Participaciones del usuario Sparrow In Jail - Inversiones alternativas

Foro:

Sparrow In Jail 20/08/26 17:00

Ha respondido al tema BDKapital

Buenas tardes. Así es, me temo que me voy a ahorrar ir el lunes pues la promoción se habrá completado, ¡que le vamos a hacer!

Sparrow In Jail 20/08/26 16:59

Ha respondido al tema BDKapital

Buena tardes.,No me molestan los comentarios, yo también estoy para aprender, pero es que últimamente abundan las críticas sin poner la justificación a las mismas, pero puedes ver que las analizo y las respondo, es más, si hay alguna cosa que no he tenido en cuenta no me duele nada rectificar, yo no estoy en posesión de la verdad. Saludos.

Sparrow In Jail 20/08/26 15:34

Ha respondido al tema Civislend

Buenas tardes,Pues muchas gracias, en el foro de BDKapital he colgado mi due dilligence y añadido algunos comentarios.Un saludo,

Sparrow In Jail 20/08/26 12:57

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, Ya me han respondido al whatsaap, que no me pueden facilitar el contrato del alquiler por confidencialidad y que no me pueden mandar el informe de tasación pero puedo pasar por las oficinas a verlo (la verdad es que no lo entiendo).Hoy no me puedo pasar, le he preguntado que cuándo le vendría bien y me dice que entonces el lunes.En resumen, que si el lunes no se ha completado la financiación me pasaré para estudiarla y si se ha completado pues nada, otra vez será.Lo que no voy a hacer es invertir con una tasación basada en números irreales y solo "supuestos", según advierte el tasador. Ya he tenido demasiadas malas experiencias.

Sparrow In Jail 20/08/26 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenos días, Recibo por correo:Hills 14 III | Lunes 24 de agosto a las 12:00h (UTC+2) Proyecto de préstamo en Benahavís, Málaga. 9,50% de interés anual simpleHipoteca de primer rango sobre el activoAvance de obra certificado superior al 67%Retorno mínimo equivalente a 9 meses de intereses (7,12%)Quinto proyecto del gestor con UrbanitaeEl gestor compromete cerca de 4 millones de euros de capital propio al proyecto Y ni siquiera nos dan información de la votación pesar de habérsela pedido, y habrá incluso gente que invierta en este proyecto con el historial que tiene.La falta de respeto que tiene Urbanitae por los inversores es cada vez más acusada.

Sparrow In Jail 20/08/26 12:17

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, Me vas a perdonar, pero " respecto a hacer análisis en su momento ya te lo comenté " no lo recuerdo, estoy en tantos foros y son tantas las promociones que no lo tengo todo en la cabeza. Si lo repites te lo agradeceríamos, porque supongo que el resto de compañeros tampoco lo recuerda.Por supuesto que puedes comentar, no faltaría más., pero decir que hay que añadir lo que ya está dicho y meridianamente claro me parece inane o que encierra un interés espurio.Por otro lado, criticar el trabajo que hacen otros y que comparten sin ninguna condición, sin aportar absolutamente nada para que podamos comparar y aprender es, a mi juicio, cuando menos, muy egoísta e insolidario.Dicho todo esto, te repito que no soy nadie para decir lo que puedes comentar o no, solo te doy mi opinión.Por mi parte, tema zanjado, no diré más al respecto.

Sparrow In Jail 20/08/26 11:54

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, Ya lo dice el análisis: promotor con buena situación financiera (7 M€ de patrimonio, deuda casi nula), pero hay que tener en cuenta que el préstamo supone un 238% de su activo corriente, es verdad que respecto al activo no corriente es un 16,6%.Es decir, en principio depende totalmente de la venta de la promoción, si falla en cualquier aspecto podría vender parte de su patrimonio inmobiliario para devolver el préstamo. Pero eso lleva mucho tiempo, no es inmediato. De todos modos, ¿nos pasas tu análisis? ¿o simplemente comentas lo que hacen otros y el tuyo no lo compartes?

Sparrow In Jail 20/08/26 10:34

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, Eso ya es un juicio de valor tuyo, en teoría decían que el préstamo era para la reforma, lo que he visto absurdo y se contradice con el estudio económico, en todo caso, para mi, la obra es secundaria.Si de verdad crees que en una obra no importa nada el conflicto, teniendo en cuenta que aquí los precios de los materiales se multiplican dada la insularidad, me parece respetable, pero no lo comparto. Aunque como te digo la obra para mi no es lo importante.¿Podrías pasarnos el análisis que tu has hecho para comparar? porque al principio hablabas del traslado de los pacientes y ahora de la guerra de Irán.

