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Blog INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías
Blog sobre bolsa, banca, preferentes, inversión, especulación y economía.

Hipotecas: Lo que el banco no dice

Recogiendo la idea de Grinawey, voy a hacer una saga de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja". Y ¿que mejor principio que la hipoteca, que es el "fregao" más gordo en que nos metemos, y encima nos pilla sin experiencia?

Para empezar, un caso muy típico de los TimoBancos es lo que le hicieron a mi hermano en el Santander: Hablas con ellos, negocias unas condiciones, os ponéis de acuerdo... y en el momento de la firma, delante del notario y del vendedor, te salen con que además tienes que contratar con ellos una serie de productos: que si tarjetas (que por supuesto llevan cuota anual), que si seguros de vida, que si domiciliar todo... incluso le impusieron un seguro de pago de la hipoteca!! Claro, te ves en la disyuntiva de o tragar o irte y posiblemente renunciar al piso (del que ya has pagado a cuenta una pasta)... y según la presión que tenga uno para comprar, y según sea su propio carácter, pues eliges; pero lo normal es pagar y tragar.

Esto se evita si, en el mismo momento en que te dicen que te dan la hipoteca, les pides que te entreguen una OFERTA VINCULANTE. Una oferta vinculante es un papel que obliga al banco, pero no a ti, en el que se detallan todas las condiciones que te pone el banco; y por ley, los bancos están obligados a entregarla siempre... pero tienen la jodida costumbre de no entregarla salvo que la pidas, y a veces hasta de remolonear hasta que les recuerdas que están obligados por ley. Y si nos subrogamos en el préstamo del constructor, también hay que pedir la oferta vinculante al banco del promotor antes de escriturar.

Esto mismo se lo comenté a un compañero de curro que se iba a sacar la hipoteca con el BBVA. Y cuando, ya sobre aviso, se presentó en su sucursal a EXIGIR la oferta vinculante (no fue suficiente con PEDIR), se encontró con que, efectivamente, le querían encasquetar el lote completo... ¡Hasta un plan de pensiones, para un chaval de 28 tacos!! Evidentemente, sin las prisas de la notaría, se negó en redondo y pudo imponer sus condiciones... ¡Con la de bancos que hay adonde ir!! ¡Como para que no negocie el banco!!

En todo caso, incluso después de haber "tragado" con lo que te impongan en la notaría, queda la opción de no renovar al año siguiente, o incluso de reclamar firme y razonadamente; en el caso de mi hermano, consiguió hasta que le devolvieran la parte no consumida del seguro de pago de la hipoteca... así que siempre hay que reclamar, incluso si por las circunstancias se ha tenido que "tragar" previamente. El que hayas firmado una cosa no quiere decir que luego no puedas alegar que ha sido una imposición arbitraria de dudosísima validez... y a los directores de oficina no les gusta que lleves las cosas muy lejos y les venga un toque desde arriba. Eso sí, lo que hay que hacer es ir a hablar a buenas, con buenos argumentos (por escrito) y avisando que llevarás el caso al Defensor del Cliente de la entidad, y si es necesario al Servicio de Reclamaciones del Banco de España... pero nunca ir chillando ni insultando, porque entonces dirán: "para cabezonería, la mía", y por sus cojones no te van a dar la razón ni aunque la tengas.


Luego, otro tipo de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja" es el riesgo que entrañan los préstamos a tipo variable. A nadie le dicen cómo quedaría su cuota mensual con el euribor al 6%... que es más alto de lo normal, pero dentro del rango de lo razonable!! Y tampoco te dicen, normalmente, cuanto puedes llegar a perder con las Hipotecas multidivisa en yenes... aunque en este caso está algo más justificado, pues debería ser el que va a pedir un producto tan complejo quien se informe antes. Pero eso es la teoría, porque desde mi privilegiada posición de blogger que ha tocado el tema, he visto como entraba la gente a estas hipotecas sin tener ni idea ni de los fundamentales del yen, ni de cuanto podían perder, ni de nada... y al fin y al cabo, se supone que el profesional es el del banco, ¿no?


