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INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías

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El nuevo Código Técnico de Edificación (CTE)

Hoy ha entrado en vigor el nuevo Código Técnico de Edificación, que impone a los constructores una serie de normas de obligado cumplimiento para asegurar la calidad de las nuevas viviendas. Este es un hito al que yo le tengo bastante miedo desde hace tiempo, pues pienso que puede marcar el principio del fin del boom inmobiliario...

Hasta ahora, es evidente que ya se está empezando a enfriar el mercado inmobiliario en cuanto a compraventa, pero no así en cuanto a construcción; es decir, cuesta más vender pero se sigue construyendo ¿Por qué? Pues en mi opinión, precisamente por el CTE.

El nuevo CTE supone un incremento de costes para el constructor de varios miles de euros, la cifra podría rondar los 10.000€-12.000€ por piso. Ahora mismo se trabaja con unos margenes de beneficio muy amplios, como demostró un promotor de Fuenlabrada que vende pisos a precio de coste (desde 84.000 €), por lo que el coste del CTE se podría absorber sin problemas... pero si usted fuera constructor, ¿no hubiera intentado empezar su promoción antes de la entrada en vigor del CTE, y ganarse esos 10.000€-12.000€ adicionales por piso? En una promoción de 45 pisos, suponen un beneficio extra de medio millón de euros!!

Y eso es lo que creo que ha ocurrido, y que explicaría que el enfriamiento en la venta de pisos no se haya visto aun en la construcción de pisos: Se han acelerado los proyectos pendientes, para llegar a tiempo de que no se les aplique el CTE y así ganar más dinero. Y a partir de ahora, se notará una fuerte disminución de la construcción de nueva vivienda, por partida doble (siempre que mi teoría sea cierta, claro):


  • Por una parte, se empezará a notar en la construcción el mismo enfriamiento que ya se nota en las ventas, que hasta ahora se había enmascarado.
  • Y por otra parte, los proyectos que ya se han empezado (para evitar el CTE) son proyectos que corresponderían "por lógica" al período actual, y por tanto su adelanto supone "pan para hoy y hambre para mañana"... y acaba de empezar ese "mañana"!!

Todo esto no es más que una teoría mía... al menos de momento. Estaría bien, si alguien del mundillo lee esto, que nos pudiera confirmar si algo de esto hay o si veo fantasmas donde no los hay; claro que también puede ser que sea cierto pero demasiado pronto para que se note...

En fin, no dejan de ser elucubraciones en la línea de lo que dije en mi ponencia de bolsalia. Pero por si acaso, creo sinceramente que cuando llegue el enfriamiento podemos pasar de ser la locomotora de la economía a ser el furgón de cola, por lo que hay que ir pensando en abrirse a bolsas extranjeras, y desde luego evitar el sector inmobiliario.

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  1. #1

    Anonimo

    Aplicando un poco de lógica temprana...

    Ya que en un futuro próximo se construirá menos por el CTE, cuando se acabe el enorme "remanente" de pisos que se están construyendo, ¿no aumentará entonces la demanda y por tanto los precios?
    Digo esto suponiendo que exista una demanda estable de pisos por efecto de la inmigración (entre otros motivos)

  2. #2

    Anonimo

    Manu, un parón en la construcción significaría un aumento bastante fuerte en el paro (se calcula que unos 200000 trabajadores por cada 100000 viviendas de menos al año).
    Si aumenta el paro, baja el consumo, y eso afetca sobre todo al sector servicios. Vaya, construcción y servicios, trabajos donde se ocupa el 90% de la población inmigrante... veremos a que se dedican si hay parón de la construcción.

    Por otra parte, quizá los promotores advenedizos dejen de construir, pero los que llevan toda la vida en el negocio seguirán haciendo lo que saben que es construir, aunque sea rebajando sus márgenes que hoy día son amplísimos.

  3. #3

    Fernan2

    Hombre, esa es una lógica excesivamente temprana...

