Si vendo mi casa para comprar otra: ¿Qué gastos tengo y cómo ahorrar?
Si vendo mi casa para comprar otra: ¿Qué gastos tengo y cómo ahorrar?
Vender una casa para comprar otra es habitual, pero complejo: hay gastos en ambas operaciones y puedes perder la exención por reinversión si no planificas. Te explicamos todos los costes, cómo se calculan, qué requisitos exige Hacienda y cómo ahorrar con un ejemplo práctico.
Vender una casa para comprar otra es una operación habitual, pero también una de las más complejas porque tienes gastos en ambas partes: la venta y la compra. Además, si no planificas bien, puedes perder la exención fiscal por reinversión y acabar pagando más de lo que esperabas.
Gastos de vender y comprar otra vivienda
🏠 Es una operación común, pero muy compleja porque hay gastos tanto en la venta como en la compra.
⚠️ Si no planificas bien, puedes perder la exención fiscal por reinversión y pagar IRPF por la ganancia.
📐 La exención exige que la casa vendida haya sido tu vivienda habitual (3 años de residencia continuada, o haberlo sido hasta 2 años antes de la venta).
🧮 Si tenías hipoteca pendiente, el importe que debes reinvertir no es todo el precio de venta: se le resta el capital del préstamo que quedaba por amortizar.
🎂 Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir.
¿Qué gastos tienes al vender tu casa?
Cuando vendes una vivienda, no solo pagas comisiones o impuestos. Hay costes que pasan desapercibidos si no estás preparado, y pueden suponer una parte importante del beneficio que obtienes.
Impuestos por la venta (IRPF)
Si vendes tu vivienda y obtienes una ganancia, esa ganancia tributa en el IRPF. Es decir:
Ganancia = valor de transmisión – valor de adquisición.
El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos e impuestos que has soportado tú como vendedor (comisión de la agencia, plusvalía municipal, certificado energético). El valor de adquisición es lo que pagaste por la casa más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y el coste de las mejoras o ampliaciones que hayas hecho.
Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 30% según el importe. Y hay varios matices que conviene tener claros:
Si compraste hace muchos años, el valor de compra suele ser menor y la ganancia mayor.
Si has hecho reformas, distingue: las mejoras y ampliaciones suman al valor de adquisición (con factura); los gastos de conservación y reparación (pintar, cambiar un electrodoméstico) no.
Si reinviertes en vivienda habitual, puedes evitar pagar IRPF.
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta aunque no reinviertas.
Si no reinviertes o no cumples los requisitos, tendrás que tributar por la ganancia.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno desde que compraste hasta que vendes. Este impuesto normalmente lo paga el vendedor, pero puede negociarse en el contrato de compraventa.
🔍 ¿Cómo se calcula? Desde el Real Decreto-ley 26/2021 existen dos métodos y el ayuntamiento debe aplicar el que resulte más favorable para el contribuyente:
Método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo, según los años de tenencia.
Método real: se toma la diferencia entre el valor de compra y el de venta, en la proporción que el suelo represente sobre el valor catastral total.
El plazo para autoliquidarla es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
⚠️ Importante: si no ha habido incremento de valor del terreno entre la compra y la venta, la operación no está sujeta al impuesto y no se paga. Tendrás que acreditarlo con las dos escrituras, y el procedimiento concreto depende de tu ayuntamiento.
Certificado energético
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender tu vivienda. El precio del certificado está liberalizado: para un piso de tamaño medio suele moverse entre 60€ y 130€, y en viviendas unifamiliares puede llegar a los 300€. A eso hay que sumar la tasa autonómica de registro, que en algunas comunidades no existe y en otras ronda los 10-12€.
Comisión inmobiliaria
Si vendes con agencia, pagarás una comisión que normalmente ronda entre el 3% y el 7% del precio de venta, más el 21% de IVA. Es, con diferencia, el mayor gasto controlable de la venta: sobre una vivienda de 200.000€ la diferencia entre un 3% y un 7% son más de 9.000€.
