Cuando la relación de pareja dura menos que la hipoteca.

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En la Gaceta de los Negocios leo una noticia, que para muchos es evidente, pero que para otros no, tal y como la realidad me lo ha demostrado varias veces: El divorcio no libera al responsable solidario. Aunque con este titular se podría haber ido más allá, se centran en el tema fiscal. Nos recuerda, que una vez roto el vinculo matrimonial, con sentencia de divorcio firme, tan libres en lo civil como Rociíto, aun nos pueden caer cariñosos recuerdos indirectos de nuestro ex. Con un ejemplo se vera claro. Pepa y Pepe se divorcian en el 2007. Pepa se queda con la propiedad de la casa, abonándole una cantidad x a Pepe. Pepe se pira a Antigua. A Pepa, le reclaman en el 2008 la deuda fiscal que su marido contrajo en el 2005 con Hacienda. Deuda de la que Pepa, no tenía ni idea, pues hacían declaraciones separadas, a pesar de no tener separación de bienes.

No me gusta fusilar artículos si estos ya son suficientemente claros. O sea que lo mejor es leerse directamente la fuente, que esta muy clarita. Pero si me vale el artículo, para comentar un par de apuntes, que considero importantes, sobre lo que ocurre cuando una pareja se rompe, pero nuestra amiga la hipoteca sigue ahí:

Y es que la frase de, "El divorcio no libera al responsable solidario", ojala algunos compañeros letrados se la leyesen, porque me sonroja en ocasiones las respuestas que les dan a sus clientes.

En el proceso de divorcio se establece un procedimiento para adjudicar los bienes de la sociedad de gananciales(si este era, como es común el regimen matrimonial existente), y el disfrute de los mismos. Así, se acuerda que Pepita se queda con la casa, abonándole a Pepito la cantidad de x euros. O que Pepito se queda con el uso de la casa durante un tiempo determinado, y que la propiedad siga estando al x% en proindiviso. Nada que objetar.

El problema es que lógicamente también se regula la otra parte del patrimonio que son las deudas. Pues tu Merenganita, que te quedas con la casa, y te quedas también con el 100% del préstamo, que yo de él no quiero saber nada. O Fulanito, el Juez ha determinado que tu te tienes de encargar de pagar el 100% del préstamo hipotecario, aunque vivas en una pensión, en tanto en cuanto los niños sean mayores y Fulanita viva con ellos en la casa. Todos estos acuerdos, incluidas las decisiones que impone el Juez porque no se ha llegado a un acuerdo, son válidas y vinculantes para las partes.

Pero no para terceros. Y el tercero por excelencia en esta historia es el Banco como acreedor. Al Banco acreedor le da igual el acuerdo que hayan alcanzado. Le da igual que el Juez haya impuesto a Fulanito la carga del pago del préstamo. La hipoteca la firmaron los dos, y los dos quedan obligados con el Banco, salvo que este decida lo contrario, cosa que generalmente, salvo que se le aporten nuevas garantías y/o sujetos capaces de generar recursos, no suele hacer.

Digo esto porque es muy común aquel que piensa que no le corresponde pagar por las situaciones comentadas. Pues no. Cara al Banco debe hacerle. Sigue siendo igual de deudor. Y si el crédito no es satisfecho, ya conocemos las consecuencias:listas de morosos, embargos, ejecución de sus bienes, etc... Y por supuesto incluyo en esta película a los avalistas, generalmente los padres de una de las partes, que siguen siendo avalistas por mucho que su hijo ya no sea propietario del piso. Por supuesto, que tendrán luego todo el derecho del mundo a reclamar, el ex y los avalistas, a la otra parte las cantidades que hayan debido pagar ellos, y que no les correspondían de acuerdo con la sentencia de divorcio, pero esa sera una disputa entre ellos. No con el Banco.

Me he encontrado más de un letrado, y por supuesto muchos clientes, que creen que la película no es así. Lo de estos últimos es disculpable, pues no son profesionales, lo de aquel es la repera. Todo abogado debería informar a sus clientes de cual es la situación que se les plantea con la hipoteca, así como de la necesidad de dirigirse a la entidad acreedora para llegar a un acuerdo, vía novación hipotecaria, que permita desvincularse del préstamo a quien se desvincula de la propiedad, así como liberar a los avalistas. Y si el acuerdo no es posible con la entidad, buscar otras en la competencia. No se pueden dejar estos flecos colgando.

