¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso(parejas,herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.
El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.
A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Como se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.
Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.
Ahora vamos con la casuística:
a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)
Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.
En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Que pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.
b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).
El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.
Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.
c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.
d) Los gastos fiscales, notariales,registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.
En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.

50 comentarios (mostrando del 21 al 41)

Añadir comentario
  1. #21

    Anonimo

    Buenas noches Echevarri, en cuanto a la valoración de la vivienda, en el ejemplo que ponías, esos 200.000 euros, hacienda solicita que esté realizada de alguna manera determinada, si es fruto de mutuo acuerdo, puede haber problemas? y en cualquier caso se considera que la parte que vende ha tenido una ganancia patrimonial? Saludos y gracias,

  2. #22

    Echevarri

    La valoracion debe ser a precios de mercado, y si, puede haber problemas (aunque dado el tipo bajo de gravámen no se suelen centrar en ello). Y respecto a la segunda pregunta la respuesta es que si.

  3. #23

    Abognet

    Hola Echevarri, magnifico comentario.. pero ahora el problema se agrava:
    te pongo un ejemplo, que imagino que no será el único: pareja que salen partiendo peras, con una hipoteca mucho mayor que el valor del piso. uno de ellos no quiere disolver el condominio y se debe pedir judicialmente. Para colmo, el prestamo hipotecario esta garantizado con la vivienda que es copropiedad de la pareja y por la casa de los suegros de ella. Uno de ellos (logicamente al que no le avalan sus padres) deja de pagar las cuotas. Así las cosas, resumiendo:

    -prestamo por valor de 200.0000
    -Casa por valor actual de 120.000
    -cantidad garantizada por la vivienda litigiosa 80.000
    -cantidad garantizada por la vivienda de los suegros 120.000

    1. Problema numero uno. El condomino que está avalado por sus padres, quiere la propiedad de la vivienda, pero asumiendo la deuda solo respecto al porcentaje correpondiente a su valor, queriendo compartir el "sobrante" al 50%
    2. Problema número dos. El condómino que está avalado por la casa de sus padres, jamás dejará que el otro adquiera la propiedad de la vivienda, máxime cuando pende el patrimonio de sus padres y el otro es un incumplidor.
    3. Problema numero tres. El codueño incumplidor no estará de acuerdo en la oferta número 1 y la casa puede ir a subasta, con lo que tenemos el
    4. Problema numero 4: si la vivienda se subasta, el adquiriente observará una carga inferior al valor y el sobrante debería repartirse entre los copropietarios, con el consiguiente enriquecimiento injusto de uno de ellos, salvo pronunciamiento expreso de condena a destinar tal cantidad sobrante a sufragar el prestamo del que aun son deudores.

    En fin, un lio de narices que tengo ahora encima de la mesa...

    Un saludo

  4. #24

    Echevarri

    en respuesta a Abognet
    Ver mensaje de Abognet

    Joder, solo faltan niños y quesea de VPO.

    Buena suerte.