💡 Consejo
Antes de firmar con una agencia, negocia la comisión, comprueba si el porcentaje que te indican incluye o no el IVA y pide que te expliquen qué servicios cubre (fotografías, visitas, gestión de documentación, etc.). Revisa también si el contrato es en exclusiva y qué duración tiene.
Cancelación de hipoteca
Si tu vivienda tiene hipoteca, al venderla debes cancelarla. Esto implica:
Hacer la escritura de cancelación.
Gastos notariales.
Notificarlo en el Registro de la Propiedad.
Gastos de gestoría (si la usas).
El coste de cancelación de la hipoteca puede ser de unos cientos de euros, dependiendo de la entidad y de si hay comisión de cancelación. La cancelación registral está exenta de AJD, así que no pagas impuesto por ella.
¿Qué gastos tienes al comprar otra casa?
Comprar una vivienda también tiene costes que no siempre se contemplan en el presupuesto inicial.
ITP (si es vivienda de segunda mano)
Si compras una vivienda de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. En 2026 los tipos generales van desde el 4% del País Vasco hasta el 13% de Cataluña para inmuebles de alto valor, y la mayoría de territorios se mueve entre el 6% y el 10%. Se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia de Catastro.
💡 Consejo
Algunas comunidades tienen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o compra de vivienda habitual en ciertas circunstancias. Infórmate en tu comunidad.
IVA + AJD (si es vivienda nueva)
Si compras vivienda nueva, no pagas ITP, en su lugar pagas:
IVA del 10% (4% si es vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública).
La escritura de compraventa se firma ante notario. El coste aproximado está entre 600€ y 1.200€ más IVA, dependiendo del precio de la vivienda y del número de páginas. Los aranceles notariales están fijados por ley, así que aquí el margen de negociación es mínimo.
Registro de la Propiedad
Registrar tu vivienda a tu nombre también tiene un coste, entre 300 y 600€ más IVA.
Gestoría
Si usas una gestoría para tramitar impuestos y documentación el coste es de 200-400€ más IVA. A diferencia de notaría y registro, este honorario es libre y sí se puede negociar o evitar haciendo los trámites por tu cuenta.
Desde la ley hipotecaria de 2019 este gasto corresponde por ley al prestatario, y el informe tiene una validez de seis meses, así que puedes llevártelo a otro banco si cambias de entidad. En nuestra web puedes tramitar la tasación con un descuento exclusivo, ya que trabajamos con gran parte de las tasadoras homologadas en España.
Gastos de vender una casa para comprar otra: desglose y costes totales
Supón que vendes tu casa por 200.000€ y compras otra por 250.000€.
Gastos de venta (venta 200.000€)
Concepto
Coste aproximado
Explicación
Plusvalía municipal
0€ – 3.000€
Depende del municipio y de los años de tenencia; 0€ si no hubo incremento de valor
IRPF (si no hay exención)
0€ – 40.000€
Del 19% al 30% de la ganancia patrimonial. El techo del rango supone una ganancia muy alta
Cancelación de hipoteca
300€ – 1.200€
Notaría, registro y gestoría. Exenta de AJD
Certificado energético
60€ – 300€
Obligatorio para vender. Más tasa autonómica de registro
Comisión agencia
7.260€ – 16.940€
Del 3% al 7% del precio de venta, IVA del 21% incluido
Total aproximado (venta)
7.620€ – 61.440€
Depende sobre todo de plusvalía, IRPF y comisión
Gastos de compra (compra 250.000€)
Concepto
Coste aproximado
Explicación
ITP / IVA + AJD
10.000€ – 28.750€
ITP del 4% al 11% según CCAA (vivienda usada) o IVA del 10% más AJD de hasta el 1,5% (vivienda nueva)
Notaría
600€ – 1.200€
Escritura pública. Arancel fijado por ley
Registro
300€ – 600€
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tasación
300€ – 500€
Necesaria si pides hipoteca. La paga el cliente por ley desde 2019
Gestoría
200€ – 400€
Trámites administrativos. Honorario libre y negociable
Total aproximado (compra)
11.400€ – 31.450€
Dependiendo de impuestos y condiciones
*Importes orientativos a fecha de actualización de este artículo. Los honorarios de notaría, registro, gestoría, tasación y agencia llevan IVA del 21%. Pide presupuesto y comprueba el tipo vigente en tu comunidad autónoma antes de firmar.
