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INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías

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El Fin de la Burbuja Inmobiliaria

Este es el vídeo que recomendé ver el otro día: "El fin de la burbuja inmobiliaria", en versión subtitulada en español (el original es en catalán, es un reportaje de TV3 de media hora). Los testimonios de primera mano son muy, muy buenos!!





s2



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  1. #1

    Anonimo

    Fernan2: Vi el documental de TV3 y me ha parecido realmente interesante. Especialmente en los EEUU las bajadas de precio han sido tremendas. Tú, sin embargo, pareces en tus artículos no ser tan pesimista al respecto. Hablas de fuerte ralentización, pequeñas caídas pero no de un crash inmobiliario más fuerte. MI pregunta sería la siguiente: ¿A partir de que tipo de interés crees que el BCE empezaría a hacer pupa de veras al mercado inmobiliario español? ¿Un 5% sostenido, por ejemplo? Yo creo que aquí el tema - lo decía tb. el documental - en el efecto bola de nieve, una subida de tipos sostenida que deteriorara el consumo que, a su vez, afectaría al empleo y que finalmente llegaría al precio de las casas. para eso, lo que está claro es que tendría que ser un tipo de interés sostenido en el tiempo, no? Un abrazo, Martin

  2. #2

    Anonimo

    Otra noticia en la misma linea, hoy en el confidencial. Martin

    La mitad de los barrios barceloneses y un tercio de los madrileños y de los valencianos han visto cómo los precios de sus viviendas usadas bajan de precio en los tres primeros meses del año, según el informe trimestral del portal inmobiliario Idealista.com. El estudio no sólo confirma la tendencia bajista de las residencias de segunda mano, sino que demuestra que la desaceleración es más rápida de lo que inicialmente se había previsto.

    Pese a la cantidad de distritos a la baja, Barcelona se encarece un 0,5%, situando el precio medio en 4.300 euros por metro cuadrado, mientras que Madrid sube un 0,8%, hasta los 4.310 euros el metro cuadrado, y Valencia lo hace un 2,9%, hasta los 2.827 euros/m2.

    El precio por metro cuadrado de Barcelona registró el incremento trimestral más bajo desde que Idealista inició el análisis de este mercado, en 2001. Este dato consolida la ralentización del mercado barcelonés desde mediados de 2006, cuando los incrementos fueron del 0,7% y 0,9% durante el tercer y cuarto trimestre, respectivamente.

    Así, cuatro de los diez distritos barceloneses suben de precio, Sants-Montjuïc se estanca y los cinco distritos restantes registran variaciones negativas. Sant Martí lidera las caídas con -1,7%. Sant Andreu también ha sufrido una caída del 0,9% en este trimestre, que se suma al 2,1% que bajaron sus precios en el segundo semestre de 2006.

    Gràcia encadena un semestre de descensos, con un decremento del 0,1% que se suma al 0,3% del cuarto trimestre de 2006. Les Corts ha vivido una caída del 0,1% en sus precios tras la subida del último trimestre de 2006 (3,4%). El mismo descenso se registra en Horta Guinardó, que también ajusta sus precios tras una subida del 4% el trimestre anterior.

    Sant Feliu de Llobregat sube un 11%

    Sarriá-Sant Gervasi incrementó sus precios en un 1,9% durante el primer trimestre de 2007, hasta llegar a los casi seis mil euros por metro cuadrado (5.945 euros/m2), mientras L’Eixample (5.293 euros/m2) y Nou Barris completan la lista de los distritos alcistas, con sendos incrementos del 1%.

    Sant Feliu de Llobregat incrementó sus precios un 11% en los tres primeros meses del año hasta los 3.952 euros por metro cuadrado. Sin duda las iniciativas que se están produciendo en este municipio barcelonés (el trambaix y la ciudad deportiva del Barça) están marcando una clara actitud alcista en los precios de la vivienda.

    Once municipios barceloneses de los veintiuno analizados por Idealista tienen variaciones por debajo del 1%. De ellos, ocho incluso registraron caídas de precio. El mayor descenso se ha producido en Esplugues de Llobregat, con una caída del 5,2%, que se suma al 2,3% que bajó en el anterior trimestre.