    Contando en números redondos y aproximados: Si se están construyendo 800.000 viviendas y la demanda real son 500.000 viviendas, necesitaremos primero bajar de 800.000 a 500.000 sólo para equilibrar la balanza, y luego bajar de 500.000 a 250.000 (por ejemplo) para ir dando salida al exceso de inventarios. Cuando ya llevemos mucho tiempo en 250.000, llegará un momento en que habremos limpiado el excedente, y si entonces seguimos por debajo de 500.000 empezará a producirse un desequilibrio favorable en la oferta vs la demanda... pero para eso, hace falta bajar de 800.000 a 250.000 y quedarnos ahí mucho tiempo, lo que ya nos mete en el escenario negativo.

    s2

  4. #4

    Anonimo

    Hace tiempo que el CTE está asumido por el sector. No sé si la burbuja inmobiliaria se pinchará dentro de meses o de años, si es que pincha, pero desde luego no será por el CTE.
    Al final todos los costes se tratan de repercutir al comprador final y si éste no se deja, pues menos margen.

  5. #5

    Fernan2

    Anónimo, yo no pienso que el CTE vaya pinchar la burbuja, sino que debido al CTE se han adelantado algunas promociones que se hubieran hecho más tarde... y debido a esto, quizá sin el CTE hubieramos empezado a ver ya un cierto enfriamiento que hubiera sido gradual hacia abajo, y por el CTE podemos ver un "pan para hoy y hambre para mañana" que haga que ahora estemos mejor pero luego peor...

  6. #6

    Anonimo

    Hombre, han dado un año de plazo para que entrara en vigor. Todos los colegios profesionales implicados (Arquitectura, Caminos, Industriales...) se han puesto al día, y los promotores y constructores han pasado del tema, verás cuando ahora les digan que se tienen que gastar el triple de pasta ya solo en el informe geotécnico...

  7. #7

    Fernan2

    Jejeje... ¿los promotores y constructores han pasado del tema, en realidad? ¿O han acelerado sus proyectos previstos, para poder pasar del tema? que no es lo mismo, una cosa es pasar del tema, y otra es afrontarla a su manera...

  8. #8

    Anonimo

    Mucha gente hace previsiones del tipo "dentro de 1 año o 2". ¿cuántas veces hemos escuchado a los mayayos, martís y galindos hablar de que "en 1 año o 2 la vivienda se estabilizaría en torno a la inflación"?
    sin embargo, si l.a. rojo dice que, en 1 año o 2 hay una recesión es que, primero, en 1 año o 2, en efecto, la habrá, por lo que, más que una previsión, estamos ante un anuncio; y, segundo, que ellos (el sch) ya tienen los deberes hechos.
    nosotros no tenemos la influencia del prof. rojo. nuestro papel consiste en contrarrestar con previsiones muy precisas y desde el anonimato las soflamas nuncabajistas del tipo "el año que viene la vivienda subirá un x, x por ciento" que escupen obscenamente, como si la revelación del futuro formara parte también del pacto fáustico, cuando salen a condicionar la fijación de precios apelando a ese usurero que todo ladrillista lleva dentro. por eso, donde él dice 1 año o 2, nosotros hemos de decir exactamente 6 trimestres, o sea, "el verano de 2008".
    las consecuencias que esta previsión tiene respecto del ciclo electoral son fáciles de extraer, pero se lo dejamos a los politólogos.
    la previsión de l.a. rojo, en primer lugar, es consistente con el hecho de que el ciclo productivo inmobiliario tiene, justamente, una duración de 6 trimestres. o sea, que si ahora se toma la decisión de no continuar promoviendo, la cesación de actividad relativa a la obra iniciada tiene lugar dentro de 6 trimestres.
    pero, lo realmente determinante es que, a su juicio, será en ese el lapso de tiempo cuando, como hemos dicho, el gasto público ya será incapaz de compensar la caída del consumo y la inversión privada, contando con la reducción de la aportación negativa del sector exterior que ya se está anunciando.
    El reconocimiento del turning point está implícito en la previsión que hace l.a. rojo porque lo que genera la recesión es, precisamente, la desactivación inmobiliaria e hipotecaria. es decir, porque constata (como estamos haciendo todos) que acaba de tener lugar el no-va-más de la locomotora inmobiliaria, prevé que viene la recesión.
    nosotros no podemos hacer otra cosa que aceptar de plano la previsión de l.a. rojo, lo que, obviamente, supone admitir el timing que propone.
    así lo están haciendo, además, algunos oportunistas, como felipe gonzález en valencia delante del propio sr. solbes, que calló (lo cual prueba que el ministro piensa igual, aunque no pueda expresarlo) :
    http://www.lasprovincias.es/valencia/prensa/20061107/tema_dia/solbes-preve-medio-plazo_20061107.html

