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Blog INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías
Blog sobre bolsa, banca, preferentes, inversión, especulación y economía.

Hipotecas: Lo que el banco no dice

Recogiendo la idea de Grinawey, voy a hacer una saga de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja". Y ¿que mejor principio que la hipoteca, que es el "fregao" más gordo en que nos metemos, y encima nos pilla sin experiencia?

Para empezar, un caso muy típico de los TimoBancos es lo que le hicieron a mi hermano en el Santander: Hablas con ellos, negocias unas condiciones, os ponéis de acuerdo... y en el momento de la firma, delante del notario y del vendedor, te salen con que además tienes que contratar con ellos una serie de productos: que si tarjetas (que por supuesto llevan cuota anual), que si seguros de vida, que si domiciliar todo... incluso le impusieron un seguro de pago de la hipoteca!! Claro, te ves en la disyuntiva de o tragar o irte y posiblemente renunciar al piso (del que ya has pagado a cuenta una pasta)... y según la presión que tenga uno para comprar, y según sea su propio carácter, pues eliges; pero lo normal es pagar y tragar.

Esto se evita si, en el mismo momento en que te dicen que te dan la hipoteca, les pides que te entreguen una OFERTA VINCULANTE. Una oferta vinculante es un papel que obliga al banco, pero no a ti, en el que se detallan todas las condiciones que te pone el banco; y por ley, los bancos están obligados a entregarla siempre... pero tienen la jodida costumbre de no entregarla salvo que la pidas, y a veces hasta de remolonear hasta que les recuerdas que están obligados por ley. Y si nos subrogamos en el préstamo del constructor, también hay que pedir la oferta vinculante al banco del promotor antes de escriturar.

Esto mismo se lo comenté a un compañero de curro que se iba a sacar la hipoteca con el BBVA. Y cuando, ya sobre aviso, se presentó en su sucursal a EXIGIR la oferta vinculante (no fue suficiente con PEDIR), se encontró con que, efectivamente, le querían encasquetar el lote completo... ¡Hasta un plan de pensiones, para un chaval de 28 tacos!! Evidentemente, sin las prisas de la notaría, se negó en redondo y pudo imponer sus condiciones... ¡Con la de bancos que hay adonde ir!! ¡Como para que no negocie el banco!!

En todo caso, incluso después de haber "tragado" con lo que te impongan en la notaría, queda la opción de no renovar al año siguiente, o incluso de reclamar firme y razonadamente; en el caso de mi hermano, consiguió hasta que le devolvieran la parte no consumida del seguro de pago de la hipoteca... así que siempre hay que reclamar, incluso si por las circunstancias se ha tenido que "tragar" previamente. El que hayas firmado una cosa no quiere decir que luego no puedas alegar que ha sido una imposición arbitraria de dudosísima validez... y a los directores de oficina no les gusta que lleves las cosas muy lejos y les venga un toque desde arriba. Eso sí, lo que hay que hacer es ir a hablar a buenas, con buenos argumentos (por escrito) y avisando que llevarás el caso al Defensor del Cliente de la entidad, y si es necesario al Servicio de Reclamaciones del Banco de España... pero nunca ir chillando ni insultando, porque entonces dirán: "para cabezonería, la mía", y por sus cojones no te van a dar la razón ni aunque la tengas.


Luego, otro tipo de "Cosas que debería saber y que nunca le dirán en su banco o caja" es el riesgo que entrañan los préstamos a tipo variable. A nadie le dicen cómo quedaría su cuota mensual con el euribor al 6%... que es más alto de lo normal, pero dentro del rango de lo razonable!! Y tampoco te dicen, normalmente, cuanto puedes llegar a perder con las Hipotecas multidivisa en yenes... aunque en este caso está algo más justificado, pues debería ser el que va a pedir un producto tan complejo quien se informe antes. Pero eso es la teoría, porque desde mi privilegiada posición de blogger que ha tocado el tema, he visto como entraba la gente a estas hipotecas sin tener ni idea ni de los fundamentales del yen, ni de cuanto podían perder, ni de nada... y al fin y al cabo, se supone que el profesional es el del banco, ¿no?


Otras "cosas raras" que he visto entre compañeros, fue uno que contrató la Hipoteca Naranja de ING, y a quien ING le exigió un depósito de 800€ de garantía por los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor... gastos que por supuesto tenía que asumir el vendedor, quien además así lo reconocía y no ponía pegas!! Esto es una irregularidad clara, pero es menos grave, pues los 800€ se los devolvieron un par de meses después y punto... aunque a mí me resultó extrañísimo.


