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INVERSIÓN, ESPECULACIÓN... y cosas mías

Blog sobre bolsa, banca, preferentes, inversión, especulación y economía.

Pinchazo inmobiliario, pinchazo tributario... pobre Valencia

Con el enfriamiento (de momento) inmobiliario, los primeros damnificados están siendo las administraciones públicas: todos los ingresos generados en concepto de IVA, ITP, AJD, plusvalías, licencias de obra, etc... se están resintiendo bastante, lo que afecta a todos los niveles: Estado, autonomías y municipios. Claro que el estado lleva las cuentas bastante saneadas (de momento), así que son las autonomías y municipios quienes más lo están sufriendo.

Y si a eso le sumamos el efecto de la crisis de crédito, que está haciendo que hasta las entidades más solventes estén teniendo que pagar tipos más elevados, se comprenderá el efecto que todo junto está teniendo en determinadas autonomías sobreendeudadas y muy expuestas al ciclo inmobiliario, como es el caso de Valencia, tierra de Astroc y de Llanera (y no por casualidad). La Comunidad Valenciana es la autonomía con mayor nivel de deuda en relación al PIB, y debido a las famosas leyes urbanísticas que hemos tenido (que han salido en toda la prensa económica mundial), aquí el negocio urbanístico ha sido particularmente activo: Urbanizaciones con campos de golf, Marina d'Or y demás tinglados vacacionales se han venido sumando a un urbanismo salvaje que ha propiciado un crecimiento tremendo de área residencial de los municipios, desde los más "golosos" como los que rodean las capitales, hasta los más recónditos como mi pueblo, ya cercano a la provincia de Albacete.

¿Y ahora, qué?

Pues por de pronto, los diferenciales que les exigen a los bonos de la Generalitat Valenciana se han disparado, y con razón, y la financiación de las obras faraónicas (Ciudad de las Artes y las Ciencias, Terra Mítica, Copa América, Circuito de Cheste, Circuito urbano de Fórmula 1, macro-altar de usar y tirar para la visita del Papa, etc) se les está encareciendo mucho. La consigna de Camps es apretarse el cinturón, para poder afrontar el pago de la deuda y que al menos no aumente... más vale tarde que nunca.

Pero Valencia no va a ser la única, muchos otros municipios y comunidades también las van a pasar canutas. Veremos si vienen al rescate ZP/Solbes, o si dejan que los que hayan cometido excesos los purguen.

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  1. #1

    Anonimo

    Me gustaría puntualizar algo sobre los campos de golf y su incidencia económica, paisajista y social.
    En la Comunidad Valenciana hay actualmente 20 campos, con una superficie media de 80 hectáreas, que por cierto, tienen unas necesidades hidricas inferiores al cultivo de regadío.
    El rendimiento en regadío del maíz, p.ejemplo, es de 13.000 kg/hectárea, que al precio actual de 200€/Ton tenemos 2600€/hect.y 208.000 € para 80 hectáreas.
    Un campo de gof genera anualmente
    como media unos 700.000 € procedentes de las cuotas de sus socios, mas 350.000 de visitantes (turistas), escandalosa la comparación.
    Un cultivo de 80 hectáreas de maíz ocupa como máximo 3/4 personas y un campo de golf unos 25, 7 veces mas.
    En la C. Valenciana hay unos 21.500 jugadores que requieren de esa industria para practicar su deporte, y si no lo pudieran practicar en su tierra se irán donde puedan hacerlo generando esa riqueza allá donde fueran.
    La ocupación óptima de un campo de golf es de unos 600/800 socios, por tanto harían falta 9 campos mas para llegar a la media óptima y así, hacerlos económicamente mas accesibles.
    Y que decir de la mejora paisajística, nada que ver el entorno de campos como Mediterráneo en Castellon, El Bosque en Godelleta, Picasent etc. con lo que antes había.
    Creo que no deberíamos tirar piedras sobre nuestro propio tejado.
    Saludos.
    (Tu charla genial, disculpas si me pasé en la sobremesa)

  2. #2

    Anonimo

    Hay gente que todavía tiene dudas sobre la evolución futura de los precios de la vivienda (aunque ahora la discusión ya se ha movido a"¿cuánto van a bajar?"), pero creo que lo que nadie discute es el parón brutal que se nos viene encima, que ya está aquí, en construcción residencial.

