Los gastos en las operaciones inmobiliarias

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Hace unos días Fernan2 afirmaba en su blog:

Lo de los gastos de la inversión inmobiliaria es demasiado: De canon de bolsa, pagan un 7% (ITP); de comisión del banco, un 2% (notario+registro+gestoría), y al broker, otro 3% (la inmobiliaria); y de comisión de custodia, 300€ anuales (el IBI). Francamente, es difícil que yo pase por ahí...


Querido Fernan2, si sólo fuese eso. En los próximos días quisiera postear acerca de temas como la estrategia para la refinanciación, o un miniplan de marketing para la negociación de una hipoteca. Mi intención es que este post sirva de apoyo a los que van a venir. Hablemos por tanto de los gastos originados en una transacción inmobiliaria.

En primer lugar habría que distinguir respecto de los gastos en sentido estricto de otros conceptos como son comisiones, seguros y demás. Ambos serán costes para nosotros, pero el matiz viene dado en la negociabilidad. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es negociable. La comisión de apertura, si. Son los no negociables los denominados gastos, ya que los otros son realmente ingresos para la Entidad Financiera, y por tanto susceptibles de negociación.

Así como "gastos" en sentido estricto tenemos los siguientes:

  1. Tasación: El coste de la tasación del bien inmueble es impepinable si necesitamos hipoteca. Hay entidades financieras que nos admiten tasaciones de distintas compañías y otras solo de unas en concreto. Incluso en ocasiones nos puede valer una tasación ya hecha para ese Banco, bien sea del vendedor o de otro comprador que al final desistió. Lógicamente corre a cargo del que compra. Es el único gasto previo a la operación(salvo entidades chistosas que por ver la operación, pretendan cobrarte una comisión de estudio). En ocasiones cabe cierto margen de negociación
  2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Grava la compra de bienes usados y lo paga el comprador directamente a Hacienda(normalmente a través de la gestoría del Banco). En el peor de los casos llega al 7%, en función de la Comunidad Autónoma, que puede señalar supuestos de tipo bonificado. Se gira sobre el valor declarado en la escritura de compraventa.
  3. Impuesto sobre el Valor Añadido: Grava la compra de bienes nuevos. Un 7%, salvo excepciones en materia de VPO y otros supuestos especiales. Lo paga el comprador, pero lo recauda el vendedor(promotor) y lo ingresa en Hacienda, siendo el responsable de dicho ingreso.
  4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Hasta un 1%, también cedido a las Comunidades(y por tanto con variaadas bonificaciones y tipos) y juega un doble papel:
    1. En la compraventa sólo se aplica si es de primera mano y sobre el importe escriturado, correspondiendo logicamente al comprador.
    2. En la hipoteca se aplica a todas, y la base sobre la se calcula es la llamada Responsabilidad Hipotecaria(que oscila habitualmente sobre el 150% del nominal de la hipoteca.
  5. Notario: El Notario redactará una escritura de compraventa y otra de hipoteca. En ocasiones se puede sustituir por una conjunta de compraventa con subrogación de hipoteca. En otras cosas el Notario también habrá de preparar la escritura de cancelación de hipoteca. Cuando se habla de escrituras se suele incluir los gastos del fax registral y otros. Generalmente los gastos de notario los paga todos el comprador, menos los de cancelación de hipoteca que los paga el vendedor
  6. Registro: El Registrador verifica e inscribe las escrituras publicas emitidas por el Notario. Su coste lo paga el adquirente e hipotecante, salvo los de cancelación que los paga el vendedor.
  7. Gestoría, designada por el Banco y que paga el comprador. Realiza toda la tramitación. En algunos casos es sustituida por el Notario, que lógicamente cobra este concepto aparte.
  8. Impuesto Municipal por el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: La famosa plusvalía municipal. Un arcano. Grava al vendedor, aunque si es entre particular este puede pactar repartírsela al comprador. Varía muchisimo según municipio, zonas, antiguedad. Conveniente informarse antes. En general cuanto más antiguo sea el bien(si se ha tenido en propiedad menos de un año esta exento) y en mejor zona este más se paga. Los metros cuadrados también influyen.
Para todos estos gastos hay maravillosos simuladores en las webs puedas hacer con la web conviene darle en de las entidades financieras. Ojito, que algunos de estos simuladores la lían en el tema de los impuestos al desconocer nuestra maravillosa España-Nacion-de-Naciones con múltiples regímenes fiscales. Por eso, al calculo quela materia fiscal un ajuste manual. La guía de La Caixa(su cuadro sinóptico en materia fiscal) es bastante buena.