Otras "cosas raras" que he visto entre compañeros, fue uno que contrató la Hipoteca Naranja de ING, y a quien ING le exigió un depósito de 800€ de garantía por los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor... gastos que por supuesto tenía que asumir el vendedor, quien además así lo reconocía y no ponía pegas!! Esto es una irregularidad clara, pero es menos grave, pues los 800€ se los devolvieron un par de meses después y punto... aunque a mí me resultó extrañísimo.


Pero me he dejado para el final a los más cabrones de todos: El Crédito Hipotecario de La Caixa. Te dicen que es una hipoteca que tiene la ventaja adicional de que luego, si lo necesitas, puedes volver a disponer del dinero que ya has ido amortizando... ¡Mentira!!


  • En primer lugar, en los primeros años casi no se amortiza, se pagan muchos intereses y poquísimo capital. Preguntadle al de La Caixa cuánto podréis disponer al cabo de dos años, y al cabo de cinco años, y veréis lo que quiero decir.
     
  • En segundo lugar, al precio que están los pisos, hay que comprar en pareja... y luego, tu pareja no solo no va a querer que tires del crédito, sino que quiere que vayas amortizando y no "juegues" tanto en bolsa.
     
  • Pero incluso aunque realmente acabes aprovechando ese crédito adicional... no será al mismo tipo que la hipoteca, sino más caro; vamos, a un precio que puedes conseguir tú mismo el dinero por ahí, sin poner tu piso de garantía.
     
  • Pero lo peor de todo es que es una hipoteca - esclavitud. Resulta que existen los préstamos hipotecarios y los créditos hipotecarios, que parecen lo mismo pero no lo son: cambiar un préstamo hipotecario a otra entidad lleva un gasto relativamente pequeño, digamos 1000€-3000€, según sea el préstamo y las condiciones... pero si no es un préstamo, sino un crédito, no te lo puedes llevar a otra entidad: tienes que cancelarlo y abrirte uno nuevo!! Con lo que eso supone pagar unas cuatro veces más de gastos de todo tipo... ése es el coste de poder disponer del capital amortizado a un tipo poco ventajoso!!

Y encima, como te lo venden tan bien, aún suelen aplicarte un diferencial superior al de otras entidades... porque claro, es que nuestro crédito es mejor!!


Bueno, esto es lo que uno debería saber al contratar su hipoteca, pero que el banco no le dirá. Los casos que pongo los conozco de primera mano, pero las entidades mencionadas no son las únicas (ni mucho menos) que juegan sucio, así que atentos sea cual sea la entidad donde se contrate. El único caso que conozco donde el banco no ha jugado sucio es precisamente el mío, que contraté la hipoteca con OficinaDirecta.com en muy buenas condiciones (Euribor + 0.40 con nóminas domiciliadas), y no me hicieron ninguna jugarreta. Si alguien está buscando hipoteca, que lo tenga presente... aunque lo de ING en realidad también es aceptable. Y ya que es una decisión importante, recomendaría también leeros las opiniones de los usuarios en páginas de valoraciones como la de Rankia o Ciao, que os pueden poner sobre aviso de problemas con esa entidad concreta.

s2

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71 comentarios (mostrando del 61 al 71)

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  1. #61

    Fernan2

    Hombre, tengo que decir que no me parece vergonzoso que los bancos tengan criterios serios para dar hipotecas. Si yo te fuera a dar una hipoteca, también te pediría que pongas tú una parte, no voy a asumir YO, banco, el riesgo por TU casa!!

    Respecto a la hipoteca rompedora, exige demasiada vinculación.

    s2

  2. #62

    Anonimo

    Para el que pide opinión sobre la de Deustche-Bank:
    El diferencial es bajísimo, eso sí, cumpliendo TODOS los requisitos, los cuales no son fáciles salvo que seas una persona con altos ingresos y la hipoteca represente más menos un 30-35% de tu capacidad.
    Exigen gastos de 3000€ mínimos al año en tarjetas de crédito y otros 3000€ mín en Plan de Pensiones o fondos de inversión, seguro de vida, seguro de hogar y si quieres que no te cobren un 1% de comision de apertura, has de contratar el Seguro de Plan de Pagos Protegidos.