Sparrow In Jail 20/08/26 10:16

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, No confundas el edificio que se va a reformar con el que ofrecen hipotecar, el que ofrecen hipotecar es este:https://www.grupoicot.es/centros/cesar-las-palmas/El que van a reformar esta en la Playa de las Canteras, no dicen cuál es pero es pequeño, solo tiene 4 viviendas y dos locales comerciales, tengo que darme una vuelta porque edificios pequeños hay pocos, supongo que estará a la altura de Playa Chica, de todos modos la Playa de las Canteras es lo más caro de Las Palmas.He deducido que se debe tratar de inquilinos de renta antigua, y se lo dejan más barato, porque si no se me hace muy difícil que inquilinos normales lo pudieran pagar, mi hermana está alquilada en Las Canteras y el precio de venta sería prohibitivo si el casero lo quisiera vender.Al parecer un fondo lo compró con vistas a negociarlo y no han podido desalojar a los inquilinos, de ahí que lo vendan, todo esto es deducción mía, pero solo es una elucubración.De todos modos, la info sobre el edificio a reformar para mi es un poco secundaria, me interesa mucho más la info sobre la garantía, la tasación es un "invento" pues no han dispuesto del contrato de alquiler.Todo se basa en ese precio, pues la tasación depende del mismo, si está alquilado más barato del que supone el tasador, la tasación sería menor por lo que subiría el LTV, y no sabemos hasta cuando.Acabo de poner un whatsaap al responsable de BDKapital, estoy a la espera.

