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Hipoteca multidivisa en yenes

Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

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Comentarios
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  1. Anonimo

    ¡Hola!
    Estamos a punto de contratar una HMD y en un principio teníamos muy claro, que lo haremos eon Yenes. También sabemos que con lo bajo que va el yen ahora se puede rebajar la deuda mucho.

    Sin embargo todo esto de la crisis etc. nos ha hecho algo inseguros y ahora estamos dudando si no sería mucho riesgo cogerla en Yenes ya que es dificil predecir lo que va a pasar. ¿Sería más inteligente cogerla en Francos Suizos y cambiarla más tarde a Yenes, o no hay mayor riesgo por la crisis y aprovechamos para cogerla ahora en Yenes? (si hice muchos fallos escribiendo los siento, pero tengo una buena excusa: soy extranjera).

    Me ayudaría mucho un consejo rápido, es que vamos a firmar la semana que viene.

    Gracias, Claudia

  2. Anonimo

    Con la incertidumbre que se respira en el mercado,quizás lo ideal seria en principio entrar HMD en Euros y cuando se estabilicen las cosas pasarse a Yenes.Hay un rumor de que Japón bajara este viernes los tipos de interés,por cierto con que banco os la concede.

  3. Anonimo

    Gracias!!!!.

    Estuvimos barajando diferentes posibilidades con hmd y normal. Bankinter (hmd) y otras entidades con euribor. Al final lo vamos a gestionar con DEUTSCHE BANK muy serios, directos y con alguna condición especial.

    Creo que firmar con yenes como está ahora está muy bien. Más adelante se puede cambiar todo el capital pendiente a otra moneda, este es un producto para años, bien distinto sería si fuera para poco tiempo.

    Aunque el yen esté como está ahora, las cuotas siempre van a ser más bajas. Le pedí al banco que me dijera las cuotas con euro, franco suizo y yen y hay diferencia.

    De todas formas siempre hay que estar mirando las cuentas,la moneda,...

    Muchas gracias.

    Ismael (novio de Claudia).

  4. Anonimo

    Por cierto!!!.

    Alguien sabe donde se puede consultar como varía el libor?.

    Gracias.

    Ismael.

  5. Anonimo

    Hola, yo lo miro enhttp://www.economagic.com/libor

  6. Anonimo

    Hol jlas A OGOD

  7. Anonimo

    Trabajo desde hace más de 10 años en banca y he estado en varias entidades. La mayoría de profesionales coinciden que el principal beneficiado es la entidad financiera ya que cobra una comisión de intermediación y gestión elevado y el margen aplicado es superior. Respecto al cliente o prestatario es cierto que diversifica las posibilidades y aumenta la posibilidad de disminuir la cuota aplicando un tipo de interés inferior o la deuda si existe una apreciación del euro. El problema es que como bien comentan al prinicipo del artículo si el euro se devalua (actualmente lo hace) aumenta nuestra deuda y si el interés empieza a bajar (Trichet ya avanzado que lo volverá a bajar) pierde su atractivo porque podemos refugiarnos en el euro pero pagando el diferencial pactado inicialmente. Hipoteca Multidivisa si pero por favor informaros de pros y contras.
    http://www.creaempresa21.com/Finanzas.html

  8. Anonimo

    Hola, soy asesor financiero en hipotecas multidivisa, CONSULTA GRATUITA, RECOPILACION DE DOCUMENACION, ELABORACION DE INFORMES PARA LAS ENTIDADES DETERMINADAS, OFERTAS PREFERENCIALES GRACIAS A NUETROS CONVENIOS CON DIFERENTES ENTIDADES Y TUTELAJE.

    JESUS RIVERO B.
    [email protected]

  9. Anonimo

    Visto lo que ha pasado en las anteriores semanas, he visto subir mi hipoteca en yenes màs de 70000 euros de un plumazo. Alguno dirà, bah, si no vendes o cancelas la deuda no pasa nada. Pues CUIDADO por que eso NO ES CIERTO. En las escrituras de la hipoteca se refleja un valor de la deuda por encima del cual el banco puede cambiar sin preaviso a euros, y pedir màs garantias (avales, dinero o lo que sea) ya que la casa hipotecada se queda corta para garantizar la deuda. Si no hay todo eso, para empezar puede embargar la casa.... Yo pedì el 55% de valor de tasaciòn. Ahora, el banco sabe perfectamente que los precios de las casas han bajado y la deuda en yenes es como una montana rusa.
    CUIDADO por que de momento està todo muy contenido, pero podemos empezar a ver chispas y en algunos casos, fuegos artificiales, con nuestras superhipotecas baratas. Y quièn es el valiente que se pasa ahora al euro, confirmando asì una pérdida en mi caso de màs de 70000 euros???
    Pues eso que estas cosas hay que pensarlas mucho y sobre todo tener buenos ingresos y buen patrimonio para cuando las cosas andan mal. Los que van justos se pueden ver facilmente de patitas en la calle, con toda la familia detràs.