    En Madrid, los distritos más caros son los que más suben

    En la capital, los distritos más caros se encuentran entre los que mayores subidas registran durante los tres primeros meses del año: Salamanca incrementó sus precios un 3,8% mientras Centro y Chamberí registraron alzas del 2,2% y 2% respectivamente. También Chamberí, Chamartín o Moncloa, distritos que se sitúan en la franja más alta de precios en la capital, han experimentado subidas significativas en los últimos tres meses.

    A pesar de que la media de la ciudad es positiva, en un tercio de los distritos madrileños (7 de 21) los precios han caído durante el primer trimestre y en otros ocho el precio ha crecido por debajo de la media. Vicálvaro es el distrito en el que se ha producido la mayor caída de precio, un 2,5%, hasta situar el metro cuadrado en 3.306 euros. También Usera también ha visto como sus precios caían este trimestre en un 2,1%. La lista de distritos en los que los propietarios han rebajado sus expectativas de venta se completa con Villaverde (-1,2%); Moratalaz (-1,1%); Ciudad Lineal (-0,8%); Barajas (-0,5%) y Arganzuela (-0,2%).

    Al igual que ha sucedido con la capital, los municipios que partían con los precios más elevados de la Comunidad de Madrid son también los que han registrado los mayores incrementos trimestrales: Majadahonda creció un 4,1%; El Escorial un 3,1% y Pozuelo de Alarcón un 2,8%. Torrelodones, por su parte, tuvo la segunda subida más importante, del 3,6%. Esta subida podría ser una reacción al severo ajuste que los precios tuvieron en el último trimestre de 2006, cuando cayeron un 6,5%.

    En algunas localidades madrileñas se empiezan a apreciar variaciones negativas en el precio: San Fernando de Henares ha registrado un decremento del 3,5%, hasta los 3.240 euros/m2. También se han producido ajustes de precio a la baja en Arganda (-2,7%); Rivas-Vacíamadrid (-2,5%); Coslada (-1,1%); Aranjuez (-0,6%); Colmenar Viejo (-0,6%), Las Rozas (-0,4%) y Ciempozuelos (-0,2%).

    Valencia recupera el pulso

    Valencia, por su parte, recupera el pulso del precio de la vivienda usada con un incremento del 2,9% en el primer trimestre de 2007, tras las bajadas experimentadas en el tercer y cuarto trimestre del año pasado, cuando los precios cayeron un 0,1% y 0,3% respectivamente. el precio por metro cuadrado de vivienda usada se sitúa en los 2.827 euros.

    Camins al Grau fue el distrito que mayor incremento experimentó, con un 6,8%. junto a Benicalap (4,8%) y Rascanya (4%) ha sido un distrito de gran dinamismo en los últimos meses, lo que sigue animando a los propietarios a pedir cada vez más por sus viviendas. Algirós (3,9%), Poblats Maritims (3,4%) y Quatre Carreres (3,3%) también han tenido importantes subidas durante este trimestre.

    Casi un tercio de los distritos (5 de los 16 distritos analizados por Idealista) han registrado caídas de precio. La mayor se ha vivido en la Saïdia, donde el precio medio de la vivienda usada ha caído un 2,1% hasta los 2.327 euros/m2.

    Campanar registró un decremento del 1,2%, lo que ha dejado el metro cuadrado en 3.057 euros/m2. Los distritos de Patraix, Jesús y el Pla del Real también han sufrido ajustes a la baja: -0,3%, -0,2% y -0,1%, respectivamente.

  3. #3

    Fernan2

    Ojo con lo de las "bajadas tremendas", porque...

    - En primer lugar hay bastante diferencia de precios por zonas (hay zonas con bajadas tremendas y otras donde siguen subiendo).

    - En segundo lugar, las comparaciones no siempre son entre viviendas homogéneas; por ejemplo, en el boletín de Idealista que citas, se comparan los precios de los pisos sin tener en cuenta su tamaño, con lo que las supuestas bajadas son en buena parte reducciones del tamaño medio, y no caídas del precio del m². En uno de los últimos boletines, recuerdo que los datos de Valencia venían muy distorsionados por una caída en un barrio de un 20% en un trimestre, que obviamente corresponde con un fallo de medición más que con un pánico localizado.

    - Y en tercer lugar, para pisos concretos, falta ver si los pusieron en el mercado a un precio justo, o si los pusieron "tirando a carillos", a ver si alguien "pica"; y si no, lo bajamos...

    Así que yo no hablaría (aún) de bajadas tremendas... al menos, no de forma generalizada.

