Gastos e impuestos en una extinción de condominio: cuánto cuesta y cómo calcularlo
Gastos e impuestos en una extinción de condominio: cuánto cuesta y cómo calcularlo
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio? Te explicamos qué impuestos se pagan (AJD, no ITP), quién los asume, cómo calcular el coste con ejemplos reales y qué pasa con la hipoteca.
La extinción de condominio suele ser la fórmula más barata para poner una vivienda a nombre de un solo copropietario cuando antes pertenecía a dos o más personas. Tributa solo por AJD (0,5%–1,5%), no por ITP (6%–10%), lo que puede suponer un ahorro de más de 10.000 € en impuestos respecto a una compraventa. En esta guía te explico cuánto cuesta una extinción de condominio, qué impuestos se pagan, quién asume cada gasto y cómo calcular el coste real paso a paso, también si hay hipoteca de por medio.
Gastos e impuestos de la extinción de condominio
La extinción de condominio no paga ITP ni Plusvalía Municipal. Solo paga AJD (0,5%–1,5% según CCAA) sobre el valor total del inmueble, lo asume quien se queda la vivienda. Además hay notaría (300–600 €) y registro (100–300 €). Solo tributa en IRPF si hay exceso de adjudicación.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio (o disolución de proindiviso) es el procedimiento por el que uno de los copropietarios de un bien pasa a ser titular único, compensando económicamente al resto.
Se regula en los artículos 400 a 406 y 1062 del Código Civil, que establecen que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que, si el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando al resto en dinero.
Los casos más habituales son:
Divorcios o separaciones, cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda. Si necesitas ayuda con tu hipoteca, contacta con nuestro servicio de asesoramiento hipotecario gratuito.
Herencias, cuando uno de los herederos adquiere el inmueble completo compensando al resto. En estos casos, conviene revisar cómo funciona la extinción de condominio entre hermanos, ya que suele ser una alternativa fiscalmente más eficiente que vender la vivienda entre herederos.
Parejas no casadas que compraron juntas y quieren separar la titularidad.
Ventajas fiscales de la extinción de condominio
✅ Solo paga AJD (0,5%–1,5%) frente al 6%–10% del ITP de una compraventa.
✅ Exenta de Plusvalía Municipal en el momento de la extinción.
✅ No genera IRPF si no hay exceso de adjudicación.
✅ Trámite notarial ágil, sin necesidad de liquidar ITP ante Hacienda.
Desventajas de la extinción de condominio
❌ Si hay hipoteca, el banco debe autorizar el cambio de titularidad o la novación.
❌ Si el banco no libera al copropietario saliente, este sigue siendo deudor solidario.
❌ Puede haber IRPF por ganancia patrimonial si hay exceso de adjudicación.
❌ Si no hay acuerdo entre las partes, hay que acudir a la vía judicial, lo que encarece el proceso.
Impuestos en una extinción de condominio
Cuando realizas una extinción de condominio, no se considera una compraventa. Por eso no tributa por ITP, sino por AJD (Actos Jurídicos Documentados). Esta es su mayor ventaja fiscal.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se aplica sobre el valor total del inmueble en el momento de la extinción.
Lo paga quien se adjudica la vivienda (el nuevo titular único).
Si estás comparando esta operación con una compraventa, también es útil revisar el ITP por comunidad autónoma, porque ahí suele estar la mayor diferencia fiscal entre comprar una parte de la vivienda y extinguir el condominio.
En general, el copropietario que se queda la vivienda asume todos los gastos, salvo que se pacte lo contrario en la escritura. Para tener una referencia más completa de los costes asociados a la operación, puedes consultar esta guía sobre los gastos e impuestos de comprar una vivienda, que ayuda a comparar notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos según el tipo de operación.
Otros gastos habituales en una extinción de condominio
Concepto
Importe orientativo
Quién paga
Notaría
300–600 €
Adjudicatario
Registro
100–300 €
Adjudicatario
Gestoría
100–200 €
Opcional
Tasación
Variable
Compartido
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio? Ejemplos reales
Ejemplo 1: vivienda de 150.000 €
Concepto
Detalle
Valor inmueble
150.000 €
Hipoteca pendiente
60.000 €
Propietarios
2 al 50%
AJD
1%
El propietario A se queda la vivienda y asume la hipoteca. Compensa al propietario B con 45.000 € (su parte neta).
Coste total estimado para el adjudicatario:
Concepto
Importe
AJD
1.500 €
Notaría
400 €
Registro
200 €
Gestoría
150 €
Total
2.250 €
Ejemplo 2: vivienda de 300.000 €
Para una vivienda de mayor valor, con hipoteca pendiente de 120.000 €, AJD al 1% y dos propietarios al 50%:
Concepto
Importe
AJD
3.000 €
Notaría
550 €
Registro
280 €
Gestoría
150 €
Total
3.980 €
⚖️ Con compraventa al 8% de ITP, el impuesto sería 12.000 € frente a 3.000 € del AJD. Ahorro: 9.000 €.
¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?
El adjudicatario (quien se queda con el bien) paga el AJD y los gastos de notaría y registro.
