Buenas noches, Mi due dilligence sobre la fase 3 de Juan de Olías, ya la habia hecho para una fase anterior.RESUMEN EJECUTIVO– PROYECTO MADRID JUAN DE OLÍAS III1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS· Plataforma: wecity (autorizada por CNMV, registro nº 9).· Promotor: Iberia Viva Capital, S.L.U. (CIF B56685589).· Objeto declarado: Financiación de la Fase III del préstamo para la rehabilitación de un edificio en Calle Juan de Olías, 21, Madrid (Tetuán). Proyecto de 20 lofts/oficinas y 1 vivienda.· Importe del préstamo (Fase III): 750.000 €.· Importe total del préstamo (Fases I + II + III): 2.750.000 €.· Aportación del promotor (declarada): 1.544.468,66 € (35,96% del total).· Plazo declarado en el dossier comercial: 11 meses (+6 meses de prórroga opcional).· Plazo real según la Ficha de Datos Fundamentales (FDF): 18 meses + 6 meses de prórroga (desde la firma hasta 17 de agosto de 2027).· Tipo de interés: 11,50% anual fijo.· Rentabilidad total estimada: 10,54%.· Pago de intereses: a vencimiento (bullet).· Inversión mínima: 500 €.· Inversión máxima: 500 € durante los primeros 10 minutos.· Comisión de wecity (Fase III): 52.181,25 € (6,96% del importe de la Fase III).· Estructuración del préstamo (Fase III): 28.657,58 € (3,82% del importe de la Fase III).· Total destinado a obra de la Fase III: 669.161,17 € (89,22% del importe de la Fase III).· Garantías anunciadas: Hipoteca de 1er grado sobre el activo (a favor de Global Security Partners SLU, agente de garantías de wecity). Tasación ECO actual: 3.315.451,23 €. Tasación ECO HET: 5.661.824,05 € (según wecity) o 5.683.461,14 € (según Tinsa). LTV HET: 48,57%. LTV 1ª disposición: 67,28%.· Agente de Garantías: Global Security Partners SLU (identificado en la Nota Simple).2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (10 de septiembre de 2026)Iberia Viva Capital, S.L.U. es titular registral del 100% en pleno dominio de la finca número 113 del Registro de la Propiedad nº 14 de Madrid (Calle Juan de Olías, 21).La finca se formó por extinción de régimen de propiedad horizontal (escritura de 29 de enero de 2026, inscripción 4ª de 31 de marzo de 2026).Existe una hipoteca a favor de Global Security Partners SLU (agente de garantías de wecity): Fase I de 1.000.000 € (inscrita el 31/03/2026), Fase II de 1.000.000 € (ampliación presentada el 15/06/2026, pendiente de despacho), y Fase III de 750.000 € (pendiente de ampliar).Tasación para subasta: 2.615.071,32 €.Fecha de vencimiento de la hipoteca original: 17 de agosto de 2027 (18 meses desde el 17/02/2026, con posibilidad de prórroga de 6 meses).La Nota Simple usada por Tinsa (06/05/2026) reflejaba a los cuatro hermanos Silvan Granado como titulares, lo que indica que la compraventa a favor de Iberia Viva Capital no se inscribió hasta después de mayo de 2026.2.2 Certificación CatastralReferencia catastral: 0685327VK4708F0001XW.Superficie gráfica: 320 m². Superficie construida: 1.242 m².Uso principal: Oficinas. Año de construcción: 1969 (según Catastro) o 1963 (según Registro).Titular catastral: Iberia Viva Capital, S.L. (NIF B56685589).2.3 Informe de Tasación TINSA (10 de junio de 2026)Solicitante: Iberia Viva Capital, S.L. Entidad financiera destinataria: CaixaBank, S.A.Valor de tasación actual: 3.315.451,23 €. Valor de tasación HET: 5.683.461,14 €.LTV sobre tasación actual (deuda total 2.750.000 €): 82,95%.LTV sobre tasación HET: 48,39%.Porcentaje de obra realizado según Tinsa: 38,41%.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 24 meses (límite inferior) a 30 meses (límite superior). Fecha estimada de finalización: 15 de abril de 2028.Advertencia de Tinsa: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa."Advertencia de Tinsa: "No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata."2.4 Escritura de Extinción de División Horizontal (29 de enero de 2026)Iberia Viva Capital, S.L.U. extingue el régimen de propiedad horizontal del edificio, unificando las cuatro fincas registrales en una sola.Título de adquisición: escritura de compraventa de 17 de julio de 2025 (protocolo 1469).Valor de adquisición declarado: 1.200.000 €. 