Sparrow In Jail
28/06/26 02:23
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Sparrow In Jail
27/06/26 14:03
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Wecity
Buenos días,Preguntas para Wecity sobre el proyecto Madrid Cerasus Los Ahijones: Si alguien está interesado entrar aquí le ofrezco las preguntas que considero básicas a hacer para cualquier inversor informado:He hecho un cálculo aproximado de la viabilidad del proyecto a partir de los datos disponibles. Las viviendas son VPPB, por lo que su precio de venta está regulado por la Comunidad de Madrid en 2.591,64 €/m² útil. Con una superficie útil total estimada de unos 4.800 m², el ingreso máximo por la venta de las 64 viviendas sería de unos 12,44 M €. Sin embargo, los costes estimados del proyecto (compra del suelo por 4,138 M €, construcción de unos 8,4 M €, y gastos de urbanización de unos 1,5 M €) sumarían unos 14,5 M €, lo que arroja un déficit de aproximadamente 2,06 M €. ¿Cómo se va a cubrir ese agujero económico? ¿Hay subvenciones, ayudas públicas o alguna otra fuente de financiación no contemplada en la documentación? 2. La nota simple muestra que la cooperativa pagó un mínimo de 4.138.000 € por las parcelas (3.264.000 € de deuda pendiente con el vendedor + 874.000 € de hipotecas que ya se han cancelado). Sin embargo, la tasación de THIRSA valora las parcelas en 2.390.729,56 €. Esto supone un sobreprecio de 1.747.270,44 €, un 73% por encima del valor de tasación. ¿Pueden explicar por qué la cooperativa pagó ese sobreprecio y quién se benefició de él?He revisado la nota simple y las parcelas ya son propiedad de la cooperativa desde mayo de 2025. ¿Por qué la oportunidad sigue describiendo el objeto del préstamo como "adquisición"?En la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión se indica que el préstamo se destina a la "cancelación del pago del precio aplazado para la adquisición". ¿Por qué esta información no aparece en el dossier comercial?La deuda con el vendedor asciende a 3.264.000 € y vence el 2 de agosto de 2026, es decir, en menos de 40 días. ¿Por qué este dato no se menciona en la página de la oportunidad?¿Pueden confirmar si los 2.581.751 € de aportación del promotor ya han sido efectivamente desembolsados por los cooperativistas o si se trata de una promesa de aportación futura?El préstamo de wecity cubre 1.685.000 € de los 3.264.000 € que se deben al vendedor. La diferencia, 1.579.000 €, tendría que aportarla la cooperativa. Dado que los cooperativistas tienen ingresos regulados por la normativa VPPB y ya han realizado un esfuerzo económico muy importante, ¿qué garantía existe de que podrán hacer frente a esta nueva aportación antes del 2 de agosto de 2026?La compra de las parcelas se financió con una deuda aplazada con el vendedor de 3.264.000 € y con unas hipotecas de 874.000 € que se cancelaron el 17 de junio de 2026. Dado que el préstamo de wecity aún no se ha concedido, ¿con qué fondos se pagaron esas hipotecas?La tasación de THIRSA advierte que no se ha dispuesto de Cédula Urbanística. ¿Cuándo se prevé obtenerla y qué riesgo existe de que no se conceda?La referencia catastral no está coordinada con el Registro. ¿Esto puede retrasar la agrupación de las parcelas o la inscripción de la hipoteca?En el contrato de mandato indirecto, el Agente de Garantías (Global Security Partners) queda exonerado de responsabilidad sobre la validez de la hipoteca y la autenticidad de la información. ¿Quién asume esa responsabilidad entonces?En caso de ejecución hipotecaria, el Agente de Garantías y los abogados cobran antes que los inversores. ¿Pueden detallar qué gastos concretos se aplicarían y quién los asume?En el contrato de mandato irrevocable, wecity declara que no asesora ni recomienda y que no responde de la solvencia del promotor. ¿Qué mecanismos de control tiene wecity sobre la evolución del proyecto para proteger a los inversores?El dossier comercial indica que la licencia de obra no se solicitará hasta que las obras de urbanización de la Etapa II de Ahijones presenten un mayor grado de avance. ¿Cuál es el estado actual de esas obras y cuál es la previsión realista de obtención de la licencia?Dado que el precio de venta de las VPPB está regulado por la Comunidad de Madrid, ¿cómo se garantiza que el proyecto sea viable si los costes de construcción aumentan o si el sobreprecio pagado por el suelo compromete el margen del proyecto?El conflicto en Oriente Medio ha provocado daños significativos en las infraestructuras petroleras de la región, y los analistas estiman que se necesitarán al menos dos años para su recuperación completa. Esto podría disparar los precios de la energía y de los materiales de construcción derivados del petróleo, así como encarecer la financiación por posibles subidas de tipos de interés. ¿Han considerado este escenario en sus proyecciones y cómo afectaría al proyecto?Si el préstamo de wecity se concede pero los cooperativistas no aportan la diferencia de 1.579.000 € para pagar al vendedor, la cooperativa no podrá hacer frente a los 3.264.000 € que vencen el 2 de agosto de 2026. ¿Qué sucede en ese escenario? ¿Cómo se protege a los inversores?¿Cuál es el plan de salida concreto para los inversores de wecity? ¿Se ha contactado ya con alguna entidad bancaria para la refinanciación y en qué condiciones?¿Pueden facilitar el contrato de préstamo completo que suscribirán los inversores con la cooperativa, así como el informe de tasación completo de THIRSA y no solo el certificado?