    a la luz de todo lo expuesto y lo que sabemos en este foro, ¿cómo va a ser el crash inmobiliario que acaba de empezar?
    en cuanto a su duración, ya hemos dicho muchas veces que "no tiene porqué durar menos de 4 años", que es la orientación que dio la ocde a sus miembros en abril de 2003 (world economic outlook), documento que no ha sido superado por ningún otro de la propia ocde, ni del fmi, ni del bis, ni del bce, como hemos tenido oportunidad de analizar en su momento. extenderse más allá de 4 años carecería del respaldo de las autoridades económicas supranacionales. y menos de 4 años sería deseable pero, ciertamente, imposible para españa, dado lo extremo de la situación.
    en cuanto a su configuración, el crash va a tener, como mínimo, tres fases: antes, durante y después de la recesión económica anunciada.
    mientras se van terminando las viviendas que hoy están en curso y el pib ralentiza su crecimiento, muchos datos no van a ser malos. se defenderá que la botella está medio llena y se venderán suficientes hipotecas como para absorber cierta cantidad de stocks, eso sí, a precios finales cada vez más bajos, porque el crash ya habita entre nosotros. la economía irá metiéndose en la recesión, silenciosamente, como el titanic navegando entre los icebergs.

    la sra. trujillo, ministra de la vivienda, desveló una cuestión clave cuando reconoció que el objetivo que tienen sus estadísticos es que el dato sintético trimestral de crecimiento de precios estimados, elaborado a partir de las tasaciones de atasa, sea igual que la inflación cuando durante la campaña electoral ("al cierre de la legislatura", dijo, para ser precisos) .
    http://actualidad.terra.es/nacional/articulo/ministra_vivienda_espanola_estamos_haciendo_1095372.htm

    el anuncio de la ministra es consistente con el planteamiento que estamos haciendo y la recesión prevista.
    cuando el dato m-viv sea cero real, las bajadas en vivienda nueva y seminueva serán notabilísimas, como se corresponde con la situación macroeconómica que prevemos, aunque serán percibidas, todavía, como "oportunidades" el mercado.
    en la fase de recesión, que como mínimo será de 2 trimestres, es cuando se producirá el cambio psicológico masivo. todos se rendirán ante la evidencia y aceptarán que la vivienda ya es más barata que antes. entonces será cuando se aborde de frente la crisis de entidades financieras.
    la desmoralización no hará acto de presencia sino hasta después del trance. la tercera fase terminará con la capitulación final. el precio de la vivienda habrá quedado dividido por dos, una generación entera será calificada como perdida y la siguiente generación (15 años) vivirá libre de la obsesión por comprar.

    PREPARENSE PARA LO PEOR!


    atentamente

    IR

  9. #9

    Anonimo

    Invertir en energias renovables y tecnologicas.

    Ir.

  10. #10

    Anonimo

    >>Este es un hito al que yo le tengo bastante miedo desde hace tiempo, pues pienso que puede marcar el principio del fin del boom inmobiliario...<<

    ¿Le tienes "miedo"? Yo le pongo velas todas las noches a San Andamio para que dicha cosa suceda.

    Y lo que está hundiendo de verdad el consumo es la barbaridad que las familias dedican a las hipotecas, que en número son bastantes más que los posibles parados que genere un parón en la construcción...

  11. #11

    Anonimo

    Pues realmente el nuevo código técnico de Edificación parece que se está dejando notar, ya han dejado de subir los precios.

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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