Sparrow In Jail
14/09/26 15:40
Ha respondido al tema
Urbanitae
España
Todo
Foros
Blogs
Entidades
Productos
Expertos
Usuarios
Formación
Vídeos
Acceder
- Inicio
- Perfil de Sparrow In Jail
- Participaciones
Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas
Foro:
Bancos (3764) | Bolsa (886) | Depósitos (6022) | Economía (2) | Preferentes (5) | Fiscalidad (6) | Consumo (1) | Fondos (787) | ADSL (2) | Inversiones alternativas (629) | Planes Amigo (226) | Subsidios (3)
Sparrow In Jail
11/09/26 19:52
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas tardes ,Aquí va mi opinión: Pregunta: Hola! ¿Qué hay que saber a nivel fiscal de este producto? ¿Que nos podéis explicar? ¡Gracias! Respuesta: independientemente de la tipología de activo inmobiliario objeto de la oportunidad, los rendimientos derivados de la inversión en proyectos de lending estarán o no sujetos a retención dependiendo de la residencia fiscal del promotor y del inversor, aplicándose, cuando proceda, los convenios de doble imposición correspondientes. Comentario: La respuesta es genérica y no aclara nada concreto. No dice si un inversor residente en España paga IRPF por los intereses, ni si hay retención en origen, ni cómo informa Wecity a Hacienda. No resuelve la duda. Pregunta: La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. ¿Qué está pasando exactamente? ¿Cuándo se espera que se inscriba? Si no se inscribe, ¿qué pasa con el dinero de los inversores del Tramo II? Respuesta: no ha habido calificación desfavorable alguna. La hipoteca se encuentra en despacho pendiente de inscripción. Respecto al tramo ii, el préstamo no se firmará y los fondos no se pondrán a disposición del promotor hasta que la primera hipoteca esté inscrita. Comentario: La Nota Simple dice literalmente "calificación desfavorable de un documento previo". Wecity dice que no ha habido tal cosa. Hay una contradicción entre el Registro y Wecity. Wecity no aporta el documento del Registrador que aclare el motivo. La respuesta no es verificable. El riesgo registral sigue ahí hasta que se inscriba la hipoteca. Pregunta: El LTV sobre el suelo es 216,9%. Si el proyecto se para y hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo. ¿Qué mecanismo tienen previsto para ese escenario? ¿Hay alguna garantía adicional del promotor que no hayan contado? Respuesta: no existen y no son necesarios. La totalidad de la obra está supervisada por una dirección facultativa que verifica el estricto cumplimiento del proyecto de ejecución. Cualquier desviación sería responsabilidad del arquitecto y del equipo técnico, quienes cuentan con los correspondientes seguros de responsabilidad civil y decenales para cubrir estas contingencias. Comentario: La respuesta no responde a la pregunta. La pregunta era qué pasa si el proyecto se para y hay que demoler. Wecity responde hablando de la dirección facultativa y de los seguros del arquitecto. Esos seguros cubren errores de diseño o construcción, no impago. No hay garantía adicional para el escenario de demolición. El LTV sobre suelo del 216,9% sigue siendo un riesgo real. Pregunta: La inversión pendiente según Gloval es 810.964,90 €, pero el préstamo del Tramo II es 740.000 €. Faltan 70.964,90 €. ¿De dónde salen? ¿Los pone el promotor? ¿Se amplía el préstamo? ¿Se retrasa la obra? Si no se cubre, ¿cómo se termina la obra? Respuesta: el avance de obra no incluye la certificación del promotor de este mes de septiembre, momento en que se reajustará el presupuesto. En cualquier caso, el promotor asumirá con fondos propios cualquier posible desfase financiero hasta la completa terminación de la obra. Comentario: La respuesta es razonable si el promotor cumple. Pero es una promesa verbal, no un documento firmado. Habría que pedir un compromiso por escrito de que el promotor aportará los 70.964,90 € si faltan. Sin ese documento, es una declaración de intenciones. Pregunta: Gloval dice que no hay contrato de obra firmado. La obra está al 60,30%. ¿Quién está ejecutando la obra y cómo se está pagando? ¿Hay un contrato verbal o un acuerdo marco? ¿Se va a firmar antes de que los inversores desembolsen? Respuesta: la obra la ejecuta el propio promotor, cuya actividad principal es la construcción. En este sentido, la constructora asume directamente el pago a todos los proveedores. Como se puede comprobar desde la fase i, la obra avanza a buen ritmo. Comentario: Esta respuesta aclara algo importante: el promotor es también constructor. Por eso no hay contrato de obra con un tercero. Es una respuesta razonable, pero habría que verificar que el promotor tiene capacidad técnica y financiera para ejecutar la obra. Wecity dice que lleva 30 años construyendo, pero solo ha promovido una promoción. Pregunta: El documento de Wecity dice "1ª Disposición: 992.531,70 €". ¿Qué es exactamente esa cifra? Si es Tramo I más un primer tramo del Tramo II, ¿por qué el LTV que dan es 47,45% y no el que saldría de dividir 740.000 € entre la tasación actual? ¿Están mezclando conceptos? Respuesta: en este tipo de proyectos, los promotores no disponen de la totalidad de los fondos desde el primer momento, sino que van disponiendo de ellos en función del calendario de obra. Los fondos se van liberando conforme se justifica el avance de los trabajos; si no se justifican, quedan bloqueados. La primera disposición tiene en cuenta la fase i del préstamo (740.000 €) y la primera entrega de la fase ii (252.531 €), lo que constituye el riesgo real del proyecto en ese momento. Comentario: Esta respuesta confirma lo que ya habíamos deducido. La "1ª Disposición" es la suma del Tramo I completo (740.000 €) más el primer tramo de la Fase II (252.531 €). Pero el hecho de que sea una primera disposición no es óbice para que los inversores hayan entregado ya la totalidad del dinero, por lo tanto el LTV debe contemplarse sobre todo el préstamo, no sobre la primera disposición, Pregunta: En caso de ejecución, el Agente de Garantías cobra primero, luego los gastos, luego los intereses de demora, luego los ordinarios y luego el principal. ¿Cuánto se estima que se llevaría el Agente de Garantías y los gastos de ejecución sobre un total de 1.480.000 €? ¿Qué porcentaje del principal recuperarían los inversores en un escenario de ejecución con obra parada al 60,30%? Respuesta: el agente de garantías no cobra honorarios por la ejecución. El coste más alto sería el de los abogados, al que habría que añadir otros gastos (notaría, registro, etc.). Los honorarios de abogados se calcularían conforme al baremo de honorarios del ilustre colegio de abogados de madrid y el resto conforme a sus respectivos aranceles. Más allá de esas indicaciones, no podemos proporcionar una cifra exacta. Comentario: Esta respuesta aclara que el Agente de Garantías no cobra por la ejecución, lo cual corrige lo que yo había dicho antes. Pero no da cifras. Sin una estimación de gastos, no se puede calcular cuánto recuperarían los inversores en un escenario de ejecución. La respuesta es incompleta. Pregunta: El BCE ha subido tipos y se esperan más subidas. El conflicto en Ormuz podría disparar los costes de construcción. Si los costes de obra suben un 10% (183.878 €), ¿quién asume ese sobrecoste? ¿El promotor con fondos propios o se amplía el préstamo? Si se amplía, ¿los inversores actuales tienen preferencia o dilución? Respuesta: sí se excede el presupuesto, el sobrecoste lo asume el promotor con fondos propios. Los promotores pueden mitigar este riesgo con un contrato a precio cerrado con la constructora. Por otro lado, tu inversión es un préstamo a tipo fijo, es decir, no existe dilución ni cambia tu rentabilidad pactada. Este mismo argumento aplica a las posibles subidas/bajadas de tipo por parte del bce ya que la rentabilidad del proyecto se cierra a un tipo fijo desde el inicio. Comentario: La respuesta es correcta en cuanto a que tu rentabilidad es fija y no depende de los tipos del BCE ni del sobrecoste. Pero hay una contradicción: Wecity dice que los promotores pueden mitigar el riesgo con un contrato a precio cerrado con la constructora. Sin embargo, en la respuesta 5 dice que el constructor es el propio promotor. Entonces, ¿con quién va a firmar el contrato a precio cerrado? ¿Consigo