puedo hacer?, gracias

  16. en respuesta a Mruizs
    #41
    María Blanco Martínez

    Hola @Mruizs ,
    efectivamente, este trámite tiene un coste, que en este caso sería el impuesto por Actos Jurídicos Documentados y tendrás que hacerle frente tú como compradora/adjudicada del bien en cuestión.
    Cuánto es el porcentaje que deberás pagar por esta operación dependerá de la comunidad autónoma en la que vivas, puedes comprobarlo en el artículo ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma?.
    Un saludo!

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