Sparrow In Jail
27/06/26 13:53
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Wecity
Buenos días, Mi due dilligence sobre el proyecto Madrid Cerasus Los Ahijones RESUMEN EJECUTIVO Oportunidad de Inversión: Madrid Cerasus Los Ahijones. Plataforma: wecity (CityPrive PSFP, S.L.) 1. DATOS DE LA OFERTA Promotor: Cerasus Promoción S. Coop. Mad (gestionada por Impulsa Proyectos Inmobiliarios) Objeto declarado: Adquisición de las parcelas RMC 8.1, 8.2, 8.3 y 8.4 de la Etapa II de Los Ahijones (Madrid) Importe del préstamo: 1.685.000 € Aportación del promotor (declarada): 2.581.751 € (60,61% del total) Plazo: 18 meses (+6 meses de prórroga opcional) Obligado cumplimiento: 6 meses Tipo de interés: 11% anual Rentabilidad total estimada: 16,50% Pago de intereses: a vencimiento Inversión mínima: 500 € Garantía anunciada: Hipoteca de 1er grado sobre el activo Valor de tasación (THIRSA): 2.390.729,56 € LTV anunciado: 70,48% Agente de Garantías: Global Security Partners, S.L.U. 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (23 de junio de 2026) Propiedad: La cooperativa Cerasus Promoción S. Coop. Mad es propietaria del 100% de las cuatro parcelas desde el 28 de mayo de 2025. Esto significa que la compra ya se ha realizado. Deuda con el vendedor: Existe una condición resolutoria a favor del vendedor anterior (Inmobiliaria BUIL, S.A.) por importe de 3.264.000 €, con vencimiento el 2 de agosto de 2026. Hipotecas: Existían hipotecas por un total aproximado de 874.000 € sobre las cuatro fincas. Estas hipotecas se cancelaron el 17 de junio de 2026 (asiento 1344 del Diario). Agrupación de fincas: El 11 de junio de 2026 se presentó la escritura de agrupación de las 4 parcelas en una sola finca registral. 2.2 Certificado de Tasación (THIRSA, 26 de junio de 2026) Valor de tasación: 2.390.729,56 € Fecha de visita: 17 de junio de 2026 Fecha de caducidad: 26 de diciembre de 2026 Finalidad: Garantía hipotecaria Advertencias: No se ha dispuesto de Cédula Urbanística. La referencia catastral no está coordinada con el Registro. El valor está sujeto a condicionantes urbanísticos. 2.3 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDFI) Objeto real del préstamo: "Financiación destinada a la cancelación del pago del precio aplazado para la adquisición". Aportación del promotor: "El promotor aporta la cantidad de 2.581.751,00 €" (no "ha aportado"). Estados financieros de la cooperativa (2024): Activo total: 49.493,16 €. Patrimonio Neto: 19.187,54 €. Pasivo corriente: 29.675,62 €. 2.4 Dossier Comercial (wecity, junio 2026) Desglose económico declarado: Coste total de adquisición: 4.266.750,80 € (Aportación cooperativistas: 2.581.750,80 € + Préstamo wecity: 1.685.000 €). Comisiones wecity: 107.039,63 € (6,35% del préstamo). Estructuración: 79.711,18 €. 2.5 Contrato de Mandato Indirecto (Agente de Garantías - Global Security Partners, 9 de octubre de 2025) Responsabilidades: El Agente de Garantías no responde de la validez de la hipoteca, ni de la autenticidad de la información. Gastos: Los inversores asumen todos los gastos de constitución, mantenimiento y ejecución de la hipoteca. Si la cooperativa no paga, los inversores responden. Irremovible: El Agente no puede ser destituido hasta la cancelación de la hipoteca. Orden de cobro en ejecución: 1. Honorarios del Agente. 2. Abogados y procuradores. 3. Capital pendiente a inversores. 2.6 Contrato de Mandato Irrevocable (Inversor - WECITY) No asesoramiento: wecity no asesora ni recomienda. La información es "puramente informativa". No responsabilidad: wecity no responde de la solvencia del promotor ni garantiza el reembolso. Riesgo asumido: El inversor asume el riesgo de pérdida total de su inversión. Subcontratación: wecity puede subcontratar servicios sin permiso del inversor. Modificación unilateral: wecity puede modificar el contrato sin consentimiento. Liquidez: La inversión es ilíquida. No se puede vender o transferir. 3. ANÁLISIS FINANCIERO 3.1 Precio de compra de las parcelas Según la información disponible: Deuda pendiente con el vendedor: 3.264.000 €Hipotecas canceladas: 874.000 €Coste mínimo documentado: 4.138.000 €Conclusión: El coste de las parcelas fue de al menos 4.138.000 €. Sin embargo, la cooperativa declara que los cooperativistas "aportarán" 2.581.751 €. Si esa cantidad ya se ha gastado en la compra (aunque no está verificado en el Registro), el coste total ascendería a 6.719.000 €. 3.2 Comparativa con el valor de tasación Valor de tasación (THIRSA): 2.390.729,56 €Deuda con el vendedor: 3.264.000 €Diferencia: -873.270,44 € (la deuda supera el valor en un 36,5%)Conclusión: El activo vale menos que la deuda que tiene. La cooperativa pagó un sobreprecio de al menos 1.747.270,44 € (73% por encima del valor de tasación). 3.3 Capacidad financiera de la cooperativa Patrimonio Neto (2024): 19.187,54 €Pasivo Corriente (2024): 29.675,62 €Activo Total (2024): 49.493,16 €Conclusión: La cooperativa no tiene recursos propios para hacer frente a la deuda de 3,264 M €. Depende completamente de las aportaciones de los cooperativistas (prometidas) y del préstamo de wecity. 3.4 Viabilidad del proyecto (VPPB) Precio máximo VPPB Madrid 2026 (Zona A): 2.591,64 €/m² útilSuperficie útil total estimada: ~4.800 m²Ingresos máximos por venta de viviendas: ~12,44 M €Coste estimado de construcción: ~8,4 M € (1.200 €/m² construido x 7.000 m²)Coste de las parcelas: 4,138 M €Gastos de urbanización: ~1,5 M €COSTE TOTAL ESTIMADO: ~14,5 M €DÉFICIT ESTIMADO: ~2,06 M €Conclusión: El proyecto parece no ser viable económicamente. Los costes superan a los ingresos máximos permitidos por la normativa VPPB. 3.5 Estructura del préstamo wecity Préstamo total wecity: 1.685.000 €Destino a "adquisición": 1.498.249,20 €Estructuración del préstamo: 79.711,18 €Comisión wecity: 107.039,63 €COMISIONES TOTALES: 186.750,81 € (11,08% del préstamo)Conclusión: El 11% de la inversión se destina a comisiones de wecity desde el primer día. 4. FORTALEZAS Garantía hipotecaria anunciada: Existe una tasación reciente (junio 2026) para constituir una hipoteca de primer grado sobre las parcelas. Tasación reciente: La tasación fue realizada el 17 de junio de 2026 por THIRSA, una sociedad homologada. Sponsor con experiencia: Impulsa Proyectos Inmobiliarios tiene más de 35 años de trayectoria y ha entregado más de 18.000 viviendas. Alta adhesión de cooperativistas: 62 de 64 cooperativistas (96,8%) están adheridos al proyecto. Propiedad adquirida: Las parcelas ya son de la cooperativa, lo que elimina el riesgo de que la compra no se materialice. Tasación favorable: El LTV del 70,48% ofrece un colchón del 29,52% sobre el valor de tasación. Agente de Garantías profesional: Global Security Partners es una entidad especializada en servicios fiduciarios. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS 5.1 Discrepancia fundamental: Objeto del préstamo Lo que dice la oferta: "Adquisición" de las parcelas. Lo que dice la FDFI: "Cancelación del pago del precio aplazado para la adquisición". Lo que dice el Registro: Las parcelas ya son de la cooperativa desde mayo de 2025. Conclusión: El objeto declarado de la inversión es FALSO. El dinero no se destina a comprar, sino a pagar una deuda existente que vence en 34 días. Consecuencia: Un inversor que invierte creyendo que financia la compra de un suelo está siendo engañado. La operación es una refinanciación de una deuda crítica. 