¿Vender primero o comprar primero?
Es la decisión que más dinero mueve en toda la operación y la que casi nadie planifica. Tienes tres caminos y ninguno es gratis:
Vender primero y alquilar mientras buscas. Es la opción más segura financieramente: sabes exactamente de cuánto dinero dispones y negocias la compra sin prisa. El coste es el alquiler temporal, la mudanza doble y el riesgo de que el mercado suba mientras buscas.
Comprar primero con una hipoteca puente. El banco te financia la nueva vivienda asumiendo que venderás la antigua en un plazo (habitualmente de 1 a 3 años), con una cuota reducida durante ese periodo. Si no vendes en plazo, la cuota se dispara al pasar a pagar los dos préstamos. Solo tiene sentido si tu vivienda actual es fácil de vender y estás dispuesto a bajar el precio si hace falta.
Condicionar las arras a la venta. Firmar el contrato de arras de la nueva vivienda con una condición suspensiva ligada a la venta de la tuya. Es la fórmula más barata, pero muchos vendedores no la aceptan en mercados tensionados.
📌 Ojo con el calendario fiscal: el plazo de dos años de la exención por reinversión cuenta también hacia atrás, así que si compras antes de vender el orden no te penaliza. Lo que sí te penaliza es dejar pasar dos años sin materializar la reinversión.
¿Necesitas una hipoteca para comprar tu nueva vivienda? Contacta con nuestros asesores
Si estás pensando en comprar una nueva casa y aún no sabes cómo financiarla, no te la juegues con decisiones improvisadas. Contacta con nuestros asesores hipotecarios y te ayudamos a encontrar la opción que mejor se adapte a tu situación, valorando plazos, condiciones y gastos para que puedas comprar con seguridad y sin sorpresas.
👉 Si prefieres comparar por tu cuenta, te mostramos alguna de las mejores hipotecas del mercado actualmente para que elijas la que más se ajusta a tus necesidades y perfil financiero.
Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.67 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
📌 Si aún no tienes ahorrado el 20% necesario para la entrada, no es obligatorio renunciar a tu compra. Puedes optar por una hipoteca al 100% a través de alguno de los brókers hipotecarios especializados, que negocian con varias entidades para encontrar la mejor opción para tu perfil.
Exención por reinversión en vivienda habitual (clave para no pagar IRPF)
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, puedes no pagar IRPF por la ganancia. Está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y en los artículos 41 y 41 bis de su Reglamento.
Requisito previo: que las dos sean vivienda habitual
Es la condición que más reclamaciones de Hacienda genera y la que más se pasa por alto. La exención solo se aplica si:
La casa que vendes ha sido tu vivienda habitual: has residido en ella de forma continuada durante al menos 3 años, o lo era hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la venta.
La casa que compras va a ser también tu vivienda habitual: debes habitarla de manera efectiva en un plazo de 12 meses desde la compra o el fin de las obras, y mantenerla como residencia al menos 3 años.
Si vendes una segunda residencia o una vivienda de inversión, esta exención no existe para ti.
Requisitos y plazos de la reinversión
Cumplido lo anterior, estos son los requisitos:
Reinvertir en un plazo de 2 años, que cuenta tanto hacia adelante como hacia atrás desde la fecha de venta.