Para simplificar no he incluido otros muchos gastos que podrían generarse fruto declaraciones de obra nueva, aceptaciones de herencia, etc..así como impuestos que debes pagar por el mantenimiento del bien como el Impuesto de Bienes Inmuebles, que hay que cotizar incluso cuando hayas sido sólo propietario durante un año. Tampo he mencionado el impacto de estas operaciones en nuestro IRPF.

Por otro lado están las comisiones y similares. Son costes que admiten margen de negociación porque en todo o en parte suponen ingresos para la entidad financiera:

  1. La comisión de apertura, que se gira según se formaliza el préstamo. Hace años que no veo una comisión de estudio adicional a la de préstamo. Comercialmente no mola, es mejor poner 0 e hinchar la de apertura, que en el fondo es lo mismo. Ahora bien, algunas entidades financieras aplican comisión de estudio para aquellas operaciones que no se formalizan porque el cliente desiste. Ojito.
  2. Comisión de cancelación del préstamo que grave la finca que se vende. En las hipotecas a tipo variable sabemos que el máximo es el 1%. Lo paga logicamente el vendedor.
  3. Comisiones generadas por los medios de pago/cobro derivados de la operación. Me refiero a las comisiones que te cobran por emitir cheques bancarios o transferencias, o bien por ingresarlos.
  4. Seguros de todo tipo: De vida, de amortización(que es un seguro de vida asociado al préstamo), de incendios o/y el multirriesgos del hogar, de desempleo, de crédito (para cubrir el exceso sobre el 80%. Y por supuesto con sus múltiples variantes respecto a las formas de pago.
  5. Otros: Tarjetas, aportaciones a planes, etc...
Siempre que se vaya a hacer una operación inmobiliaria recomiendo al particular que adquiere que coja un folio y lo divida por la mitad. En una parte apunta el destino de su inversión: precio+gastos y otros costes. Y en el otro que apunte el rígen de su inversión: fondos propios más importe de financiación. Esta segunda columna debe sumar como mínimo lo de la primera el día antes de la firma de la operación, y lo recomendable es que la supere ligeramente para imprevistos. Si no, mal rollo.


Insisto en que todo esto es desde la óptica de una operación habitual de compraventa con hipoteca para particulares. Pero nos puede dar una idea de los numerosísimos costes que se afrontan en una operación inmobiliaria. Por lo que necesariamente los margenes deben ser amplios para que compense. No es comparable con la rentabilidad que puedas sacar de Renta Fija o Renta Variable. Aquí todo el mundo, y especialmente el Estado(el que luego insulta a los especuladores/inversores en vivienda mientras se llena los bolsillos con estas operaciones sin correr ningún riesgo), pone el cazo, por lo que tu cazo debe ser grandísimo. Y si encima eres un promotor, añadele la variable tiempo: las operaciones tardan siempre lustros en salir desde que se pone el primer euro hasta que empieza a llegar el retorno.

Fernan2, me da que tienes razón y ésto no es para ti.

PD: También se lo dedico a Consultor Anónimo y su cabreo cuando pensó que había acabado de pagar(no siendo así).
  1. #17
    11/01/08 20:01

    Ese es un tema de libre disposición. Entiendo que hablamos de gastos de notario de compraventa, asi como del registrador. En teoria, si no ha cuerdo le corresponde a cada parte un tanto por ciento (no es exactamente el 50%, creo que se distingue por un lado los derechos que corresponen en función de la cuantia y por otra los que corrsponden en función del valor de la operación)

    El tema es que en la practica los gastos del notario y del regsitrador para la compraventa en gran parte de España se pacata que loa suma el comprador. Y en mi opini´çon tiene sentido. Eso le permite elegir Notario, y controlar todo el proceso. Y los gastos de Notario y Registros son mínimos.