  5. #25

    Esperando

    Buenos días.
    Dado que veo que tienes la virtud de conocer estos temas y que yo soy totalmente nula en ellos, me gustaría que conocieses mi caso y que me des tu opinión, porque yo estoy hecha un lío. Aqui va la historia:
    A finales de 2007, la que hoy es mi ex-pareja y yo, compramos un piso por 165000 euros, la hipoteca se firmó por el 100% del valor. Todo se realizó al 50% cada uno.
    En el año siguiente se rompió la relación, la otra parte intentó quedarse con mi parte, pero por la situación financiera no consiguió encontrar ningun banco que le concediese quedarse con la hipoteca a él sólo. En este tiempo esta persona utilizaba el piso como vivienda,ya que habíamos acordado que,si se lo iba a quedar, yo no tenía que pagar mi parte de la letra. Cuando me confirmó que no podía solucionar el tema de la hipoteca, yo le dije que entonces saliese del piso para poner la vivienda a la venta, comencé a pagar la letra otra vez, y le devolvi las mensualidades que no había pagado, para que a la hora de la venta no hubiese problemas. A día de hoy le debo dos mensualidades que en ningun momento me he negado a pagar.
    En el cápitulo de la venta del piso, fuí yo la que se movió,en inmobiliarias, en internet...pero por la situación financiera no se vende. Se está ofreciendo por lo que va quedando de hipoteca (161000 euros) de tal manera que las dos partes perderíamos dinero.
    El siguiente paso ha sido que me ofrece quedarse con el piso, en esta ocasión tiene aprobada la propuesta hipotecaria, surrogandose a ésta, por el valor que queda de deuda. No me pagaría mi parte, por lo que el dinero que he pagado durante casi tres años lo perdería.
    Me duele mucho esta solución, pero la verdad es que no veo otra. Tengo muchas dudas, porque no sé si se hace como compra-venta o como donación, y además quiero poner condiciones en el contrato, como que no me reclame las 2 mensualidades que quedan pendientes y que me quite de segundo titular del préstamo de su coche, cosa que no he conseguido en todo este tiempo, también quiero que se firme que quedo libre de todo pago relacionado con la vivienda.
    Tampoco tengo nada claro una cosa; si hago una donación,(no eramos pareja de hecho ni matrimonio), hacienda me puede pedir la devolución de las deducciones de estos años pasados?? por el tema de no dejar pasar 3 años de vivienda habitual??
    Tengo cita para hablar estos temas con mi asesor, pero cómo ya te dije al inicio de todo este rollo, se ve que sabes mucho y me parecerá interesante tu respuesta.
    Moraleja: "el amor no lo puede todo, chicos y chicas! pensad muy mucho las cosas antes de ponerse manos a la obra con estos temas"
    Muchas gracias con toda mi admiración.
    Saludos

  6. #26

    Echevarri

    en respuesta a Esperando
    Ver mensaje de Esperando

    Esperando, es mejor que hablesa con tu asesor, pero estamos hab lando de disolución de condominio, que es mejor que la compraventa (y estya mejor que la donación). No tengo claro que puedas conseguir todo lo que quieras (a los terceros vuestra situación afectiva les da igual) pero si buena parte. Suerte.

  7. #27

    Zhara

    Buenas veo que te manejas bien con el tema y después de consultar varios abogados y tener opiniones dispares y visto tu conocimiento del tema te quería preguntar sobre un caso particular

    Vivienda adquirida en condominio por matrimonio con separación de bienes precio 310000 titularidad 70 ella 30 el hipoteca 200000 solidarios al 50

    Posibilidad de disolución de condominio valor de la vivienda actual 220000 hipoteca 172000

    Op 1 220000 - 172000 y el resto 48000 se reparte al 70 30 y luego la parte que tiene el 70 reclama judicialmente por cantidades a la otra puesto que la titularidad del 30 hace que le pertenezca un activo de 66.000 y un pasivo de 86.000 con lo que adeuda 20.000

    Op 2 se hace l repartición 70 30 cada uno hace frente con su parte y la del 30 como no cubre la deuda la paga la del 70 por ser deudora solidaria y supongo luego cabe reclamación

    te agradecería enormementebtu opinión

    un saludo

  8. #28

    Echevarri

    en respuesta a Zhara
    Ver mensaje de Zhara

    No pides nada Zhara... de los temas más complejos que hayy que se deriva de presuponer que el prestamo se va a acabar pagando en su totalidad....Yo tengo preguntas, no respuestas.
    Para disolver hace falta llegar a un acuerdo. ¿qué sentido tiene una posterior reclamación y no un buen pacto?
    PD: mejor siempre todo al 50% y en todo caso las aposrtaciones superuiores al 50% reflejarlas como un préstamo.