mismo? No hay contrato posible con un tercero. El riesgo de sobrecoste no está mitigado por ningún contrato. Pregunta: El promotor solo ha ejecutado una promoción de 21 viviendas en Esparreguera. ¿Tiene capacidad técnica y financiera para gestionar esta promoción de 1.292 m² y 9 viviendas? ¿Hay algún avalista o garantía personal del administrador único que no hayan mencionado? Respuesta: la actividad principal del promotor es la construcción, donde cuenta con una experiencia de más de 30 años desarrollando proyectos inmobiliarios. Sin embargo, el proyecto de Esparreguera es el único en el que ha actuado también como promotor. Comentario: Esta respuesta revela que el promotor tiene 30 años de experiencia como constructor, pero solo 1 año como promotor. Eso significa que tiene capacidad técnica para construir, pero poca experiencia como promotor (gestión de licencias, comercialización, financiación). Es un riesgo moderado. No hay avalista ni garantía personal del administrador único. Pregunta: De las 9 viviendas, actualmente figuran 3 reservadas. ¿Las tres reservas están formalizadas mediante contrato de arras? ¿Qué importe de arras se ha recibido en cada una y cuáles son las fechas previstas de firma de compraventa? Respuesta: son contratos privados de compraventa con entregas a cuenta del 10% del precio de adquisición. Las escrituras se formalizarán en el momento que se finalice la obra y se obtenga la lpo. Comentario: Esta respuesta confirma que las 3 reservas están formalizadas con contratos privados y entregas a cuenta del 10%. Eso es una señal de que la comercialización avanza. Habría que preguntar cuánto dinero se ha recibido en total por las arras y si está en una cuenta escrow o lo ha cobrado el promotor. Pregunta: ¿Cuál es actualmente el precio de venta de cada una de las 6 viviendas que permanecen disponibles y qué porcentaje de avance de comercialización se espera alcanzar antes de la finalización de la obra? Respuesta: los precios de venta van desde los 249.000 € a los 437.000 €, el promotor espera tener el 100% de las viviendas vendidas antes de final de año. Comentario: Esta respuesta confirma que el precio medio por vivienda está en línea con el objetivo de 3.400.000 € para 9 viviendas. El promotor espera vender todo antes de final de año. Eso es ambicioso, pero posible si el precio es competitivo. Habría que preguntar qué pasa si no se venden todas antes de final de año y si eso retrasaría el repago del préstamo. Pregunta: El proyecto contempla una financiación hipotecaria total de 1,48 M€ en dos fases. ¿La financiación bancaria de 740.000 € correspondiente a la fase I ya está formalizada y dispuesta, o se trata todavía de una previsión? ¿Qué condiciones y plazo tiene dicha financiación? Respuesta: la primera fase ya está dispuesta, las condiciones son las mismas ya que esta fase es una ampliación del importe de dicho préstamo. Lo puedes localizar en la plataforma. Comentario: Esta respuesta confirma que el Tramo I ya está dispuesto pero no inscrita la hipoteca, como ya hemos visto y que el Tramo II es una ampliación del mismo préstamo. Eso significa que la hipoteca es única y responde por ambos tramos. Coherente con lo que ya sabíamos. RESUMEN DE LAS RESPUESTAS Wecity ha respondido a las preguntas planteadas. Estas son las conclusiones principales: Lo que se aclara y reduce el riesgo: La "1ª Disposición" de 992.531,70 € es la suma del Tramo I completo (740.000 €) más el primer tramo de la Fase II (252.531 €). Tu hipótesis era correcta. El Tramo II no se firma ni se desembolsa hasta que la hipoteca del Tramo I esté inscrita. Eso reduce el riesgo registral, porque si no se inscribe el Tramo I, no se desembolsa el Tramo II. El promotor es también constructor. Por eso no hay contrato de obra con un tercero. Lleva 30 años construyendo, aunque solo ha promovido una vez. El promotor asumirá con fondos propios cualquier desfase financiero hasta la terminación de la obra. Si hay sobrecoste de obra, lo asume el promotor con fondos propios. Tu rentabilidad es fija (11%) y no depende de los tipos del BCE ni del sobrecoste. Las 3 reservas están formalizadas con contratos privados y entregas a cuenta del 10%. El precio de venta va de 249.000 € a 437.000 €. El promotor espera vender todo antes de final de año. El Tramo I ya está dispuesto y las condiciones son las mismas que el Tramo II. No se han producido desviaciones significativas del presupuesto de construcción. Lo que no se aclara y mantiene el riesgo: La contradicción sobre la "calificación desfavorable". La Nota Simple dice literalmente "calificación desfavorable de un documento previo". Wecity dice que "no ha habido calificación desfavorable alguna". No aportan el documento del Registrador que aclare el motivo. La respuesta no es verificable. La contradicción sobre el "contrato a precio cerrado". Wecity dice que los promotores pueden mitigar el riesgo de sobrecoste con un contrato a precio cerrado con la constructora. Pero el constructor es el propio promotor. No hay tercero con quien firmar. La respuesta es incoherente. El LTV sobre el suelo del 216,9% sigue sin resolverse. Si el proyecto se para y hay que demoler, la garantía no cubre el préstamo. No hay garantía adicional. No hay documento firmado que comprometa al promotor a aportar los 70.964,90 € que faltan. No hay cifra exacta de gastos de ejecución hipotecaria. No se aclara la fiscalidad exacta para el inversor español. Hay una discrepancia en la cifra del presupuesto: Gloval dice 1.838.775,93 €, Wecity dice 1.918.100 €. Diferencia de 79.324 €. ¿PUEDEN ESTAS RESPUESTAS MODIFICAR LA RECOMENDACIÓN? Inicialmente indiqué yo no invertiría. Las respuestas introducen algunos matices que reducen el riesgo, pero no eliminan los riesgos estructurales. Lo que mejora: El riesgo registral se reduce porque el Tramo II no se firma hasta que el Tramo I esté inscrito. Eso es una protección real para el inversor. El riesgo de sobrecoste se reduce porque el promotor lo asume con fondos propios. El riesgo de tipos se elimina porque tu tipo es fijo. La comercialización avanza: 3 reservas formalizadas y precios competitivos. Lo que empeora o se mantiene: - La contradicción sobre la “calificación desfavorable” no se resuelve. Wecity dice una cosa, la Nota Simple dice otra. Eso genera desconfianza. - La contradicción sobre el “contrato a precio cerrado” es un error de Wecity. No hay contrato posible con un tercero porque el constructor es el propio promotor. Eso refuerza el riesgo de sobrecoste no mitigado. - El LTV sobre suelo del 216,9% sigue siendo un riesgo real. Si el proyecto se para y hay que demoler, la garantía no cubre el préstamo. - No hay documento firmado que comprometa al promotor a cubrir el desfase de 70.964,90 €. - La experiencia del promotor como promotor es limitada (solo una promoción). Valoración final: Las respuestas mejoran ligeramente la percepción del proyecto, pero no eliminan los riesgos estructurales. La contradicción sobre la “calificación desfavorable” y la incoherencia sobre el “contrato a precio cerrado” son señales de que Wecity no está siendo del todo transparente o no conoce bien los detalles del proyecto. Mi opinión de que yo no voy a invertir se mantiene, pero con matices. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que: El riesgo registral se reduce porque el Tramo II no se firma hasta que el Tramo I esté inscrito. El riesgo de sobrecoste lo asume el promotor, pero no hay contrato que lo limite. El LTV sobre suelo sigue siendo un riesgo real en caso de demolición. La experiencia del promotor como promotor es limitada. La inversión es ilíquida durante 15-21 meses. Conclusión: Las respuestas no modifican mi decisión. Reducen algunos riesgos, pero mantienen los estructurales y añaden contradicciones que generan desconfianza. Si el inversor quiere invertir, mi opinión es que debería exigir primero: El documento del Registrador que aclare el estado de la hipoteca. Un compromiso por escrito del promotor de cubrir el desfase de 70.964,90 €. Una aclaración de la cifra exacta del presupuesto (1.838.775,93 € o 1.918.100 €). Una explicación de cómo se mitiga el riesgo de sobrecoste si el constructor es el propio promotor.