  2. #16
    Anonimo
    11/01/08 12:07

    Mi pregunta es: ¿Me puede obligar el vendedor a pagar todos los gastos del notario? Según la ley 44/2006 parece que no, ¿o si? Gracias

  3. #15
    Anonimo
    27/07/07 11:20

    Echevarri, enhorabuena por tu blog, sin duda uno de los mejores de su temática.

    Pero por esta vez no estoy de acuerdo: los impuestos a las transacciones inmobiliarias son una cosa muy positiva. Dejemos las tarifas planas y el intradía para la bolsa, que es su sitio.

    Son "costes de fricción" que frenan el apetito del inversor por hacer y deshacer inversiones rápidas y puramente especulativas. Si los eliminas hoy, el incremento del volumen de inversión en vivienda será brutal, los precios subirán y rápidamente se comerán todo el ahorro que esperabas obtener.

    Pasará lo mismo que con la cuenta ahorro vivienda y las bonificaciones fiscales a la compra de vivienda: en un mercado con tanta demanda, han permitido que el vendedor subiera un poco más el precio, y han acabado todas en el bolsillo del promotor. Dudo que ese fuese su propósito original.

    La vivienda puede y debe ser tanto una necesidad como un bien de inversión, eso sí, a largo plazo, lo suficiente para diluir los costes de fricción.

  4. #14
    24/07/07 23:14

    Hola pequeña hormiga....
    Cuando hablas de más caro te puedes referir a dos temas.
    1. Mas caro fiscalmente. Efectivamente hay comunidades que priman la financiación de la vivienda habitual frente a la de segundas o ulteriores viviendas. Es una decisión de política fiscal. Gravo más a unos colectivos frente a otros, bien por polític a social, económica, o electoral.
    1. Más caro en cuanto a condiciones financieras. Por un lado, a efectos de provisiones, al menos hace años, el tratamiento era distinto.Es decir alos Bancos les costaba más dinero prestar para vivienda no habitual debido a las provisiones que exigía el Banco de España. Y si entraban en mora el tratamiento era tambien distinto. Ahora con Basilea desconozco el tema.
    Lo que esta claro es que, en general, suele haber más riesgo en una operacion paar adquisición de segunda residencia: suele haber menor vinculación con la entidad, los valores en zonas turísticas son más volatiles, y la experiencia historica de cobro es peor. Por tanto, a mayor riesgo, más tipo. Pero hablo en general. Conzco numeroso casos en los que no es así, dada la diferente calidad crediticia de los deudores.
    Lo que si podrñía ser cierto, por tanto, es que para un mismo deudor, es más cara una hipoteca sobre su vivienda de veraneo que sobre la habitual.

  5. #13
    Anonimo
    24/07/07 23:07

    Se me ocurre una pregunta estúpida:

    ¿Por qué el préstamo hipotecario para la segunda vivienda es mas caro?

  6. #12
    Anonimo
    18/07/07 10:10

    Mirándolo desde otro punto de vista: si contodos estos gastos en que se incurre con cada compra-venta hay una espiral especulativa tremenda ¿Qué ocurriría si no la hubiese?
    Realmente, si la gente hiciese cuentas y sacase el rendimiento por año de la inversión, dividido por el tiempo, vería que no le suele compensar el riesgo

  7. #11
    18/07/07 08:51

    Hola Lobro Gris...efectivamente hay mucha caperucita suelta...
    Hola Fast...
    Sobre el punto 8 es lo que yo comento. la ley que mencionas es de consumidores y usuarios. Entre particulares no se aplica esta legislación, existiendo la libertad de pacto.

    Desconocia la politica de Tasaciones en UCi(no así sus palos financieros). En todo caso, si te he entendido bien, si al cliente le sale la tasación con UCi finalmente, como mínimo deberá pagar la del Banco "bueno", no?

  8. #10
    18/07/07 07:22

    Echevarri, creo que te has quedado corto :D, vaya si salen nuevos gastos.

    Para FAST, la Ley puede decir lo que quiera... También dice que hay que escriturar por el precio que se paga y ya ves... Cuando hay voluntad de comprar y vender no todo el mundo sigue la Ley a pie juntillas.