    Tenemos casi 4 millones de viviendas vacías (o sea que no son ni primera ni segunda vivienda), precios desorbitados para la inversión extranjera medianamente informada y demanda nacional en desaparición (según reconocen los propios promotores inmobiliarios). La conclusión es muy sencilla: todas las comunidades autónomas, ayuntamientos, o empresas cuyos ingresos hayan dependido en gran parte de la construcción las van a pasar canutas. Se acabaron los fondos FEDER y con el parón económico del año que viene, y las últimas alegrías electoralistas, probablemente también el superavit. No creo que a Solbes y cía les lleguen las manos (y los dineros) para socorrer a todo el mundo. No nos van a salvar ni la obra pública faraónica ni millones de VPO.

    A lo largo de los próximos meses, y sobre todo después de las elecciones veremos más quiebras de promotores, constructores, etc. No sé si conoceis a gente del sector, pero hay empresas con problemas serios por todas partes. Las promociones no se venden, no se paga a los constructores. A ver cuanta gente escritura en Seseña (financiada en gran medida por la CAM) a final de mes, no porque piensen que los precios van a bajar, sino porque el banco no les concede la hipoteca que necesitan por la subida del euribor y las restricciones al crédito tras este verano.

    Vienen tiempos durísimos para el sector y para todo lo que cuelga de él.

    The Omega Man

  3. #3

    Anonimo

    Desde luego que derechas e izquierdas han demostrado que lo pueden hacer igual de mal, sea donde sea.
    En Valencia vamos a pagar la incompetencia todavía más por unos tiempos en los que quien ha sido más irresponsable con la deuda, más dinero ha ganado: sean promotores, constructores, Generalitat o ayuntamientos. (Los 2 últimos han pretendido pagar inversiones con ingresos no recurrentes). Espero que la purga sea útil no no demasiado dura.

    Si me lo permites quería preguntarte sobre la crisis de crédito: ni tú ni J. Mª/Rebuz habéis comentado nada preocupante sobre el tema, y yo sin embargo me asusté y vendí todos mis fondos (en mínimos, como mandan los cánones) creyendo que podía venir una fuerte caída. Hace tiempo que creo que la bolsa está sobrevalorada y que llegado el momento se puede desinflar.
    ¿Tu opinión es que no? Habéis actuado como si fuese una tormenta de verano (y parece que acertando).

  4. #4

    Anonimo

    Estamos sufriendo en mi ciudad los excesos Politico-economicos de PPLLanera en toda su intensidad.Un verdadero desastre,que afecta a un amigo,un compañero,un familiar,pocos negocios de la ciudad relacionados con la construccion se han librado de la burbuja Llaneristica.Y los medios oficiales no dicen ni mu,nuestro respetable presidente de la Diputacion y alcalde de la ciudad,ha enmudecido igual que Canal 9.Menuda republica bananera tenemos por Comunidad Valenciana.Un saludo de Lizpiz desde Xativa (ciudad sin ley)

  5. #5

    Fernan2

    Medropo, yo no estoy en contra de los campos de golf; sólo tengo algunas consideraciones al respecto:

    1.- Si vamos justos de agua, no se pueden hacer nuevas instalaciones que consuman agua, salvo que se cierren (o reduzcan su consumo) otras existentes, o se trasvase agua de otros sitios. Si hay campos de maíz y los suprimen para sustituirlos por campos de golf, perfecto; pero si a los campos de maíz se añaden campos de golf, los acuíferos se vacían y se contaminan, y no es sostenible.

    2.- ¿Donde se ubica un campo de golf? Si se busca un sitio medioambientalmente apropiado, son incluso beneficiosos; pero si se busca un sitio económicamente ideal, se han hecho algunos atropellos medioambientales, mientras las autoridades, "untadas", miraban hacia otro sitio.

    Es decir, que no son ni buenos ni malos, sino que, como todo, se pueden hacer bien o mal.


    Omega, efectivamente el cambio del discurso ha sido radical. Y efectivamente, a la reducción de ingresos por impuestos se va a sumar en muchos sitios el fin de los fondos europeos...

    Yo también sigo pensando que el sector inmobiliario lo va a pasar fatal, pero la gran duda es si contagiará al resto de la economía.

    Y lo de Seseña y Marina D'Or... bueno, cuando mi nena sea mayor y se lo cuente, se va a creer que exagero y que no puede ser. Y ya cuando le cuente lo de Astroc, me va a mirar con una cara... es increíble, a qué extremos hemos llegado.


    Celacanto, has puesto dos frases como para escribirlas en las Tablas de la Ley:

    "unos tiempos en los que quien ha sido más irresponsable con la deuda, más dinero ha ganado"

    "Espero que la purga sea útil no no demasiado dura."

    Ese es el resumen en dos frases de toda la situación actual!!

    Respecto a la crisis de crédito, yo sí que he escrito algunos artículos... pero desde luego, lejos de vender, aproveché las caídas para comprar ING a precio de ganga hace un mes: a 29 las compré a primeros de Septiembre, y hoy han cerrado a 32,10, más de un 10% de subida!! Y es que hay que comprar cuando hay miedo y malas noticias, y vender cuando todo va bien.


    Lizpiz, y aparte de Llanera y Astroc, también tenemos a Lubasa, a la sombra de Fabra y el PP de Castellón... pero a esos me da a mí que no dejarán que les pase nada, creo que Luis Batalla manda incluso más que Fabra en Castellón.

    s2

  6. #6

    Anonimo

    Nada mas que añadir que la mayoría de los campos de nueva construcción no suponen ninguna carga hídrica para la zona, se surten de las aguas residuales de la misma.
    Como ejemplo te pongo el de Picasent que se nutre de las aguas residuales depuradas del Centro Penitenciario, hoy día no autorizan campos si no son sostenibles y también con los antiguos están en ello.

  7. #7

    Anonimo

    No sé, no sé... Creo que el tortazo que nos vamos a pegar va a ser de tal calibre que va a asustar a muchos.

    El problema es el retraso con el que se va a notar: las casas tardan en hacerse al menos 18 meses por lo que una gran mayoría de la gente que está ahora trabajando lo seguirá haciendo todavía algunos meses más.

    ¿Pero os habéis fijado en las preventas de las cotizadas? La mayoría caen al menos un -30%, ¿creeis que eso no va a afectar al crecimiento futuro?

    El problema es que nadie tiene un modelo macroeconómico para predecir qué va a pasar, y eso es lo que de verdad me da miedo.

  8. #8

    Fernan2

    Medropo, eso que dices es cierto en ocasiones, y en otras ocasiones es una falacia interesada. Un campo de golf que funcione con agua desalinizada no es una carga hídrica, pues ese agua no se usa para consumo humano ni para regadío; pero las aguas residuales depuradas son aprovechables (y aprovechadas) para cualquier tipo de regadío: de hecho, mi padre riega sus huertas habitualmente con aguas residuales depuradas. Y a veces, para más inri, hacen una urbanización con campo de golf y dicen que el campo se riega con las aguas residuales de los chalets... chalets que también tienen un elevado consumo hídrico, muchos incluso con piscinas, y que no estarían ahí si no hubiera campo de golf!! Pero insisto que no estoy en contra de los campos de golf, sino de que algunos de ellos se construyan de forma no sostenible, esquilmando los recursos naturales. Y si generan una buena economía, ¡que se utilicen esos recursos económicos en hacer trasvases de cuencas excedentarias, pagándoles un precio justo a los legítimos propietarios de esa agua trasvasada!! Ahora hay mucha polémica y mucha politización con lo del trasvase, pero seguro que si en vez de coger el agua "porque sí" se pagase a un precio justo, como se haría si en vez de agua fuese petróleo (o carbón, o cobre, o ...), no habría ninguna oposición por parte de nadie.

    Javier, hace cuatro años nadie veía el problema, y ahora (en mi opinión) casi todos lo exageran. Todo eso que dices es relacionado concretamente con el sector inmobiliario, y ahí te doy la razón sin duda, pero cuando un sector flojea muchas veces otro toma el relevo, y el impacto en la economía global es más limitado de lo que cabría pensar si se considera aisladamente el sector con problemas. Por ejemplo, si se cierra una fábrica y 500 tíos van a la calle, tú no puedes considerar que la magnitud del problema es "el paro aumenta en 500", porque de esos 500, habrán unos pocos que se montarán un negociete, otros que tendrán otro tipo de actividades que pasarán de ser secundaria a principal, otros que conocen a alguien que los puede colocar, otros que se pueden colocar ellos mismos porque están cualificados, otros que estudian oposiciones y se hacen funcionarios, otros que se jubilan un poco antes... y quizá 200 que van al paro, que son un problema pero de una magnitud bastante menor que lo que verías considerando el caso aislado de esa fábrica. Te aseguro que hay muchas empresas con problemas para contratar empleados cualificados (y por cualificados no me refiero necesariamente a "con estudios superiores").

    s2

  9. #9

    Anonimo

    Fernando:

    1) Entiendo lo que dices que el cierre de la fábrica no es neto de 500 tíos, aunque también tienes que tener en cuenta los efectos indirectos (dudo que lo pedidos de las fábricas de cemento y ladrillos estén aumentando).