2.5 Licencia Urbanística de Actividad (17 de septiembre de 2025)Expediente: 350/2025/19255. Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid.Actuaciones concedidas: Implantación de servicios empresariales con oficinas y vivienda. Obras exteriores (135,42 m²), obras de acondicionamiento general (1.222,12 m²), obras de ampliación (65,72 m²), obras de reestructuración parcial (454,72 m²).La licencia menciona a AB-EIC Control Reglamentario, S.L. como entidad colaboradora urbanística, pero NO menciona a la dirección facultativa.La licencia no autoriza la primera ocupación ni el funcionamiento de la actividad.2.6 Memoria del Proyecto (Octubre de 2024)Arquitecto: José Javier Galindo Carbajo (DNI 08108025-L, COAM).Superficie construida total (estado reformado): 1.222,12 m². Superficie útil total: 993,36 m².Uso: servicios empresariales, oficinas y una vivienda.Calificación como "reestructuración parcial" (38,90% de la superficie afectada, inferior al 50% exigido por el PGOUM).2.7 Presupuesto y Mediciones (Octubre de 2024)Presupuesto de ejecución material: 753.309,95 €.Presupuesto total de contrata (con gastos generales, beneficio industrial e IVA): 1.084.691,00 €.Capítulos principales: Climatización (145.073,29 €), Fachadas (132.127,29 €), Particiones y falsos techos (74.108,81 €), Instalación eléctrica (65.813,06 €), Fontanería (50.395,52 €). 2.8 Certificación de Obra nº 4 (26 de mayo de 2026)Firmada por José Javier Galindo Carbajo, como Dirección Facultativa.Porcentaje de obra ejecutado: 38,13%.Importe ejecutado: 835.633,54 € (sin IVA).Presupuesto total de la certificación: 2.191.431,94 € (con IVA).2.9 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (FDF)Importe objetivo: 750.000 €.Plazo del préstamo: 18 meses + 6 meses de prórroga (desde la firma hasta 17/08/2027).Aportación del promotor: 1.544.468,66 €.Tipo de interés: 11,50% anual.Riesgos declarados por el propio promotor: riesgo de crédito, riesgo de sector, riesgo de incumplimiento, riesgo de rendimiento inferior o retrasado, riesgo de iliquidez, riesgos operativos, otros riesgos.El FDF reconoce que "si la valoración inicial del terreno en la zona de Madrid es optimista y los precios de mercado del suelo caen, el valor de la garantía hipotecaria podría ser insuficiente para cubrir el principal del préstamo en caso de ejecución".2.10 Dossier Comercial (Septiembre de 2026)Porcentaje de obra declarado: 73,04%.Plazo declarado: 11 meses (+6 de prórroga).Rentabilidad declarada: 10,54%.LTV HET declarado: 48,57%. LTV 1ª disposición declarado: 67,28%.Desglose económico: El coste total del proyecto es 4.294.468,66 €. De los 750.000 € de la Fase III, solo 669.161,17 € van a obra (89,22%). El resto (80.838,83 €) se destina a estructuración del préstamo y comisión de wecity. 2.11 Informe de Rating de Moore Ibérica Consultores (5 de febrero de 2026)Calificación global: A (Alta).Rating del promotor: BBB (Buena). Rating del proyecto: A (Alta). Rating del préstamo: AA (Muy Alta).Plazo declarado: 18 meses + 6 de prórroga.Coste de rehabilitación declarado: 2.987.875 €.LTV final declarado: 50,26%. LTV 1ª disposición declarado: 38,25%.El informe menciona a "Orbesol" como empresa del promotor (error grave, el promotor es Iberia Viva Capital).El informe no menciona la falta de dirección facultativa ni el conflicto de intereses del director facultativo.El informe no analiza en profundidad la mala situación financiera del promotor. 