    No estoy de acuerdo con esa forma de actuar, pero es la que hay.

  9. #9
    Anonimo
    18/07/07 02:22

    Tengo que hacer una matización a la afirmación del punto 8:

    Impuesto Municipal de plusvalía municipal. ".....Un arcano. Grava al vendedor, aunque si es entre particular este puede pactar repartírsela al comprador. Varía muchisimo según municipio, zonas, antiguedad. Conveniente informarse antes........."

    A partir de la reciente Ley 44/2006 de 29 de diciembre de 2006, no se puede trasladar gastos que corresponden al vendedor como el caso de impuestos donde el sujeto pasivo es el vendedor, siendo nula cualquier cláusula que indique que va a ser el comprador el que pague los impuestos de la plusvalia municipal.



    http://www.boe.es/boe/dias/2006/12/30/pdfs/A46601-46611.pdf


    Igualmente tengo que hacer notar que el comprador puede ahorrarse el gasto de la tasación. En concreto UCI, filial del Santander que trabaja con inmobiliarias, cuando la operación es económicamente viable se hace cargo de la tasación. He tenido clientes que pese a que por sus ingresos podían darles el préstamo la tasación al ser muy baja fue pagada por UCI, lo malo es que cuando sale la tasacion UCI le mete un 2% de comision de apertura. Mucha gente para no tener que pagar mas de una tasacion cuando la primera es malilla, lo que hace es presentar los papeles en UCI, ir a tasar y una vez que la vivienda está tasada y ir sobre seguro a tasar esta vivienda con la tasadora del Banco "bueno".

    Saludos

    FAST
    [email protected]

  10. #8
    Anonimo
    18/07/07 00:43

    Y lo mejor de todo es el coste "extra" de Hacienda. Hay tanta gentepor medio que nadie termina por informarte en condiciones y la mayoria se informa sobre temas fiscales en el banco o en la inmobiliaria o esperan que el notario les diga todo lo que ocurrirá en el futuro. Luego, así pasa, llegamos los "Grey Wolves" y desgarramos a nuestras presas con nuestras fauces y cuanto mas se asemejan a corderitos mejor y más sabrosos. Así que hay que preparar una parte de reserva estratégica por si la inmobiliaria, el banco o su p... madre te ha informado de lo que no era y como te iba bien les hiciste caso, y aparte del 18% de IRPF te encuentras con un 50% más sanción s/el 18% más intereses. Y si no cambias el domicilio y correos no te encuentra prepara otro 20% de recargo de apremio y más intereses. Vamos que hay que hilar finos que con los "Lobos Grises" no se juega y menossi eres un mierda.
    Un abrazo.
    CSTH.

  11. #7
    17/07/07 23:27

    Joaquim, efectivamente es muy bueno ir de mano de un profesional.

  12. #6
    17/07/07 23:26

    Juan, pedazo comentarios que te marcas. Son mejores que mis posts...
    NO he debido transmitir adecuadamente mi impresión. No soy negtivo con los Bancos(son operadores necesarios y deben ganar su dinero). Mi visión es basicamente negativa acerca del cazo público. Ahí si que su intervención me parece salida de madre. Totalmente. Quizas por las prisas en redactar el post no lo he sabido transmitir.
    Comparto contigo lo de que elk seguro de vida es util y necesario(el de amortizacion no me gusta un pelo, tal y como explique en Rankia), así como el Seguro multirriesgo. Los otros seguros, desempleo y de credito no me parecen malos en determinados casos...
    Mi intencion final era ilustrar a quien se meta en una operación inmobiliaria sobre los gastos a los que se va a enfrentar. Que los prevea y se informe sobre ellos.
    Gracias por particpar.

  13. #5
    17/07/07 23:23

    Putabolsa, ciertamente a los que estais acostumbrados a la tarifa plana en tema de intradia pues no no os veo con esto, jejejeje
    Pequeña hormiga, en las subrogaciones no se paga AJD, pero lo que te subrogas no es en la RH sino en el saldo pendient. Me explico hipoteca de 120(RH 180), con el paso del tiempo cae a 60 de saldo yt alguien se subroga en ella. NO paga AJD por los 60, si amplia 30 más vaya que si paga...