Puede pactarse un reparto distinto si ambas partes lo acuerdan y queda reflejado en la escritura.
✍️ Cualquier acuerdo de reparto debe constar en la escritura pública. Si quieres estimar mejor esta parte del coste, puedes revisar cuánto suelen suponer los aranceles notariales en la compraventa de vivienda, aunque el importe final dependerá de la escritura concreta y del valor declarado.
Extinción de condominio con y sin contraprestación económica
Con contraprestación: el copropietario que se queda la vivienda compensa al otro en metálico. Es la forma más habitual y fiscalmente segura. Si hay hipoteca, la asunción de la deuda se considera contraprestación válida.
Sin contraprestación: si no se paga nada a cambio, Hacienda puede considerarlo una donación, con impuestos mucho más altos (Impuesto de Donaciones).
Plusvalía municipal en la extinción de condominio
Una de las mayores ventajas fiscales es que no se paga Plusvalía Municipal en el momento de la extinción, porque no hay transmisión de propiedad sino reorganización de derechos.
Solo se paga Plusvalía Municipal si más adelante se vende el inmueble.
📌 Dato clave
La Plusvalía se calcula desde la fecha de adquisición original, no desde la extinción.
IRPF y exceso de adjudicación
En principio, la extinción de condominio no genera ganancia patrimonial en el IRPF porque no hay alteración del patrimonio. Sin embargo, existe una excepción importante: el exceso de adjudicación.
📌 Ejemplo de exceso de adjudicación
Si se paga más de lo que corresponde por la parte transmitida, el exceso tributa como ganancia patrimonial en IRPF.
La ganancia = valor recibido − valor de adquisición proporcional + gastos.
Extinción de condominio con hipoteca: qué pasa con el banco
Cuando la vivienda tiene hipoteca, el proceso tiene un paso adicional: el banco debe dar su aprobación. Tienes tres escenarios:
El banco aprueba la novación: modifica la hipoteca existente para que solo figure el adjudicatario como deudor. Es la opción más ágil.
El banco no aprueba la liberación: la persona que cede su parte sigue siendo deudora solidaria frente al banco aunque ya no sea propietaria. Esta situación puede durar años y conlleva riesgo real si el adjudicatario deja de pagar.
Cancelar y contratar una hipoteca nueva: se cancela la hipoteca existente y el adjudicatario firma una nueva solo a su nombre. Implica más gastos pero resuelve la situación de forma limpia.
Confirma con el banco su postura sobre la hipoteca antes de firmar la escritura de extinción.
Es el escenario más frecuente. Cuando una pareja se separa y la vivienda está a nombre de los dos, la extinción de condominio permite que uno se la quede pagando al otro su parte.
Puntos clave en el divorcio:
Si hay sentencia judicial que atribuye la vivienda a uno de los cónyuges, el proceso se simplifica.
La compensación económica puede ser en metálico o mediante la asunción íntegra de la hipoteca pendiente.
Si hay menores, el juez puede establecer condiciones adicionales sobre el uso de la vivienda.
El convenio regulador puede recoger los términos de la extinción, lo que puede reducir trámites.
Extinción de condominio en herencias
Cuando varios herederos reciben un inmueble en proindiviso y uno quiere quedárselo completo, la extinción de condominio es la vía más eficiente fiscalmente.
Puntos clave en herencias:
Primero debe liquidarse el Impuesto de Sucesiones y aceptarse la herencia formalmente.
Tras la adjudicación hereditaria, si los herederos acuerdan que uno se quede el inmueble compensando a los demás, se formaliza la extinción.
La base del AJD es el valor de tasación o el valor de referencia catastral si es superior.
Si no hay acuerdo entre herederos, puede solicitarse la división judicial, lo que encarece y alarga el proceso significativamente.
Extinción de condominio paso a paso
Valorar el inmueble: acordar el valor con el que se calculará la compensación y el AJD. Se puede usar una tasación, el valor de referencia catastral o un acuerdo entre las partes.
Acordar la compensación: calcular cuánto recibe el copropietario que cede su parte, descontando la parte proporcional de hipoteca que asume el adjudicatario.
Confirmar con el banco: si hay hipoteca, pedir por escrito qué opción acepta (novación, nueva hipoteca o mantenimiento de ambos deudores).
Firmar la escritura ante notario: formalizar la extinción, el pago de la compensación y, si aplica, la novación hipotecaria.
Liquidar el AJD: en la Hacienda autonómica correspondiente, dentro del plazo establecido (generalmente 30 días hábiles desde la firma).
Inscribir en el Registro de la Propiedad: para que el cambio de titularidad sea oficial y oponible a terceros.
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Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
No. Solo paga AJD (0,5–1,5%). En una vivienda de 300.000€, la extinción puede suponer 1.500–4.500€ en AJD frente a 18.000–30.000€ de ITP en una compraventa.
No, salvo exceso de adjudicación. Si la compensación es proporcional a la cuota del copropietario, no hay ganancia patrimonial que declarar.