    Respecto a Europa, no creo que pasemos del 4,5%... pero incluso un 5% sostenido no sería un problema grave si el empleo aguantara, tal como comenté en mi charla de bolsalia. La clave no será (en mi opinión) un nivel del 4,5% o 5,5%, sino que cuando afloje el empleo de la construcción (y los vendedores de pisos y de hipotecas), surjan otros estímulos en la economía (incentivados probablemente por un mayor gasto público) que tomen el relevo, de forma que el parón de la economía no sea demasiado brusco.

  4. #4

    Anonimo

    Aunque no tiene nada que ver con el tema¿llegaste a conseguir el formulario W-8 en Ing direct? Yo no tengo manera de conseguirlo y se llevan un buen pico de los dividendos por doble imposicion. ¿Qué podemos hacer? Martin

  5. #5

    Anonimo

    Más sobre lo mismo, martín

    El precio de la vivienda usada ha bajado en el 72% de las grandes poblaciones españolas en lo que va de año, según El Preciómetro, la nueva herramienta de Expocasa, el portal inmobiliario del Grupo Facilisimo.com. Estos datos se vienen a sumar a los de otras inmobiliarias, que señalan bajadas de precios en el mercado residencial.

    Ayer, sin ir más lejos, el informe trimestral de Idealista reflejaba que se han abaratado los pisos usados en la mitad de los barrios de Barcelona y en un tercio de los madrileños y valencianos.

    El Preciómetro se basa en una muestra de más de 100.000 inmuebles de toda España, analizados durante los últimos 24 meses, incluyendo los precios de la última semana y segmentación por provincias, poblaciones y zonas para analizar las fluctuaciones del precio de la vivienda a tiempo real.

    Según los datos de Expocasa, de las 91 poblaciones españolas de más de 25.000 habitantes, 66 de ellas (72,5%) bajan de precio en el primer trimestre de 2007 y sólo 25 (27,5%) continúan subiendo. Las cinco provincias que más bajan son A Coruña (6,8%) hasta los 1.516 euros/m², Valladolid (4,53%) hasta los 1.917 euros/m2, Cáceres (3,75%) donde el precio se sitúa en los 1.249 euros/m2, Lugo (1,48%) con 1.481 euros/m2 y León (1,4%) con un precio de 1.240 euros/m2.

    Por el contrario, las cinco que más suben son Albacete, que con un 19,28% es la única provincia que experimenta un incremento de dos dígitos en el precio hasta los 2.301 euros/m2, Córdoba (8,59%) con un precio de 1.777 euros/m2, Sevilla (6,2%) donde el precio llega a los 2.252 euros/m2, Cuenca (6,1%) y 1.512 euros/m2 y Palencia (5,46%) con un precio de 1.042 euros/m2.

    Cambio de tendencia en las zonas costeras

    Por poblaciones, Valladolid es la ciudad en la que más ha bajado el precio en lo que va de 2007, seguida de Fuengirola (Málaga), Chiclana (Cádiz), Elche (Alicante), Las Rozas (Madrid), Denia (Alicante), Torrevieja (Alicante), Mataró (Barcelona), Cartagena (Murcia) y Viladecans (Barcelona). Se aprecia un cambio de tendencia en las zonas costeras, que en los últimos años han sido las que han experimentado mayores subidas.

    En las grandes capitales como Madrid y Barcelona se dan importantes diferencias entre los precios de los centros urbanos y el resto de la provincia. En Madrid capital los precios suben un 0,97% en 2007 hasta los 4.221 euros/m2, mientras que en la provincia de Madrid el incremento es del 1,9% y su precio se sitúa en 2.993 euros/m2. En Barcelona capital los precios caen un 0,18% en 2007 hasta los 4.917 euros/m2. En la provincia de Barcelona suben un 0,14% y su precio se sitúa en 3.613 euros/m2.

    Además de las últimas fluctuaciones del precio de la vivienda el Preciómetro analiza la evolución del mismo en los últimos 24 meses. En el caso de la Comunidad de Madrid, en los dos últimos años el precio de la vivienda se ha incrementado un 9,36%. La provincia de Barcelona ha experimentado un aumento del precio de la vivienda del 23,06% en los últimos 24 meses.

  6. #6

    Fernan2

    Martin, lo del W-8 lo dejé correr... mis acciones son de poco dividendo, y yo bastante lío llevo con el blog, el curro y mi nena. Aunque la verdad es que me hubiera gustado hacerlo, para ver cómo funciona...