2.12 Estados Financieros del Promotor (2024-2025)Patrimonio neto: 284.706 € (2024) → 264.877 € (2025). Ha disminuido.Pasivo corriente: 976.245 € (2024) → 1.488.159 € (2025). Ha aumentado un 52%.Fondo de maniobra: -215.715 € (2024) → -1.303.613 € (2025). Es negativo y ha empeorado.EBITDA: -276.835 € (2024) → -211.074 € (2025). Es negativo.Beneficio neto: 62.723 € (2024) → -19.830 € (2025). Ha pasado de positivo a negativo. 3. ANÁLISIS FINANCIERO3.1 LTV real sobre el valor actualDeuda total (Fases I + II + III): 2.750.000 €.Tasación actual (Tinsa): 3.315.451,23 €.LTV real sobre tasación actual: 82,95%.3.2 LTV real sobre tasación de subastaTasación para subasta (Nota Simple): 2.615.071,32 €.Deuda total: 2.750.000 €.LTV sobre tasación de subasta: 105,16%.La deuda total supera la tasación de subasta en 134.928,68 €. 3.3 LTV real incluyendo interesesIntereses totales del préstamo (estimados): 11,50% anual sobre 2.750.000 € durante 18 meses = 474.375 €.Deuda total más intereses: 3.224.375 €.LTV total con intereses sobre tasación actual: 97,25%.3.4 LTV HET (según wecity)Deuda total: 2.750.000 €.Tasación HET (Tinsa): 5.683.461,14 €.LTV sobre HET: 48,39%. 3.5 Coste real de la obraPresupuesto de ejecución material (octubre 2024): 753.309,95 €.Presupuesto de contrata (octubre 2024): 1.084.691,00 €.Presupuesto de la certificación (mayo 2026): 2.191.431,94 €.Coste de obra según el desglose económico del dossier comercial: 2.795.319,68 €.Coste de rehabilitación según el rating de Moore: 2.987.875 €. 3.6 Destino real de los fondos de la Fase IIIImporte de la Fase III: 750.000 €.Coste de obra: 669.161,17 € (89,22%).Estructuración del préstamo: 28.657,58 € (3,82%).Comisión de wecity: 52.181,25 € (6,96%).Total destinado a gastos financieros y comisiones: 80.838,83 € (10,78%). 3.7 Viabilidad del proyectoCoste total del proyecto (según dossier comercial): 4.294.468,66 €.Ingresos brutos por venta (objetivo del promotor): 5.500.000 € (según el rating de Moore).Margen bruto: 1.205.531,34 € (21,9% sobre ingresos).Beneficio antes de impuestos (según rating de Moore): 995.875 €.Rentabilidad del promotor sobre su capital propio (1.544.468,66 €): 64,5% en 24 meses. 3.8 Análisis de rentabilidad para el inversor· Inversión en la Fase III: 750.000 €.· Tipo de interés: 11,50% anual.· Plazo declarado en el dossier comercial: 11 meses.· Rentabilidad declarada: 10,54%.· Cálculo de la rentabilidad según el plazo declarado (11 meses):· Intereses generados: 750.000 € × 11,50% × (11/12) = 79.062,50 €.· Rentabilidad total sobre el capital invertido: 10,54%.· Cálculo de la rentabilidad según el plazo real de la FDF (18 meses + 6 de prórroga):· Intereses generados (18 meses): 750.000 € × 11,50% × (18/12) = 129.375 €.· Rentabilidad total sobre el capital invertido (18 meses): 17,25%.· Intereses generados (24 meses, con prórroga): 750.000 € × 11,50% × (24/12) = 172.500 €.· Rentabilidad total sobre el capital invertido (24 meses): 23,00%.· Rentabilidad anualizada según el plazo declarado (11 meses): 10,54% / (11/12) = 11,50% anual.· Rentabilidad anualizada según el plazo real de la FDF (18 meses): 17,25% / (18/12) = 11,50% anual.· Rentabilidad anualizada según el plazo real con prórroga (24 meses): 23,00% / (24/12) = 11,50% anual.· La rentabilidad anualizada es la misma en todos los casos (11,50%), porque el tipo de interés es fijo. Lo que cambia es el plazo y, por tanto, el beneficio total.En el escenario de impago y ejecución hipotecaria:- Si el activo se vende por el valor de tasación de subasta (2.615.071,32 €), el recovery rate sería del 95,09% (2.615.071,32 / 2.750.000).- Si se restan los gastos de ejecución (estimados en 60.000 € según la Nota Simple), el recovery rate sería del 92,91% ((2.615.071,32 - 60.000) / 2.750.000). - Si el activo se vende por el 80% de la tasación de subasta (2.092.057,06 €), el recovery rate sería del 76,07% ((2.092.057,06 - 60.000) / 2.750.000).- Si el activo se vende por el 70% de la tasación de subasta (1.830.549,92 €), el recovery rate sería del 66,57% ((1.830.549,92 - 60.000) / 2.750.000).