    Así que no mires sólo el diferencial, por cierto, a mí me han dicho que dan sólo el 80% del valor o de tasación o de compra, pero siempre el más bajo. Sin posibilidad de que me den más aún metiendo avalistas.

    Así que a mí no me vale, un saludo!

  3. #63

    Anonimo

    Hola Fernan2 y enhorabuena especialmente por tu saga "lo que el banco no dice" con la que estoy aprendiendo a ser menos pardillo frente a los bancarios.
    Estoy a punto de firmar por una VPO del Gobierno vasco que me han adjudicado por sorteo y en cuanto a hipotecas, tras haberme pateado una decena de entidades, me quedaré con una de estas 3 opciones que manejo antes de decidir:

    -Prestamo VPO Gobierno vasco: 89% del IRPH a 20 años (3.45%) e IRPH +0 el primer año (3.64%). Sin comision de apertura ni amortizaciones y sin vinculaciones de ningún tipo.
    -Caja Rural de Navarra: "Hipoteca Estable": Euribor + 0.55 a 20 años. 2.35 % el primer año.Comisión de apertura 0.15% , comision de amortizacion parcial 0% y total 0.5%. Interés mínimo o suelo del 2%. Sin vinculaciones de ningún tipo, salvo seguro de hogar.
    -Ing direct Hipoteca Naranja: Euribor + 0.75 a 20 años. Sin comision de apertura, amortizacion ni subrogación. Obligatorio Nomina domiciliada y seguro de hogar.

    Actualmente, valoro enormente la no-vinculación excesiva con ninguna entidad, por lo que éstas son las ofertas que más se acercan a mi perfil. Por otra parte, el préstamo VPO que ofrece el Gobierno Vasco actualmente sale peor en cuanto a tipo de interés final que los referenciados a euribor, pero no sé si esta situación se mantendrá a largo plazo o si me compensará referenciarlo a IRPH.
    ¿Qué me aconsejaríais? Muchas gracias de antemano por vuestras valoraciones.
    S2

  4. #64

    Fernan2

    Roberto, las mejores condiciones son las de Caja Rural de Navarra, aunque considerando que te vas a "casar" de por vida con ellos, yo te recomendaría ING, que son muy buen banco y no te van a dar problemas con nada... y si has leído lo de "lo que el banco no dice", sabrás que eso vale mucho!!

    s2

  5. #65

    Anonimo

    Hola.
    Antes de nada, decir que me alegra que exista internet y estos foros en los que participan no solo gente que como yo pedimos ayuda por un problema, sino tambien la gente que nos ayuda a no permitir que los amos de la situacion famiilar nos engañen.
    Mi caso viene ligado al titulo de este comentario y me gustaria que alguien me ayudara. Tengo un problema que creo comun a otros muchos usuarios de hipotecas y es el que no nos cuentan las cosas. Yo firme mi hipoteca un 21 de diciembre subrogandome sin novacion a la que tenia el promotor de la vivienda q compre. hasta el 4 de Enero fecha en la q tenia el siguiente vencimiento la mencionada hipoteca, solo pague intereses. Firme ademas antes de ir al notario la famosa oferta vinculante donde figuran las clausulas principales de la hipoteca. A partir de aqui, me han estado revisando el interes a pagar de mi hipoteca cada 4 de diciembre (que yo sepa no pasa un año), con el euribor q se publica en el boe, cuando en mi opinion si yo he firmado que me revisan anualmente, deberia ser el 4 de Enero. Cuando me di cuenta y fui a reclamar no me han hecho ni caso. He reclamado en la oficina varias veces, despues en el sevicio de atencion al cliente del banco y tampoco he obtenido respuesta. Creo q el siguiente paso debe ser acudir al banco de España, pero no se si va a servir de algo. Mis preguntas son las siguientes:
    1.- ¿Cuando deberian revisarme la hipoteca.
    2.- ¿sirve de algo reclamar en el banco de España?
    Para rematar la faena, indagando, me he enterado por un vecino mio, que el tiene el mismo problema y que resulta que uno de los motivos por los que no contesta el banco es porque parece ser que como hicimos la hipoteca sin novacion y la fecha incial de la hipoteca del promotor a la q nos subrogamos vencia cada 4 de junio, nos tenian que haber estado aplicando las mismas condiciones y revisiones q la de esta hipoteca. Esto no lo tengo claro porque entonces, porque me hacen firmar una hoja de oferta vinculante donde vienen otras clausulas distintas a la hipoteca a la que me subrogo, refiriendome a cuando se revisa.¿no dederian haberme dicho que se revisaba cada cuatro de junio?.
    En fin perdonar el rollo pero queria dar el maximo de detalles.
    Espero que alguien me pueda ayudar y orientarme con esto.
    Gracias de antemano.