Pero me he dejado para el final a los más cabrones de todos: El Crédito Hipotecario de La Caixa. Te dicen que es una hipoteca que tiene la ventaja adicional de que luego, si lo necesitas, puedes volver a disponer del dinero que ya has ido amortizando... ¡Mentira!!


  • En primer lugar, en los primeros años casi no se amortiza, se pagan muchos intereses y poquísimo capital. Preguntadle al de La Caixa cuánto podréis disponer al cabo de dos años, y al cabo de cinco años, y veréis lo que quiero decir.
     
  • En segundo lugar, al precio que están los pisos, hay que comprar en pareja... y luego, tu pareja no solo no va a querer que tires del crédito, sino que quiere que vayas amortizando y no "juegues" tanto en bolsa.
     
  • Pero incluso aunque realmente acabes aprovechando ese crédito adicional... no será al mismo tipo que la hipoteca, sino más caro; vamos, a un precio que puedes conseguir tú mismo el dinero por ahí, sin poner tu piso de garantía.
     
  • Pero lo peor de todo es que es una hipoteca - esclavitud. Resulta que existen los préstamos hipotecarios y los créditos hipotecarios, que parecen lo mismo pero no lo son: cambiar un préstamo hipotecario a otra entidad lleva un gasto relativamente pequeño, digamos 1000€-3000€, según sea el préstamo y las condiciones... pero si no es un préstamo, sino un crédito, no te lo puedes llevar a otra entidad: tienes que cancelarlo y abrirte uno nuevo!! Con lo que eso supone pagar unas cuatro veces más de gastos de todo tipo... ése es el coste de poder disponer del capital amortizado a un tipo poco ventajoso!!

Y encima, como te lo venden tan bien, aún suelen aplicarte un diferencial superior al de otras entidades... porque claro, es que nuestro crédito es mejor!!


Bueno, esto es lo que uno debería saber al contratar su hipoteca, pero que el banco no le dirá. Los casos que pongo los conozco de primera mano, pero las entidades mencionadas no son las únicas (ni mucho menos) que juegan sucio, así que atentos sea cual sea la entidad donde se contrate. El único caso que conozco donde el banco no ha jugado sucio es precisamente el mío, que contraté la hipoteca con OficinaDirecta.com en muy buenas condiciones (Euribor + 0.40 con nóminas domiciliadas), y no me hicieron ninguna jugarreta. Si alguien está buscando hipoteca, que lo tenga presente... aunque lo de ING en realidad también es aceptable. Y ya que es una decisión importante, recomendaría también leeros las opiniones de los usuarios en páginas de valoraciones como la de Rankia o Ciao, que os pueden poner sobre aviso de problemas con esa entidad concreta.

s2

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71 comentarios (mostrando del 21 al 40)

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  1. #21

    Anonimo

    No estoy de acuerdo cuando comentas una jugarreta de ING, precisamente los bancos por internet son los mas eficaces, los mas baratos y los mas transparentes. Los 800 euros que pidió el banco estoy seguro que fue un malentendido por parte del cliente, o no lo entendió bien, pondria la mano en el fuego a que estos gastos son por cancelación de la hipoteca que tenia el promotor con su banco, y al no hablarlo con el banco existió un error en la información. Obviamente el banco pide al cliente todos los gastos que se pueden generar el dia de la escritura, me imagino que en un principio se los pidió pero despues a medida que se acerca la escritura les tienes que recordar al banco que estos gastos van a cargo del promotor, pero despues te lo devuelven, no problem.

  2. #22

    Fernan2

    ¿Qué quieres que te diga, Sensenom? Los 800 euros que pidió ING no creo que sea ningún malentendido, pues mi colega les insistió bastante en que no se los cobraran que no era cosa suya y que encima le venía muy mal soltar más pasta en el momento de la compra (como a todos, supongo)... y tras mucho insistir, le dijeron claramente que o eso o nada. Y otro comentario, firmado por HIPOTECADO, confirma que a él también se lo hicieron.

