Si vendo mi casa para comprar otra: ¿Qué gastos tengo y cómo ahorrar?
Si vendo mi casa para comprar otra: ¿Qué gastos tengo y cómo ahorrar?
Vender una casa para comprar otra es habitual, pero complejo: hay gastos en ambas operaciones y puedes perder la exención por reinversión si no planificas. Te explicamos todos los costes, cómo se calculan y cómo ahorrar con un ejemplo práctico.
Vender una casa para comprar otra es una operación habitual, pero también una de las más complejas porque tienes gastos en ambas partes: la venta y la compra. Además, si no planificas bien, puedes perder la exención fiscal por reinversión y acabar pagando más de lo que esperabas.
Gastos de vender y comprar otra vivienda
¿Qué gastos tienes al vender tu casa?
Cuando vendes una vivienda, no solo pagas comisiones o impuestos. Hay costes que pasan desapercibidos si no estás preparado, y pueden suponer una parte importante del beneficio que obtienes.
Impuestos por la venta (IRPF)
Si vendes tu vivienda y obtienes una ganancia, esa ganancia tributa en el IRPF. Es decir:
📌 Ganancia = precio de venta – precio de compra – gastos y mejoras
Esto puede parecer simple, pero en la práctica hay varios matices:
Si compraste hace muchos años, el valor de compra suele ser menor y la ganancia mayor.
Si has hecho reformas, puedes añadirlas como gasto y reducir la ganancia (si tienes factura).
Si reinviertes en vivienda habitual, puedes evitar pagar IRPF.
Si no reinviertes o no cumples los requisitos, tendrás que tributar por la ganancia.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento el valor del terreno desde que compraste hasta que vendes. Este impuesto, normalmente la paga el vendedor, pero puede negociarse en el contrato de compraventa.
🔍 ¿Cómo se calcula? Depende del ayuntamiento, de los años que hayas tenido la vivienda y del valor catastral del suelo.
⚠️ Importante: en algunos casos, si el valor del terreno no ha subido o ha bajado, puedes reclamar y evitar pagarla. Pero esto depende de tu ayuntamiento.
Si vendes con agencia, pagarás una comisión que normalmente ronda entre 3% y 7% del precio de venta.
💡 Consejo
Antes de firmar con una agencia, negocia la comisión y pide que te expliquen qué servicios incluye (fotografías, visitas, gestión de documentación, etc.).
Cancelación de hipoteca
Si tu vivienda tiene hipoteca, al venderla debes cancelarla. Esto implica:
Comprar una vivienda también tiene costes que no siempre se contemplan en el presupuesto inicial.
ITP (si es vivienda de segunda mano)
Si compras una vivienda de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que dependiendo de la comunidad pagarás un % u otro, pero normalmente suele estar entre 6% y 10%.
💡 Consejo
Algunas comunidades tienen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o compra de vivienda habitual en ciertas circunstancias. Infórmate en tu comunidad.
IVA + AJD (si es vivienda nueva)
Si compras vivienda nueva, no pagas ITP, en su lugar pagas:
La escritura de compraventa se firma ante notario. El coste aproximado está entre 600€ y 1.200€, dependiendo del precio de la vivienda y del número de páginas.
Registro de la Propiedad
Registrar tu vivienda a tu nombre también tiene un coste, entre 300 y 600€.
Gestoría
Si usas una gestoría para tramitar impuestos y documentación el coste es de 200-400€.
Tasación
Si vas a solicitar una hipoteca, el banco te exigirá una tasación realizada por una empresa homologada por el Banco de España. En este caso, el coste de la tasación suele situarse entre 300 € y 500 €, dependiendo del inmueble y de la zona. En nuestra web puedes tramitar la tasación con un descuento exclusivo, ya que trabajamos con gran parte de las tasadoras homologadas en España.
Supón que vendes tu casa por 200.000€ y compras otra por 250.000€.
Gastos de venta (venta 200.000€)
Concepto
Coste aproximado
Explicación
Plusvalía municipal
0€ – 3.000€
Depende del municipio y de los años de tenencia
IRPF (si no hay exención)
0€ – 40.000€
Depende de la ganancia patrimonial (si aplica)
Cancelación de hipoteca
300€ – 1.200€
Gastos de notaría y gestoría para cancelar la hipoteca
Certificado energético
100€ – 200€
Obligatorio para vender
Comisión agencia
3.000€ – 10.000€
Normalmente entre el 1,5% y el 5% del precio de venta
Total aproximado (venta)
3.400€ – 54.400€
Depende sobre todo de plusvalía, IRPF y comisión
Gastos de compra (compra 250.000€)
Concepto
Coste aproximado
Explicación
ITP / IVA + AJD
10.000€ – 17.500€
ITP (vivienda usada) o IVA+AJD (vivienda nueva)
Notaría
600€ – 1.200€
Escritura pública
Registro
300€ – 600€
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tasación
300€ – 500€
Necesaria si pides hipoteca
Gestoría
200€ – 400€
Trámites administrativos
Total aproximado (compra)
11.400€ – 20.200€
Dependiendo de impuestos y condiciones
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Hipoteca fija Sabadell
TIN bonificado:
2.75 %
TAE bonificado:
3.75 %
*
4 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
Financiación máxima:
80%
📌 Si aún no tienes ahorrado el 20% necesario para la entrada, no es obligatorio renunciar a tu compra. Puedes optar por una hipoteca al 100% a través de alguno de los brókers hipotecarios especializados, que negocian con varias entidades para encontrar la mejor opción para tu perfil.