- En el escenario de ejecución, los inversores de la Fase III podrían perder entre el 4,91% y el 33,43% de su capital, dependiendo del precio de venta en subasta.4. FORTALEZAS- Promotor con experiencia acreditada: Los administradores de Iberia Viva Capital (Thomas Bolzen y José Javier Galindo) son arquitectos con más de 25 años de experiencia y han completado operaciones recientes en Madrid (Calle Colegiata, Jesús del Pino) con plusvalías superiores a 670.000 €.- Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer grado sobre el activo, gestionada por Global Security Partners SLU (agente de garantías de wecity).- Ubicación en Madrid: El activo está en el barrio de Tetuán, con buena comunicación (metro Estrecho, Bravo Murillo) y demanda creciente de oficinas y lofts.- Capital propio del promotor: El promotor ha aportado 1.544.468,66 € (35,96% del total), lo que demuestra compromiso.- Proyecto técnico definido: El proyecto cuenta con licencia de obra (septiembre 2025), proyecto de ejecución visado (junio 2025) y presupuesto detallado.- Riesgo de construcción reducido: Al tratarse de una rehabilitación sobre estructura existente, el riesgo constructivo es menor que en una obra nueva.- Project Monitor: wecity supervisa el uso de los fondos mediante una empresa externa.- Diversificación: La inversión mínima es de 500 €, lo que permite diversificar. 5. DEBILIDADES Y RIESGOS5.1 Discrepancia grave en el porcentaje de obraEl dossier comercial de wecity dice que la obra está al 73,04%.La certificación de obra nº 4 (mayo 2026), firmada por el propio promotor, dice 38,13%.La tasación de Tinsa (junio 2026) dice 38,41%.La diferencia es de 34,91 puntos porcentuales.wecity está inflando el porcentaje de obra en casi el doble.Consecuencia: El inversor cree que la obra está casi terminada cuando en realidad está a menos de la mitad. El riesgo de retraso y sobrecoste es mucho mayor de lo que parece.5.2 Falta de dirección facultativa independienteTinsa dice: "Las obras se están realizando sin la preceptiva dirección facultativa."La certificación de obra está firmada por José Javier Galindo Carbajo, que es a la vez administrador de Iberia Viva Capital (promotor), arquitecto autor del proyecto y director facultativo de la obra.Hay un conflicto de intereses grave: el promotor se certifica a sí mismo.Consecuencia: La certificación de obra no es independiente. CaixaBank podría rechazarla. Sin dirección facultativa independiente, no se puede inscribir la obra nueva en el Registro, lo que impide la hipoteca de CaixaBank.5.3 Plazo de obra irrealEl dossier comercial dice 11 meses (+6 de prórroga).La FDF dice 18 meses + 6 de prórroga.Tinsa dice 24-30 meses (hasta abril de 2028).El vencimiento del préstamo es el 17 de agosto de 2027 (+6 meses = febrero de 2028).La obra, según Tinsa, termina en abril de 2028, después del vencimiento del préstamo.Consecuencia: El préstamo podría vencer antes de que la obra termine. El promotor no podría refinanciar con CaixaBank. Los inversores quedarían atrapados.5.4 LTV real sobre valor actual muy altoDeuda total: 2.750.000 €.Tasación actual: 3.315.451,23 €.LTV real: 82,95%.Consecuencia: El colchón de seguridad es estrecho. Si el activo se ejecuta, el recovery rate sería bajo.5.5 Tasación de subasta inferior a la deuda totalTasación de subasta: 2.615.071,32 €.Deuda total: 2.750.000 €.LTV sobre tasación de subasta: 105,16%.Consecuencia: En caso de ejecución, la garantía no cubre la deuda. Los inversores perderían parte de su capital.5.6 Presupuesto real vs presupuesto declaradoPresupuesto de ejecución material (octubre 2024): 753.309,95 €.Presupuesto de contrata (octubre 2024): 1.084.691,00 €.Presupuesto de la certificación (mayo 2026): 2.191.431,94 €.Coste de obra según el desglose económico: 2.795.319,68 €.Coste de rehabilitación según el rating de Moore: 2.987.875 €.La diferencia entre el presupuesto de octubre 2024 y el de mayo 