    Estoy de acuerdo en que los bancos por internet son los mas eficaces, los mas baratos y los mas transparentes... pero esto es así, y yo lo digo como es. Igual que también te digo que mi colega firmó con ING un Euribor + 0.49, y ahora le ofrecen mejorarle a Euribor + 0.33 si domicilia nómina... cosa rarísima, porque muy pocos te ofrecen mejoras despues de haber firmado.

    Al pan, pan, y al vino, vino...

    s2

  3. #23

    Anonimo

    Hola a todos:
    Antes de nada, gracias por hacer pública toda esa información que, a los que no tenemos ni idea de como funciona una hipoteca, nos es muy útil para empezar a mirar bancos. Yo estaba casi decidida por la hipoteca joven de caja duero (euribor + 0,25 con bastantes vinculaciones). El problema es que cuando me pongo a hacer cuentas, el interés nominal que me aplican no se corresponde con el de la suma del euribor (ni oficial ni hipotecario) más el diferencial. En el banco me dicen que el euribor que aplican es el reuters 273, o "euribor 12 meses 1º día habil anterior act-365". ¿Alguien sabe qué es eso y donde puedo ver su evolución? porque empiezo a pensar que a lo mejor me sale más caro que un euribor normal + un diferencial más alto...

    María

  4. #24

    Anonimo

    Tengo un problema con una hipoteca con Barclays. El diferencial está muy bien y eso, pero te hacen suscribir un seguro de vida que cubre la parte de la hipoteca pendiente en el caso de que uno de los cónyuges muera.
    La cuestión es que hay que adelantar la pasta y luego el seguro te cubre una cantidad cada mes, que es la mitad del capital a amortizar.
    Mi problema es que en enero cancelamos 9000 euros y se suponía (así me lo dijeron) que automáticamente te devolvían la parte del seguro que dejabas de utilizar, pero he ido y me han dicho que no, que eso, en todo caso, es cuando cancele la hipoteca y reclamándolo a la entidad aseguradora.

    ¿Qué puedo hacer, estimado bloggero?

  5. #25

    Fernan2

    No me extraña nada, es práctica habitual de los bancos "clavártela" a ver si tragas... y si cuela, cuela. Y lo penoso es que les funciona, casi todo el mundo traga.

    Lo primero es reclamar al defensor del cliente de Barclays, recalcando en tu reclamación que tú contrataste ese seguro por imposición suya y no por voluntad propia, que va asociado a la hipoteca, y que te dijeron que te devolverían la parte correspondiente. También conviene que les comentes que pones la reclamación "como paso previo antes de dirigirte al Banco de España, y por si es viable una solución amistosa", o algo así.

    Yo creo que con eso te darán la razón, porque la tienes y sólo van "a ver si cuela"; pero si no, le pones una reclamación en el Banco de España, que para eso está. Incluso te servirá el mismo texto de la reclamación al defensor del cliente, retocando cuatro cosas...

    Lo que no debes hacer es tragar. Reclama, y si tienes algún problema más ponlo por aquí!!

    s2

  6. #26

    Anonimo

    Hola fj2 etc jjjj

    Aunque no escriba nunca (ya sabes lo go en el expasion) yo tengo una ipoteca en OficinaDirecta en general bien, pero 40 dias para aprobarla y aun una condición del contrato que no me ha gustado.
    Me matienen las condiciones (euribo + 0,33) siempre que ingrese mas de XXXX que es mi sueldo actual.

    Si me despiden o mi suelgo baja, no tienen en cuenta 2 ingresos que tengo por alquileres, y para coseguir 20.000 euros mas he tenido que pedir in prestamo personal, ya que el hipotecario solo es para el piso. Bueno son sus reglas pero es una hipoteca por el 50% del valor de la vivienda habitual. Y me supone solo el 40% de mi sueldo limpio.

    Me merece la pena, pero....., ¿QUE MAS LES DA A LO QUE DEDICE EL DINERO? un piso un coche, bolsa, vacaciones.

    He tenido que vender el 50% de las acciones, para pagar en metalico esa parte del piso, ya que no me ponian esa cantidad.

    La pelicula, es que queria mas del 100% del piso que compraba (no del que hipotecaba).
    En otros bancos me daban eso y mas, pero al euribos + 0,49, asi que a pasar por el aro.

    No quieren inversores, quieres ahorradores que no sepan que el dinero puede generar mas dinero
    :-)

  7. #27

    Fernan2

    Los bancos tienen que ganar dinero, y lo que ganen de menos con el diferencial del euribor lo tienen que ganar de más por otro sitio... eso es legítimo y normal, siempre que te lo digan en su momento está bien; tú compara si te vale o no la pena, y aceptas el que más te convenga.