Exención por reinversión en vivienda habitual (clave para no pagar IRPF)
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, puedes no pagar IRPF por la ganancia.
Requisitos y plazos
Para que la exención aplique debes seguir estos requisitos:
Reinvertir el dinero en un plazo de 2 años (antes o después).
La nueva vivienda debe convertirse en tu residencia habitual en un máximo de 12 meses.
Debes reinvertir todo el dinero.
📌 Si no reinviertes todo, solo la parte reinvertida estará exenta.
¿Qué pasa si solo reinviertes una parte?
Si reinviertes el 70% de la venta:
70% de la ganancia estará exento.
30% tributa en IRPF.
¿Qué pasa si no cumples los plazos?
Si no cumples o no reinviertes todo, pierdes la exención y tributas por la ganancia.
¿Cómo ahorrar en los gastos de compraventa de una vivienda?
Calcula todos los costes antes de decidir: No solo mires el precio de la vivienda, mira el coste total.
Revisa la exención por reinversión: Si vas a comprar tu vivienda habitual, la exención puede suponer un ahorro enorme.
Negocia la comisión con la agencia: No firmes sin negociar. Una comisión del 3% puede ser negociable.
Aprovecha bonificaciones: En algunas comunidades hay bonificaciones de ITP o AJD.
Preguntas frecuentes sobre vender tu casa para comprar otra
Si vendes tu vivienda por un precio inferior al de compra, no existe ganancia patrimonial y, por tanto, no tienes que pagar IRPF por la venta. Aun así, sí tendrás que asumir otros gastos como la plusvalía municipal, salvo que puedas demostrar que el valor del terreno no ha aumentado, en cuyo caso podrías reclamarla o evitar su pago según el criterio de tu ayuntamiento.
Sí, aunque no hayas obtenido ganancia patrimonial o esta esté exenta por reinversión, debes declarar la venta de la vivienda en la declaración de la renta. En ese caso, se informará de la operación, pero no se generará tributación si cumples los requisitos legales o si la venta ha generado una pérdida.
Si compras una vivienda más barata que la que has vendido, solo quedará exenta de IRPF la parte del dinero que hayas reinvertido. El importe no reinvertido se considerará ganancia patrimonial y tributará en tu declaración de la renta, por lo que es importante calcular bien el impacto fiscal antes de cerrar la operación.
Sí puedes usar temporalmente el dinero para otros fines, pero debes asegurarte de que finalmente reinviertes el importe dentro del plazo legal de dos años. Si llegado ese plazo no has reinvertido el dinero en una nueva vivienda habitual, perderás el derecho a la exención por reinversión y tendrás que tributar por la ganancia patrimonial.
Puedes aplicar la exención por reinversión aunque financies la nueva vivienda con hipoteca, siempre que el importe reinvertido coincida con el dinero obtenido en la venta. Hacienda considera reinversión el precio total de la vivienda, independientemente de que una parte la financies con el banco, siempre que el capital obtenido se destine efectivamente a la compra.
Si compras la nueva vivienda a nombre de otra persona, no podrás aplicar la exención por reinversión, ya que Hacienda exige que el contribuyente que vende sea el mismo que reinvierte el dinero en la nueva vivienda habitual. Para beneficiarte de la exención, debes figurar como propietario de la nueva vivienda.
Si vendes una vivienda heredada, la ganancia patrimonial se calcula teniendo en cuenta el valor declarado en la herencia y los impuestos pagados entonces. En este caso, solo podrás aplicar la exención por reinversión si la vivienda heredada ha sido tu vivienda habitual durante el tiempo exigido por la normativa fiscal.
Vender tu casa para comprar otra es una decisión importante que implica mucho más que cerrar una operación inmobiliaria, ya que entran en juego impuestos, gastos administrativos y cuestiones fiscales que pueden marcar una gran diferencia en el resultado final. Si no tienes en cuenta todos los costes desde el principio, es fácil que el dinero de la venta no sea suficiente para cubrir la compra o que acabes pagando más impuestos de los necesarios por no haber planificado bien la operación.
Por eso, antes de dar el paso, es clave que hagas números con calma, revises si puedes beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual y valores con antelación cómo vas a financiar la nueva vivienda si todavía no has vendido la anterior. Cuanto mejor conozcas los gastos y los plazos que debes cumplir, más tranquilidad tendrás durante todo el proceso y más fácil te resultará tomar una decisión
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