    Y respecto a las supuestas bajadas, ya te digo que yo no lo tengo claro; ¿que significa que la vivienda baja de precio? ¿Hablamos de precio al que se cierran las operaciones, o de "lo que piden"? ¿Hablamos de pisos igual de grandes y en las mismas zonas, o de pisos cada vez más pequeños y más "a tomar por culo" de lejos?

    Los únicos datos realmente contrastados y fiables que hay, en mi opinión, son los importes medios de las hipotecas, que esos sí que los facilita la banca. Y siguen subiendo... y aunque desde luego, las comparaciones no son homogéneas, pero es tan grande el tamaño de la muestra (debe representar el 99% del total) que sí es bastante representativo, al menos en el corto/medio plazo.

    s2

  7. #7

    Anonimo

    Fernan2; una pregunta entonces sobre las acciones usa. Cuando deshaces posiciones, ¿se paga también dos veces por las plusvalías generadas? ¿Habría que pagar, por ej., un 15 % en USA y luego otro 18% en España? ¿Es necesario la W8 para evitar la doble imposición? Está claro que el tema dividendos no es tan importante, pero las plusvalías ya sería otro tema, ¿no? Te lo pregunto desde mi ignorancia, Martin

  8. #8

    Anonimo

    Nada nuevo, es impresionante, el reportaje nos dice los que sabemos desde hace 3 anos. 1) que bajaran los precios poco a poco 2) que porque las inmobiliarias han crecido tanto en peso economico que tienen maniatado al gobierno sea cual sea (que no quieren caida brutal) 3) que no cambiara nada los pobres y jovenes no podran comprar casa.

    Nada sobre como se permitio que las inmobiliarias cobraran beneficios del 300 a 400% . Vamos que el super reportaje viene a informar a la poblacion cuando es demasiado tarde en vez de informarles sobre como funciona este negocio hace 10 o 5 anos cuando todavia la toma de consciencia de la poblacion podia frenar el crecimiento de la burbuja.
    Nada sobre una real politica de acceso a la propiedad , que es lo que interesa : ahora que se dejo hacer esta mierda, qué soluciones hay? Un reportaje populista y demagogico, supuestamente informativo y que solo viene a decir a la gente que son unos gilipollas (si no lo han visto venir y han comprado) y unos pringados (si no has podido ser gilipollas y comprar, jamas podras comprar)
    Nada sobre las alternativas y soluciones politicas (desde las instituciones) o privadas (desde los consumidores) nada ! Quien saca provecho de ello? Demoledor, si las inmobiliarias hubiesen hecho el reportaje ellas mismas, no lo hubieran hecho mejor para sus intereses.
    No solo las grandes empresas contribuyen a la economia del pais, se ve mas el peso que tienen sobre todo porque cuando quiebran produce desastres. Es que es peligroso poner todos sus huevos en una misma cesta, lo mismo para la economia de un pais : es peligroso hacer depender nuestro equilibrio economico de 4 grandes empresas, ya nos estan amenazando con la bajada de sus beneficios (que significaria nuestra ruina) hasta cuando lo permitiremos?

  9. #9

    Fernan2

    Martin, las plusvalías no llevan retención ni en España ni en el extranjero; sólo pagas el 18% español, sin necesidad de W-8 ni nada... si no, sí que me lo hubiera sacado, por la cuenta que me corre (no van nada mal las petroleras!!).

    Cathy, a mí no me parece ni populista ni demagogo (demagogico?), a mí me parece que trata de informar de cómo está la situación en realidad. Cierto que no trata el tema de las posibles soluciones, pero eso sería otro tema diferente... Yo ya opiné al respecto en la burbuja inmobiliaria en España, que para mí la solución pasaría por VPOs de alquiler barato, que obligarían al mercado a autorregularse, al haber una alternativa interesante.

    s2

  10. #10

    Anonimo

    El fin de la burbuja inmobiliaria todavía no ha llegado, ni mucho menos. Ahora sólo se están poniendo feas las hipotecas subprime, pero el fin de la burbuja inmobiliaria llegará cuando todas estas hipotecas sean ejecutadas y las viviendas correspondientes sacadas a subasta. Entonces habrá un desplome de los precios inmobiliarios, y eso sí será el fin de la burbuja inmobiliaria!!