  14. #4
    17/07/07 23:17

    Muy instructivo y exhaustivo. Se me antoja que para el no bregado en estas lares debe salir a cuenta solicitar apoyo profesional. Creo que tampoco estoy hecho para ésto, pero ya veremos.

    Salu2

  15. #3
    Anonimo
    17/07/07 22:52

    Instructivo el post que has escrito, pero creo que te dejas llevar por una vision negativa de las entidades bancarias.

    Cierto que como consumidor quieres una prestacion lo mas barata posible, por eso mestamos en un mercado libre y puedes escojer entre las diversas ofertas; si tienes tiempos, interes y te lo puedes permitir; ya que si tienes la mala suerte de ir por encima de los estandares de las hipoteca te la concedera quien quiera y sera lenjentas...

    En el mejor de los casos logico que tu mires las comisiones de apertura, estudio, amortizacion, cancelacion y alguna que me dejo en el tintero.

    Si como bien sabes las entidades financieras tienen que provisionar para hacer frente a la posible mora de la operacion teniendo que ser si no me falla la memoria un 0,50 si esta por debajo del 80% de la tasacion o de la compraventa y llegando al 1% si esta por encima de ese 80%. Por ello las entidades que juegan con diferenciales por dejado del 0,50% tienen que compensar esa provision que tienen que hacer con la famosa venta cruzada de productos. Por lo que dependera de lo habil o de las necesidades de la entidad para conseguir que no te llevar la mochila cargadita. Ojo la entidad esta paga ganar dinero y si ve que la operacion no le va a
    generar ingresos por otras vias, como son domiciliaciones, saldo en cuenta, seguros y otras cosas no estan obligadas a darte la financiacion y puedes probar en otro banco, con los gastos de dinero ( volver a tasar si no te admita la tasacion), tiempo que conlleva estudiar la operacion por otra entidad, molestia y malos rollo con el vendedor que le corre prisa el vender y cree que esta perdiendo posibles compradores de su vivenda ya que estas hablando con otra entidad y cree que se debe a que no te han concedido la operacion por falta de recursos, etc...

    Luego esta el tema de los seguros, Hombre hay de todo tipo y algunos son ilogicos en un principio pero hay que ser consciente de la necesidad de algunos como es el seguro de la vivienda.Por si es obligatorio, ese si solo el de incendio, y teniene que cubrir el valor de vuelo o de seguro que indican en la tasacion,; lo recomendable es ampliarlo a uno multiriesgo y cubrir el contenido, es dedir lo que tenemos en el piso. Aqui incluso lo puedes ir ampliando en funcion de los que vayas teniendo. Lo dijo por los primeros pisos que solo metes la tv que te han prestado, un somier y un sofa que era de tus abuelos.

    El seguro de amortizacion yo lo cambiaria por un seguro de vida en funcion de las situaciones personales de cada uno. Cuando uno tiene hijos o una persona que depanda de uno es interesante pensar en cubrir esta circuntacia, pero es un decision particular.

    En fin creo que me he pasado con este comentario. Solo es otro punto de vision y no solo visto como que el banco nos metes estos productos por que si, que a si desgraciadamente ocurre, analizar desde otro punto el porque de las cosas y ver el aspecto positivo. Ademas no es obligatoria hacerlo con esa entidad, yomate tu tiempo para ver las ventajas, salvo que te digan que son lentejas que o tragas... o te levantas y lo intentsa con otra entidad que sea mas condescenciente contigo.

  16. #2
    Anonimo
    17/07/07 22:33

    Uuna duda.

    ¿Si el comprador de primera mano se subroga en la hipoteca del promotor, tiene que pagar AJD por responsabilidad hipotecaria? Suponiendo que el promotor ya ha pagado en su momento por responsabilidad hipotecaria ¿Se paga dos veces?

    ¿Y si el un tercero compra de segunda mano al comprador de primera mano y se subroga en la misma hipoteca? ¿Se paga tres veces?

    Pido perdón por ser tan retorcido.

  17. #1
    17/07/07 22:01

    Muy Interesante Echevarri.Yo intuia que no era para mi,despues de leerte ya lo tengo claro,je,je.

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