El segundo punto tiene que ver con las parejas de hecho, ya que con los matrimonios al estar por medio la disolución de la sociedad de gananciales no hay problemas. Me refiero a la típica pareja que tiene un piso en copropiedad, normalmente 50%. Se les rompe el amor, y uno de ellos decide quedarse con el piso. Pues bien, en este caso el tirón de orejas va para el Notario. He visto algun que otro caso en que el Notario, planteada la operación, la tramita como una compraventa. Y no acabo de entender la causa, porque perjudica a su cliente claramente. Veamos el ejemplo. Piso que se valora en 300 mil euros, al 50% de cada parte. El que adquiere debera pagar un iTP, en función de la Comunidad Autónoma de hasta un 7% sobre 150.000, el valor de la participación que adquiere. 10.500 euros del ala

La solución correcta es practicarlo bajo la fórmula de la disolución del condominio: los efectos materiales son los mismos, con la diferencia de que el impuesto que debe pagar el adquirente es, según Comunidad Autónoma, hasta el 1% de la valoración de la propiedad, o sea, 3000 euros. Una diferencia de más de un millón de las antiguas pesetas. Hace tiempo que no me encuentro con uno de estos casos, pero cuando los veía clamaba al cielo.

Por supuesto, es igualmente aplicable a culquier supuesto de copropiedad: amigos que compran en comun, bienes en copropiedad fruto de una herencia, locales de negocio adquiridos por varios socios...

Espero que estos consejos no os hagan falta nunca. El amor es muuuuuu bonito.
  1. #7
    24/09/09 20:27

    Sandy, sinceramente, vete con tu spam a otra parte.

  2. #6
    Anonimo
    04/09/08 18:02

    Lo cierto es que en la actualidad es muy, pero que muy difícil, encontrar a algún Notario que plantee la transmisión de la mitad indivisa como venta, todos lo hacen como extinción de condominio, eso es lo que continuamente puede comprobarse en las Notarías.
    Echevarri, tú conoces el beneficio fiscal que reporta la disolución de la comunidad, pero a la mayor parte de los mortales les suena a chino, incluso a muchos abogados.
    Por cierto, ese asesoramiento fiscal, que supone un considerable ahorro, es un asesoramiento totalmente GRATUITO y de indudable beneficio... por ello hay que reconocer el indudable beneficio que al cliente reporta la actuación del fedatario, al que en ocasiones se le considera "caro". Y me pregunto yo ¿caro?, desde luego que no, el cliente al satisfacer los honorarios del notario (que serán aproximadamente los mismos tanto en la venta como en la disolución y que en todo caso debería asumir) se habrá ahorrado más con tal planteamiento fiscal, que lo que habría pagado al fisco de otro modo. Pues ese asesoramiento, repito, es totalmente gratuito.
    Por cierto, interesantísimo artículo de un Notario, respecto a la disolución de la comunidad publicado en http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/extinciondecondominio.htm
    Además se tocan otros impuestos, como plusvalía e IRPF, por ejemplo.

  3. #5
    Anonimo
    04/08/07 15:02

    Je, je, yo he tenido las dos situaciones en mis expedientes...
    El panchito espabilado que va dejando embarazadas a incautas, con nada a su nombre y de sus deudas responden las respectivas y el pobre incauto que compra el piso a medias con la novia, y luego cuando se acaba el amor se culmina con una compraventa. Encima apalancamiento bestial y como en poco tiempo el piso no ha subido lo suficiente no puede limar el fecto fiscal de la variación patrimonial resultando que tiene que pagar una pasta y no tiene recursos. Casos verídicos.
    Y para el cónyuge que enajena mira. Compra a medias con su pareja. Precio 100000. Un año después se acaba el amor y le vende su mitad al otro tortolito (tontolito) y como los pisos han subido tanto: Valor 200000. Ganacia patrimonial que le toca 50000 euros y cuota de IRPF 9000 euritos.
    Es un caso sencillo pero el mejor fue el segundo que te he comentado. A un chavalín de 25 años le salió a pagar 12000 euros y menos mal que fue todo en voluntaria porque si hubiese sido resultado de una liquidación la borma se le hubiera puesto en 18000.
    CSTH

  4. #4
    Anonimo
    02/08/07 19:56

    Muy interesante la disolución de condominio. Esto faceta no la conocia.

    La primera parte lógico, por más sentencias firmes entre partes estas no le afectan a los derechos anteriores de terceros.

    Saluos, Patxi

  5. #3
    02/08/07 16:14

    Gracias a los dos.

  6. #2
    Anonimo
    02/08/07 12:39

    Excelente información. Muy apreciada.

    Gracias por el blog, contiene aportaciones de gran valor testimonial y documental. Enhorabuena.

    Reciba un cordial saludo, de un anónimo que le lee.

  7. #1
    01/08/07 22:46

    Coincido contigo en que el amor es muuuy bonito y ojalá nunca le llegue el caso a ningún conocido mío, pero ojalá google te lo indexe bien y lo encuentre todo aquel que lo pueda necesitar, porque bastante tiene ya el que se separa con la separación en sí, como para luego tener que comerte marrones de estos...

    s2 y enhorabuena por tus excelentes artículos.

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