2026 es de 1.106.740,94 €.Consecuencia: El presupuesto se ha desviado enormemente. El promotor necesita más dinero del previsto. La Fase III no es suficiente para terminar la obra.5.7 Destino real de los fondosDe los 750.000 € de la Fase III, solo 669.161,17 € (89,22%) van a obra.Los otros 80.838,83 € (10,78%) se destinan a estructuración del préstamo y comisión de wecity.Consecuencia: El inversor cree que financia la obra, pero una parte de su dinero se destina a gastos financieros y comisiones.5.8 Situación financiera del promotorPatrimonio neto: 264.877 € (2025). Ha disminuido respecto a 2024 (284.706 €).Pasivo corriente: 1.488.159 € (2025). Ha aumentado un 52% respecto a 2024 (976.245 €).Fondo de maniobra: -1.303.613 € (2025). Es negativo y ha empeorado respecto a 2024 (-215.715 €).EBITDA: -211.074 € (2025). Es negativo.Beneficio neto: -19.830 € (2025). Ha pasado de positivo (62.723 € en 2024) a negativo.Consecuencia: El promotor tiene una situación financiera tensa. Su capacidad de repagar el préstamo depende de la refinanciación bancaria.5.9 Dependencia total de la refinanciación bancariaLa salida de los inversores depende de que CaixaBank conceda una hipoteca sobre el activo terminado.La tasación de Tinsa fue solicitada para CaixaBank, pero contiene advertencias (falta de dirección facultativa) que podrían impedir la concesión.El FDF dice que se proporcionará un informe de avance de obra independiente, pero el que se ha proporcionado está firmado por el propio promotor.Consecuencia: Si CaixaBank no concede la hipoteca, wecity no puede salir. Los inversores quedan atrapados. 5.10 Falta de documentación claveNo se ha facilitado la certificación de obra actualizada (posterior a mayo 2026).No se ha facilitado la tasación actualizada (posterior a junio 2026).5.11 Rating de Moore con errores gravesEl rating es de febrero de 2026, antes de que se conociera el verdadero porcentaje de obra.Dice que el plazo es 18+6 meses, contradiciendo al dossier comercial (11+6 meses).Dice que el coste de rehabilitación es 2.987.875 €, una cifra que no coincide con ningún presupuesto.Usa un LTV que no coincide con el del dossier comercial.Menciona a "Orbesol" como empresa del promotor (error grave).No menciona la falta de dirección facultativa.No analiza en profundidad la mala situación financiera del promotor.No menciona el conflicto de intereses del director facultativo.No se ha actualizado desde febrero de 2026.Consecuencia: El rating "A" que wecity te vende no tiene respaldo sólido. 5.12 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de OrmuzEl conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico.La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto.Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.Posibles consecuencias para el proyecto:Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes), encareciendo la reforma.Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de oficinas y lofts.Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en Madrid.Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta o alquiler podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.Plazo insuficiente: El plazo de 18 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIASDiscrepancia 1: Porcentaje de obraDossier comercial: 73,04%. Certificación de obra: 38,13%. Tinsa: 38,41%.Consecuencia: El inversor cree que la obra está casi terminada cuando en realidad está a menos de la mitad. El riesgo de retraso y sobrecoste es mucho mayor de lo que parece.Discrepancia 2: Plazo del préstamoDossier comercial: 11 meses (+6). FDF: 18 meses (+6). Tinsa: 24-30 meses.Consecuencia: El préstamo podría vencer antes de que la obra termine. El promotor no podría refinanciar con CaixaBank. Los inversores quedarían atrapados.Discrepancia 3: Presupuesto de la obraPresupuesto de ejecución material (octubre 2024): 753.309,95 €. Presupuesto