Sparrow In Jail
11/09/26 18:37
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas tardes, Mi due dilligence sobre el proyecto Madrid Conde de Vilches III RESUMEN EJECUTIVO RIGUROSO – PROYECTO MADRID CONDE DE VILCHES III1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERASPlataforma: Wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.)Promotor: Edificio Vilches, S.L. (administrada por Dobo Homes, S.L.)Objeto declarado: Financiación de la Fase III para la rehabilitación de un edificio en Calle Conde de Vilches, 5, Madrid. El contrato y el dossier comercial lo denominan "16 apartamentos turísticos". Los planos, la memoria del proyecto y la tasación lo denominan "Casa de Huéspedes". Los planos incluyen cocina americana integrada.Importe del préstamo (Fase III): 500.000 €Importe total del préstamo (Fases I + II + III): 1.730.000 €Aportación del promotor (declarada): 672.317,30 € (27,99% del total)Plazo: Aproximadamente 6 meses para la Fase III. El contrato de préstamo total establece 15 meses + 6 de prórroga (hasta 21 meses).Tipo de interés: 11,00% anual fijoRentabilidad total estimada: 5,5% para la Fase IIIPago de intereses: A vencimiento (bullet)Inversión mínima: 500 €Garantía anunciada: Hipoteca de primer rango sobre el activo.Agente de Garantías: Contradicción documental grave. El contrato de préstamo menciona a CEIBA GLOBAL ALTERNATIVE INVESTMENTS, S.L., mientras que el contrato de mandato de garantías designa a GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. No se ha aclarado cuál es el agente final.2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (2 de septiembre de 2026)La Nota Simple está censurada. El nombre del titular registral aparece tachado, por lo que no podemos confirmar que Edificio Vilches, S.L. sea el propietario. Sabemos que existe una hipoteca inscrita y ampliada (inscripciones 14ª y 15ª) por un importe máximo de 1.230.000 €, que corresponde a los tramos I y II del préstamo. El tramo III se inscribirá como una ampliación de esta misma hipoteca en el mismo acto de formalización, sumando un total de 1.730.000 €. No hay prelación de otros acreedores. Las incidencias registrales históricas están subsanadas, y la última inscripción es del 7 de octubre de 2025.2.2 Tasación (Tasa, 12 de agosto de 2025)La tasación original dice que el valor de tasación actual (estado actual) es de 1.421.248,04 € y el valor HET es de 2.859.838,18 €. Esta tasación está caducada (caducidad: 12/02/2026) y se realizó con el uso de Hostal / Casa de Huéspedes. El avance de obra según la tasación es del 6,83% (solo partida existente, obras no iniciadas).Sin embargo, esta tasación no es la "actual" que utiliza Wecity. Wecity y el dossier indican una "Tasación actual (ECO)" de 1.942.009,16 €. No se sabe de dónde sale esa cifra. No está respaldada por ningún documento que se pueda podido verificar. Es una discrepancia fundamental que afecta a todos los cálculos de LTV.2.3 Planos y Memoria del ProyectoEl título del proyecto es "PROYECTO BÁSICO: OBRAS DE CAMBIO DE USO DE EDIFICIO INDUSTRIAL A TERCIARIO HOSPEDAJE. LICENCIA DE ACTIVIDAD – CASA DE HUÉSPEDES". Los planos reformados muestran 16 habitaciones dobles con baño, con cocina americana integrada en las unidades. Esto genera una contradicción sobre el uso real: la licencia se pide como "Casa de Huéspedes" (que no requiere cocina), pero el diseño incluye cocina, lo que lo asemeja más a "Apartamentos Turísticos" (uso más restrictivo). La nota de la primera página de los planos menciona un "proyecto inicial de 21 apartamentos turísticos" reducido a 16 por falta de exención de plazas de garaje.2.4 Informe de Rating (Moore Ibérica, 10 de junio de 2025)El informe califica el LTV actual como CC (Mínima). Esto es un dato del propio informe de Rating. La calificación CC (Mínima) implica que el préstamo total (1.730.000 €) supera el valor de tasación actual (1.421.248 €), resultando en un LTV del 121,72%. El rating es anterior a la tasación (agosto 2025) y a la licencia ECU (diciembre 2025).2.5 Desglose Económico y Presupuesto de ObraEl coste total del proyecto según el dossier de Wecity asciende a 2.402.317,30 €. El préstamo de Wecity (1.730.000 €) se destina a: -Adquisición (527.683 € en Fase I), - Costes de construcción (926.234 €), - Estructuración del préstamo (157.812 €) y - Honorarios de Wecity (118.271 €). El préstamo incluye la financiación de la compra del suelo.El presupuesto de obra (con IVA) según la memoria del proyecto es de 579.081,48 €. Si sumamos el coste de compra del suelo (672.317 € aportados por el promotor) más el presupuesto de obra (579.081 €), obtenemos 1.251.398 €. La diferencia entre esta cifra y el préstamo total (1.730.000 €) es de 478.602 €, que se destina a estructuración, honorarios de Wecity, intereses y otros gastos. La magnitud de esta diferencia sugiere que el préstamo no es solo para la obra, sino que también refinancia la compra y cubre gastos financieros.3. ANÁLISIS FINANCIERO: LTV REAL3.1 LTV sobre la tasación original (Tasa, agosto 2025)Préstamo total (1.730.000 €) / Tasación actual (1.421.248 €) = LTV del 121,72%. Esto significa que la deuda total supera el valor actual del activo en 308.752 €.3.2 LTV sobre la cifra que dice Wecity (1.942.009 €)Préstamo total (1.730.000 €) / Tasación que dice Wecity (1.942.009 €) = LTV del 89,08%.Esta cifra no está amparada por nada. Wecity la presenta como "Tasación actual (ECO)", pero no hemos podido confirmar su origen. No hay ningún documento verificable que respalde esa tasación. No sabemos si es una tasación actualizada, una estimación interna, o un error.3.3 ConsecuenciaSi el LTV real es del 121,72% (sobre la tasación original), el préstamo está sobrefinanciado. Si el LTV es del 89,08% (sobre la cifra de Wecity), el préstamo está dentro de parámetros aceptables pero es muy alta. No sabemos cuál es el LTV real porque no sabemos de dónde sale la tasación de Wecity. La única cifra verificable es la de la tasación original, que da un LTV del 121,72%.4. FORTALEZASGarantía hipotecaria de primer rango: La hipoteca está constituida e inscrita sobre el activo, y el tramo III se suma como ampliación, manteniendo el primer rango sin prelación de terceros.Acuerdo de explotación cerrado: Existe un contrato de 10 años con Dobo Homes para la explotación del activo, con una renta bruta anual de 288.000 €.Ubicación prime: El inmueble se encuentra en la Calle Conde de Vilches, en el barrio de Guindalera (distrito de Salamanca), una zona consolidada de Madrid.Experiencia del operador: Dobo Homes cuenta con más de 500 unidades en cartera.Tasación HET elevada: La tasación en hipótesis de edificio terminado es de 2.859.838 €, lo que ofrece un colchón sobre el préstamo si el proyecto se completa.5. DEBILIDADES Y RIESGOS5.1 Contradicción sobre el uso del activoEl contrato y el dossier dicen "16 apartamentos turísticos". Los planos, la memoria y la tasación dicen "Casa de Huéspedes". Los planos SÍ incluyen cocina americana. Esta discrepancia es fundamental.Contexto político y social: El Plan RESIDE (aprobado en septiembre de 2025) prohíbe los pisos turísticos en edificios residenciales y exige acceso independiente para los alojamientos turísticos en el resto de la ciudad. El Ayuntamiento de Madrid está aplicando esta normativa con rigor. Solo necesitan una excusa para denegar la licencia. Si el proyecto se presenta como "Casa de Huéspedes" pero tiene cocina (característica de apartamento turístico), el Ayuntamiento puede considerar que la actividad real no coincide con la solicitada y denegar la licencia de explotación. El hecho de que hayan modificado el proyecto por exigencias de garaje no implica que les vayan a dar la licencia de apartamentos turísticos. Una cosa es cumplir con el requisito de plazas de garaje, y otra muy distinta es que el uso esté permitido en esa ubicación según el Plan RESIDE y que la petición de cambio de uso no se haya hecho de forma adecuada5.2 Tasación no respaldadaLa tasación original (1.421.248,04 €) está caducada desde febrero de 2026. Wecity indica una "Tasación actual (ECO)" de 1.942.009,16 €, una cifra que no coincide con la tasación original y que carece de respaldo documental. No se sabe si está inflada, pero no está amparada por nada que hayamos podido verificar.5.3 Avance de obra no respaldadoEl dossier afirma un avance de obra del 39,38% "según tasación". La tasación original indica un 6,83% y especifica "obras no iniciadas". No se ha aportado certificación independiente que acredite el 39,38%.5.4 Inclusión de la compra en el préstamoEl préstamo total de 1.730.000 € incluye 527.683 € para la adquisición del suelo (Fase I). El promotor aportó 672.317 € para la compra, por lo que ha recuperado parte de su inversión con el préstamo, reduciendo su capital en riesgo.5.5 Diferencia entre renta y capacidad de devoluciónLa renta bruta anual de Dobo Homes (288.000 €) es muy inferior a los ingresos estimados por la tasación (788.400 €). Esta diferencia reduce la capacidad de generación de flujos para devolver el préstamo obtener un crédito bancario y devolver el préstamo.5.6 Discrepancia en el coste totalEl dossier de Wecity indica un coste total de 2.402.317,30 €. El informe de Rating de Moore indica un coste total de 2.531.934 €. La diferencia es de 129.617 €. Además, como se ha explicado, la suma de compra más presupuesto de obra (1.251.398 €) está muy por debajo del préstamo total (1.730.000 €), lo que indica que el préstamo cubre otros gastos no detallados.5.7 Contradicción sobre el Agente de GarantíasEl contrato de préstamo menciona a CEIBA GLOBAL ALTERNATIVE INVESTMENTS, S.L. como Agente de Garantías. El contrato de mandato de garantías designa a GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. No se ha aclarado cuál es el agente final.5.8 Falta de licencia de obra confirmadaEl dossier afirma "Licencia de obra: Concedida (vía ECU)". La ECU (Entidad Colaboradora Urbanística) emite un certificado de conformidad, pero no concede licencias de obra. La licencia municipal de obra no se ha acreditado. Y en todo caso no hay licencia de actividad ni de apertura.5.9 Plazo real superior al anunciadoAunque la Fase III se anuncia con un plazo de 6 meses, el contrato de préstamo total establece 15 meses + 6 de prórroga (21 meses). El inversor del tramo III está expuesto a un plazo mayor del que se comunica.5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de OrmuzLa tregua existente se ha roto. Los enfrentamientos navales en el Estrecho de Ormuz no han cesado. Irán mantiene el bloqueo del estrecho. El precio del crudo Brent ha superado los 100 dólares por barril, y se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.Consecuencias para el proyecto:Aumento de los costes de construcción: Los materiales bituminosos y la energía han subido significativamente. El aluminio y el acero también han subido. Esto encarece directamente la obra.Subida de tipos de interés: La inflación derivada del conflicto puede llevar al BCE a subir los tipos de interés, como hizo ayer, y es casi seguro que va a seguir subiéndolos, encareciendo la refinanciación bancaria de la que depende la devolución del préstamo.Reducción de la demanda turística: La incertidumbre geopolítica puede disuadir a los turistas internacionales, afectando a la ocupación y a las tarifas de los apartamentos.Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, la estabilización de las rentas necesaria para la refinanciación podría alargarse.6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIASDiscrepancia 1: Uso del activo (apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes)El contrato y el dossier dicen "apartamentos turísticos"; los planos, la memoria y la tasación dicen "Casa de Huéspedes". Consecuencia: Riesgo de denegación de la licencia de explotación si la actividad real no coincide con la solicitada. La normativa de Madrid (Plan RESIDE) es muy restrictiva para apartamentos turísticos. además cada vez es mayor la contestación politico/social. Solo necesitan una excusa para parar el proyecto.Discrepancia 2: Tasación actual (1.942.009 € vs. 1.421.248 €)Wecity indica 1.942.009 €; la tasación original dice 1.421.248 €. Consecuencia: El LTV real es del 121,72% si se usa la tasación original, o del 89,08% si se usa la cifra de Wecity. La tasación original está caducada y no es válida, pero se ha facilitado nada que ampare lo que dice el dossier y Wecity. No se sabe cuál es el LTV real.Discrepancia 3: Avance de obra (39,38% vs. 6,83%)Wecity afirma 39,38%; la tasación dice 6,83% y "obras no iniciadas". Consecuencia: No hay respaldo documental del avance real. El dinero de los tramos I y II podría no haberse destinado a obra.Discrepancia 4: Agente de Garantías (CEIBA vs. GLOBAL SECURITY PARTNERS)Dos documentos designan agentes diferentes. Consecuencia: Incertidumbre sobre quién protege los intereses de los inversores en caso de ejecución.Discrepancia 5: Coste total (2.402.317 € vs. 2.531.934 €)Dossier y Rating dan cifras diferentes. Consecuencia: Falta de transparencia en el desglose de costes. La suma de compra más presupuesto de obra (1.251.398 €) está muy por debajo del préstamo total, lo que indica que el préstamo cubre gastos no detallados.7. CONSIDERACIONES FINALES¿Qué está financiando realmente el inversor?El inversor del Tramo III está financiando la finalización de una rehabilitación, pero también está contribuyendo a refinanciar la estructura del préstamo total (que incluye la compra del suelo, honorarios de Wecity y gastos de estructuración). El préstamo total (1.730.000 €) supera ampliamente el presupuesto de obra (579.081 €).¿Es segura la inversión?La inversión es de alto riesgo. Los puntos críticos son: el LTV real podría superar el 100% sobre la tasación original; el avance de obra no está respaldado; existe una contradicción grave sobre el uso del activo que puede impedir la licencia; la tasación está caducada y la cifra de Wecity no está respaldada; el Agente de Garantías no está claro; y el plazo real es superior al anunciado. El riesgo geopolítico añade incertidumbre sobre costes y tipos de interés.¿Qué protege al inversor?La garantía hipotecaria de primer rango (una vez inscrita la ampliación). La existencia de un acuerdo de explotación con Dobo Homes (renta de 288.000 €/año). La ubicación del activo en Madrid.¿Qué NO protege al inversor?La contradicción sobre el uso que puede impedir la licencia de explotación. La falta de licencia de obra confirmada. El LTV real superior al 100% (si se usa la tasación original). La falta de claridad sobre el Agente de Garantías. La falta de certificación de obra independiente. Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos.8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR8.1 Rentabilidad anunciadaLa rentabilidad total estimada para el Tramo III es del 5,5% para un plazo de 6 meses. Esto equivale a un 11% anual (tipo de interés fijo). El pago de intereses es a vencimiento (bullet).8.2 Comparativa con el riesgoUna rentabilidad del 11% anual es atractiva en un entorno de tipos de interés en subida. Sin embargo, no compensa el nivel de riesgo asumido. El LTV real podría superar el 100%, lo que significa que si el proyecto no se completa, la garantía hipotecaria no cubre el préstamo. La contradicción sobre el uso puede impedir la explotación, y sin explotación no hay ingresos para devolver el préstamo.8.3 Escenario de rentabilidad realSi el préstamo se devuelve en el plazo de 6 meses: rentabilidad del 5,5%. Si se prorroga (lo más probable, dado el plazo real de 21 meses): se siguen devengando intereses al mismo tipo (11% anual). Incluso hay intereses de demora (+4%) si hay retraso. La rentabilidad anualizada no se diluye necesariamente; depende del tiempo real de exposición. Si el promotor no puede refinanciar y se ejecuta la hipoteca: el inversor puede perder parte o la totalidad de su inversión.8.4 Sensibilidad al riesgo geopolíticoEl encarecimiento de los materiales de construcción puede aumentar los costes de obra y reducir el margen del promotor. La subida de tipos encarece la refinanciación de la que depende la devolución. Si la refinanciación falla, el préstamo impagado devengaría intereses de demora (15% anual), pero la garantía podría no cubrirlos.9. OPINIÓN FUNDAMENTADAAnálisis de la oportunidadLa oportunidad presenta múltiples banderas rojas:Contradicción sobre el uso: Apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes. Esta discrepancia es gravísima y puede impedir la licencia de explotación.Tasación no respaldada: Wecity indica 1.942.009 € cuando la tasación original dice 1.421.248 €. La tasación original está caducada, pero la cifra de Wecity no está respaldada por nada.Avance de obra no respaldado: 39,38% según Wecity vs. 6,83% según tasación.Falta de licencia de obra, actividad y apertura: La ECU no es una licencia de obra y desde luego ni de actividad ni de apertura.Agente de Garantías contradictorio: Dos documentos designan agentes diferentes.Préstamo incluye la compra: El promotor ha recuperado parte de su inversión.Riesgo geopolítico: El conflicto en Ormuz encarece materiales y sube tipos.Comparación con la rentabilidad anunciadaLa rentabilidad del 11% anual (5,5% en 6 meses) es atractiva, pero no compensa el riesgo asumido. El LTV real superior al 100% significa que la garantía no cubre el préstamo en caso de ejecución. La falta de claridad sobre el uso y la licencia añade un riesgo regulatorio grave.RecomendaciónYo no invertiría en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. Las contradicciones documentales son graves y no resueltas. La falta de respaldo del avance de obra y la tasación no verificada sugieren que la información comercial no refleja la realidad del proyecto. El riesgo geopolítico añade incertidumbre sobre costes y tipos de interés.Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo muy elevado de pérdida parcial o total de su inversión, que la garantía hipotecaria puede no cubrir el préstamo, y que la rentabilidad anunciada no compensa el riesgo asumido.10. CONCLUSIÓNLa oportunidad de inversión "Madrid Conde de Vilches III" presentada por Wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la documentación técnica. El uso del activo es contradictorio (apartamentos turísticos vs. Casa de Huéspedes), lo que puede impedir la licencia de explotación. En mi opinión, que puede no ser la real, pero explica la situación, el promotor cometió un error al tratar de camuflar los APARTAMENTOS TURÍSTICOS como CASA DE HUÉSPEDES, con el fin de que no fuera imperativa la disposición de una plaza de garaje por apartamento, aunque dispuso que todas las unidades tuvieran cocina (lo que corresponde a apartamentos turísticos).De esta forma podría obtener 21 unidades, al ser revisado y ver que disponían de cocina se impuso la disposición de una plaza de garaje por unidad, lo que conllevo la reducción del 25% de unidades, limitándolas a 16 apartamentos, pero no tuvo en cuenta, o si lo tuvo asumió el riesgo, que la licencia de cambio de uso era para CASA DE HUÉSPEDES, no consta la modificación del cambio de uso hacia apartamentos turísticos.A mi juicio, dada la contestación social y política actual hacia los apartamentos turísticos, el asumir el riesgo de que no concedan la licencia de actividad por discrepancia con la solicitud presentada es una opción muy arriesgada.La tasación actual no está respaldada (1.942.009 € vs. 1.421.248 €), resultando en un LTV real incierto (121,72% o 89,08%). El avance de obra no está respaldado (39,38% vs. 6,83%). La licencia de obra no está confirmada. El Agente de Garantías es contradictorio. El riesgo geopolítico añade presión sobre costes y tipos de interés.La rentabilidad anunciada del 11% anual no compensa el riesgo asumido. La inversión es de alto riesgo y las protecciones al inversor son débiles.Recomendación: Yo no invertiría11. DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación proporcionada por el usuario y de fuentes públicas. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis. Dado el escaso tiempo dado ya que la plataforma sacó ayer dos proyectos y el chat de preguntas no haber permitido ni 24 horas para el estudio de ambos proyectos, ya se ha realizado, por lo que no he podido redactar preguntas a tiempo.
Sparrow In Jail
11/09/26 04:18
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas noches, Preguntas que, si tuvieran una respuesta satisfactoria, podrían hacerme reconsiderar mi decisión. La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. ¿Qué está pasando exactamente? ¿Cuándo se espera que se inscriba? Si no se inscribe, ¿qué pasa con el dinero de los inversores del Tramo II?El LTV sobre el suelo es 216,9%. Si el proyecto se para y hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo. ¿Qué mecanismo tienen previsto para ese escenario? ¿Hay alguna garantía adicional del promotor que no hayan contado?La inversión pendiente según Gloval es 810.964,90 €, pero el préstamo del Tramo II es 740.000 €. Faltan 70.964,90 €. ¿De dónde salen? ¿Los pone el promotor? ¿Se amplía el préstamo? ¿Se retrasa la obra? Si no se cubre, ¿cómo se termina la obra?Gloval dice que no hay contrato de obra firmado. La obra está al 60,30%. ¿Quién está ejecutando la obra y cómo se está pagando? ¿Hay un contrato verbal o un acuerdo marco? ¿Se va a firmar antes de que los inversores desembolsen?El documento de Wecity dice "1ª Disposición: 992.531,70 €". ¿Qué es exactamente esa cifra? Si es Tramo I más un primer tramo del Tramo II, ¿por qué el LTV que dan es 47,45% y no el que saldría de dividir 740.000 € entre la tasación actual? ¿Están mezclando conceptos?En caso de ejecución, el Agente de Garantías cobra primero, luego los gastos, luego los intereses de demora, luego los ordinarios y luego el principal. ¿Cuánto se estima que se llevaría el Agente de Garantías y los gastos de ejecución sobre un total de 1.480.000 €? ¿Qué porcentaje del principal recuperarían los inversores en un escenario de ejecución con obra parada al 60,30%?El BCE ha subido tipos y se esperan más subidas. El conflicto en Ormuz podría disparar los costes de construcción. Si los costes de obra suben un 10% (183.878 €), ¿quién asume ese sobrecoste? ¿El promotor con fondos propios o se amplía el préstamo? Si se amplía, ¿los inversores actuales tienen preferencia o dilución?El promotor solo ha ejecutado una promoción de 21 viviendas en Esparreguera. ¿Tiene capacidad técnica y financiera para gestionar esta promoción de 1.292 m² y 9 viviendas? ¿Hay algún avalista o garantía personal del administrador único que no hayan mencionado? Si las respuestas fueran convincentes, podría reconsiderar mi opinión. Si no, la decisión de no invertir se mantendría.
Sparrow In Jail
11/09/26 04:10
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas noches, Due dilligence del proyecto Palleja II RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO BARCELONA – PALLEJÀ II 1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS Plataforma: Wecity (CityPrive PSFP, S.L.U.) Promotor: MAGAR HOME PROMOCIONES, S.L. (Sociedad Unipersonal) Objeto declarado: Financiación de los costes de obra para finalizar la construcción de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en la calle Mare de Déu de Loreto, 47, Pallejà (Barcelona). Importe del préstamo (Tramo II): 740.000 € Importe total del préstamo (Tramo I + Tramo II): 1.480.000 € Aportación del promotor (declarada): 1.231.920 € (45% del total) Plazo: 15 meses (+6 meses de prórroga opcional) Tipo de interés: 11,00% anual Rentabilidad total estimada: 13,75% en 15 meses (equivalente a ~11% anual) Pago de intereses: a vencimiento (bullet) Inversión mínima: 500 € Comisión Wecity: No consta explícitamente. Estimada en el 7% del importe financiado (51.800 €), pagada por el promotor. El inversor no paga comisión. Tipo de interés de demora: 15,00% anual (11% + 4%) Cesión del préstamo: Permitida, pero no existe mercado secundario. Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre el activo (Responsabilidad Hipotecaria del 171% = 2.530.800 €). Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías.Garantía personal adicional: NO. Project Monitor: Sí (Wecity supervisa las certificaciones de obra). Agente de Garantías: GLOBAL SECURITY PARTNERS, S.L.U. Contrato de préstamo: Facilitado y analizado. Contrato de agente de garantías: Facilitado y analizado. Contrato de mandato a favor de Wecity: Facilitado y analizado. 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN 2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (01/09/2026) MAGAR HOME PROMOCIONES, S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 1166 de Pallejà desde el 31/12/2024. La superficie registral del suelo es de 390 m². Existen afecciones fiscales por ITP y Sucesiones, pero no hay cargas hipotecarias previas inscritas. Existe una hipoteca presentada el 30/06/2026 por 740.000 € (Tramo I) pendiente de inscripción por calificación desfavorable. 2.2 Ficha Catastral La superficie gráfica de la parcela es de 390 m². La superficie construida es de 385 m² (nave industrial de 1920). El catastro no refleja la obra nueva ni la división horizontal. Esto es esperable a mitad de obra. 2.3 Informe de Tasación GLOVAL (02/09/2026) El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €. El valor de tasación HET (Edificio Terminado) es de 3.589.254,11 €. El valor del suelo es de 682.345,55 € (calculado por el método residual). La visita se realizó el 01/09/2026 y la tasación caduca el 02/03/2027. La superficie comprobada por el tasador es de 1.292 m² construidos. El avance de obra es del 60,30%. La inversión pendiente para terminar la obra es de 810.964,90 €. El coste total de obra presupuestado es de 1.838.775,93 €. No se ha aportado contrato de obra firmado, seguro decenal, CEE ni cédula urbanística. 2.4 Certificación de Obra (nº 8, 24/07/2026) El avance real de obra es del 60,30%. ¡Los capítulos más retrasados son: carpintería exterior (14,71%), fontanería (9,80%), carpintería interior (6,20%), pintura (4,64%) y cerrajería (0,87%). ¡Los capítulos más avanzados son: movimiento de tierras, cimentaciones, estructura y cubierta (100%), albañilería (91,22%) y saneamiento (96,64%). 2.5 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDI) El importe objetivo es de 740.000 €. El promotor ha aportado 1.231.920 €. La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción. La hipoteca del Tramo II se inscribe como ampliación de la del Tramo I. La responsabilidad hipotecaria es del 171% del principal. El plazo es de 15 meses (+6 de prórroga) hasta el 29/12/2027. 2.6 Rating (MOORE IBÉRICA, 23/06/2026) Calificación global: AA (Muy Alta). Calificación del promotor: BBB. Calificación del proyecto: AA. Calificación del préstamo: AA. 2.7 Contrato de Préstamo (01/09/2026) Préstamo total de 1.480.000 € en dos tramos de 740.000 €. Hipoteca única de primer rango que responde por ambos tramos. Poder Irrevocable de Venta a favor del Agente de Garantías. Interés de demora del 15% anual. Penalización del 2% para Wecity por reclamación de deuda. Penalización del 5% por amortización anticipada. 2.8 Contrato de Mandato de Garantías El Agente de Garantías (GLOBAL SECURITY PARTNERS) actúa en nombre propio pero por cuenta de los inversores. No responde de la solvencia del promotor ni de la validez del préstamo. Cobra antes que los inversores en caso de ejecución. 2.9 Contrato de Mandato a favor de Wecity Wecity firma el préstamo en nombre del inversor y gestiona cobros y pagos. Su obligación es de medios, no de resultado. No responde de la solvencia del promotor. Puede ceder o modificar el contrato sin consentimiento del inversor. 3. ANÁLISIS FINANCIERO 3.1 Coste del activo y valor de tasación El coste de adquisición del suelo fue de aproximadamente 572.000 € (según el rating). El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €. El valor de tasación HET es de 3.589.254,11 €. El valor del suelo es de 682.345,55 €. 3.2 Comparativa con el valor post-reforma estimado El valor HET (3.589.254 €) es el valor teórico del edificio terminado. El precio de venta objetivo de las 9 viviendas es de 3.400.000 € (377.778 €/unidad, 2.632 €/m²). Este precio está un 17,62% por debajo de la media de mercado en la zona según el rating. 3.3 LTV real sobre el valor actual La deuda total (Tramo I + Tramo II) es de 1.480.000 €. El valor de tasación actual (ECO) es de 2.091.808,94 €. El LTV total es del 70,75%. El LTV sobre el suelo (682.345,55 €) es del 216,9%. 