  9. #30

    pepucho

    Buenas tardes, se que este artículo es antiguo, pero lo he encontrado ahora y os quería comentar mi caso.
    Mi caso particular es el "c": compra al 50%, pero una de las personas (yo) ha pagado mucho más (200.000 € nada más y nada menos). He consultado a algún abogado y me comenta que lo que yo he puesto de más se puede considerar un prestamo, que me debe liquidar mi ex una vez se halla hecho la disolución de condominio.
    Tengo todo documentado, ¿que probabilidades de exito creeis que tengo?
    Muchas gracias

  10. #32

    Echevarri

    en respuesta a pepucho
    Ver mensaje de pepucho

    Pues ni idea, ya que tambien se puede considerar una donación en cuyo caso la movida es mayúscula. Lo dicho, déjate asesorar por tu abogado, que es el que conoce tu caso.

  11. #33

    arg317

    Hola, Echevarri.
    En primer lugar felicitarte por todo el conocimiento que tienes en el tema y tu buena disposición para ayudar a los demás. La verdad, tus ejemplos me han aclarado casi todas mis dudas. Sin embargo me quedan algunas después de contactar hoy con el banco acerca de una posible disolución de condominio.

    1- Las condiciones hipotecarias son ahora peores de las tengo. Si me quedo con la propiedad y no solicito ninguna ampliación del préstamo, me gustaría mantener las condiciones .Ellos saben que respondo por ella al 100% desde hace más de siete años.... Puedo negociarlo de alguna manera? Sería difícil?
    2- Me comentan que no pueden quitarme la clausula del 1% por amortización anticipada. Es cierto?
    3- Han estimado como costes de cost de disolución de condominio unos 3500 euros (notario, impuestos, registro y gestoria). Vistos algunos comentarios, me parece un poco caro. Se trata de una hipoteca de 120000 euros concedida hace casi 10 años de la cual queda pendiente de amortizar 95000 euros, se escrituraria por 220000 euros approx.

    Gracias de antemano por tu ayuda.

  12. #34

    Echevarri

    en respuesta a arg317
    Ver mensaje de arg317

    Gracias.

    1. Será chungo chunguísimo por no decir imposible. Considera que te están dando realmente una operación nueva. Y el mercado de hace años no tiene nada que ver con el actual.
    2. Poder pueden, perovolvemos al punto 1. Ahora bien, mi intepretación es que al ser una operación nueva, por mucho que se aproveche el cascaron hipotecario anterior, y de lo que es buena muestra el cambio de condiciones, debería aplicarse la nueva normativa en cancelaciones. Mi opinión es minoritaria. Yo tragaraia y luego me quehjaria al BdE, a ver que te cuentan.
    3. A mi me parece poco. El AJD varia segun la comunidad, pero suele ser el 1% sobre el importe de la valoración, lo que significa en tu caso que solo por ese concepto hablamos de 2200 euros. Sumale la escritura, el Registro, la comisión de novación, etc....poco, me parece poco.

  13. #35

    premio

    en respuesta a Echevarri
    Ver mensaje de Echevarri

    Hola Echevarri,perdona que demos tantas vueltas a este asunto, pero somos muchas las personas que nos hemos metido en una hipoteca con nuestra pareja, y nos hemos encontrado luego un premio, que no es que ya no estes con ella, sino lo que se ha quedado, un piso a medias:

    Te pongo mi ejemplo, imagino que estaras cansado de oirlo, pero no he conseguido ver un caso como el mio en ninguna de las páginas, si que hay parecidos, pero no he visto uno como el mio. Si está en algún mensaje, por favor, remiteme a él. Y si no está y me puedes contestar, agradecería mucho tu ayuda.Una pareja que se rompe y cada uno tira por su lado, con una hipoteca,200.000 mucho mayor que el valor del piso, 150.000. Piso comprado al 50%. Ella no quiere venderlo porque pierde dinero y prefiere aguantar unos añitos a ver si mejora la cosa. A parte tiene una nueva hipoteca con quién es su nuevo marido. Ël, no cobra lo que ella, y cada vez va mas justo. Ella no se lo quiere quedar, él no puede. Ella no quiere vender, y él lo que quiere es deshacerse del piso, aunque tenga que venderlo y pedir un prestamo, pero que después de x años ya no estará la deuda ni el piso.
    ¿Si por un casual de la vida ella decidiera comprar la parte de él, 100.000, como se repartiría si la deuda es mayor que el precio de venta?¿Ël tendría que darle 25.000 por quedarsela?¿No hay ninguna ley que diga nada, es lo que se acuerde?
    ¿Ël podría darle, por ejemplo, 25.000 euros en negro, y que ella ponga el piso a su nombre sin tener que el poner nada de dinero?
    Si ella no quiere vender de ningún modo, comentas en anteriores mensajes de vender el piso por el juzgado. ¿Qué es eso exactamente y como se realiza?

