Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 17/11/25 18:27

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes. Estoy asombrado, he mirado las preguntas y respuestas del proyecto de Vigo y la gente entra alegremente, luego dirán que si hay retrasos que si no han sido claros, etc.Os hago algunas preguntas a ver, porque financieramente no entiendo mucho.Si en una sociedad un socio se quiere ir y hay que pagarle ¿se llama reparto de dividendos?A una empresa que deja que le embarguen 6 fincas valiosas por solo 28000€ ¿le dejaríais 5 M€ para que los gestionaran?En la plataforma que sube una nota del registro que contempla embargos y sube una tasación incompleta por la que no se puede deducir nada, y cuando se lo hacen notar dice que "esta saldada la deuda" y que han subido una nueva tasación, cuando ya no hay tiempo de mirar nada, consideráis que está siendo transparente. ¿Por que no esperaron a subir todo bien? ¿Por qué esas prisas?En una inversión en la que si se consideran los co-inversores presenta un LTC del 87% ¿creéis que el promotor está suficientemente alineado con los inversores?Si os venden la solvencia basándose en una empresa que realmente no existe, sino que es el nombre comercial en España de otra, pero en realidad quien responde es una tercera, que ha dejado que le embarguen 6 fincas por una deuda mínima ¿consideráis que están tratando de maquillar algo? Si veis una operación se basa en cumplimiento de la aprobaciones de comercialización de la CCAA, aprobación urbanística, licencias etc. y 6 contratos de arrendamiento y os enteráis que en las parcelas vehículos y chabolas, a los que hay que desalojar, pudiendo haber familias con niños escolarizados viviendo en ellas ¿pensáis que se podría retrasar toda la operación?En fin, yo no entiendo mucho, pero tengo dudas.

Sparrow In Jail 17/11/25 12:57

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Me ha llamado la atención la nota que ha puesto en Telegram que no usemos el canal de preguntas para quejarnos, precisamente se usa ese canal porque es el que supongo usarán los nuevos inversores, eso les debe de hacer "pupa" y es precisamente de lo que se trata, para que se tomen en serio las quejas.

Sparrow In Jail 17/11/25 12:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, No entiendo ¿si está "todo vendido" que escusa tienen para no pagar'

Sparrow In Jail 13/11/25 21:49

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Si lo que dices fuera lo único todavía, pero si analizas la documentación verás todas las "trampas" que presenta.Sólo un apunte, de todas las cosas que se ven ¿piden un préstamo para que el promotor "cobre dividendos" y no han sido capaces de levantar un embargo de unos miseros 28000€?Flipo.

Sparrow In Jail 09/11/25 20:46

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas noches, Ya lo he visto, vamos que ni con un palo, después de mirarlo he confirmado lo que pensaba ¿un crowdlending español para una obra italiana? ¿es que en Italia nadie se fía?

Sparrow In Jail 06/11/25 13:05

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Entiendo que la hipoteca de primer rango es la de los inversores de Urbanitae ¿no?, en ese aspecto puedes estar tranquilo, si han rehipotecado es que el nuevo acreedor cree que hay margen una vez pagada la hipoteca de primer rango, si va a subasta primero cobran los de primer rango y si sobra los de segundo rango.Lo mismo ocurre con el embargo, si la hipoteca de Urbanitae es la que consta en el registro como anterior, es igual, tienes prioridad; otra cosa es que el embargo fuera previo a la hipoteca de los inversores, pero eso lo habrías visto en la nota simple antes de invertir y no habrías entrado.Ahora bien, si ya estaba embargado y la gente ha entrado, pues allá ellos, yo nunca lo habría hecho.Por eso digo que antes de entrar hay que analizar la documentación que nos facilitan, ellos quieren que entres en todo lo que ofertan, pero somos nosotros quienes decidimos.

Sparrow In Jail 06/11/25 12:15

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Las pignoraciones de participaciones de la promotora son un maquillaje, en primer lugar la promotora suelen constituir sociedades ex-profeso para cada obra, pero además, si un promotor no paga es porque no puede pagar y entonces sus participaciones no tienen valor.Yo la única garantía de la que me fío es la hipoteca de primer rango, después de analizar bien la nota simple y la tasación donde te puedes encontrar muchas trampas.También hay trampas en las LTV, la única que me interesa en un préstamo es sobre el valor del suelo, o del activo si se trata de una reforma, Ahora bien si es sobre el valor de un activo que se va a demoler no sirve para nada, es más deberías de restar los gastos de demolición, lo que sirve es el suelo.También puedes encontrar LTVs sobre el valor actual de la obra ya empezada y LTV HET, ambas las cojo a titulo de inventario, le pueden interesar a los bancos pero no a nosotros, si es sobre el valor actual de la obra y por cualquier causa la obra se para, pues no sirve de nada, si alguna empresa va a coger la obra para continuarla lo va a hacer con un descuento brutal.En cuanto a la LTV HET también es engañosa para nuestra inversión, si el edificio se termina está muy bien, pero ¿y si no se termina? estaríamos en el caso anterior.También hay que fijarse en las tasaciones, si son por el método del coste o el método comparativo son más fiables, pero casi todas las tasaciones de suelo lo hacen por el método residual dinámico, esto es, parten de un supuesto edificio terminado que se inventan, calculan el valor de ese edificio y luego le van restando todos los costes que supondrían el hacerlo, una vez restados todos esos costes es el valor que le dan al suelo, pero así pueden jugar mucho, en el mismo suelo pueden construir y palacio o una promoción de VPO, los costes de construcción no varían tanto como lo hace la HET, por lo que se puede jugar mucho con ese valor.

Sparrow In Jail 06/11/25 10:38

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días," No olvidemos, aquí dan un 3% anual a inversores y ellos se han enchufado un 5% o un 6% el primer día... me parece alucinante la verdad que no dediquen ese capital a compensar a los inverores. "🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂 dar sus beneficios a los inversores 🤣😂🤣😂🤣😂🤣😂.Los que arriesgamos somos nosotros, ellos no son inversores, son una empresa y como toda empresa su obligación es ganar el máximo de dinero para sus accionistas.Desde luego quienes hicieron el presupuesto y quienes los revisaron acertaron de pleno pero, es un producto de riesgo, por esos riesgos es por lo que no dan un sobretipo, y en este caso al menos, no se ha perdido dinero.

Sparrow In Jail 03/11/25 17:10

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas tardes,"Si no te lo dicen explicítamente, esa información da a entender que la caja que produzca la venta, llega a la SPV sobre la cual tienes pignoradas las acciones, y si han hecho su trabajo, debería haber una clausula que no permita el dividendo antes del repago de la deuda. "Es exactamente como dices, no sé si os habrán subido el contrato, puede ser privado o hecho en notaría, y la pignoración debe de estar anotada en el libro de socios, aunque es preferible que se inscriba en el Registro Mercantil.El contrato debe recoger, número, clase y % del capital que representan las participaciones que se pignoran, qué se garantiza, si es solo el préstamo o también los intereses y gastos, el plazo de garantía y las condiciones de liberación -que debe ser cuando paguen la deuda-. Lo mas importante es el derecho del prestamista: si puede cobrar o no dividendos y si puede vender las participaciones si hay impago, aquí viene el problema, si la sociedad no le paga a los inversores porque a ella no le pagan los deudores, las participaciones no valen nada, no se pueden vender, y quien se va a meter en el jaleo de ejecutar las hipotecas que tengan los deudores son los inversores no la sociedad, en el caso de las viviendas si son varias las que no pagan hay que ir pidiendo la ejecución hipotecaria una a una, es decir un follón de gestión, además del retraso y de el descuento y gastos de las ejecuciones hipotecarias. También tiene que recoger la forma de ejecución en caso de incumplimiento (subasta, venta directa, etc.), yo opino que eso no vale de nada pues las participaciones no valdrán nada, habrá que ir a ejecutar las hipotecas de los deudores.Resumen, que nunca haya que hacer uso de la pignoración.

Sparrow In Jail 03/11/25 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Está bien discrepar, cada uno damos nuestra opinión, lo del colateral si te refieres al solar de Boadilla, por lo que yo he visto, nunca lo han puesto como garantía, entre otras cosas porque ya estaba vendido ante de abrir el proyecto, la garantía que ofrecen son los flujos de caja de esa venta.No he visto la documentación pero en la webinar dicen muy claro que ya estaba vendido.En fin, ojalá salga bien el proyecto y cobréis esos intereses.