3.4 LTV real incluyendo intereses Los intereses totales del préstamo (15 meses) ascienden a 203.500 € (11% anual sobre 1.480.000 €). La deuda total más intereses es de 1.683.500 €. El LTV total con intereses es del 80,5% sobre el valor ECO. 3.5 Escenario de ejecución con obra parada Si la obra se para después de desembolsar el Tramo II, el activo se encuentra en un estado peor que el inicial (60,30% ejecutado, sin acabados). El valor estimado con obra parada sería inferior a 2.091.808 € (deterioro del 20-50% según el estado). Con una deuda total + intereses de aproximadamente 1,68 M €, el déficit estimado con un deterioro del 30% sería de 312.000 € (sobre el valor ECO deteriorado de 1.464.266 €). Si hay que demoler lo construido, el valor del suelo (682.345 €) no cubre la deuda (LTV del 216,9%). 3.6 Viabilidad del proyecto El coste total del proyecto (suelo + obra + gastos + intereses) es de aproximadamente 2.224.451 €. Los ingresos netos por venta (objetivo) son de 3.400.000 €. El margen bruto es de 1.175.549 € (34,6% sobre ingresos). El beneficio antes de impuestos es de 754.600 € (22,2% sobre ventas). La rentabilidad del promotor sobre su capital propio (1.231.920 €) es del 61,2% en 15 meses. El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo y no hay desviaciones significativas en los costes o en el plazo. 3.7 Estructura del préstamo Wecity De los 740.000 € invertidos por el Tramo II, aproximadamente 51.800 € (7%) se destinan a la comisión de Wecity. El resto (688.200 €) se destina a la obra. 4. FORTALEZAS Promotor con experiencia: MAGAR HOME ha ejecutado una promoción de 21 viviendas en Esparreguera (2023-2024) y tiene un patrimonio neto de 2.543.602 €. Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con una responsabilidad hipotecaria del 171%. Ubicación prime: Pallejà es un municipio del Baix Llobregat, a 20 km de Barcelona, con buena conexión por carretera y ferrocarril. Capital propio del promotor: El promotor ha comprometido 1.231.920 € en el proyecto (45% del coste total). Riesgo de construcción reducido: La estructura, cubierta y fachadas están terminadas. El riesgo restante son los acabados e instalaciones. Paquete de garantías adicionales: Además de la hipoteca, el préstamo cuenta con Poder Irrevocable de Venta. Project Monitor independiente: Wecity supervisa las certificaciones de obra y los desembolsos. Tasación reciente: La tasación fue realizada el 02/09/2026 por GLOVAL, una sociedad homologada. Precio de venta competitivo: El precio objetivo (2.632 €/m²) es un 17,62% inferior a la media de mercado. Eso facilita la comercialización. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS 5.1 Riesgo registral grave La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. Esto puede retrasar la inscripción de la ampliación (Tramo II). El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy. 5.2 Discrepancia en la superficie del suelo El proyecto indica una parcela de 294 m². La Nota Simple, el Catastro y la tasación confirman 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo. 5.3 Discrepancia en el número de trasteros El proyecto dice 9 trasteros. La interpretación de los planos dice 8. Habría que verificarlo. 5.4 Falta de contrato de obra firmado La tasación advierte que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra, solo de un presupuesto no firmado. El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso. No es normal que no esté firmado a estas alturas, pero la obra ya está al 60,30% y el promotor ha pagado lo ejecutado. Eso demuestra capacidad de pago. El riesgo es que el coste final pueda variar. 5.5 Riesgo de sobreendeudamiento El LTV total sin intereses es del 70,75% sobre ECO. Con intereses es del 80,5%. Si el promotor incumple, el valor actual de la vivienda cubre la deuda total, pero el margen es ajustado. 5.6 Riesgo de comercialización El precio de venta objetivo (2.632 €/m²) es un 17,62% inferior a la media de mercado. Eso es una fortaleza, no una debilidad. El producto es diversificado (1 a 3 dormitorios, 48,68 a 87,92 m²). La oferta de obra nueva en Pallejà es escasa. La demanda es media. El único punto débil es que solo hay 6 plazas de garaje para 9 viviendas, lo que puede dificultar la venta de las 3 viviendas sin plaza. 5.7 Riesgo de ejecución con obra parada Si la obra se para después de desembolsar el Tramo II, el valor del activo se deteriora por las obras a medias. El LTV total con intereses es del 80,5%. Si hay que demoler lo construido, el valor del suelo (682.345 €) no cubre la deuda (LTV del 216,9%). 5.8 Riesgo de viabilidad económica El beneficio del promotor es irrelevante para ti como prestamista. Lo que importa es que el promotor pueda pagar. El proyecto es viable si se termina y se venden las 9 viviendas a 3.400.000 €. El margen del promotor (22,2% sobre ventas) es razonable y le permite absorber desviaciones. Si el margen cae por debajo del 10%, el promotor podría tener dificultades para pagar. El riesgo real no es que el promotor gane poco, sino que no pueda pagar. 5.9 Riesgo de iliquidez de la inversión No existe un mercado de negociación activo para el préstamo. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (15-21 meses). 5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Aunque existe una tregua frágil, se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción. La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales, retrasando la comercialización. El plazo de 15 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 5.11 Riesgo de la advertencia del rating El rating de MOORE IBÉRICA advierte que la información no ha sido auditada ni verificada por terceros, y que las previsiones no constituyen una garantía de resultados futuros. Esto limita la fiabilidad de los testigos de venta utilizados para justificar el precio objetivo. 6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS Discrepancia 1: Superficie del suelo El proyecto indica 294 m², mientras que la Nota Simple, el Catastro y TINSA confirman 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo y a la comparación con los testigos de venta. Discrepancia 2: Número de trasteros El proyecto dice 9 trasteros. La interpretación de los planos dice 8. Habría que verificarlo. Discrepancia 3: Estado de la hipoteca La Nota Simple dice que la hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. El FDI dice que la hipoteca del Tramo II se inscribe como ampliación de la del Tramo I. El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy. Discrepancia 4: Contrato de obra La tasación advierte que no se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra, solo de un presupuesto no firmado. El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso. No es normal que no esté firmado a estas alturas, pero la obra ya está al 60,30% y el promotor ha pagado lo ejecutado. 7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse. Aunque existe una tregua frágil, la situación sigue siendo inestable. El conflicto entre Israel e Irán podría escalar en cualquier momento. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. Posibles consecuencias para el proyecto: Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la obra. Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio, etc.). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros. Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, por encima de la subida realizada hoy, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas. Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en el área metropolitana de Barcelona. Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta podrían alargarse, afectando al repago del préstamo. Plazo insuficiente: El plazo de 15 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. Contexto macroeconómico actual:El BCE ha subido los tipos 0,25% hoy. La facilidad de depósito está en 2,5%. Se espera al menos otra subida o dos. Los tipos más altos encarecen las hipotecas y reducen la demanda. Pero el precio de venta objetivo es un 17,62% inferior a la media, lo que compensa parcialmente el efecto. El promotor tiene un préstamo a tipo fijo (11%), así que no le afecta la subida de tipos. 