    Espero tus noticias.

    Gracias.

  14. #36

    Echevarri

    en respuesta a premio
    Ver mensaje de premio

    Creo que lo tengo explicado en el post. Hay que valorar el bien, y si este es mayor que la dedada, técnicamente el que se lo queda debería ser compensado. Y si no es, estamos hablando de que esta realizando una donación. Lo normal es ajustar la valoración al saldo de la hipoteca para eviatr todo esto.
    ¿Juzgado? subasta publica donde tu puedes pujar con terceros por el piso.

  15. #37

    gussan

    Muy buenas, hace tres años compramos un piso mi mujer y yo (gananciales) para el que se pidio una hipoteca de 300.000, con gastos nos costo cerca de los 400.000, esos 100.000 que restaban salieron de la venta de un piso que estaba al 100% (80.000) a mi nombre y de los ahorros conjuntos (20.000) que teníamos a es momento. Escrituramos al 50% (el amor...), ya se sabe, nada es para siempre y ahora me vienen las dudas, hacienda me dejo bien clarito que ese dinero era privativo por lo que no me puedo desgravar vivienda por no reinvertir todo lo obtenido (este asunto está en el TEAR).
    Valorando actualmente el inmueble en 400.000 (lo que nos costó) que posibilidades tengo de reclamar como míos esos 80.000 que aporté a la compra en la disolución.
    ¿Me valdría en ese caso con darle 10.000 en caso de quedarme con la casa?
    En el caso de que turbien las cosas (separación no amistosa), ¿que posibilidades podría tener?
    Si tras la supuesta disolución del condominio vendo el inmueble, ¿me puede reclamar si el precio de venta es superior a 400.000? (lo mas probable es que fuese menos)
    Muchas gracias.

  16. #38

    Cebacan

    Hola,
    Mi ex tiene la sentencia ganada de una disolucion de condominio, ya que al tener un niño ella vive en la vivienda. Esta sentencia salio en junio de 2011 y todavia mi pareja sigue pagando la mitad de la hipoteca y ella sigue en el piso sin querer negociar...esto tiene un limite? ahora ella no puede pagar porque se ha quedado sin trabajo y lo tenemos que pagar nosotros.... no es justo y ella sigue ahi. Con esta sentencia que podemos hacer?
    Saludos

  17. #40

    Lagartico2

    Hola, Echevarri, me gustaria que me aclarara mi caso ya que despues de haber leido varios casos expuesto me queda alguna duda. Me explico, hace seis años compre un piso con mi novia al 50% cada uno, el valor de coompra fue de 120.000E y la hipoteca de 136.000€, ahora lo hemos dejado y nos queda por pagar de hipoteca 114.400€ tanto a mi como a ella nos avaló nuestro padre al 50% y con la particularidad que quedaba automaticamente anulado el aval cuando quedara por pagar la cantidad de 108.800€ (80%) que se cumplirá en el mes de julio del 2013. Bueno como te he dicho ahora lo hemos dejado y ella no quiere saber nada del piso dice que me lo quede yo y no pide nada a cambio, mi pregunta es hay que esperar a que se cumpla lo de los avales antes de hacer la nueva escritura?, tengo que poner el caso en conocmiento del banco? o puedo ponerlo a mi nombre sin decirle nada y esperar a que se cumpla la liquidacion del 20% que era lo que estaba avalado y luego decirselo. Tengo que pagar al liquidar el condominio por el total de la cantidad de la hipoteca que queda pendiente o solo por el 50% que le correspondia a ella y yo me quedo.? Me gustaría que me contestara y muchas Gracias

Autor del blog

  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

Envía tu consulta

Sitios que sigo

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar