¿Por que no contratamos la hipoteca en yenes?

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La hipoteca en Yenes

Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra según nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Japón o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren además pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaciónes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.

La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de interés en Japón (y en menor medida en Suiza) están bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el interés aplicable al préstamo es menor.

Pero... ¿Qué es una divisa?

Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es ¿qué es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definición libre extraída de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una región o país determinado. Las divisas fluctúan entre sí dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que varían constantemente en función de diversas variables económicas como el crecimiento económico, la inflación o el consumo interno de una nación."

Debemos pues comprender que su valor de cambio varía constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones económicas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicción de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la economía de una de las zonas (datos económicos inesperados, atentados terroristas, catástrofes naturales, etc).

¿Qué es eso de que el valor de una divisa varía?

Por si aún no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoración de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:

El 25 de Octubre de 2000 podíamos comprar 89,57 yenes con un sólo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un préstamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).

Si esa operación la hubiésemos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).

Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se debería de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, sería mucho más favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es más, si ahora convirtiésemos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda sería de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.

Considerando lo anterior, es fácil ver por qué todo el mundo ahora se fija en este producto... ¡El ahorro hubiese sido considerable!.

Una fluctuación como esa en 5 años nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 años ha amortizado más de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de interés más bajo que el de la Eurozona.

Yo tengo una lectura bastante diferente... Quién contrató en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro está lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de corrección por lo que la operación será a la inversa.

Supongamos que contratamos el préstamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... ¿Qué ocurriría si el 31 de Diciembre el cambio está a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros sería de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habríamos perdido más de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si después decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisión de cambio.

Los tipos de interés.

Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de interés más bajos (actualmente) en otras zonas.

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japonés a 12 meses:

Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de interés en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocarían la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes también, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque allí los tipos están más bajos.

Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evolución de una zona económica que nos es ajena.

Que no nos vendan la moto... El Yen japonés no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarició niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 llegó a los niveles del 1% pero actualmente está subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... ¡Sí! más bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.

Una vez calculado el préstamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japonés sube un 1% y el Euribor también ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos más bajos en Japón, también hay más recorrido al alza y por lo tanto más riesgo.

El cambio de divisa.

En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:

Desde la creación del Euro éste se encuetra en máximos históricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir así; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante más elevada que la original; más para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 años y que les ayudaría a amortiguar la caída.

Las características del préstamo

Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:

  • Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con nómina
    • Comisión de apertura: 0%
    • Comisión de cancelación: 0% (Subrogación 0,5% en Oficina Directa)
    • Tipo de interés: EURIBOR + 0,33%
  • Hipoteca multidivisas
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Tipo de interés YEN: LIBOR + 0,75%
    • Tipo de interés EURO: EURIBOR + 0,60%
    • Comisión de Cambio: 0,20%

Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evolución ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:

  • Fuerte revalorización del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.
  • Fuerte caída del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos más euros gracias al cambio.
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.

Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de cálculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), así como distintos comportamientos del cambio de divisa.

Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda más importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habría que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.

  1. en respuesta a Rsanjose
    -
    #82
    06/10/11 23:42

    Las hipotecas multidivisa son una temeridad puestas en manos del público. ¡Te imaginas lo que ocurriría si todas las familias de un país tomara este tipo de hipotecas y la especulación con la divisa les saliera mal!.

    Te lo digo yo. Sería tal, la avalancha de inmuebles impagados, de subastas, de familias en la calle, que sería preciso la intervención del gobierno de la nación para parar las insolvencias de las familias. ¿Que medidas podría tomar un gobierno?, establecer por ley un tipo favorable de cambio entre divisas para reconvertir las hipotecas a divisa nacional de forma que las familias puedan pagarlas. La diferencia entre el tipo de cambio de divisa para el canje y el real, lo deberá asumir la banca.

    ¿Que respuesta cabe esperar desde la banca sobre esta toma de decisión de gobierno, que ha tomado de forma unilateral? disconformidad, con el pensamiento puesto en que pueden estar incurriendo en una toma de decisión fuera de la legalidad (al menos desde la perspectiva de sucursales bancarias extranjeras ubicadas en el país, y que han concedido este tipo de créditos multidivisa.

    En fin, son hechos reales, a fecha actual, de un país comunitario. ¿Sabéis ya de cual se trata?.... Bueno, no importa, no tardará mucho la agencia de calificación crediticia Moody´s en examinar y quizás recalificar a la baja la calidad crediticia de las respectivas entidades bancarias, y echar más leña al fuego a la crisis bancaria de la Eurozona.

    Un saludo,
    Valentin

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