8. ANÁLISIS DE RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR Como inversor en un préstamo, tu rentabilidad es fija: 11% anual. No depende de la TIR del proyecto ni del beneficio del promotor. Datos de tu inversión: Importe invertido: 740.000 € (Tramo II). Tipo de interés: 11,00% anual. Plazo: 15 meses (+6 de prórroga). Pago de intereses: a vencimiento (bullet). Rentabilidad total: 13,75% en 15 meses. Rentabilidad anualizada: 11,00%. Cálculo de intereses: Intereses totales en 15 meses: 740.000 € × 11% × 15/12 = 101.750 €. Rentabilidad total: 101.750 € / 740.000 € = 13,75%. Si se prorroga 6 meses más: 740.000 € × 11% × 21/12 = 142.450 €. Rentabilidad total: 19,25%. Comparativa con alternativas: Bono español a 10 años: ~3,0%. Depósito a plazo fijo: ~2,0%. Fondos de inversión conservadores: ~4-5%. Fondos de inversión moderados: ~6-8%. Fondos de inversión agresivos: ~10-12%. Tu inversión: 11,00% anual. Riesgos que afectan a tu rentabilidad: Riesgo de impago: Si el promotor no paga, pierdes los intereses y parte del principal. Riesgo de retraso: Si el promotor paga tarde, cobras intereses de demora (15% anual). Riesgo de ejecución: Si hay que ejecutar la hipoteca, cobras después del Agente de Garantías y los gastos de ejecución. Riesgo de liquidez: No puedes vender tu inversión antes del vencimiento. Riesgo geopolítico: Afecta indirectamente a través de la inflación y los tipos de interés, pero tu tipo es fijo. Conclusión sobre la rentabilidad: Tu rentabilidad es fija y atractiva (11% anual). El riesgo principal no es que el proyecto gane poco, sino que el promotor no pueda pagar. La garantía hipotecaria de primer rango y el Poder Irrevocable de Venta son tus protecciones. El riesgo registral (hipoteca del Tramo I pendiente de inscripción) es el principal riesgo a vigilar. 9. CONSIDERACIONES FINALES ¿Qué está financiando realmente el inversor? El inversor está financiando la finalización de una promoción de 9 viviendas, 6 garajes y 9 trasteros en Pallejà. La obra está al 60,30% de ejecución. La estructura está terminada. Falta la urbanización, los acabados y las instalaciones. ¿Es viable el proyecto? El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta objetivo de 3.400.000 € y no hay desviaciones significativas. El margen es ajustado (22,2% sobre ventas) y cualquier desviación puede reducir drásticamente la rentabilidad del promotor, afectando a su capacidad de repagar el préstamo. ¿Es segura la inversión? La inversión es de riesgo medio-alto. El activo está en construcción, la hipoteca del Tramo I no está inscrita, la superficie del suelo no coincide entre documentos, no hay contrato de obra firmado, no hay seguro decenal, no hay CEE ni cédula urbanística. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. ¿Qué protege al inversor? La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita). El colchón del LTV sobre ECO (70,75%). El Poder Irrevocable de Venta. El Project Monitor. La aportación del promotor (1.231.920 €). ¿Qué NO protege al inversor? La falta de inscripción de la hipoteca del Tramo I. La discrepancia en la superficie del suelo. La falta de contrato de obra firmado. La falta de seguro decenal, CEE y cédula urbanística. El sobreendeudamiento del activo (LTV sobre suelo del 216,9%). Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos. 10. OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta múltiples banderas rojas: Riesgo registral: La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. El inversor no tiene garantía hipotecaria inscrita a día de hoy. Discrepancia en la parcela: El proyecto indica 294 m², la realidad es 390 m². Esta diferencia del 24,6% afecta al valor del activo. Falta de contrato de obra: El coste de 1.838.775,93 € es una estimación, no un compromiso. Sobreendeudamiento: El LTV sobre suelo es del 216,9%. Si hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo. Riesgos geopolíticos: Añaden incertidumbre y pueden disparar los costes. Comparación con la rentabilidad anunciada La rentabilidad del 11% anual (13,75% total en 15 meses) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. Recomendación Yo no invertiría en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto. Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo registral grave (la hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable), que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto y que la inversión es ilíquida durante 15-21 meses. Además, la inversión pendiente para terminar la obra (810.964,90 €) supera el importe del préstamo (740.000 €), el LTV sobre el suelo es del 216,9% (si hay que demoler lo construido, la garantía no cubre el préstamo) . 11. CONCLUSIÓN La oportunidad de inversión "BARCELONA – PALLEJÀ II" presentada por Wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad registral, catastral y urbanística. El activo está en construcción (60,30%). La hipoteca del Tramo I está pendiente de inscripción por calificación desfavorable. La parcela utilizada para justificar el precio es incorrecta (294 m² vs 390 m²). El LTV sobre suelo es del 216,9%. El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional. La inversión es de riesgo medio-alto. La rentabilidad anunciada del 11% anual (13,75% total en 15 meses) puede no compensar el riesgo asumido, especialmente el riesgo registral que puede retrasar o impedir la ejecución de la garantía. Recomendación: Yo no invertiría.12. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por el usuario. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
Sparrow In Jail
09/09/26 04:32
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenos días, No deberían pero pueden, ten en cuenta que lo que hacen es una novación del contrato, si la mayoría está de acuerdo pueden hacerlo, como si piden que les concedan una prórroga de 3000 años, si la mayoría vota que sí, pues se concede.Los muy listos hacen que el silencio sea positivo, de tal forma que es muy difícil que no hagan lo que les dé la gana.
Sparrow In Jail
08/09/26 01:08
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenas noches, ¡Madre mía! yo invertí en el tramo B de Villa Alcalá II, no sé si es el mismo pero está en el mismo sitio y con la misma comercializadora. 1) Por sobrecostes en noviembre de 2025 hicieron una novación y se inventaron un tramo C que originalmente no existía.2) En febrero vencía y pidieron la prorroga de 6 meses, hasta agosto.3) En junio acaban la obra,, pero...... no hay compradores.4) Llega agosto y no hay compradores, por lo que hacen una nueva novación de NUEVE MESES MÁS.Resumen: Necesitaron hacer un tramo C en medio de la obra pues se les acababa el dinero, lo que hace que la garantía se diluya, luego piden la prórroga de 6 meses, luego de nueve meses, total un año y 3 meses.¡¡¡Ánimo!!!
Sparrow In Jail
07/09/26 18:37
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas tardes, Pues stupendo.
Sparrow In Jail
07/09/26 18:10
Ha respondido al tema
Urbanitae
Buenas tardes, Me temo, bueno más que temerme estoy casi seguro, de que como este caso vamos a ver muuuchos en los próximos meses.El aumento de costes por la guerra de Ormuz tiene que alflorar, a los que estéis en este caso fijaos que dice "entre otras condiciones" leed con cuidado todo, no es una prórroga lo que piden sino una NOVACIÓN, es decir que van a modificar las condiciones, no sólo el plazo.Acaba de llegarme un correo con un nuevo proyecto para Marbella, como si no hubiera bastantes, en tanto no se aclare la situación no voy a estudiar ni invertir nada en Urbanitae ni en Civislend.
Sparrow In Jail
07/09/26 16:12
Ha respondido al tema
Wecity
Buenas tardes, Huele mal, yo hace tiempo decidí no invertir nada en promociones extranjeras, si con las españolas las ejecuciones son muy dificultosas, no quiero ni pensar en las extranjeras, con normativas distintas y sin acceso fácil para nosotros para denunciar en un juzgado,Acaba de salir una promo en Italia y ni la miro.