5.2 Sobreprecio y sobreendeudamiento La cooperativa pagó un mínimo de 4.138.000 € por unas parcelas que el tasador valora en 2.390.729,56 €. Sobreprecio: 1.747.270,44 € (73% por encima del valor de tasación). Deuda con el vendedor: 3.264.000 € (superior al valor del activo). Consecuencia: El activo está sobreendeudado. La garantía hipotecaria que se ofrecerá a los inversores de wecity será sobre un activo que vale menos que la deuda que tiene. En caso de ejecución, los inversores podrían no recuperar su capital. 5.3 Vencimiento de la deuda: El riesgo más inmediato La deuda de 3.264.000 € con el vendedor vence el 2 de agosto de 2026. - Fecha actual: 27 de junio de 2026. - Plazo: 34 días. Consecuencia: Si la cooperativa no paga al vendedor, este puede ejecutar la condición resolutoria y recuperar las parcelas. Los inversores de wecity podrían perder su dinero. 5.4 Dependencia de las aportaciones de los cooperativistas La FDFI dice que el promotor "aporta" 2.581.751 €, no que "haya aportado" esa cantidad. La cooperativa tiene un patrimonio neto de 19.187,54 €. Si los cooperativistas ya hubieran aportado 2,58 M €, el patrimonio neto sería mucho mayor. Consecuencia: La aportación de 2,58 M € es una promesa, no un hecho. Para pagar al vendedor, se necesitan 3,264 M €: 1,685 M € de wecity + 1,579 M € de los cooperativistas. Si los cooperativistas no cumplen su promesa, no se puede pagar al vendedor y el proyecto se hunde. 5.5 Riesgo de la capacidad de pago de los cooperativistas Las viviendas son VPPB (Viviendas de Protección Pública Básica). Los cooperativistas que optan a este tipo de viviendas tienen ingresos regulados por la normativa de la Comunidad de Madrid. Existen límites máximos de ingresos para poder acceder a una VPPB. Los cooperativistas, además de hacer las aportaciones a la cooperativa, tienen que seguir pagando su vivienda actual (alquiler o hipoteca) hasta que se entreguen las nuevas viviendas. Esto supone un doble esfuerzo económico. El sobreprecio pagado por las parcelas (73% por encima del valor de tasación) se ha trasladado a los cooperativistas. La aportación total que se les exige es de 2,58 M €, lo que equivale a una media de ~40.000 € por cooperativista, antes incluso de que se haya solicitado la licencia de obra. La normativa VPPB establece que el precio máximo de venta de las viviendas está regulado (2.591,64 €/m² útil). Esto significa que los cooperativistas no pueden recuperar el sobreprecio pagado en el momento de la venta. La vivienda vale lo que la administración dice que vale, independientemente de lo que hayan aportado. ConsecuenciaLos cooperativistas están realizando un esfuerzo económico desproporcionado para su capacidad de ingresos. Si el proyecto se retrasa (la licencia de obra no se obtiene a tiempo, la construcción se encarece, etc.), es muy probable que algunos cooperativistas no puedan seguir haciendo frente a las nuevas aportaciones y abandonen el proyecto. Si abandonan el proyecto, la cooperativa se queda sin fondos, no puede pagar al vendedor y el proyecto se hunde. Los inversores de wecity pierden su dinero. 5.6 Riesgo urbanístico La licencia de obra no se solicitará hasta que las obras de urbanización presenten un mayor grado de avance. La tasación advierte: "No se ha dispuesto de Cédula Urbanística". Las parcelas no están coordinadas con Catastro. Consecuencia: La agrupación de parcelas, la obtención de la licencia de obra, y la coordinación catastral pueden retrasarse. El plazo de 18 meses podría ser insuficiente. 5.7 Riesgo de viabilidad económica del proyecto Las viviendas son VPPB, con precio máximo regulado (2.591,64 €/m² útil). El coste total estimado del proyecto (14,5 M €) supera los ingresos máximos permitidos (12,44 M €). Déficit estimado: 2,06 M €. Consecuencia: El proyecto parece no ser viable. La cooperativa necesitaría subvenciones o un incremento de los costes de venta (no permitido por la normativa VPPB) o una reducción drástica de los costes de construcción. En su estado actual, el proyecto puede terminar en pérdidas. 5.8 Riesgo de las cargas urbanísticas Las parcelas están afectas al pago de los gastos de urbanización. Cada parcela tiene una cuota asignada (ej. finca 18348: 508.275,96 €). Estas cargas tienen prioridad sobre cualquier hipoteca posterior. Consecuencia: Si la cooperativa no paga estos gastos de urbanización, la Administración puede embargar las parcelas con prioridad sobre la hipoteca de wecity. 5.9 Riesgo de ejecución hipotecaria y prioridad de pagos En caso de ejecución de la hipoteca, el Agente de Garantías y los abogados cobran antes que los inversores. Los inversores de wecity asumen todos los gastos de la ejecución si la cooperativa no los paga. Consecuencia: En caso de ejecución, el capital de los inversores puede verse reducido por los gastos de abogados, procuradores, notaría y Agente de Garantías. Si la subasta no cubre todos estos gastos, los inversores pueden perder parte o todo su dinero. 5.10 Riesgo de falta de liquidez El inversor no puede vender o transferir su participación en el préstamo. Consecuencia: La inversión es ilíquida durante 18 meses (o más, si hay prórroga o ejecución). El inversor no puede recuperar su dinero antes del vencimiento. 5.11 Riesgo de la estructura contractual WECITY no asesora ni recomienda, no responde de la solvencia del promotor, puede modificar el contrato unilateralmente, y puede subcontratar servicios sin permiso del inversor. Consecuencia: El inversor asume todos los riesgos. Los intermediarios (wecity y Agente de Garantías) están muy bien protegidos y tienen muchos derechos. En caso de problemas, el inversor tiene pocas herramientas para reclamar. 5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz Aunque existe una tregua frágil, la situación en Oriente Medio sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. Consecuencias para este proyecto: Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz o una escalada del conflicto dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, etc.). Los costes de construcción podrían dispararse.Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio. Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas del Índico y del Mediterráneo, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación en España y en la zona euro. El Banco Central Europeo podría verse forzado a subir los tipos de interés para contener la inflación. Esto encarecería la financiación bancaria para los compradores de viviendas VPPB y reduciría su capacidad de acceso a hipotecas.Retraso en la comercialización: La incertidumbre geopolítica podría frenar la demanda de vivienda. Los compradores potenciales, especialmente los de VPPB, podrían retrasar su decisión de compra ante un entorno económico incierto y con costes de financiación más altos.Aumento del coste de vida de los cooperativistas: Si el precio de la energía y los alimentos sube, los cooperativistas (con ingresos regulados por la normativa VPPB) verán reducida su capacidad de ahorro y de hacer frente a nuevas aportaciones. El riesgo de que abandonen el proyecto aumenta.ConclusiónEl conflicto geopolítico añade un riesgo adicional e impredecible a un proyecto que ya tiene problemas de viabilidad económica. Si la tregua se rompe, los costes del proyecto pueden dispararse, el acceso a financiación de los compradores puede reducirse, y los cooperativistas pueden no poder seguir haciendo aportaciones. El plazo de 18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Objeto del préstamo - Oferta: "Adquisición".