de contrata (octubre 2024): 1.084.691,00 €. Presupuesto de la certificación (mayo 2026): 2.191.431,94 €. Coste de obra según desglose: 2.795.319,68 €. Coste según Moore: 2.987.875 €.Consecuencia: El presupuesto se ha desviado enormemente. El promotor necesita más dinero del previsto. La Fase III no es suficiente para terminar la obra.Discrepancia 4: LTVDossier comercial: 48,57% (HET). Rating de Moore: 50,26% (final). LTV real sobre tasación actual: 82,95%. LTV sobre tasación de subasta: 105,16%.Consecuencia: El LTV que wecity destaca es el más favorable, pero no el más realista. El LTV real sobre tasación actual y sobre tasación de subasta son los que reflejan el riesgo real. Discrepancia 5: Director facultativoTinsa dice que no hay dirección facultativa. La certificación de obra está firmada por el propio promotor.Consecuencia: La certificación no es independiente. CaixaBank podría rechazarla. Sin dirección facultativa independiente, no se puede inscribir la obra nueva, lo que impide la hipoteca de CaixaBank.Discrepancia 6: Titularidad del activoNota Simple (mayo 2026): Los cuatro hermanos Silvan Granado. Certificación Registral (mayo 2026): Iberia Viva Capital. Nota Simple (septiembre 2026): Iberia Viva Capital.Consecuencia: La compraventa se inscribió tarde. La tasación de Tinsa usó una Nota Simple desactualizada.Discrepancia 7: Rating de MooreMenciona a "Orbesol" como promotor. Dice que el coste de rehabilitación es 2.987.875 €. Dice que el plazo es 18+6 meses. No menciona la falta de dirección facultativa.Consecuencia: El rating "A" no tiene respaldo sólido. Moore cometió errores graves y no actualizó el informe. 7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICOEl conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico que no debe ignorarse.La tregua existente se ha roto. No se sabe en qué condiciones reales acabará el conflicto.Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.Posibles consecuencias para el proyecto:Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes), encareciendo la reforma.Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de oficinas y lofts.Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en Madrid.Retraso en la comercialización: Si el mercado se contrae, los plazos de venta o alquiler podrían alargarse, afectando al repago del préstamo.Plazo insuficiente: El plazo de 18 meses (más 6 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. 8. CONSIDERACIONES FINALES¿Qué está financiando realmente el inversor?El inversor está financiando la Fase III de un préstamo para la rehabilitación de un edificio en Madrid. Pero:El porcentaje de obra real es del 38,13%, no del 73,04% que dice wecity.El presupuesto real de la obra es de 2.191.431,94 € (certificación) o 2.795.319,68 € (desglose), no de 1.084.691 € (presupuesto de octubre 2024).El plazo real es de 18 meses + 6 de prórroga (FDF), no de 11 meses + 6 (dossier comercial).El director facultativo es el propio promotor, lo que invalida la certificación a efectos de Tinsa y CaixaBank.El 10,78% de la Fase III se destina a gastos financieros y comisiones, no a obra.¿Es viable el proyecto?El proyecto es viable si se alcanza el precio de venta o alquiler objetivo y no hay desviaciones significativas. Sin embargo:El margen es ajustado (11% sobre ventas, según el rating de Moore).Cualquier desviación en los costes o en el plazo reduce drásticamente la rentabilidad del promotor.El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.¿Es segura la inversión?La inversión es de alto riesgo:El LTV real sobre tasación actual es del 82,95%.El LTV sobre tasación de subasta es del 105,16%.La deuda total supera la tasación de subasta en 134.928,68 €.El promotor tiene un fondo de maniobra negativo de -1,3M €.La salida depende de que CaixaBank conceda una hipoteca, lo cual es incierto.El rating de Moore tiene errores graves y no se ha actualizado.