El banco debe aprobar la novación para liberar al copropietario saliente. Si no la aprueba, ambos siguen siendo deudores solidarios. Otra opción es cancelar y firmar una hipoteca nueva solo a nombre del adjudicatario.
Entre 300 y 600 € de notaría + 100–300 € de registro + 100–200 € de gestoría si se contrata. Total formalización: 500–1.100 €, sin incluir el AJD.
La principal es fiscal: AJD (0,5–1,5%) vs ITP (6–10%). En 300.000€, la diferencia puede superar los 25.000€. Además, la extinción no paga Plusvalía Municipal ni genera IRPF si la compensación es proporcional.
Sí, vía judicial (art. 400 Código Civil). Si no hay acuerdo y el bien es indivisible, el juez puede ordenar la venta en subasta. Es más lento y caro que el acuerdo extrajudicial.
Si compartes una vivienda y quieres adjudicarla a un solo propietario, la extinción de condominio es el camino más económico y fiscalmente eficiente. Evitas ITP y Plusvalía Municipal, y solo tributas por AJD, lo que reduce el coste total a menos del 2% del valor del inmueble en la mayoría de casos.
Buenos días, necesitamos ayuda con un caso que tenemos y surgen dudas. Se compro una vivienda en la provincia de Madrid en los años 90 entre varios familiares, ahora una de las partes ha ofertado a las otras darles la parte que pagaron en su día para realizar la extinción de condominio, em su día se compro por 3.000.000 ptas (18.000€) y ahora una parte ofrece a las otras dos darles 6.000€. En el catastro la vivienda a fecha de hoy esta valorada en 30.000€, esto puede conllevar alguna situación de reclamación o pago de impuestos por la partes que han recibido los 6.000€ ya que al ser el valor catastral 30.000€ tienen la duda de que luego se les reclame por 10.000€, aunque ellos solo van a recibir 6.000€ que fue lo que pagaron en su día. Gracias de antemano.
#66
16/01/22 11:34
Mi hijo compró con su pareja una casa y se escrituró en 187.000 €; ahora se separan y deciden disolver el condominio, para lo cual acuerdan valorar la casa y los gastos que tuvieron en arreglos y muebles en 210.000. Se escrituraría en 180.000 más 30.000 de gastos, con lo cual ella, que es quien se queda con la casa, le pagaría a él 90.000 más 15.000 por los muebles etc. La pregunta es la siguiente por si alguien me puede aconsejar : Si se pone que él recibe 105.000 € tendría que pagar algún impuesto o debe ponerse que son 90 de la parte de casa y el resto por gastos y muebles?. Un saludo y gracias
#65
22/11/21 13:53
Buenos dias, Mi padre falleció y heredamos la vivienda familiar mis 3 hermanos y mi madre, queremos cederla los 3 hermanos a mi madre para que se pueda vender y ella disponga del dinero para ampliación de su pensión. ¿Qué manera sería la mas rentable para hacerlo.? , ¿donación?, ¿extinción de condominio? ¿Qué impuesto habría que pagar tanto por mi madre como por los 3 hermanos.? Muchas gracias
#63
13/10/21 09:56
Buenos días, hemos procedido a liquidar la sociedad de gananciales mediante sentencia judicial. Yo me he quedado con los bienes de la sociedad: el piso, la hipoteca q aún queda por pagar de dicho piso y un coche. El piso es vivienda protegida y el valor de referencia q se ha tomado para hacer la liquidación es el el que corresponde por tablas en la fecha del divorcio, el coche tb por tablas. He ido a hacer la plusvalía y me han liquidado a valor cero, ya q este tipo de liquidaciones estaría exento y posteriormente he ido a presentar la liquidación a hacienda para proceder a inscribirlo a mi nombre en el registro de la propiedad y me dicen q sí está sujeto al pago de AJD, que si hubiese comprado solamente el piso estaría exento, pero como tb he comprado el coche entonces tengo q liquidar el impuesto por todos los bienes….es una burrada lo q tengo q pagar. He estado documentándome y en todas partes dice q di se liquida la sociedad de gananciales y se compensa a la otra parte en el 50%, la operación está exenta en el pago de impuestos. Sabéis si esto es así o q puedo hacer para poder evitar el pago del impuesto??. Muchas gracias por vuestro tiempo.
Nuevo
#62
26/08/21 16:19
¿Al extinguir el condominio es preciso liquidar plusvalía municipal?
#61
01/06/21 10:32
Buenos días. Hice una extinción de condominio con mi ex pareja de un inmueble que tiene una hipoteca de 116000 €. Yo renuncie a mi parte y ella asumía el gasto de la hipoteca aún sabiendo que seguiría siendo deudor en el banco. Hicimos todo el papeleo bien hecho, por el notario, registro y demás, los dos estamos de acuerdo. Ahora, el gestor que me está haciendo la declaración dice que sale como que yo he vendido el piso, y me está pidiendo una serie de papeles que ya no tengo, escritura y cosas así. En la declaración tengo que declarar algo de la extinción de condominio que hice, o está exento. Muchas gracias de antemano.
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_col.png?1781853463 "Levantamiento de la hipoteca: trámites y gastos")
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