Reinvertir el importe total obtenido en la transmisión. Y aquí está el matiz decisivo: si la casa vendida tenía hipoteca, ese importe se calcula restando al precio de venta el capital del préstamo que quedaba pendiente de amortizar en el momento de la venta (art. 41.1 del Reglamento del IRPF).
Consignar en la declaración de la renta la reinversión ya hecha o el compromiso de hacerla en plazo.
📌 Si no reinviertes todo el importe obtenido, solo la parte proporcional de la ganancia estará exenta. Y si declaras el compromiso de reinvertir y luego no lo cumples, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria del ejercicio de la venta con intereses de demora (art. 41.5 del Reglamento del IRPF).
Ejemplo de cálculo con hipoteca pendiente
Vendes tu vivienda habitual por 200.000€ y te quedaban 60.000€ de hipoteca por amortizar. La compraste por 120.000€.
Ganancia patrimonial: 200.000 – 120.000 = 80.000€ (antes de sumar gastos de compra y restar gastos de venta).
Importe total obtenido a efectos de reinversión: 200.000 – 60.000 = 140.000€.
Si reinviertes 140.000€ o más en la nueva vivienda habitual, la ganancia queda totalmente exenta.
Si reinviertes solo 98.000€ (el 70%), quedará exento el 70% de la ganancia y tributarán 24.000€.
Si hubieras aplicado el criterio de «reinvertir todo el precio de venta» habrías pensado que necesitabas 200.000€, cuando la cifra real es 140.000€. Es la confusión más frecuente y la que hace que mucha gente renuncie a la exención creyendo que no puede alcanzarla.
¿Qué pasa si solo reinviertes una parte?
Si reinviertes el 70% del importe obtenido:
70% de la ganancia estará exento.
30% tributa en IRPF, al tipo del ahorro que corresponda (del 19% al 30%).
¿Qué pasa si no cumples los plazos?
Si no cumples o no reinviertes el importe obtenido, pierdes la exención total o parcialmente y tributas por la ganancia. Si ya habías declarado el compromiso de reinvertir, la regularización se hace mediante autoliquidación complementaria del ejercicio de la venta, con intereses de demora.
Exención total para mayores de 65 años
Hay una vía que hace innecesaria toda la planificación anterior. Si tienes más de 65 años en el momento de la venta y transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta en su totalidad por el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, sin necesidad de reinvertir nada ni de comprar otra vivienda.
Dos precisiones importantes:
Solo se aplica a la vivienda habitual, con los mismos requisitos de residencia que la exención por reinversión. Vender una segunda residencia con más de 65 años sí tributa.
Si la vivienda es de ambos cónyuges y solo uno supera los 65 años, la exención cubre únicamente su mitad de la ganancia. Retrasar la venta unos meses puede tener un impacto fiscal considerable.
Existe además una exención por reinversión en renta vitalicia para mayores de 65 años que vendan cualquier elemento patrimonial, con un límite de 240.000€ y un plazo de 6 meses para constituirla.
¿Cómo ahorrar en los gastos de compraventa de una vivienda?
Calcula todos los costes antes de decidir: No solo mires el precio de la vivienda, mira el coste total.
Revisa la exención por reinversión: Si vas a comprar tu vivienda habitual, la exención puede suponer un ahorro enorme. Y calcula bien el importe a reinvertir descontando la hipoteca pendiente.
Comprueba si te aplica la exención por edad: con más de 65 años y vivienda habitual, no hay nada que reinvertir.
Negocia la comisión con la agencia: No firmes sin negociar. Es el único gasto grande de la venta que depende de ti, y la diferencia entre un 3% y un 7% son miles de euros.
Reúne las facturas de las mejoras: suman al valor de adquisición y reducen la ganancia. Sin factura, no cuentan.
Revisa la plusvalía municipal: comprueba cuál de los dos métodos de cálculo te resulta más favorable y si realmente hubo incremento de valor.