    2) Es cierto que AHORA todavía hay bastante oferta de empleo, pero es que el problema en términos de empleo en inmobiliario no está pasando ahora (salvo para los agentes inmobiliarios) sino que pasará dentro de 1 año: ¿qué sector puede tomar el relevo del inmobiliario? ¿El sector servicios? veo difícil que se abran más bares y restaurantes...

    Y ya no entro a duscutir el tema de la confianza de los consumidores, veremos si estas Navidades la gente echa el freno...

  10. #10

    Fernan2

    En lo de los efectos indirectos y lo de la confianza del consumidor tienes toda la razón, sin duda.

    Respecto a qué sector tomará el relevo, no lo sé, ni tiene por qué ser un sector concreto; pero la economía tiende a autorregularse, si quienes mandan toman las medidas oportunas en el momento oportuno. Mira en USA, que ha salido un dato de empleo fuerte a pesar de que están en todo lo peor de la crisis inmobiliaria e hipotecaria... pues eso es lo normal.

  11. #11

    Anonimo

    Hola Fernan2;

    La verdad es que yo si creo que nos viene una buena a España, porque en EE.UU ha caído la construcción y hay otras industrías que toman el relevo.

    Pero en España tenemos mucha más dependencia a la construcción que EE.UU, realmente ¿que insutria tenemos nosotros?, no somos punteros en industrias quimicas, ni farmaceuticas,ni siquiera serviremos para producir coches porque para ello ya están los países del Este, la competitividad está por los suelos,lo único que ocurre es que tenemos el paragüas del Euro, porque si no lo tuvieramos ya hubisemos devaluado la moneda miles de veces.

    Comparar una economía tan dinámica como la estadounidense con una tan rigida como la española y dependediente de sectores tan ciclicos como el Turismo o Construcción, la verdad es que me gustaria creer que habrá algun sector que releve el sector construcción pero la verdad que no lo veo.

    Independientemente de esto es posible que la economía española vaya mal y la bolsa española suba puesto que los valores cotizados son cada vez más globales, eso si, subirá menos que Europa.

  12. #12

    Anonimo

    Completamente de acuerdo contigo.

    Además, sé que no es un razonamiento muy macro, me cuesta creer que tras casi 10 años de "excesos" no venga una crisis a poner las cosas en su sitio.

  13. #13

    Anonimo

    Hola Fernando.

    Yo no tengo ni idea de economía la verdad, pero me da la impresión de que sí va a venir una buena. Y compré un piso en 2006 así que es posible que haya hecho el primo de manera considerable.

    Pero a parte de esa sensación que tengo, mi padre me dijo hace poco que él había visto caer el sector téxtil y el metalúrgico (en Cataluña) y que no había pasado nada. Y el caso es que es cierto, se notaría más en unos entornos/familias que en otros pero no recuerdo ningún drama en la crisis de los 90. Era pequeño pero tenía los ojos muy abiertos y aunque puede que no fuera consciente ni de un 3% de lo que pasó no conozco a nadie que lo pasara especialmente mal en esa época y eso que he preguntado mucho.

    Las circunstancias de ahora han cambiado mucho claro, todo el mundo está muy endeudado y por poco que se aprieten las tuercas hay mucha gente que se rompe, pero si entonces otros sectores tomaron el relevo de esas industrias, ahora tampoco parece muy descartable. De todas formas, mi instinto, me dice todo lo contrario.

    En fin, supongo que es la gracia de todo ésto, que nadie sabe exactamente que es lo que va a pasar y cada uno puede hacer sus apuestas.

    También es cierto que la posible crisis no debería ser igual en todas partes, mi esperanza es que la economía catalana aguante. Considero que es fuerte, qué piensas tú al respecto ? aunque se vea salpicada como es normal por un posible petardazo, crees que más o menos podría aguantar el tipo ?

    Saludos y enhorabuena por el blog.

  14. #14

    Anonimo

    La fuerza de la crisis dependerá de las zonas, pero el fenómeno es complejo. Por ejemplo, en la provincia de Málaga apenas hay nada que no sea turismo y construcción, si se hunde esta, mucha gente irá al paro, pero también muchas familias han hecho bastante dinero vendiendo pedregales soleados a precios desorbitantes, especialmente a extrangeros o revendiendo inmuebles... así pues podrán vivir unos años de esas plusvalías. Después ¡quién sabe! ¡España es el país de la improvisación por excelencia!

Autor del blog

  • Fernan2

    Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema

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