- FDFI: "Cancelación del pago del precio aplazado". - Registro: La cooperativa ya es propietaria. Consecuencia La información comercial es FALSA. El inversor invierte creyendo que compra suelo, pero en realidad financia el pago de una deuda que vence en 34 días. Discrepancia 2 Aportación del promotor - Oferta: "Los cooperativistas aportarán fondos propios por importe de 2.581.751 €". - FDFI: "El promotor aporta la cantidad de 2.581.751,00 €". - Estados financieros: Patrimonio Neto de 19.187,54 €. Consecuencia: La aportación de 2,58 M € es una PROMESA, no un hecho. No está verificada en el Registro ni en las cuentas de la cooperativa. Si los cooperativistas no cumplen, el proyecto se hunde. Discrepancia 3: Precio de compra vs. Valor de tasación - Registro: Deuda con el vendedor: 3.264.000 € + hipotecas canceladas: 874.000 € = 4.138.000 € (coste mínimo). - Tasación: 2.390.729,56 €. - Oferta: 4.266.750,80 € (coste total declarado). Consecuencia: La cooperativa pagó un sobreprecio de al menos 1.747.270,44 € (73% por encima del valor de tasación). El activo está sobreendeudado. La garantía hipotecaria no cubre el riesgo. Discrepancia 4: Plazo del préstamo - Oferta: 18 meses (+6 prórroga). - Registro: La deuda con el vendedor vence el 2 de agosto de 2026 (34 días). ConsecuenciaLa deuda que el préstamo de wecity debe pagar vence en 34 días, no en 18 meses. El inversor está entrando en un momento crítico de vencimiento de deuda, no en la fase inicial del proyecto. Discrepancia 5: Viabilidad del proyecto - Planos: Precio máximo VPPB: 2.591,64 €/m² útil. - Cálculos: Ingresos máximos: ~12,44 M €. Costes estimados: ~14,5 M €. - Conclusión: DÉFICIT DE ~2,06 M €. Consecuencia: El proyecto parece no ser viable económicamente. Si no hay subvenciones o una reducción drástica de los costes, el proyecto puede terminar en pérdidas. Discrepancia 6: Comisiones de wecity - Oferta: No se detallan las comisiones. - FDFI: Estructuración: 79.711,18 € + Comisión wecity: 107.039,63 € = 186.750,81 € (11,08% del préstamo). Consecuencia: El 11% de la inversión se destina a comisiones desde el primer día. Esto reduce el capital disponible para el proyecto y aumenta el riesgo de pérdida. 7. CONSIDERACIONES FINALES 7.1 ¿Qué está financiando realmente el inversor? El inversor no está financiando la compra de un suelo, sino el pago de una deuda existente de 3.264.000 € que la cooperativa tiene con el vendedor y que vence en 34 días. La cooperativa necesita 1.685.000 € de wecity + 1.579.000 € de los cooperativistas para pagar al vendedor y evitar que recupere las parcelas. 7.2 ¿Es viable el proyecto? El proyecto parece no ser viable económicamente. Los costes estimados (parcelas + construcción + urbanización) superan los ingresos máximos permitidos por la normativa VPPB. El déficit estimado es de ~2,06 M €. 7.3 ¿Es segura la inversión? La inversión es de alto riesgo por varias razones: El activo está sobreendeudado (deuda de 3,264 M € > valor de 2,39 M €).La deuda con el vendedor vence en 34 días.La cooperativa tiene un patrimonio neto de 19.187,54 €.El proyecto parece no ser viable económicamente.Los cooperativistas no han aportado aún los 2,58 M €.7.4 ¿Cómo afecta el conflicto geopolítico? El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz añaden un riesgo adicional e impredecible: Aumento de los costes de construcción y materiales.Subida de los tipos de interés.Reducción del poder adquisitivo de los cooperativistas.Retrasos en la comercialización de las viviendas.Plazo de 18 meses puede ser insuficiente en un escenario de disrupción global.7.5 ¿Qué protege al inversor? La garantía hipotecaria de primer grado (una vez constituida e inscrita).El colchón del LTV (70,48% sobre el valor de tasación).El Agente de Garantías (Global Security Partners).El derecho de voto sobre decisiones clave (mayoría del 50%).7.6 ¿Qué NO protege al inversor? El sobreprecio pagado por la cooperativa (73% por encima de la tasación).El sobreendeudamiento del activo (deuda > valor).La dependencia de las aportaciones de los cooperativistas.La falta de licencia de obra y de cédula urbanística.La prioridad de cobro en ejecución (Agente y abogados cobran primero).Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos. 8. OPINIÓN FUNDAMENTADA 8.1 Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que deberían hacer reflexionar a cualquier inversor: 1. Falsedad en el objeto del préstamo. La oferta dice que es para "adquisición", pero la FDFI y el Registro confirman que es para "cancelación de precio aplazado". Esta discrepancia no es menor. Es la base de toda la operación. 2. Sobreprecio en la compra. La cooperativa pagó un mínimo de 4,138 M € por unas parcelas que el tasador valora en 2,39 M €. Eso es un sobreprecio del 73%. Este sobreprecio se ha trasladado a los cooperativistas y a los inversores de wecity. 3. Endeudamiento excesivo. La deuda con el vendedor (3,264 M €) es mayor que el valor del activo (2,39 M €). El activo está sobreendeudado. En caso de ejecución, los inversores pueden perder su capital. 4. Vencimiento inminente. La deuda vence el 2 de agosto de 2026, a solo 34 días. Este no es un detalle menor. Es el centro de la operación. El inversor está entrando en un momento crítico, no en una fase inicial. 5. Dependencia de los cooperativistas. La cooperativa no tiene recursos propios. Depende completamente de que los cooperativistas cumplan su promesa de aportación de 2,58 M €. Si no lo hacen, el proyecto se hunde. 6. Dificultad de los cooperativistas para afrontar los pagos. Al ser viviendas VPPB, los cooperativistas tienen ingresos regulados por la normativa de la Comunidad de Madrid. Existen límites máximos de ingresos para acceder a una VPPB. El esfuerzo económico que se les exige (~40.000 € de media por cooperativista, antes incluso de la licencia de obra) es desproporcionado para su capacidad de ingresos. Además, mientras esperan la vivienda, tienen que seguir pagando su alquiler o hipoteca actual. Si el proyecto se retrasa, es muy probable que algunos cooperativistas no puedan seguir haciendo frente a las nuevas aportaciones y abandonen el proyecto. 7. Inviabilidad económica. El proyecto parece no ser viable. Los costes superan a los ingresos máximos permitidos por la normativa VPPB. 8. Riesgos geopolíticos. El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz añaden un riesgo adicional e impredecible que puede disparar los costes, retrasar el proyecto y reducir la capacidad de los cooperativistas de seguir aportando. 9. Riesgos contractuales. El inversor asume todos los riesgos y los intermediarios están muy bien protegidos. 8.2 Comparación con la rentabilidad anunciada La rentabilidad del 16,50% en 18 meses es atractiva, pero hay que considerar: Riesgo de impago: La cooperativa tiene un patrimonio neto de 19.000 € y está muy endeudada.Riesgo de ejecución: Si se ejecuta la hipoteca, los inversores pueden perder dinero.Riesgo de retraso: La licencia de obra no se ha solicitado. Puede haber retrasos.Riesgo geopolítico: El conflicto en Oriente Medio puede disparar los costes y retrasar el proyecto.Riesgo de viabilidad: El proyecto parece no ser viable económicamente.8.3 ¿Es una estafa? No puedo afirmarlo sin pruebas, pero la información comercial es falsa en varios puntos clave: Objeto del préstamo: "Adquisición" vs "Cancelación de precio aplazado".Aportación del promotor: "Aporta" vs "Ha aportado" (la diferencia es entre promesa y realidad).Estas discrepancias no son "imprecisiones". Son falsedades materiales que cambian la naturaleza de la inversión. Un inversor que invierte basándose en información falsa está siendo engañado. 