Aprovecha bonificaciones: En algunas comunidades hay bonificaciones de ITP o AJD por edad, familia numerosa o nivel de renta.
Preguntas frecuentes sobre vender tu casa para comprar otra
Si vendes tu vivienda por un precio inferior al de compra no existe ganancia patrimonial y no pagas IRPF por la venta. Además, esa pérdida patrimonial puede compensarse con las ganancias patrimoniales de la base del ahorro del mismo ejercicio y, el remanente, en los cuatro años siguientes. Aun así, sí tendrás que asumir otros gastos como la plusvalía municipal, salvo que puedas acreditar que el valor del terreno no ha aumentado, en cuyo caso la operación no está sujeta.
Sí, aunque no hayas obtenido ganancia patrimonial o esta esté exenta por reinversión, debes declarar la venta de la vivienda en la declaración de la renta. En ese caso, se informará de la operación, pero no se generará tributación si cumples los requisitos legales o si la venta ha generado una pérdida. Si vas a acogerte a la exención por reinversión y aún no la has materializado, tienes que marcar expresamente el compromiso de reinvertir.
Si compras una vivienda más barata, solo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe reinvertido. La referencia no es el precio de venta sin más: si la casa vendida tenía hipoteca, el importe a reinvertir es el precio de venta menos el capital pendiente de amortizar. La parte no reinvertida tributa como ganancia patrimonial.
Sí puedes usar temporalmente el dinero para otros fines, pero debes asegurarte de que finalmente reinviertes el importe dentro del plazo legal de dos años. Si llegado ese plazo no has reinvertido el dinero en una nueva vivienda habitual, perderás el derecho a la exención por reinversión y tendrás que tributar por la ganancia patrimonial.
Sí puedes aplicar la exención. Según el criterio de la Agencia Tributaria y la sentencia del Tribunal Supremo 508/2022, de 29 de abril, no es necesario emplear materialmente el dinero de la venta: para calcular la reinversión se tiene en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda, con independencia de que lo hayas pagado en efectivo o financiado con un préstamo. Lo que importa es que el acto de adquisición se produzca dentro del plazo de dos años.
Si compras la nueva vivienda a nombre de otra persona, no podrás aplicar la exención por reinversión, ya que Hacienda exige que el contribuyente que vende sea el mismo que reinvierte el dinero en la nueva vivienda habitual. Para beneficiarte de la exención, debes figurar como propietario de la nueva vivienda.
Si vendes una vivienda heredada, la ganancia patrimonial se calcula tomando como valor de adquisición el declarado en la herencia más los gastos e impuestos que pagaste entonces. Solo podrás aplicar la exención por reinversión si esa vivienda ha llegado a ser tu vivienda habitual con los requisitos de residencia exigidos: al menos 3 años continuados, o haberlo sido hasta 2 años antes de la venta.
Vender tu casa para comprar otra es una decisión importante que implica mucho más que cerrar una operación inmobiliaria, ya que entran en juego impuestos, gastos administrativos y cuestiones fiscales que pueden marcar una gran diferencia en el resultado final. Si no tienes en cuenta todos los costes desde el principio, es fácil que el dinero de la venta no sea suficiente para cubrir la compra o que acabes pagando más impuestos de los necesarios por no haber planificado bien la operación.
Por eso, antes de dar el paso, es clave que hagas números con calma, revises si puedes beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual (o de la exención por edad si tienes más de 65 años) y valores con antelación cómo vas a financiar la nueva vivienda si todavía no has vendido la anterior. Cuanto mejor conozcas los gastos y los plazos que debes cumplir, más tranquilidad tendrás durante todo el proceso y más fácil te resultará tomar una decisión
_col.png?1766048365 "Gastos e impuestos al comprar una vivienda en 2026: guía completa")
_col.png?1763639742 "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por Comunidad Autónoma: ¿Cuánto se paga y dónde es más barato comprar?")