¿Qué protege al inversor?La garantía hipotecaria de primer rango (una vez constituida e inscrita).El colchón del LTV sobre tasación actual (82,95%, aunque es estrecho).El Project Monitor (supervisión del uso de fondos).La diversificación (inversión mínima de 500 €).¿Qué NO protege al inversor?La discrepancia del porcentaje de obra (38% vs 73%).La falta de dirección facultativa independiente.El plazo de obra irreal (24-30 meses vs 11 meses).El LTV sobre tasación de subasta (105,16%).La dependencia total de la refinanciación bancaria.La falta de documentación clave (contrato de préstamo, contrato de agente de garantías).El rating de Moore con errores graves.Los riesgos geopolíticos y macroeconómicos. 9. OPINIÓN FUNDAMENTADAAnálisis de la oportunidadLa oportunidad presenta múltiples banderas rojas:· Discrepancia grave en el porcentaje de obra: wecity dice 73,04%, la certificación de obra dice 38,13%.· Falta de dirección facultativa independiente: el director facultativo es el propio promotor.· Plazo de obra irreal: wecity dice 11 meses, Tinsa dice 24-30 meses.· LTV real sobre tasación actual muy alto: 82,95%.· LTV sobre tasación de subasta superior al 100%: 105,16%.· Presupuesto real muy superior al declarado: 2.191.431,94 € vs 1.084.691 €.· Destino de fondos: el 10,78% de la Fase III va a gastos financieros y comisiones.· Situación financiera del promotor tensa: fondo de maniobra negativo de -1,3M €.· Rating de Moore con errores graves y no actualizado.· Riesgos geopolíticos: el conflicto en Oriente Medio puede encarecer la construcción y reducir la demanda.Comparación con la rentabilidad anunciada- La rentabilidad del 10,54% (11,50% anual) es atractiva, pero hay que considerar los riesgos de impago, ejecución, retraso y viabilidad.- En el escenario de impago y ejecución hipotecaria, los inversores podrían perder entre el 4,91% y el 33,43% de su capital.- El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.RecomendaciónYo no voy a invertir en esta oportunidad tal como está planteada. El riesgo es demasiado alto.Las razones principales son:- Discrepancia grave en el porcentaje de obra (38% vs 73%).- Falta de dirección facultativa independiente.- Plazo de obra irreal (24-30 meses vs 11 meses).- LTV sobre tasación de subasta superior al 100%.- Presupuesto real muy superior al declarado.- Situación financiera del promotor tensa.- Rating de Moore con errores graves.- Riesgos geopolíticos.Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo muy alto, que la garantía hipotecaria no cubre la deuda en caso de ejecución, que el promotor tiene una situación financiera tensa, que el rating de Moore no es fiable y que el conflicto geopolítico puede afectar negativamente al proyecto. 10. CONCLUSIÓN- La oportunidad de inversión "Madrid Juan de Olías III" presentada por wecity presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad documental.- El porcentaje de obra real es del 38,13%, no del 73,04% que dice wecity.- El director facultativo es el propio promotor, lo que invalida la certificación a efectos de Tinsa y CaixaBank.- El plazo de obra es de 24-30 meses (Tinsa), no de 11 meses (wecity).- El LTV real sobre tasación actual es del 82,95%, y sobre tasación de subasta es del 105,16%.- El presupuesto real de la obra es de 2.191.431,94 € (certificación) o 2.795.319,68 € (desglose), no de 1.084.691 € (presupuesto de octubre 2024).- El 10,78% de la Fase III se destina a gastos financieros y comisiones.- El promotor tiene un fondo de maniobra negativo de -1,3M €.- El rating de Moore tiene errores graves y no se ha actualizado.- El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade un riesgo adicional.- La rentabilidad anunciada del 10,54% (11,50% anual) no compensa el riesgo asumido.Yo no voy a invertir11. DESCARGO DE RESPONSABILIDADEste resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