Sparrow In Jail 20/08/26 09:53

Ha respondido al tema BDKapital

Buenos días, Mi due dilligence sobre Flipping Canteras: RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO FLIPPING CANTERAS (SANJINESTOR, S.L.) 1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS Plataforma: BDKapital (CNMV nº 23) Promotor: Sanjinestor, S.L. (Grupo JUCAN) Objeto declarado: Rehabilitación de un edificio residencial de 4 viviendas y 2 locales comerciales en la Avenida de Las Canteras (Las Palmas de Gran Canaria), para su posterior venta a los actuales inquilinos. Importe del préstamo: 1.100.000 € Aportación del promotor (declarada): Superior a 1.000.000 € Plazo: 18 meses Tipo de interés: 9,50% anual Rentabilidad total estimada: 15,25% TAE: 9,925% Pago de intereses: Al vencimiento (bullet) Inversión mínima: 500 € Comisión BDKapital: 77.000 € + IGIC (a cargo del promotor) Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre inmueble en calle Párroco Villar Reina, 3 (Las Palmas de Gran Canaria), finca registral 29.067, con valor de tasación de 4.386.885,60 € (LTV 25,07%). Calificación de riesgo: AAA (muy poca probabilidad de entrada en mora) 2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN RELEVANTE 2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (13 de agosto de 2026) El inmueble que se ofrece como garantía hipotecaria está inscrito en el Registro de la Propiedad de Las Palmas nº 5, finca registral 29.067. Sanjinestor, S.L. es propietaria del 100% del pleno dominio desde el 29 de diciembre de 2006. No hay cargas registradas. La finca está completamente libre de hipotecas, embargos o afectaciones, lo que permite constituir una hipoteca de primer grado sin obstáculos. Nota: Si bien la dirección de la nota simple no coincide con la de la tasación he comprobado con la referencia catastral que se trata del mismo edificio, lo que ocurre es que tiene entradas por dos calles distintas.2.2 Certificado de Tasación (ALIA TASACIONES, S.A., 11 de agosto de 2026) El valor de tasación es de 4.386.885,60 €. La superficie adoptada es de 2.821 m² construidos. El método de valoración utilizado es el de "actualización de inmuebles arrendados". Advertencia clave del tasador: "No se ha dispuesto de datos sobre el rendimiento económico actual de la explotación, por lo que sus flujos de caja se han estimado a partir de (ratios medias del sector / otros)." Esto significa que el tasador no ha visto los contratos de alquiler y ha estimado los ingresos del inmueble basándose en medias del sector, no en los datos reales del inquilino. 2.3 Información del inquilino de la garantía hipotecaria El inmueble de Párroco Villar Reina, 3, está ocupado por CESAR Las Palmas, un centro hospitalario del Grupo ICOT, con 52 camas, especializado en pacientes crónicos complejos de larga estancia, en funcionamiento desde enero de 2022. 2.4 Resumen Económico del Proyecto El resumen económico muestra los números reales de la operación: Compra del Activo e impuestos: 2.100.000 €Proyecto + Licencia + Desmonte y obra: 30.000 €TOTAL GASTOS INICIALES: 2.130.000 €TOTAL Rehabilitación: 300.000 €Precio Medio Vivienda/Local comercial: 570.000 € (3.800 €/m²)Ventas Totales: 3.420.000 €Beneficio esperado: 990.000 €2.5 Documentación financiera del promotor Modelo 200 (Impuesto sobre Sociedades 2025): patrimonio neto de 7.001.642,59 €, deuda prácticamente inexistente (30.000 € a largo plazo), resultado del ejercicio de 145.609,36 €. La empresa tiene un solo empleado. 3. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA GARANTÍA 3.1 Relación préstamo / valor de la garantía La garantía hipotecaria está tasada en 4.386.885,60 €. El préstamo es de 1.100.000 €. El LTV es del 25,07%. 3.2 Colchón de la garantía El activo hipotecado vale aproximadamente 4 veces el préstamo. Incluso en un escenario de caída del mercado inmobiliario del 50%, el LTV seguiría siendo del 50%, todavía conservador. 3.3 Flujo de caja de la garantía El inmueble está alquilado a un hospital de 52 camas (Grupo ICOT). Si la renta estimada está en la horquilla de 22.500 a 34.000 €/mes, el inmueble genera entre 270.000 y 408.000 € anuales, lo que justifica el valor de tasación. El interés anual del préstamo (104.500 €) podría cubrirse sobradamente con el alquiler del inmueble. Sin embargo, no se ha aportado el contrato de alquiler para verificar esta información. 3.4 Análisis de la rentabilidad del inversor Intereses totales: 167.756,85 € (según cuadro de amortización)Rendimiento total: 15,25% sobre el capital invertidoRentabilidad anualizada: aproximadamente 10,12%TAE: 9,925%4. FORTALEZAS Garantía hipotecaria de primer grado con LTV muy bajo (25,07%). El activo cubre 4 veces el préstamo. Incluso con una caída del 50% del valor inmobiliario, el LTV seguiría siendo del 50%.Inquilino solvente de la garantía. El inmueble hipotecado está ocupado por CESAR Las Palmas, un hospital de 52 camas del Grupo ICOT, en funcionamiento desde enero de 2022.Situación financiera del promotor. Sanjinestor, S.L. tiene un patrimonio neto de 7.001.642,59 € y un pasivo total de solo 73.581,15 €. La empresa no tiene deuda significativa.Aportación de fondos propios del promotor. El promotor ha comprometido más de 1.000.000 € en el proyecto (la compra del edificio), y el beneficio esperado es de 990.000 €.Margen del promotor. El beneficio esperado es de 990.000 €, un margen del 40,7% sobre los costes totales, lo que proporciona un colchón considerable ante imprevistos.No hay cargas sobre la garantía. La Nota Simple confirma que el inmueble de Párroco Villar Reina, 3, está completamente libre de hipotecas, embargos o afectaciones.Calificación AAA de BDKapital.Tasación reciente (agosto de 2026). 5. DEBILIDADES Y RIESGOS El contrato de alquiler del inmueble hipotecado no se ha aportado. El tasador no ha visto los contratos de alquiler y ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector". Si la renta real del Grupo ICOT es inferior a la estimada, el valor de la garantía estaría inflado. El inversor no puede verificar la solidez de la garantía.El informe de tasación completo no se ha aportado. Solo se ha facilitado el certificado resumen, no el informe detallado con flujos de caja, tasa de descuento y comparables de mercado.El préstamo se presenta como "rehabilitación de zonas comunes", pero el resumen económico muestra que la rehabilitación cuesta 300.000 € y el préstamo es de 1,1 M€. El grueso del préstamo se destina a la compra del edificio. Esta es una contradicción material, aunque no afecta a la garantía.Riesgo de falta de liquidez. La inversión es ilíquida durante 18 meses.Riesgo de concentración. La inversión se concentra en un único proyecto.Riesgo de inflación. Una inflación creciente podría erosionar el rendimiento real.Riesgo operativo. Fallos en sistemas, personas o flujos operativos de la plataforma o del promotor. 6. DISCREPANCIAS DETECTADAS Discrepancia 1: Finalidad del préstamo El proyecto afirma que el préstamo es para "rehabilitación de zonas comunes". El resumen económico muestra que la rehabilitación cuesta 300.000 €, mientras que el préstamo es de 1,1 M€. El grueso del préstamo se destina a la compra del edificio (2,1 M€). Esto no es necesariamente ilegal, pero es una presentación engañosa de la operación. Consecuencia: El inversor está financiando la compra de un edificio, no su rehabilitación. Esto debería haberse explicado claramente en la oferta. Discrepancia 2: Contrato de alquiler no aportado El tasador no ha visto los contratos de alquiler del inmueble de Párroco Villar Reina, 3. Ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector". El inversor no puede verificar que el alquiler que paga el Grupo ICOT sea suficiente para justificar el valor de tasación de 4,38 M€. Consecuencia: El valor de la garantía puede estar inflado. Si el alquiler real es inferior a la media del sector, la garantía vale menos. Discrepancia 3: Informe de tasación completo no aportado Solo se ha facilitado el certificado resumen. El inversor no puede verificar los flujos de caja que justifican el valor de 4,38 M€. Consecuencia: El inversor no puede validar la solidez de la garantía. 7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO El conflicto en Oriente Medio entre Israel e Irán ha escalado y la tregua existente se ha roto. Irán ha sufrido daños significativos en sus infraestructuras petroleras. Un posible bloqueo del Estrecho de Ormuz podría disparar el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo. Posibles consecuencias para el proyecto: Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la rehabilitación.Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio. Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales.Plazo insuficiente. El plazo de 18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán. 8. OPINIÓN FUNDAMENTADA Análisis de la oportunidad La oportunidad presenta fortalezas significativas: una garantía hipotecaria de primer grado con un LTV del 25%, un activo valioso (4,38 M€) y un inquilino solvente (hospital de 52 camas); un promotor con una situación financiera sólida (7 M€ de patrimonio, deuda casi nula); y una rentabilidad atractiva (15,25% total, TAE 9,925%). Sin embargo, presenta una debilidad crítica: el contrato de alquiler del inmueble hipotecado no se ha aportado, y el tasador advierte que no ha podido verificar los ingresos reales. Esto significa que el valor de la garantía de 4,38 M€ es una estimación, no una certeza. Si la renta real es inferior a la estimada, la garantía vale menos. Comparación con la rentabilidad anunciada La rentabilidad es atractiva, pero la falta de verificación del alquiler introduce un riesgo que el inversor debe considerar. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional. Recomendación No invertir en esta oportunidad hasta que se aclaren las siguientes cuestiones: Contrato de alquiler del inmueble de Párroco Villar Reina, 3 (o certificado del inquilino con la renta mensual y la duración restante).Informe de tasación completo (con flujos de caja detallados, tasa de descuento y comparables).Si BDKapital no puede o no quiere facilitar esta documentación, es una señal de alarma. El inversor debe ser consciente de que está invirtiendo en un proyecto donde la garantía hipotecaria es sólida sobre el papel, pero su valor real no se puede verificar. En resumen, la oportunidad es atractiva por su garantía hipotecaria y su rentabilidad, pero la falta de transparencia sobre el contrato de alquiler y la discrepancia en la finalidad del préstamo recomiendan ser cauteloso. 9. CONCLUSIÓN La oportunidad de inversión "FLIPPING CANTERAS" presentada por BDKapital tiene una garantía hipotecaria sólida (LTV 25%, activo de 4,38 M€, inquilino hospitalario) y un promotor con buena situación financiera (7 M€ de patrimonio, deuda casi nula). Sin embargo, el inversor no puede verificar el valor de la garantía porque no se ha aportado el contrato de alquiler del inmueble hipotecado, y el tasador advierte que ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector" sin verificar los datos reales. El préstamo se presenta como "rehabilitación de zonas comunes", pero el resumen económico muestra que el grueso del préstamo se destina a la compra del edificio. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional de encarecimiento de costes y retrasos en los suministros. Recomendación: No invertir sin obtener antes el contrato de alquiler y el informe de tasación completo. Si BDKapital los facilita y confirman una renta acorde con el valor de tasación, la oportunidad es de riesgo medio-bajo. Si no los facilita, el inversor debe rechazar la oferta. NOTA: A lo largo de la mañana pediré tanto el informe de tasación como el contrato de alquiler, os mantendré informados. 10. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.