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El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso(parejas,herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.
El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.
A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Como se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.
Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.
Ahora vamos con la casuística:
a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)
Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.
En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Que pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.
b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).
El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.
Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.
c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.
d) Los gastos fiscales, notariales,registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.
En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.

48 comentarios (mostrando del 42 al 54)

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  1. #42

    Echevarri

    en respuesta a Lagartico2
    Ver mensaje de Lagartico2

    Esa clausula que comentas ojo con como esta redactada. Imaginate que vas por debajo del 80, pero en un momento dado impagas, se te junta una bola de intereses y otraz de vuelta por encima del 80%. No se si me explico....
    Yo se lo plantearia al Banco, el quedarme yo solo con mi avalista. Si no acepta tendras que buscar otro banco.
    Al liquidar el condominio se hace sobre el total, no sobre el 50%

  2. #43

    Lagartico2

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Bueno la intención es que cuando se llegue a esa cantidad por debajo de 108.800€, obligarle al banco a que desaparezcan los avales, al decir la clausula que automaticamente quedanran sin efecto de la obligación de avalar.

  3. #44

    Echevarri

    en respuesta a Lagartico2
    Ver mensaje de Lagartico2

    Ufff, no se como lo tendrás redactado, pero si te refieres a que el Banco te de un papel diciendo que quedan liberados para siempre igual te llevas una sorpresa...

  4. #45

    Lagartico2

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Bueno ya cuando contratamos la hipoteca el director del banco me dijo que nuestros padres tendrian que avalar el 20% de la hipoteca y por eso puso esa claupsula, ahora me has metido el miedo en el cuerpo. gracias por atenderme y contestar.

  5. #45

    tutankamonrey

    Buenos días. Soy nuevo en el Foro y me gustaría saludar a todos los que formamos parte de él y agrader, sobre todo, la ayuda que nos prestan en temas ciertamente delicados a veces.
    Paso a exponer mi situación esperando explicarme con suficiente claridad. Somos tres hermanos y tenemos a nuestro nombre, mediante escritura, un piso y una plaza de garaje (procedentes de una herencia). Yo quiero comprar una segunda vivienda, para vacaciones, y, hablando con mis hermanos, uno de ellos se quiere quedar con la vivienda que tenemos los tres, dándonos una cantidad de dinero a cada uno de los otros dos hermanos. Mis dudas: ¿Se consideraría como una venta o como disolución de condominio?¿Habría que pagar plusvalía? Como la totalidad del dinero se va a emplear en una nueva compra ¿habría que pagar algún tipo de impuesto por aumento de patrimonio o cualquier otro? Muchas gracias por anticipado.

  6. #46

    Echevarri

    en respuesta a tutankamonrey
    Ver mensaje de tutankamonrey

    Doslución de condominio
    IRPF si (no es reinversión en vvda habitual), plusvalia municipal entiendo que no aunque hay opiniones para todos los gustos

  7. #47

    agracia

    Parece que esta claro que es y para que supuestos se puede utilizar la disolución de condominio (separaciones, herencias, etc. Además, tiene la ventaja fiscal de que se paga a hacienda solo un iva del 1%, mientras que si es por compraventa es del 7%. Mi pregunta es, a la hora de la declaración de hacienda, que tratamiento tiene, por ejemplo si entre dos hermanos compran un piso en 80.000 Euros y lo venden 10 años despues en 120.000, se declara las ganancias inmobiliarias (del hermano que abandona el condominio), como si fuera una compraventa o tiene tambien alguna otra ventaja fiscal?.
    Un saludo, espero la respuesta
    Antonio Gracia

  8. #50

    Valoras

    Hola me he separado,mi ex se queda con el piso que es un VPO y por lo tanto valorado el máximo en 132000 euros con lo que al hacer la exincion del condominio me tiene que dar 66000 euros,hasta aquí bien pero ella ha echo todo por el banco que entre in puestos y notarios y gestión del banco me dicen que cada uno tenemos que pagar 1460 euros,mi preguntas son las siguientes,si ya pago hacienda tengo que declarar ese ingreso el año que viene?Y si hay otro pago en impuestos que tenga que abonar y la ultima el gasto de notaría tengo que pagarlo yo?,gracias

  9. #52

    Evetke

    Buenas tardes: Son muy interesantes tus respuestas, pero me queda una duda. En la hora de gestionar la disolución de condominio por ruptura de pareja, si no puedo afrontar pagar a mi pareja su parte correspondiente, porque ya cargo con los costes del trámite, ¿debo dejar que siga viviendo en el piso, abonando yo la totalidad de la hipoteca? ¿Durante cuánto tiempo, cómo lo calculo? Al fin al cabo yo solo gano de no tener una cosa en común en el futuro, pero más riesgo llevo yo asumiendo la hipoteca. Muchas gracias

  10. #53

    Soniach

    Buenos días, mi caso es que tenemos mi ex pareja y yo un 50% de la vivienda ya sin hipoteca. Quisiéramos arreglar y quedarme yo el 100% de la manera más razonable pensando que yo he aportado estos años más que él. El no quiere el 50% del valor actual sino lo que pagó en su día pues considera que la realidad es esta y a la larga este piso es para nuestra hija en común. Su intención es mirarse un piso y le piden avalar con el mio y, por ello, queremos que el salga de esta propiedad. Nos pueden ayudar a saber como hacerlo teniendo los mínimos gastos posibles. Gracias.

  11. #54

    Sub26

    Hola tengo una consulta.
    Mi es y yo nos separamos no estamos casados ni nada.
    Tenemos una casa el se quiere quedar con ella.
    Es obra nueva no tiene ni catastro aun valio 354000e y me da 52700 esto es lo que puse yo en metálico y hay una hipoteca de 245400 y un préstamo de 40000 personal que estamos pagando.
    Necesito ayuda porque no se como tributa esto para mi en irpf y tampoco se que gasto me puede generar de plusvalías...
    A parte de que no se si es condominio o una compraventa porque me dice que hay que escriturar de nuevo
    Necesito ayuda esto me quita el sueño.

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  • Echevarri

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