8.4 Recomendación No invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto por varias razones: La información comercial es falsa. Si la base de la inversión es falsa, cualquier cálculo sobre la rentabilidad y el riesgo es inválido.El proyecto está sobreendeudado. La deuda con el vendedor es mayor que el valor del activo.La deuda vence en 34 días. El inversor está entrando en un momento crítico, no en una fase inicial.El proyecto parece no ser viable económicamente. Los costes superan a los ingresos máximos permitidos.La cooperativa no tiene recursos propios para hacer frente a la deuda. Depende completamente de los inversores y de los cooperativistas.Los cooperativistas, al ser de VPPB con ingresos regulados, están realizando un esfuerzo económico desproporcionado. El sobreprecio pagado por las parcelas se ha trasladado a ellos. Si el proyecto se retrasa, es probable que abandonen, y el proyecto se hunde.Los riesgos geopolíticos añaden un factor de incertidumbre que puede disparar los costes y reducir la capacidad de los cooperativistas de seguir aportando.La estructura contractual es muy desfavorable para el inversor y muy favorable para los intermediarios.Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está financiando una refinanciación de deuda, no una compra de suelo, con un vencimiento inminente, un activo sobreendeudado, unos cooperativistas con ingresos regulados que ya han hecho un esfuerzo desproporcionado, y en un entorno geopolítico incierto que puede impactar negativamente en el proyecto. 9. CONCLUSIÓN La oportunidad de inversión "Madrid Cerasus Los Ahijones" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral y financiera. El activo está sobreendeudado, la deuda vence en 34 días, la cooperativa no tiene recursos propios, los cooperativistas (con ingresos regulados) están realizando un esfuerzo económico desproporcionado por el sobreprecio pagado, el proyecto parece no ser viable económicamente, y los riesgos geopolíticos añaden una incertidumbre adicional. La información comercial es falsa en varios puntos clave, lo que debería ser motivo de preocupación para cualquier inversor.La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 16,50% en 18 meses no compensa el riesgo asumido. El inversor está financiando una refinanciación de deuda con vencimiento inminente, en un proyecto sobreendeudado y con una estructura contractual muy desfavorable. Recomendación: No invertir. 10. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible (Nota Simple del Registro de la Propiedad, Certificado de Tasación, Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión, Dossier Comercial, Planos de Anteproyecto, Contrato de Mandato Indirecto y Contrato de Mandato Irrevocable) y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
Sparrow In Jail
24/06/26 11:47
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Urbanitae
Buenos días, Llevas razón en todo, mi último mensaje era irónico, obtener un 5% TIN en crowfunding con el riesgo que conlleva me parece una tomadura de pelo.En cuanto a las plataformas todas son similares, la peor ahorcada con las tripas de la mejor.
Sparrow In Jail
24/06/26 09:05
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Urbanitae
Buenos días, Hombre está muy bien, con una inflación al 3,2% si tributas al 21% como es mi caso, necesitas un 4,05% para no perder poder adquisitivo, si obtienes un 5% ¡Has ganado dinero!.Lo que pasa es que aquí somos muy viciosos, y queremos que nos salga esa TIR maravillosa que siempre constituye el "escenario Urbanitae", hay que ser realista esa TIR, solo la consigue Urbanitae con la comisión que cobra y sin arriesgar nada.La verdad es que no entiendo como sigue la gente metiendo dinero en proyectos de Equity basándose en el "escenario Urbanitae"
Sparrow In Jail
24/06/26 08:08
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Civislend
Buenos días, Os paso las preguntas que yo haría en el chat, por si a alguno le interesan, ya saben que yo estoy vetado por Civislend pues mis preguntas no les gustan, solo pongo as preguntas que afectan directamente al inversor y que creo que deberían hacerse en el chat con Civislend:El préstamo de 1.000.000 € no se destina a la compra del suelo porque el suelo ya es propiedad de GLEVAMANT desde el 6 de marzo de 2025, tal como acredita la Nota Simple del Registro de la Propiedad. ¿Podría explicar cuál es el destino real de los fondos y por qué la oferta afirma que se financia "parte de la compra del suelo" cuando esa compra ya se ha realizado?Transcurridos más de 14 meses desde la adquisición del suelo, la licencia de obras no ha sido solicitada. ¿Podría indicar la fecha concreta en la que el promotor va a presentar la solicitud y qué justificación existe para esta demora?La sociedad GLEVAMANT se constituyó el 11 de octubre de 2024 con un capital social de 3.000 € y 0 empleados, mientras que VIVANTIA HOMES (la marca con experiencia) no es deudora, no es titular del suelo, no firma el préstamo ni constituye la hipoteca. ¿Podría confirmar si existe algún aval personal del administrador único o aval corporativo de VIVANTIA HOMES que respalde la operación?La comisión de apertura del 5% (50.000-60.500 € según el estudio económico) no se menciona en la descripción comercial. ¿Podría detallar el importe exacto de esta comisión y todos los gastos de formalización que se deducen del préstamo, así como el importe neto que realmente recibe el promotor?El préstamo incluye una cláusula de amortización anticipada sin penalización a partir del mes 4. Si el promotor refinancia en el mes 6, el inversor solo cobraría 6 meses de intereses (5,25% TAE) en lugar del 13,13% declarado. ¿Podría confirmar que el inversor asume el riesgo de que el promotor amortice anticipadamente y, por tanto, la rentabilidad del 13,13% no está garantizada?La ficha de datos fundamentales y el estudio económico confirman una prórroga de 6 meses adicionales, pero no especifican las condiciones. ¿Podría detallar en qué consiste esa prórroga, quién decide aplicarla y si se devengan los mismos intereses durante ese período?El LTV declarado del 59% se calcula sobre un valor de tasación que utiliza el método residual dinámico (asumiendo el proyecto finalista). El LTV real sobre el precio de compra del suelo (1.400.000 €) es del 71,4%. ¿Podría explicar por qué la plataforma utiliza el valor de tasación y no el precio de compra real para calcular el LTV que se comunica a los inversores?La Nota Simple registral incluye una "carga de afección durante un plazo igual a 5 años". ¿Podría explicar qué significa exactamente esa carga y si podría tener prioridad sobre la hipoteca de primer rango de Civislend?Existe una discrepancia de superficie entre el Registro (998,34 m²), Catastro (1.002 m²) y el plano topográfico del tasador (1.073,75 m²), con un exceso de cabida del 7,55%. ¿Podría confirmar si el promotor ha iniciado ya el procedimiento de georreferenciación y regularización registral que recomienda el tasador?El informe de riesgos de la plataforma califica el riesgo del promotor como "Bajo", pero GLEVAMANT tiene 3.000 € de capital y 8 meses de antigüedad. ¿Podría explicar con qué criterio se ha clasificado este riesgo como bajo y si la plataforma ha verificado las cuentas anuales y la situación financiera del promotor?