    Un saludo, Joan

  11. #11

    Fernan2

    Hombre, yo no sé si ya ha llegado el fin de la burbuja inmobiliaria o no, porque eso depende de lo que tú entiendas por "el fin de la burbuja inmobiliaria". Si para tí el fin es cuando la burbuja deja de hincharse, sí que hemos llegado... pero si "el fin de la burbuja inmobiliaria" es "el fin del pinchazo de la burbuja inmobiliaria", entonces está claro que aún falta...

    s2

  12. #12

    Anonimo

    Lo que pasa en Espanha (dispensa las lettras de mi computer no tienne de n con la tilde)es mas instructivo por los potentiales compradores de vivienda en Francia,el mercado francés por la primera vez baja durente trés meses (julio,agosto,septiembre 2007)statisticas de la FNAIM, el syndicado de los promotores. Las predictiones de estas gentes sobre el mercado francés es "atterissage en douceur" (mi castellano es pobre : "soft landing" de los précios) Hoy los precios revendicados por los vendores son alto pero la capacidad de negociacion es muy alta tambien es possible de obtenner una rebaja de 20%.Algunos empressa de promocion regalan compradores con rebajas de 6000 €uros y con bonos de compra .
    adios
    amor salud y pesetas à todos

  13. #13

    Fernan2

    Sí, la situación francesa es similar a la española, aunque a menor escala, claro... en España, en burbuja inmobiliaria, somos los campeones del mundo!!

    s2

  14. #14

    Anonimo

    Y desde el 2007 al 2009 lo comentado sube de tono...

    LA BURBUJA INMOBILIARIA,

    TELE “B”, Y EL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA.



    Rafael del Barco Carreras



    Entre las cuatro y cinco de la mañana es mi hora de Tele. Los telediarios de Tele 1, Tele 2, algún documental de Tele 3, y las vistas de mi ciudad, Barcelona, de Tele B, o sea, “Tele Única”, diluyen el sueño tras seis suficientes horas durmiendo. Un despertar para ante el ordenador preparar la batalla contra mi web, mi blog, e Internet. Sin pretenderlo, e intentando publicar la Corrupción que me arrasó, me he convertido en un solitario y aislado “blogger”. Satisfactorias inutilidades que desde hace un año y medio llenan gran parte de mi vida hacia los 69. ¡Ah!, y oigo a ¡Jiménez Losantos!.

    Hoy, 26-02-09, me he cabreado con la del Alcalde Hereu, Tele B, que como si hubiera leído www.lagrancorrupcion.com ha dedicado un largo documental pregonando que la CULPA DE LA BURBUJA INMOBILIARIA LA TENÍAMOS TODOS. Y a propósito, el gran gurú del actual fiasco, Narcis Serra, se ha aumentado el sueldo según noticia de esta mañana en la COPE. Si en su imperio cuantos menos pisos se vendían más subían los precios, ahora cuanto peor se halla su Caixa de Cataluña, más sueldo. Bueno, lo suyo no son "sueldos", es capitalización compuesta. Los políticos y sus propagandistas son el colmo de la desfachatez. La B después de arremeter contra las inmobiliarias, y la poca previsión de quienes se endeudaron comprando unos pisos tan caros, se inventan una especie de SINO NACIONAL conduciendo a España entera a un callejón sin salida. Un economista, unos ahogados compradores, otros necesitados, y varios demagogos culpando a tópicos y con soluciones de discurso político, y primeros planos incluso de la zona FORUM sin nombrarla, mejorando en mucho mi http://es.youtube.com/watch?v=zSl6yuRUYYQ .

    Total, dicen que sobran tres o cuatro millones de viviendas y faltan otras tantas, y la culpa la tiene todo quisque menos el dueño de esa Tele, que es el Ayuntamiento de Barcelona, o los Socialistas que lo gobiernan desde hace treinta años, con sus planes urbanísticos, dominando instituciones financieras enfangadas en sus propias inmobiliarias, y lanzando la suya Consorcio de la Zona Franca a cotas de primera de la Ciudad. Y la culpa la tengo yo y otros dos millones de barceloneses que trabajo tendremos para salir del enredo donde nos han metido por CORRUPTA Y DELICTIVA AMBICIÓN. A mí, que me barrieron ellos como “inmobiliario” metiéndome en La Modelo, toca mentalizarme que pasados treinta años de nuevo soy culpable, aunque no creo que me encarcelen con los otros 1.999.999 restantes culpables. La verdad, prefería que la culpa la tuvieran los AMERICANOS y sus hipotecas ninja.

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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