  10. Anonimo

    Los que vais a contratar vuestra HMD DEUTSCHE BANK antes consultar este Foro. www.euribor.com.es/foro

  11. Anonimo

    Buenas noches despues de leer los últimos comentarios, decir un par de cosas a ver si podemos aclararle las cosas a quien se quiera cambiar a yenes. Yo tengo una HMD en francos suizos desde hace un año y medio, hasta ahora me ha funcionado bien, pero siempre he tenido claro , que la moneda que me interesaba era el yen, pero cuando lo quise hacer estaba demasiado depreciada, igual que el franco suizo, pero bueno a lo que voy, esta semana he pedido el cambio a yenes por dos razones:la primera, porque el yen se aha apreciado bastante, y no creo que se aprecie demasiado más, y segundo que el tipo de interés a día de hoy es el 0.3%, si le sumas el diferencial que tenemos, en mi caso, pagaré menos del 1%, con lo que pagaré capital puro y duro, y muy pocos intereses. Opinión personal, es buen momento para entrar en HMD en yenes.

  12. Anonimo

    A ver, hay una cosa que no tenemos clara , en cuanto a las HMD, la mentalidad, tiene que ser más abierta, Ana, en referencia a tu comentario, solo decirte una cosa, lo que debas al banco no lo tienes que mirar como lo haces. Si cuando hiciste la HMD, supongo que era para todo el tiempo, y lo recomendable si tienes posibilidades ir acortandolo, con adelantos de pagos. Lo que te quiero decir, es que seguramente debes más porque entraste en el yen cuando estaba con máximos históricos de depreciación, y ahora al apreciarse, pues si ves que al cambio actual debes el dinero que dices, no lo mires así. Lo que tienes que ver es cuanto te incrementa la hipoteca en la fluctuación que hay ahora, de todas maneras, pienso que el yen se volverá a depreciar, no le interesa a Japon un yen fuerte, basicamente porque su economía se basa en la exportación. Ya verás que a vuelta de un par de meses no tendrás que preocuparte de lo que debes ahora

  13. Anonimo

    Bien, y entonces con la situación actual es por tanto una buena opción una hipoteca en yenes? actualmente l cambio está a 121... que opinais???

    Un saludo

  14. Anonimo

    Hola a [email protected],yebo meses detras de una hipoteca multidivisa pero realmente quisiera asesorarme un poco mas ..mi pregunta seria es un buen momento para meterme en una hmd,hoy por hoy ?? tal como esta el mercado .la crisis financiera .etc..aunke este el yen a 117? y por ultimo si alguien sabe que banco o caja esta dando las mejores ofertas para este producto..y cuales son las mejores condiciones en las ke tenemos ke firmalas!! gracias

  15. Anonimo

    Hola Fernan2
    ¿como ves la hipoteca Multidivisa en yenes ahora que se a apreciado tanto el yen?
    Cubriéndome con futuros sería rentable la operación, es decir, ¿compensan los gastos del mantenimiento de los futuros?

  16. Anonimo

    Hola y Gracias por tener un blog asi ¡¡¡

    Actualmente el yen esta a 117......
    tengo una vivienda de 70 metros cuadrados y me falta por pagar 40000 euros y tengo la oportunidad de comprar una casa de 200 metros cuadrados por 240 euros.... la verdad que ese precio esta muy bien por la casa que es... mi pregunta seria, actualmente es buen momento para hacer esta hioteca multidivisas en yenes?? el banco creeis que me daria los 240000 euros mas los 40000 que devo ???tengo unos ingresos de 3000 euros netos....y con la vivienda de 70 metros la alquilaria por unos 400 euros...que consejo me dais , muchas gracias

  17. Anonimo

    Yujuu, qué os pasa amigos arriesgados? Como os queda la cara cuando veis el recibo de vuestra hipoteca en yene? Y no me refiero a la cuota, sino al capital pendiente. Cómo os sienta estar debiendo mucho más que lo que os costó vuestro piso?

  18. Anonimo

    Ahora que la tormenta amaina, que Fernan2 ha dado tantos consejos buenos, los que nos hemos unido para conseguir hipotecas en muy buenas condiciones estamos en Multidivisas.org. Gracias.

  19. Anonimo

    Ahora que la tormenta amaina, que Fernan2 ha dado tantos consejos buenos, los que nos hemos unido para conseguir hipotecas en muy buenas condiciones estamos en Multidivisas.org.

    Llevo leyéndote desde finales de 2007 ;)
    Gracias.

Autor del blog
  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; director técnico de Rankia

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