Sparrow In Jail
24/06/26 08:02
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Civislend
Buenos días, Os paso mi due dilligence sobre el proyecto VIVANTIA HOMES RESUMEN EJECUTIVO: VIVANTIA HOMES GRANADA (CIVISLEND) Plataforma: Civislend Fecha del análisis: 24 de junio de 2026 1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO SEGÚN LA PLATAFORMA La oferta de financiación participativa corresponde a un préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar parte de la compra de un suelo residencial en la ciudad de Granada, donde el promotor planea desarrollar una promoción de 10 viviendas unifamiliares en hilera de obra nueva. El proyecto se ubica en la Cuesta del Pino, 70, en una zona próxima a la Carretera de la Sierra, junto al Río Genil y muy cercana a la Alhambra y el Generalife. La promoción contará con una superficie total construida de 2.054 m², con viviendas de 205 m² de media distribuidas en planta sótano, planta baja y primera planta. Cada vivienda tendrá 3 dormitorios, 2 baños, 1 aseo, garaje, terraza y piscina privada en algunas unidades. El precio de venta estimado es de 580.000 € por vivienda. La comercialización no ha sido iniciada y la licencia de obras no ha sido solicitada. 2. DATOS FINANCIEROS DECLARADOS POR LA PLATAFORMA Importe total del préstamo: 1.000.000 €.Rentabilidad total: 13,13%.Tipo de interés nominal: 10,50%.Plazo: 15 meses, prorrogable 6 meses adicionales.Pago de intereses: bullet (al vencimiento).Aportación del promotor: 500.000 € (33% de los fondos necesarios).Precio de compra del suelo: 1.400.000 €.Valor de tasación actual declarado: 1.684.811 €.LTV declarado: 59%.Ticket mínimo: 250 €.Ticket máximo: sin límite.Garantías: hipoteca de primer rango. 3. FORTALEZAS REALES DEL PROYECTO Garantía hipotecaria de primer rango. El préstamo cuenta con garantía hipotecaria de primer rango sobre el suelo. Es la mejor garantía posible en un préstamo participativo, ya que otorga un derecho real sobre el activo que prevalece sobre cualquier otro acreedor. El suelo es urbano consolidado y está libre de ocupantes. El tasador confirma que el terreno es urbano consolidado, con todos los servicios urbanísticos disponibles (pavimentación, alcantarillado, agua, luz, gas, alumbrado público) y sin ocupantes. Esto evita problemas de desahucio o de falta de infraestructuras. El Estudio de Detalle de 2013 está aprobado. El planeamiento urbanístico de la parcela está consolidado. El Estudio de Detalle de 2013, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Granada, fija las condiciones de ordenación y establece una edificabilidad de 1,3132 m²/m². La edificabilidad extra (1.169,23 UU.AA.) fue adquirida en 2007 y es un derecho inherente a la parcela. Esto significa que el promotor tiene una edificabilidad superior a la normativa general y que no depende de una nueva aprobación urbanística. El suelo ya es propiedad del promotor y está inscrito a su nombre. Esto es una fortaleza desde el punto de vista de la seguridad jurídica: el activo existe, está identificado, tiene una referencia catastral y está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de GLEVAMANT, S.L. No hay riesgo de que la compra se frustre o de que haya problemas de titularidad. El proyecto ya tuvo licencia urbanística en 2007. Aunque esa licencia caducó, el hecho de que el Ayuntamiento ya concediera una licencia para la misma parcela en el pasado es un indicador positivo de que no hay obstáculos urbanísticos insalvables. 4. DEBILIDADES Y RIESGOS ESTRUCTURALES El préstamo no financia una compra pendiente, sino la refinanciación de una compra ya realizada. La Nota Simple confirma que GLEVAMANT adquirió el suelo el 6 de marzo de 2025, por lo que el préstamo de Civislend no se destina a comprar el suelo, sino a devolver al promotor parte del dinero que ya invirtió. La oferta oculta esta realidad al afirmar que el préstamo financia "parte de la compra del suelo". El inversor no sabe para qué sirve realmente el dinero. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose claro de en qué se va a emplear el dinero. Podría ser para devolver al promotor su inversión en el suelo, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos del promotor o para cualquier otro fin. La plataforma no lo especifica y el inversor no tiene forma de saberlo. El promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del dinero más allá de lo que dice la oferta. Licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo. El promotor ha estado 14 meses sin solicitar la licencia de obras. La oferta dice que la solicitud es "inminente", pero el teaser utiliza un lenguaje deliberadamente ambiguo. El promotor tiene un proyecto arquitectónico redactado (mayo de 2026), pero no lo ha presentado al Ayuntamiento. La pregunta clave es: ¿por qué ha esperado 14 meses sin iniciar el procedimiento administrativo? El plazo de salida del inversor es extremadamente ajustado. El tasador estima que la obtención de la licencia de obras se producirá "antes del mes 12" desde el inicio del proyecto. Sumando 2 a 4 meses para la concesión del préstamo promotor bancario, la salida del inversor podría producirse en el mes 14 o 16. El plazo de la oferta es de 15 meses. El margen es de solo 1 a 3 meses. Cualquier retraso en la licencia dejará al inversor sin salida en el plazo previsto. El LTV real es del 71,4%, no del 59%. El LTV declarado del 59% se calcula dividiendo el préstamo de 1.000.000 € entre el valor de tasación de 1.684.811 €. Pero el valor de tasación se ha calculado con el método residual dinámico, que valora el suelo asumiendo que el proyecto se ejecuta y las viviendas se venden. El valor real del suelo es el precio que el promotor pagó por él: 1.400.000 €. El LTV real sobre el precio de compra es del 71,4%. Si el proyecto se detiene y hay que ejecutar la hipoteca, la garantía real es el suelo, no el proyecto finalista. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por el 60-70% de su valor (840.000 € - 980.000 €). GLEVAMANT es una SPV con 3.000 € de capital, sin avalistas. La Ficha de Datos Fundamentales revela que GLEVAMANT se constituyó el 11 de octubre de 2024 con un capital social de 3.000 €. Es una sociedad instrumental creada específicamente para este proyecto, sin patrimonio propio más allá del suelo y sin estructura operativa. VIVANTIA HOMES, que es quien tiene la experiencia y gestiona el proyecto, no es deudora, no es titular del suelo, no firma el préstamo ni constituye la hipoteca. No hay aval personal del socio fundador ni aval corporativo de VIVANTIA HOMES. Comisión de apertura del 5% (50.000-60.500 €). Esta comisión no se menciona en la descripción comercial de la oferta. El inversor no la paga directamente, pero reduce el importe neto que el promotor recibe para el suelo (solo 900.000 € de los 1.000.000 €). El coste real del préstamo para el promotor es del 18,13% (no 10,50%). El plazo real puede ser de 21 meses, no 15. La Ficha de Datos Fundamentales y el Estudio Económico confirman que el préstamo tiene una prórroga de 6 meses adicionales. Las condiciones de la prórroga no están especificadas. El inversor puede tener su capital bloqueado 6 meses más de lo prometido. Amortización anticipada sin penalización. El promotor puede devolver el préstamo a partir del mes 4 sin penalización. Si refinancia en el mes 4-6, el inversor cobrará solo 4-6 meses de intereses (3,5%-5,25%), no los 15 meses completos (13,13%). La rentabilidad total declarada solo se materializa si el préstamo llega a su vencimiento natural. El inversor asume el riesgo de que el banco no conceda el préstamo promotor. La salida del inversor depende de que el promotor consiga un préstamo bancario. El banco exigirá preventas. No hay ninguna. Y el precio de 580.000 € es un 7,5% superior al precio medio de los últimos cierres en la zona. Si el banco exige un 30-50% de preventas y el promotor no las consigue, el inversor no cobra. La "aportación" del promotor no es dinero fresco. El promotor dice que "aporta" 500.000 €, pero el promotor YA APORTÓ 1.400.000 € en marzo 2025 para comprar el suelo. La operación de Civislend le devuelve 1.000.000 €, dejándole solo 400.000-500.000 € "atrapados" en el suelo. El promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero. Discrepancia en la superficie de la parcela. La Nota Simple registral indica 998,34 m². Catastro indica 1.002 m². El plano topográfico del tasador indica 1.073,75 m². El exceso de cabida es del 7,55%. El tasador recomienda la georreferenciación y regularización registral, trámite que podría retrasar la licencia. Carga de afección de 5 años en el Registro. Esta carga, probablemente fiscal, podría tener prioridad sobre la hipoteca de Civislend si es por impuestos devengados antes de la constitución de la hipoteca. La autoevaluación de riesgos de la plataforma es engañosa y minimiza los riesgos que realmente afectan al inversor. La tabla de riesgos que Civislend publica en la ficha de la oferta califica el riesgo del promotor como "Bajo", el riesgo de financiación como "Bajo" y el riesgo de licencia como "Medio". Sin embargo, la documentación analizada demuestra que estos riesgos son significativamente más altos. La autoevaluación de la plataforma: Riesgo promotor: "Bajo". La realidad es que GLEVAMANT es una SPV con 3.000 € de capital, constituida el 11 de octubre de 2024, sin avalistas y con 0 empleados. El riesgo es ALTO.Riesgo de financiación: "Bajo". La plataforma argumenta que solo financia Civislend y que la garantía hipotecaria y el LTV del 59% protegen al inversor. La realidad es que el LTV real sobre precio de compra es del 71,4%, la refinanciación bancaria no está garantizada y el inversor asume el riesgo de que el promotor amortice anticipadamente y cobre menos intereses. El riesgo es ALTO.Riesgo de licencia: "Medio". La plataforma dice que la licencia no está solicitada pero que hay "período suficientemente amplio" para obtenerla. La realidad es que el suelo se compró hace 14 meses, la licencia no se ha solicitado, el tasador estima 12 meses para obtenerla y el plazo de 15 meses del préstamo deja un margen de solo 1-3 meses. El riesgo es ALTO.Riesgo de comercialización: "Medio". La plataforma dice que la comercialización no ha iniciado pero que hay "período suficientemente largo". La realidad es que no hay preventas, el precio de venta es un 7,5% superior al precio medio de los últimos cierres en la zona y el banco exigirá preventas para conceder el préstamo promotor. El riesgo es ALTO.Por tanto, la autoevaluación de riesgos de Civislend no refleja la realidad del proyecto e induce a error al inversor. Es un documento de marketing disfrazado de análisis de riesgos. 5. ANÁLISIS DEL LTV REAL Desde el punto de vista del inversor, el indicador más importante para evaluar el riesgo de una inversión con garantía hipotecaria es el Loan to Value o LTV, que mide la relación entre la deuda total y el valor real actual del activo que la garantiza. La plataforma publica un LTV del 59%, calculado como el préstamo de 1.000.000 € entre el valor de tasación actual declarado (1.684.811 €). Este cálculo utiliza el valor de tasación calculado con el método residual dinámico, es decir, asumiendo que el proyecto se ejecuta y las viviendas se venden. No es el valor del suelo bruto. El LTV que realmente importa es el LTV del préstamo total sobre el precio de compra real del suelo. Este se calcula dividiendo el importe total del préstamo (1.000.000 €) entre el precio de compra del suelo (1.400.000 €). El resultado es un LTV real del 71,4%. Esto significa que el préstamo supone el 71,4% del valor real de mercado del suelo. Si el proyecto se detuviera hoy y hubiera que ejecutar la garantía hipotecaria, el colchón de seguridad es de solo 400.000 € (28,6%). En una subasta judicial, el suelo podría venderse por el 60-70% de su valor, lo que se traduce en 840.000 € - 980.000 €. En el peor escenario, el inversor podría recuperar menos del principal prestado. 6. EL LTV REAL: SITUACIÓN ACTUAL Importe total del préstamo comprometido: 1.000.000 €.Precio de compra real del suelo: 1.400.000 €.LTV real sobre precio de compra: 71,4%.Colchón sobre precio de compra: 400.000 € (28,6%).Valor en subasta estimado (70%): 980.000 €.Posible pérdida en subasta: 20.000 € (2% del capital). 7. DISCREPANCIAS DOCUMENTALES Y SUS CONSECUENCIAS Primera discrepancia: el suelo ya es del promotor. La oferta dice que el préstamo financia la compra del suelo, pero el suelo ya fue adquirido en marzo de 2025. Consecuencia: el inversor no financia una compra, sino la refinanciación de una compra ya realizada. Segunda discrepancia: el inversor no sabe para qué sirve el dinero. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. No hay un desglose claro de en qué se va a emplear el préstamo. Consecuencia: el inversor está prestando dinero sin saber su destino final. Podría ser para devolver al promotor su inversión, para pagar gastos de tramitación, para otros proyectos o para cualquier otro fin. Tercera discrepancia: la licencia no solicitada. La oferta dice que la licencia se solicitará "una vez adquirido el suelo". El suelo se adquirió hace 14 meses y la licencia no se ha solicitado. Consecuencia: no hay fecha concreta para el inicio del proceso. Cuarta discrepancia: el LTV. La plataforma publica un LTV del 59%, pero el LTV real sobre precio de compra es del 71,4%. Consecuencia: el colchón de seguridad para el inversor es mucho menor del declarado. Quinta discrepancia: el plazo. La oferta dice 15 meses, pero el préstamo tiene una prórroga de 6 meses y el tasador estima 12 meses para obtener la licencia. Consecuencia: el inversor puede tener su capital bloqueado 21 meses, no 15. Sexta discrepancia: la aportación del promotor. La oferta dice que el promotor aporta 500.000 €, pero el promotor ya había aportado 1.400.000 € para comprar el suelo y ahora recupera 1.000.000 € de Civislend. Consecuencia: el promotor no está poniendo dinero nuevo. Está recuperando su dinero. Séptima discrepancia: el perfil del promotor. La oferta habla de "20 años de experiencia", pero la deuda la asume GLEVAMANT, una SPV con 3.000 € de capital y 8 meses de antigüedad. Consecuencia: la experiencia de VIVANTIA HOMES no es jurídicamente exigible. Octava discrepancia: la comisión de apertura. La oferta no la menciona, pero es del 5% (50.000-60.500 €). Consecuencia: el coste real del préstamo para el promotor es del 18,13%. 8. RIESGO GEOPOLÍTICO: ALTO EL FUEGO ENTRE USA E IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ El 24 de junio de 2026, las tensiones en Oriente Medio continúan latentes. A pesar de una tregua frágil entre Estados Unidos e Irán, el conflicto no ha terminado. Aunque el alto el fuego reduce el riesgo de una escalada inmediata, fuentes autorizadas advierten que la infraestructura petrolera de la región ha sufrido daños significativos y que se necesitarán aproximadamente 24 meses para su restauración completa y para que el suministro energético mundial vuelva a la normalidad. El inversor de Civislend no financia la construcción y su préstamo se devuelve antes de que empiece la obra. Por tanto, el riesgo geopolítico afecta indirectamente al inversor, en la medida en que pueda retrasar la concesión del préstamo bancario que permite la salida del inversor. Si la inestabilidad energética eleva los tipos de interés, los bancos endurecen las condiciones crediticias. Si la inflación reduce la capacidad adquisitiva, las preventas se retrasan y el promotor no cumple los requisitos del banco. Si el banco no concede el préstamo, el inversor no cobra. Por lo tanto, el alto el fuego no elimina el riesgo, simplemente lo transforma en un riesgo prolongado de 24 meses de inestabilidad energética, inflación alta y tipos de interés restrictivos, que pueden retrasar la obtención del préstamo bancario por parte del promotor y, con ello, la salida del inversor. 9. OPINIÓN FUNDAMENTADA Este proyecto tiene un perfil de riesgo significativamente más alto del que la plataforma sugiere. La combinación de una SPV con 3.000 € de capital, una licencia de obras no solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo, un LTV real del 71,4%, un plazo de salida extremadamente ajustado que depende de la concesión de un préstamo bancario no garantizado, y la ausencia total de transparencia sobre el destino final del dinero, sitúa esta inversión en la categoría de riesgo alto. La garantía hipotecaria de primer rango es el principal argumento de venta de la plataforma, pero el LTV real del 71,4% deja un colchón de solo 400.000 €. En una subasta judicial, el suelo podría venderse por 840.000-980.000 €, lo que en el peor escenario no cubriría la totalidad del préstamo. El promotor no está poniendo dinero nuevo en el momento de la firma. Ya invirtió 1,4M€ para comprar el suelo y ahora recupera 1M€ de Civislend. Su "aporte" de 500.000 € es simplemente lo que aún no ha recuperado. El inversor está financiando la liquidez del promotor, no la compra del suelo ni la construcción. Pero lo más preocupante es que el inversor no tiene garantía de que el dinero se destine al proyecto. La plataforma no lo especifica y el promotor no está obligado a rendir cuentas sobre el uso del préstamo. El plazo de 15 meses es extremadamente ajustado. El tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia. Cualquier retraso dejará al inversor atrapado. La prórroga de 6 meses no es una solución, es simplemente un alargamiento del bloqueo del capital sin condiciones claras. 10. CONCLUSIÓN El proyecto Vivantia Homes Granada presenta una rentabilidad aparentemente atractiva del 13,13% a 15 meses. Sin embargo, el análisis documental revela que el riesgo real es significativamente superior al que la plataforma comunica al inversor. El LTV real es del 71,4% sobre el precio de compra del suelo, no el 59% que publica la plataforma. La empresa promotora (GLEVAMANT, S.L.) tiene un capital social de 3.000 € y no cuenta con avalistas. La licencia de obras no ha sido solicitada tras 14 meses desde la compra del suelo. El plazo de 15 meses es muy ajustado: el tasador estima 12 meses solo para obtener la licencia. No hay preventas. El destino final del préstamo no está claro. La oferta dice que es para la compra del suelo, pero eso es falso. El inversor está financiando la liquidez del promotor, pero no hay un desglose que especifique en qué se va a emplear realmente el dinero. El promotor podría estar utilizando el préstamo para cualquier fin, sin que el inversor tenga forma de saberlo o controlarlo. Desde una perspectiva objetiva y rigurosa, esta inversión no es adecuada para inversores no experimentados ni para aquellos que busquen un perfil de riesgo moderado. Solo sería recomendable para inversores con alta tolerancia al riesgo que hayan comprendido plenamente las discrepancias documentales y que asuman la posibilidad real de pérdida parcial del capital invertido, así como de retrasos significativos en la devolución del préstamo. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD El presente análisis se basa exclusivamente en la documentación aportada por el promotor y publicada en la plataforma Civislend. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de inversión. Cada inversor debe realizar su propio análisis, evaluar su tolerancia al riesgo y consultar con un asesor financiero independiente antes de tomar cualquier decisión de inversión. La inversión en proyectos de financiación participativa conlleva el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.
Sparrow In Jail
23/06/26 03:21
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenas noches, Respondido por segunda vez, un saludo.
Sparrow In Jail
22/06/26 23:36
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenas noches, Puedes coger todos los datos, inversión, tipo de interés, fechas y cantidad da de pagos parciales etc y trata de meterlos todos en una IA preguntándole se te puede ayudar a interpretar qué es casa cosa.
Sparrow In Jail
22/06/26 23:33
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenas noches, Te acabo de responder, un saludo.