  6. #66

    Fernan2

    La fecha de renovación no tiene que ser el 4 de enero sólo porque hasta esa fecha sólo pagabas intereses... eso es irrelevante, lo que cuenta es lo que diga la escritura de la hipoteca, que ahí es donde se fijan los términos exactos de renovación. Léete la escritura, y si en la escritura dice que la fecha es el 4 de diciembre, no sigas reclamando porque no tienes razón; y por el contrario, si dice que es el 4 de enero, adjunta fotocopia a la reclamación y la tendrás ganada.

    A partir de ahí, deduzco que tu queja es porque al renovarla en esa fecha, te aplican tipos más altos; si es eso, lo mejor que puedes hacer es lo que comenté en el chollo del cambio de hipoteca: subrogarte a otra hipoteca que te paguen ellos los gastos del cambio, como la promoción de cambio de hipoteca de iBanesto y alguna otra; pide información porque creo que te saldrá a cuenta. De este modo, disfrutarás YA de los tipos más bajos!!

    s2

  7. #67

    Anonimo

    Hola de nuevo.
    Antes de nada, agradecer la respuesta obtenida de Fernan2.

    El caso es que ya he obtenido respuesta del banco. Se confirma q mi caso es el mismo que el de mi vecino, es decir, que en la escritura de la hipoteca del promotor, que es a la que nos subrrogamos pone 4 de Junio. Me han dicho que ha sido error suyo y que no saben como ha podido pasar. en fin, parece ser que me van a recalcular todo otra vez desde que empezo la hipoteca, y yo me pregunto ¿saldre perdiendo?. En principio creo que no ya que el euribor estaba mas barato en junio que en diciembre cuando firme. Por lo menos tengo el consuelo de que a partir del mes que viene me va a bajar seguro y eso que me ahorro.

    Me sigue quedando en todo esto una duda que no se si alguien sabra contestarme y lo agradeceria. ¿Hasta que punto podria defender, en caso de salir perdiendo que tengo la oferta vinculante firmada por el banco donde pone que me tienen que revisar la hipoteca en una fecha distinta a la que viene en las escrituras de la hipoteca?.

    Un saludo-

  8. #68

    Fernan2

    Si tienes la oferta vinculante lo tienes ganado, porque como bien dice su nombre, dicha oferta es vinculante para el banco; es decir, que una vez hecha la oferta, no pueden dar marcha atrás aunque quieran.

    Para mí que todo esto son enredos que hacen los bancos, sabiendo que tú tienes la razón, porque la mayoría de la gente no exige y hace cumplir sus derechos, sino que protestan pero pagan; pero como tienes la razón, si reclamas debidamente y no un simple pataleo, te acabas llevando lo que es tuyo.

    De todas formas, este post es bastante antiguo; si quieres oír más opiniones, te sugiero repetir tu consulta en el Foro de Hipotecas y Vivienda, que hay gente muy competente y con ganas de ayudar a los demás.

    s2

  9. #69

    Anonimo

    Muchas gracias por tus comentarios y tu ayuda, me sumare al foro comentado.

    Un saludo y ya te contare.

  10. #70

    Comstar

    Ningún ladrón cree que lo que hace es algo malo.

  11. #71

    Madmondi

    Bravo, me ha encantado donde das los consejos a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca, sobre todo donde comentas el crédito abierto de La Caixa del cual he sido victima con un SWAP incluido hasta ahora ya que la semana pasada lo cancele y me queda pendiente de juicio el SWAP.

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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