    Lo malo es cuando quieren ganar por otro sitio pero no te informan para que puedas elegir...

    s2

  8. #28

    Anonimo

    Pues a mi en el barclays sin conocer a nadie no me han in tentado liar para nada y cumplen a rajatabla el folleto en mi caso euribor + 0,45 y sin comisiones por la cuenta ni tarjetas mientras dure la vida de la hipoteca y llevo ya 4 años con ellos.

  9. #29

    Anonimo

    Muchas gracias por explicar como ganar una reclamacion al banco

  10. #30

    Anonimo

    Al explicar como ganar una reclamacion al banco, no dices si lah ipoteca se puede declarar nula por estos juegos sucios. ¿Conoces algún caso de anular el contrato de la hipoteca por malas prácticas del banco?

  11. #31

    Anonimo

    Entonces como puedo reclamar si un banco abusa de un cliente? Por el defensor del cliente del propio banco? Y no será el defensor del cliente cómplice del abuso, al ser empleado del banco?

  12. #32

    Anonimo

    He leido la cuestion del anonimo que tenia hipoteca con Barclays y la respuesta que se le ha dado. No puede reclamar nada si no es una amortización total del préstamo, viene en los condicionados que te entregarian con la poliza. Los seguros de prima unica es lo que tienen.

  13. #33

    Fernan2

    Efectivamente, no tienes derecho a reclamar, pero eso no quita que es vergonzoso que los bancos de palabra te lo pongan todo muy bonito, y a la hora de la verdad te encuentras que te han mentido como hijoputas y que lo que has firmado no tiene nada que ver con lo que te dijeron... claro que no lo puedes demostrar, pero si a mí me hacen eso, automáticamente les cierro la cuenta y además me encargo de ponerles verdes en todas las páginas que encuentre, para que no pillen a más incautos.

    s2

  14. #34

    Anonimo

    Hola a todo el mundo,
    Mi experiencia hipotecaria se remonta a 3 añitos y cargo sobre mi espalda todas las desilusiones del mundo y una cancelación, que estoy pagando con el sudor de mi frente.
    Quiero agradecer toda la información que he leido y preguntar sobre el "reuters 273" o "euribor 12 meses 1º dia hábil anterior act/365" porque no encuentro info y es la revisión que me aplican en Caja Duero. Gracias y enhorabuena por el blog.

  15. #35

    Fernan2

    Thayga, respecto al "reuters 273" ni idea, pero "euribor 12 meses 1º dia hábil anterior act/365" sí que me imagino lo que es; basicamente, se traduce en que te aplicarán el euribor de dos meses atrás. Por ejemplo, a mí me aplican el tipo revisado a partir del 1/ene, pero me aplican el último euribor publicado oficialmente el mes anterior (1/dic), y como a 1/dic el euribor de noviembre todavía no es oficial (aunque sí sea conocido), me revisan la hipoteca con el euribor de octubre, que sale sobre el 15/nov y es el último oficialmente publicado a fecha 1/dic.

    s2

  16. #36

    Anonimo

    ¿Y para llevarse la hipoteca a otro banco? ¿También hay oferta vinculante de hipoteca entre bancos?

  17. #37

    Fernan2

    Anónimo, yo no sé que exista nada similar a ofertas vinculantes de hipoteca entre bancos... Lo que hay es el derecho de igualar la oferta por parte de quien tiene tu hipoteca actual.

    s2

  18. #38

    Anonimo

    Me ha gustado mucho el comentario de Consumerista, uno se mete en hipotecas que no puede permitirse y al final la hipoteca se te come y acaban en subastas abiertas judiciales, en 2007 en Madrid ya van habiendo muchas.

  19. #39

    Fernan2

    El artículo de Consumerista es muy bueno, y no te pierdas ahora su blog, otra joya!! Respecto a la explicación sobre como recupera un banco la ejecucion de aval sobre un piso, espero que sirva de aviso a alguno para no llegar a esos extremos.

    s2

  20. #40

    Anonimo

    Una pregunta relacionada con las hipotecas: puedo dar de baja el seguro asociado a la hipoteca ? Porque si me imponen un seguro asociado a la hipoteca, pero pasado el primer año lo doy de baja, asunto resuelto

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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